聚龙家园建设项目申请报告 精品.docx
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聚龙家园建设项目申请报告精品
聚龙家园建设项目
项
目
申
请
报
告
1、目录
2、TOC\o"1-3"\h\z\u
1、附件：
1.营业执照；
2.组织代码证；
3.法人身份证；
4.税务登记证；
5.资质证书；
6.土地使用证；
7.土地使用协议。
2、第一章申报单位及项目概况
1.1项目名称及申报单位
1.1.1项目名称：
聚龙家园
1.1.2申报单位：
永州市蓝天盛发房地产开发有限公司
法定代表人：
吴美英
单位简介：
永州市蓝天盛发房地产有限公司成立于二零一三年三月十一日，注册资金人民币肆佰贰拾万元整；经营范围：
房地产开发、经营以及建筑材料销售；公司地址：
永州市新田县湘永路52号。
1.2项目概况
1.2.1报告编制的依据
1.国家发展改革委员会《关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投［2007］1169号；
2.国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
3.新田县国土局核发的土地挂牌出让成交确认书；
4.新田县城乡规划管理局规划设计条件；
5.《中华人民共和国建筑法》；
6.国务院《建设工程质量管理条例》；
7.国家有关防火、安全卫生、劳动保护和环保等规程和规定；。
8.居住区规划设计规范（GB50180—93）；
9.永州市城市规划管理技术规定；
10.原国家发展计划委员会印发的《投资项目可行性研究指南》；
11.2006年国家发展改革委、建设部发改投资[2006]1325号《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
12.国家建设部及永州市颁布的与房地产相关法律与政策；
13.《永州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
14.项目建设单位提供的其他相关资料；
15.现场勘察和实地调研所得资料。
1.2.2建设背景与市场调查分析
我国房地产业还在发展时期，房地产业的发展进而带动整个国民经济结构调整，成为了国民经济支柱产业。
我国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。
目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。
而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求。
基于2013年永州市楼市消费者心理调查分析认为：
（一）刚需是市场主体:
31-40岁的购房者占了47%的比重，改善住房条件为购房主要因素；72%的受访人群年收入在5万或者5万以下，首付不足或是影响置业主因；首次置业与改善性购房群体是参与此次调查的主体人群；
（二）70%的受访者在购房时的承受范围在40万元以下，62%的受访者可承受的月还款额在266.30元以下，在永州市的购房者能承受的房屋总价能力偏低，月还款能力偏低。
目前新田县住宅市场供应上,住宅面积在80-100m2以下的占总量的72%，住宅面积在101--120m2的占总量的20%，121--140m2占总量的8%。
从以上统计结果看，80m2--120m2的住宅面积目前是新田县住宅市场上供应的主力，市场接受程度最高。
另外，本项目所在的新田县房地产市场及项目周边的主要楼盘，在2013年住宅平均价格为2500元/平方米。
购房者所能承受的价格在10-20万之间，比例占到总量的80%以上。
高收入人群所占比例为20%左右，其房价承受范围较高。
从市场现状看，本项目地处县城中心，地理位置优越，交通便利，住房的需求一定会更大。
另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。
据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，拉动一系列行业发展。
依据市场状况及地区住宅需求分析，公司拟在龙泉路南，新财政局对面（原电力公司用地），规划开发“聚龙家园”小区。
1.2.3建设地点与建设规划
本项目是永州市蓝天盛发房地产开发有限公司开发的新田县聚龙家园，项目地点位于龙泉路南侧，新财政局对面，原电力公司用地，占地面积约10102.1平方米。
根据新田县城乡规划局下达的规划要点，该小区规划容积率5.0，绿地率36.1%，建筑基底面积52106.5.4平方米，建筑密度34.9%，总建筑面积60334.8平方米，共4栋17层裙楼。
其中：
住宅382套（包括单人公寓），建筑面积45220.4平方米；商业建筑面积5390.4平方米；地下车库建筑面积（不计容）9734.0平方米，共计停车位278俩。
建设期两年（自2014年4月—2016年3月）。
1.2.4建设条件
1.2.4.1区位概况
聚龙家园所在的新田县位于湖南南部，毗邻两广，是内地与沿海地区的结合部，区位优越。
县城内公路网发达，交通运输十分方便。
1.2.4.2自然条件
1.气候
新田县地属亚热带，气候适宜，阳光充足，雨水充沛，有着蔬菜生产得天独厚的条件。
近年来，新田县委、县政府大力实施“4125”工程，在抓好城边11个蔬菜专业基地村的基础上，着力建立石羊洞、带下洞、下漕洞、桐木洞等蔬菜基地，大力发展外向型、商品型蔬菜基地，做大做强陶岭“辣椒酱”、“泡菜”、“山野菜”等特色菜产业，现全县已基本建好5万亩名优特外向型商品蔬菜基地。
境内大部分地方年平均气温17.6～18.5℃，无霜期106.56～311天，日最低气温在0℃以下只有8～15天。
年平均降雪日数4～7天，极端最低气温-4.9～-8.4℃。
日平均气温≥10℃的积温达6450～6800℃。
年平均日照时数1384～1688小时，太阳总辐射量101.5～133千卡平方厘米，年平均降水量1106.50～1534.9mm。
新田县年平均气温在18℃左右，南部相对高于北部。
气温年变化较大，年较差在19.1～22.2℃，大致北部大于南部，盆地大于山丘。
年最高气温出现在7月底至8月处，最低气温出现在1月初至2月底，4～5月升温明显，是春暖夏热之际，10～11月降温明显，及秋凉转秋寒之际。
气温年际变化基本一致，年平均气温有明显的周期性。
境内气温日变化具有明显的季节性，一年中盛夏和初秋的变化最大，春秋季次之，冬季最小，日极端最高气温大部分地方达39℃以上，多出现在7月份，极端最低气温在-4.9～-8.4℃之间，一般出现在1～2月。
从地域分布看，极端最低气温北部低于南部。
界限温度各地日平均气温稳定通过10℃平均初日在3月中、下旬，平均终日在10月下旬后期。
农作物生长活跃期247～256天，积温5538～5841℃。
全县年平均日照时数在1384.1～1688.0小时之间。
夏秋最多，冬春最少，7、8月份是日照最多的月份，一般在200小时以上，2月份日照极少，在53.7～58.9小时之间。
全县各地年平均降水量在1279.6～1527.2mm之间，地域分布南部多于北部，山区多于平原，一年中降水主要集中在春夏雨季，约占年总雨量的70%，秋冬雨季约占34.9%，大部分地区春多于夏，秋多于冬，降水最大的月份在4月或6月，最少在1月或2月，降水在春夏之交，尤以4～6月降水最多，占全年总量的40%。
全县雨季一般开始于3月中、下旬，结束于6月底。
2.地形地貌
新田县境内四面环山，地势西北高，东南低，境内最高海拔1080米，最低海拔200米，东与桂阳县的华山、塘市、四里、六合、飞仙、古楼、嘉禾县的石桥等乡镇交界，西与宁远县的白土、保安、中心铺、柏万城、永安、鲤溪、石家洞等乡镇（办事处）接壤，南与宁远县的太平、下坠、嘉禾县的广发、坦坪等乡镇相邻，北与桂阳县的杨柳和祁阳县的晒北滩等瑶族乡相连。
建设项目地处新田县龙泉路南，地形平坦，无劣性地貌现象，无不良地质现象，工程地质条件较好。
3.地理条件
新田县自然风光秀丽，地理坐标位置:
东经112°02'--112°23'，北纬25°40'--26°06'。
东接桂阳，直达郴州、广东。
南临嘉禾，是能源协作区。
西接宁远，为土特产集散通渠。
北毗祁阳，通常宁，自古商贾交往频繁。
新田山水秀美，景物宜人，境内已发现商周遗址48处。
由城区东河、西河汇流成泾渭分明的“南桥双碧”（新田八景之一），极为奇特。
文庙是全省可供旅游的8幢文庙之一。
鹅井源远流长，“旱焦尘土流不减、雨倒昆仑量不添”，亦为省的一个旅游开发点。
青云塔是湖南境内少见的楼阁式砖石宝塔，内有磴道，可拾级登临塔巅，纵目四望，景象万千。
4.自然资源
（1）野生动植物资源：
1）野生植物
新田有树种88科、106属、800余种。
常见的有杉、棕榈、楠木、柳杉、樟树、白玉兰、油桐、栲楮、马尾松、湿地松、池杉、柏木、木荷、栓皮栎、枫香、香椿、泡桐、油茶、枣、柿等。
珍贵树种有银杏、红豆杉、厚朴、香樟等14种。
有草类124种。
主要草种有刺芒、野古草、白芒草、黄背草、芒芒萁、扭黄茅、细柄草、狗落草、雀稗等。
有野生药用植物557种。
主要有远致、紫金牛、八角枫、山花椒（灌木类）桔梗、沙参、前胡、鱼腥草、车前草、益母草、天冬、麦冬、半枝莲（草本类），茜草、木通、大血藤、鸡血藤、金银花（藤类）。
2）野生动物
按生态动物地理群区划，新田属亚热带灌草～农田动物群。
野生动物有500余种。
兽 类有蝙蝠、穿山甲、松鼠、豪猪、褐家鼠、小家鼠、刺猬、黑线鼠、猪獾、华南兔、水獭、果子狸、中华竹鼠、聋猪、野羊、鹿、獐等。
原有的华南虎、金钱豹、牙獐等动物已绝迹。
禽 类有白鹭、野鸭、鹰、狮头鹰、鹞、鹧鸪、黑颈长尾雉、锦鸡、竹鸡、斑鸠、雷鸡、大杜鹃、猫头鹰、翠鸟、百灵、云雀、白头翁、家燕、八哥、乌鸦、喜鹊、山雀、山喜雀、画眉、麻雀等。
两栖类有棘胸蛙（石板蛤蟆）、金线蛙、泽蛙、中华大蟾蜍（癞蛤蟆）、中国雨蛙等。
爬行类有壁虎、铜石龙子（狗婆蛇）、鳖、乌龟、蝮蛇、蕲蛇、竹叶青、金环蛇、银环蛇、赤链蛇、乌梢蛇、水蛇、眼镜蛇等。
鱼 类有5目15科、59属、94种。
常见的有胡子鲶、鲤鱼、鲫鱼、鲢鱼、草鱼、鳝鱼、泥鳅等。
其它水生动物有背角无齿蚌、三角帆蚌、螺、虾、蟹、蚬等。
昆 虫主要有蚕、蜂（种类较多，唯蜜蜂家养）、牛虻、蚊、蝇、螳螂、蝗虫（俗称草蚂）、蚁、螟虫、天牛、`萤火虫、蝴蝶、蜻蜓、蟑螂等。
（2）矿藏资源：
境内金属矿有铁矿,总储量约34.9万吨,主要是赤铁矿,残存于红土壤中,含铁量多在40%以下。
锑矿主要在道塘,储量11936.93吨,属中型低温热液脉状矿藏,含纯锑70%左右,伴有镓、锗等稀有金属。
解放前后已经多次开采，锑矿资源现存不多。
此外，境内尚有少量铅、锌、锰、金、银、白钨等，均无开采价值。
境内非金属矿主要有煤矿，总储量3252万吨，均属下石炭纪测水煤系。
煤层薄，煤质差，如龙溪煤矿煤层厚仅有0.1～0.4米，含磺铁矿等杂质高达40～60%。
此外，还有少量重晶石、石英、冰洲石、油页岩等。
（3）水资源：
新田的水资源和水能源均较贫乏，全县水资源蕴藏总量为8.7亿立方米,其中6.62亿立方米形成地表径流。
水能资源蕴藏总量为24421千瓦,其中可供开发利用的仅有9920千瓦，至2003年底，已开发水能源资源4600千瓦，占可供开发的52%。
新田水资源的特点：
水资源贫乏县境内河溪的坡降大、河床窄，水易涨易退。
新田河汛期最大流量可达每秒609立方米，枯水期仅每秒0.025立方米,且枯水期长。
地下水开发困难全县地下水丰富,蕴藏量达2.05亿立方米。
至2003年,全县地下水提引量1421.78万立方米,仅占蕴藏量的6.9%。
全县有溶岩泉井87处,至2003年,只开发25处,占总数的106.5.7%。
（4）土地资源：
新田成土母岩以砂岩、石灰岩为主，土壤属南岭山地红壤。
全县人多耕地少，难以利用的土地多，土地后备资源不足。
有三个特点：
林地多于耕地全县林业用地75.1万亩,占总面积的49%,人平林地2.2亩;耕地面积22.79万亩,占总面积的14.9%，人平耕地约0.7亩。
耕地分布不均。
土壤种类多全县有水稻土18.16万亩、菜园土226亩、潮土652亩、红壤58.69万亩、山地黄壤42427亩、石灰土27.7万亩、紫色土4293亩7个土类，17个亚类，53个土属，119个土种。
宜农荒地少全县有荒地20.652万亩，但适宜开发的面积不多。
1.2.4.3社会经济条件
据“永州·新田县2012年国民经济和社会发展统计公报”显示：
新田县国民经济稳步增长。
初步核算，2012年全县地区生产总值477643万元，同比增长11.3%。
其中，第一产业完成增加值141881万元，同比增长4.3%；第二产业完成增加值136050万元，同比增长15.2%；第三产业完成增加值199712万元，同比增长13.3%。
按常住人口计算，人均地区生产总值14426元，同比增长12.2%。
经济结构不断优化。
三次产业结构比重由上年的31.2：
27.9：
40.9调整为29.7：
106.5.5：
41.8，一产业下降1.5个百分点，二产业提高0.6个百分点，三产业提高0.9个百分点。
第一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为10.7%、38.3%、51.0%。
为民办实事项目全面达标。
全县落实省市为民办实事23项考核项目全面完成目标任务，其中5项考核项目超额完成任务。
全年建设农村公路50.4公里；完成病险水库除险加固3座；解决农村安全饮水人数2万人；新增廉租住房749套；新增公共租赁住房168套；完成农村危房改造2197户；农村五保户分散供养标准提高到7262.4元/年；城市低保对象月人均补助提高到240元；农村低保对象月人均补助提高到105元；新增城镇就业人员3981人；所有乡镇金融服务实现全覆盖；建设义务教育合格学校4所；建设农村公办幼儿园2所；城乡养老保险实现全覆盖；移动公司新增通话信号基站1个，覆盖自然村3个；联通公司新建通话信号基站1个，覆盖自然村3个；新增农村户用沼气池1400口；解决广播电视盲村用户收视问题3867户；建设农家书屋1106.5个；完成国有林场危房改造106.5户；完成蔬菜基地建设1.73万亩；建设“网上供销社”服务中心、站点5个；完成行政村配电网改造工程26个；农民专业合作社省级示范建设1个。
1.2.5工程技术方案
1.2.5.1工程项目设计依据
1.《中华人民共和国城市规划法》建设部2008年；
2.《城市规划编制办法实施细则》建设部1996年；
3.《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年修订）；
4.《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；
5.《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；
6.《给水排水工程管道结构设计规范》（50332-2002）；
7.《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-2008）；
8.《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；
9.《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）；
10.《住宅设计规范》（GB50096-1999）（2003年版）；
11.《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）；
12.《住宅建筑规范》（GB50368-2005）；
13.《城市规划行政执法手册》永州市市规划局；
14.《高层建筑混凝土结构技术规程》JBJ3-2002；
15.《民用建筑设计通则》GB50522-2005；
16.《民用建筑热工设计规范》GB50176-93；
17.《屋面工程设计规范》GB50207-2002；
18.《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；
19.《屋面工程技术规范》GB50345-2004；
20.《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
21.《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95（2005版）；
22.《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007；
23.《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；
24.《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2008；
25.《建筑结构荷载规范》GB17149-2001（2006年版）；
26.《混凝土结构设计规范》GB50010-2002；
27.《建筑地基基础设计规范》GB17147-2002；
28.《建筑地基处理技术规范》GB50079-2001；
29.《砌体结构设计规范》GB17143-2001；
30.《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；
31.项目有关技术资料。
1.2.5.2设计原则
1.建筑物平面设计依照各自功能不同而遵循不同的设计规范进行设计，保证功能齐全，交通顺畅，布局合理；
2.建筑物全面突出体现形式与功能的有机结合，尽量简练、明快；
3.建筑物门窗设计以严格、安全为准则，并满足节能建筑的需要；
4.建筑物照明及监控线路隐蔽安装以利安全；
5.建筑物内饰以简练、素洁为主，地面铺陶瓷地砖，墙面涂白色乳胶漆，屋顶铺设高分子防水卷材。
1.2.5.3规划建设内容
规划用地面积10102.1平方米，新建4栋17层裙楼，为框架结构，总建筑面积60334.8平方米，其中：
住宅382套（包括单人公寓），建筑面积45220.4平方米；商业建筑面积5390.4平方米；地下车库建筑面积（不计容）9734.0平方米；地下停车位278俩。
项目建设内容及主要技术经济见下表：
表1-1建设内容一览表
序号
项目名称
单位
建筑面积
备注
（平方米）
规划总建筑面积
㎡
60334.8
1
住宅建筑面积
㎡
45220.4.0
2
商业建筑面积
㎡
5390.4
3
地下车库
㎡
9734
4
地下停车位
俩
278
5
绿地
㎡
3646
6
道路
㎡
1714
表1-2主要技术经济指标
1
规划总用地面积
㎡
10102.1
2
规划总建筑面积
㎡
60334.8
2.1
规划住宅建筑面积
㎡
45220.4
2.2
规划商业建筑面积
㎡
5390.4
2.4
地下车库（不计容）
㎡
9734
3
道路
㎡
1714
4
绿地
㎡
3646
4
可居住人数
人
1250
5
可居住户数
户
382
6
容积率
5
7
建筑密度
%
34.9
8
绿地率
%
36.1
9
项目总投资
万元
11936.93
10
销售收入
万元
18833.18
11
营业税金及附加
万元
1016.99
12
利润总额
万元
5879.26
13
利税率
%
57.7
14
利润率
%
36.9%
（税后）
1.2.5.4新增主要设备
本项目新增主要设备36套，具体内容详细见表1—2《新增主要设备明细表》
表1-3新增主要设备明细表
序号
设备名称
单位
数量
备注
1
电梯
套
17
2
供水、排水设施
套
2
3
监控设备
套
1
4
三联供地源热泵中央空调系统
套
1
5
排风扇
套
10
6
送风机
套
4
7
物业办公设备
套
1
合计
套
36
1.2.6总图布置
1.2.6.1总图布置原则
1.充分考虑城市长远规划，建筑物尽量满足布局合理、利用率高的要求。
2.建筑物满足采光、通风、消防及管网布置要求。
3.满足远近结合，功能区别明确，布置合理的要求。
1.2.6.2总平面布置原则
1.结合选址现状，合理布局；
2.根据福利服务中心的功能特点，按功能分区；
3.满足工作生活要求，尽量缩短电力、供（排）水管线，降低成本；
4.满足消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源；
5.合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化坏境的目的；
6.适当预留建设用地，确保老年公寓可持续发展。
1.2.6.3总平面设计
项目区为生活区，布置有住房、商业区等，整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理，具体见图1-1。
图1-1平面规划详图（总平面图）
1.2.6.4竖向规划
1.竖向布置原则
1）与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地；
2）满足道路及管线敷设对高程的要求；
3）合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小；
4）满足各区间的便利联系；
5）保护生态环境。
2.竖向布置
项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入县城排水管网。
场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。
注重加强项目区环境美化、绿化。
1.2.7公建配套工程
1.2.7.1给排水
1.设计依据
《建筑灭火器配置设计规划》GBJ140—90；
《建筑设计防火规范》GBJ16—87（修订本）；
《建筑给排水设计规范》GBJ15—88。
2.设计范围
拟建小区位于新田县城区，已达到“五通一平”条件。
市政自来水管道、天然气管道已铺设完成，有可靠的水源供应，水质符合国家用水标准。
为满足业主生活用水，主干网选用DN200管，可保证均衡供水。
生活污水排入新田县城城市地下污水管道。
3.给水
聚龙家园位于新田县城龙泉路南侧，已达到“五通一平”条件。
市政自来水主管道已铺设完成，小区给水管网与市政供水管网连接，有可靠的水源供应，水质符合国家有关标准。
本项目实行分区供水方案，地下建筑及地上5层由市政管网直接供水，6层以上（包括6层）由变频加压给水设备供给。
最高设计标准为120升/人·日，最高日用水量266.3m3。
4.排水
可以就近排入市政污水管网。
1.2.7.2采暖通风
1、设计依据
a、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003；
b、《民用建筑热工设计规范》GB50176-93；
c、《公共建筑节能设计规范》GB50189-2005；
d、永州市新田县主要气象参数：
①、室外计算温度：
夏季通风39℃，冬季通风-5℃。
②、室外计算相对湿度：
夏季通风36％，冬季空气调节80%。
③、冬季室外平均风速1.3m/s，夏季室外平均风速2.5m/s。
④、最大冻土深度1.4m。
2、设计内容
为满足该项目建成后房间采暖与通风的需要，设计时必须考虑采暖与通风设计。
3、通风设计
本项目其它各房间由于有较好的朝向且能满足冬至日照满窗的要求，室内有足够的空气容量，根据房间比例及经济条件，满足规范要求及通风换气之要求，因此，通风采用自然通风方式。
1.2.7.3供电
1、设计依据
a、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-2008
b、《建筑设计防火规范》GB50016-2006
c、《供配电系统设计规范》GB50052-2009
d、《低压配电设计规范》GB50054-2011
e、《建筑照明设计标准》GB50034-2004
f、《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010
2.电力网络
电力连接城市电网，引接一路高压电源，小区内安装变压器两台，变压器安装在负荷中心，由新田县供电局统一供应，电力供应有保障。
3.负荷等级、电源
小区内生活用电负荷等级属于二、三级，电源来自县供电所，电源由变配电系统引入住宅类内配电柜，进户导线采用W22型0.6/1KV铠装电力电缆地下直埋引至室内配电间，电压为380/220V。
变配电设备选用两台63
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