精品天源物流可研报告.docx

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精品天源物流可研报告

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第一章总论……………………………………………………….1

1．1项目名称及承办单位………………………………………1

1．2可行性研究的依据…………………………………………1

1．3项目研究的范围及内容……………………………………2

1．4项目概述及研究结论………………………………………3

第二章项目背景及建设的必要性……………………………….6

2．1项目实施单位概况…………………………………………6

2．2项目提出的背景……………………………………………7

2-3项目建设的必要性…………………………………………11

第三章市场分析……………………………………………………16

3．1物流的概念…………………………………………………16

3．2物流园区的发展概况………………………………………l8

3．3我国现代物流业发展现状…………………………………23

3．4山东省现代物流的发展状况分析…………………………25

3．5临沂市现代物流的发展状况分析…………………………29

3．6我国物流业发展展望………………………………………31

第四章项目市场需求分析…………………………………………34

4．1临沂市及周边地区物流需要分析…………………………34

4．2项目目标客户定位及需求分析……………………………39

4．3项目的推广与招商…………………………………………41

4．4项目建设的SWOT分析…………………………………42

第五章项目总体发展构想与发展战略…………………………53

5．1项目整体发展结构构想……………………………………53

5．2项目发展战略目标…………………………………………58

5．3临沂天源国际物流园发展战略与运作模式………………58

第六章项目总体发展规划………………………………………66

6．1项目选址及规划原则………………………………………66

6．2项目总体框架规划…………………………………………67

6．3项目总体布局规划…………………………………………69

6．4项目总体设计………………………………………………71

6．5项目信息系统规划…………………………………………76

第七章建设内容及规模…………………………………………79

第八章环保节能…………………………………………………80

8．1环境保护…………………………………………………80

8.2节能…………………………………………………………84

第九章组织机构与管理运营………………………………………85

9．1项目运营体系框架及管理流程…………………………85

9．2园区组织及管理结构……………………………………89

9．3园区管理运营模式………………………………………92

第十一章投资估算和资金筹措

11．1估算依据及说明．．．．96

11.2资金筹措……………………………………………………97

第十二章项目财务评价……………………………………………100

附件

1、企业法人营业执照

2、组织机构代码证

3、税务登记证

4、土地证明

5、建设项目选址意见书

6、环境影响审批意见

7、资金证明

8、平面示意图

第一章总论

1．1项目名称及承办单位

一、项目名称：

临沂天源国际物流园建设项目

二、项目实施单位：

临沂天源国际物流有限公司

三、项目建设地点：

山东省临沂市双岭路中段南侧

四、可研报告编制单位：

临沂市工程咨询院

1．2可行性研究的依据

1、国家发展改革委员会发布的《投资项目可行性研究指南》

2、国家计《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》

3、《建设项目经济评价方法与参数》（2006年3月）

4、《关于促进中国现代物流业发展的意见》（2004年8月）

5、《中华人民共和国道路运输条例》（2004年7月）

6、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》（2006年3月14日）

7、《全国物流标准2005年一2010年发展规划》（2005）

8、《中国物流发展报告（2005—2006）》（2006年4月）

9、《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》《山东省人民政府办公厅关于加快现代物流发展的意见》

10、《山东省人民政府关于培育发展流通领域大企业的意见》

11、《临沂市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

12、《临沂市政府关于清理整顿道路水路运输秩序的通告》

13《临沂市城市总体规划（2005～2020）》

14、《临沂市综合交通规划》（2005年4月）

15、《临沂统计年鉴》（2006）

16、《临沂市政府关于批准临沂货运市场搬迁的批复》【临政字（2006）53号）】

17、《关于批准临沂货运市场搬迁的建议》【临发改财金】

18、《关于同意建设临沂天源国际物流园的批复》（临沂商城管理委员会文件[2007]15号）

1．3项目研究的范围及内容

一、项目背景及建设的必要性

二、市场分析

三、项目市场需求分析

四、项目总体发展构想与发展战略

五、项目总体发展规划

六、建设内容及规模

七、环保节能

八、组织机构与管理运营

九、项目实施进度

十、投资估算和资金筹措

十一、效益分析

1．4项目概述及研究结论

一、项目概述

为完善临沂市区域物流基础设施，为临沂市及周边地区经济发展提供优质的物流服务，提升临沂市物流地位、提高地区商品综合竞争力，临沂天源国际物流有限公司拟在双岭路中段南侧，建设一个集停车、仓储、装卸、运输、配送、货运配载、货物分发、保税仓、物流信息中心、物流金融中心、物流管理中心、物流商务中心、物流教育与培训中心、汽车维护与修理中心、后勤服务和生活配套服务功能为一体的现代化、规范化、规模化、信息化、网络化、多元化、生态化、国际化的旅游观光综合性物流园区。

该项目地块位于双岭路中段南侧，东区位于临西九路以西，临西十路以东，聚才二路以北，双岭路以南；西区位于临西十路以西，聚才二路以北，聚才三路以南。

该块土地面积较大，交通便利，紧靠临沂市外环路和京沪高速公路、临沂汽车站、红埠寺火车站，是临沂从事物流的最佳地点之一。

本项目总用地558．02亩，总建筑面积261．010平方米，大篷面积118900平方米，容积率为0．7，建筑密度为28．5％，绿化率为24.4。

项目建设内容包括：

货运市场配载市场、大型货运停车场、大型仓储中心、保税仓、物流信息中心、物流综合管理中心、物流商务中心、物流教育与培训中心、公寓房、招待所、餐饮、汽车维护与修理、加油站等后勤服务和生活配套服务以及旅游服务项目。

本项目总投资77000万元，其中建设投资76835万元（包括建筑工程费21145万元，设备及工器具购置费27800万元，安装工程费1390万元，工程建设其他费用20329万元，基本预备费3533万元，建设期利息2638万元），铺底流动资金165万元。

资金来源为：

申请固定资产贷款43000万元，其余资金企业自筹。

本项目建设期2年，建成后，年可实现营业收入21050万元，利税12800余万元。

项目总投资收益率达到15．12％，所得税后财务内部收益率14．18％，税后投资回收期7．1年（含建设期2年）。

本项目建成后，将服务于临沂工商企业，新增就业岗位3000个，间接带动就业岗位约30000个，极大的促进临沂物流业的发展和物流市场的规范，并通过以项目为龙头，促进临沂现代物流的发展，使临沂物流总成本的比重在一定程度上得到下降，预计项目建成投入使用后五年内使临沂物流总成本占国内生产毛额的比重下降三至五个百分点。

二、研究结论

1、本项目的建设，将会有力地推动临沂及周边地区物流业的发展，带动社会各项事业的建设，加快临沂及周边地区发展进程。

项目建成后将成为我国物流网络中连接山东省物流线路物流结节点。

2、本项目的建设，将改善临沂及周边地区的投资环境，有利于招商引资工作的进行，促进临沂外向型经济更快的发展。

3、本项目的建设，投资计划合理，具有较好的经济效益和社会效益，可行性强，具有较好的前景。

综合评价，该项目经济效益和社会效益良好。

项目的建设是必要的、可行的。

项目主要经济技术指标表

┏━━━━━┳━━━━━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━━┓

┃序号┃指标名称┃单位┃数量┃备注┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃┃┃┃┃

┃l┃项目总用地┃亩558．02┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃2┃总建筑面积┃平方米┃261010┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃3┃大蓬面积┃平方米┃118900┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃4┃容积率┃┃0．7┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃5┃建筑密度┃％┃28．5┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃6┃绿化率┃％┃24┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃7┃年工作日┃天┃300┃┃

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┃8┃劳动定员┃人┃168┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃9┃项目总投资┃万元┃77000┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃10┃营业收入┃万元┃21050┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃11┃销售税金及附加┃万元┃1158┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃12┃总成本费用┃万元┃8190┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃13┃利润总额┃万元┃11703┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃14┃所得税┃万元┃2926┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃15┃项目建设期┃焦┃2┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃16┃借款偿还期┃年┃5．9┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃17┃投资回收期┃┃┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃┃所得税前┃年┃6．4┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃┃所得税后┃证┃7．1┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃18┃盈亏平衡点┃％┃39．90┃┃

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┃19┃总投资收益率┃％┃15．12┃┃

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┃20┃项目财务内部收益率┃┃┃┃

┣━━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━┫

┃┃所得税前┃％┃17．47┃全部投资┃

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┃┃所得税后┃％┃14．18┃全部投资┃

第二章项目背景及建设的必要性

2．1项目实施单位概况

天源国际物流有限公司前身为临沂市顺和工贸有限公司属下天源货运市场，公司于2007年8月更名为临沂天源国际物流有限公司。

公司注册资金3000万元，经营范围为：

停车场经营、商品用房开发销售、物流信息咨询服务站。

临沂市顺和工贸有限公司是2003年由临沂市工商局批准成立的法人企业，它位于临沂批发城中心，蒙山大道与顺和街交汇处，西邻工业大道，琅琊王路，地理位置十分优越。

公司占地2．73万平方米，建筑面积8．68万平方米，拥有固定资产2700万元。

职工160人，其中专业技术人员和经营管理人员60余人，年实现利税2000万元。

临沂市顺和工贸有限公司下设华东自行车市场、电动车（童车）市场、农贸市场、天源货运配载市场以及李庄工业园货运市场等企业，从而形成了以市场为主体，工、商、运、建、服务为一体的综合企业。

目前，天源货运市场占地360亩，各类经营房1260余间，现有经营户600余家，年货物吞吐量1500万吨，年交易额60亿元。

天源货运市场集物流、运输、仓储于一体，是新型物流信息集散地，天源物流凭借现代的动作模式，形成一个全国性的运输网络，承揽全国各地铁路、公路、航空、信递运输业务、零担整车运输。

天源货运信息中心（http：

／／WWW．ty5566．com）及GPS车辆卫星定位，为全国各省、市、地区客户提供全方位服务。

几年来，国家交通部、省交通厅、市、区领导对天源货运市场给予了巨大的关注和厚爱，先后到市场进行视察并给予了高度的评价和认可。

天源货运市场2004年度被临沂市交通局评为“安全生产先进单位"，2005年、2006年连续被山东省交通厅评为“文明服务先进单位”，在第二届中国物流行业发展年会首届中国物流推荐100年风云榜盛典活动上获得“中国优秀物流园区”、“2005年中国物流年度上榜功勋企业"称号、2006年7月在山东省物流与采购协会召开的综合实力五十强企业新闻发布会上，荣获“综合实力五十强企业"称号，荣获“2006年中国物流诚信企业"等称号，是中国物流与采购联合会理事单位。

2．2项目提出的背景

在现代社会，物流和金融一样，对整个国民经济的运行发挥着不可替代的基础性支持作用，物流行业在中国经济发展中的作用也越来越引人注目。

中国经济的飞速发展是推动交通运输和物流业发展的关键所在。

无论是海运、空运、本地流通，还是货物出口装运整合和包装等辅助服务，都能在中国获得极大的发展机会。

中国加入世贸组织后，物流业迎来前所未有的发展机遇和挑战，有望成为中国经济发展的重要产业和新的经济增长点。

面对新的全球化竞争，中国迫切需要改变现行的流通体制，特别是物流体系，加快物流社会化和信息化进程。

现代物流是指原材料、产成品从起点到终点及相关信息有效流动的全过程。

它将运输、仓储、装卸、加工、包装、整理、配送和信息等有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、全方位、一体化综合性服务。

而现实情况是，崛起于上世纪80年代初的临沂批发城，虽经多年发展，但尚未形成现代商贸经济的发展模式。

再加上周边地市涌现出的功能相似、规模不等的各类专业批发市场，对临沂形成竞争之势，批发市场面临着市场辐射半径缩小、流通渠道被悄然截流的严峻形势，物流优势地位受到了威胁。

临沂市政府深刻认识到，商贸批发城如不跟现代物流接轨，必然无法承受市场经济冲击。

为此，近年来，临沂市坚持科学发展观，积极规划调整，加快改造提升各类专业批发市场。

与此同时，大力发展现代物流业。

立晨物流、兰田物流、荣庆物流、香江物流园、澳龙国际物流城等一大批现代物流项目纷纷落户，在临沂市相继建起了澳龙国际物流城、兰田物流城、香江物流城、鲁信钢铁物流园区等一批现代商贸物流平台。

一大批科技物流公司，以区域配送为主业的第三方物流公司也迅速崛起，现代大商贸物流城的基本框架正在临沂蓬勃兴起。

资料显示，“十五”以来，临沂市物流相关行业保持了较快的增长速度（按现行的统计口径计算，物流相关行业主要包括交通运输、邮政、电信、仓储、包装、批发和零售等行业）。

2006年，全市物流相关行业增加值达到276亿元，比2005年净增36亿元，同比增长17％，物流相关行业占全市GDP的比重为20．5％。

这标志着，物流业正逐步发展成为临沂市重要的支柱产业。

2006年9月6日，现代物流协会——一个非营利性的社会团体，由各相关组织和单位与各种经济成分的工商物流企业自愿组成的地方性行业组织从此诞生。

“现代物流协会的成立，适应了经济的发展需要，顺应了广大物流企业的呼声。

"临沂市政府领导在成立大会上说，此举对于加快临沂由传统商贸大市向现代物流强市转变有着十分重要的意义。

物流协会成立后，通过广泛有效的工作，参与发展规划的调研与制定，展开多方面的咨询和协调服务，引导企业改变传统物流管理方式，树立现代物流新理念，建立现代物流新业态，优化企业供应链，整合社会物流资源，降低物流成本，规范物流行业的行为，在加速临沂市现代物流产业的发展中发挥着越来越重要的作用。

实践证明，加快发展以大市场、大仓储、大流通、大信息、大配送为基本特征的现代“大物流”是顺势之举。

根据《临沂市现代物流业发展“十一五"规划纲要》，临沂将坚持“总体规划、协调发展、信息化带动、物流国际化”的原则，充分发挥在区位、交通和商贸流通等方面的比较优势，全面整合社会物流资源，构建起现代化的物流基础设施和物流公共信息平台。

到2010年，全市现代物流业实现增加值达到450亿元，年均增长16％左右，占生产总值比重达到18％。

“十一五"期间，临沂将在市区基本建成东部和西部两大综合物流园区、三个物流平台和一批特色专业物流中心，基本建成莒南

临港物流园区，其他各县初步形成功能较为健全、特色鲜明的物流中心，初步形成布局合理、功能较为健全的现代物流发展格局，作为山东省物流业重点区域，与济南、青岛两市一起成为山东省流通信息交换枢纽和电子商务中心，并且辐射周边城市，形成立足鲁南苏北、面向全国的区域性物流中心。

当前，临沂依托区位交通和物流需求丰富的优势，正在加快建设三大物流园区：

一是市区西部物流园区，即以铁路货运站、京沪高速、货物快运总站、批发市场和高新技术开发区为依托，以争创全国优质板材产业基地和大型商贸物流企业为龙头，建设以区域性的采购交易中心和物流集散基地为特色的综合性物流园区。

二是市区东部物流园区，即以铁路货运场站、国道省道干线、临沂机场和经济开发区为依托，以立晨、鲁信等大型现代物流企业和临工机械等大型出口加工企业为龙头，重点发展为工业企业服务的生产物流、采购物流和营销物流业务，建设陆空联运、陆海联运、集装箱增值服务等具备外向型经济特色的加工集散型综合物流园区。

三是莒南临港物流园区，即以莒南县坪上、团林镇为中心，以兖石铁路、省道干线、日照港、岚山港为依托，重点规划建设以外向型为主的综合物流园区。

为与三大物流园区发展相匹配，临沂积极构建三大物流平台：

一是依托临沂市公铁运输网络密度大、货运场站、货运线路和“联托运"较为发达的优势，加快临沂客运总站和国家公路主枢纽城市建设，增加铁路专用线数量，加大整合力度，提高配套能力和综合服务水平，优化公铁、陆海联运、多式联运，进一步增加航班航线，加快发展航空运输，构建综合交通网络平台。

二是依托铁通澳龙物流信息中心临沂交运信息中心和立晨物流信息中心等，加快系统整合，建设省级公共流通信息交换平台，尽快制定完善物流信息共享和数据交换规范化标准，推进电子政务、电子商务建设，推进物流服务企业、工商企业、物流园区、大型专业市场及公共信息资源查询系统联网，加快实现物流信息互通、共享，构建物流信息网络平台。

三是紧紧围绕打造“中国现代商贸城"的目标，依托现有商贸流通资源优势，按照在规范中发展、在发展中提高的思路，有规划、有重点、分步骤地整合提升现有商贸资源，积极推进电子商务、物流配送、连锁经营、分销代理等现代流通方式的运用，构建现代物流发展的流通网络平台。

2．3项目建设的必要性

一、符合国家产业政策及地方发展规划

国家发展和改革委员会、科学技术部、商务部联合编制了《当代优先发展的高技术产业化重点领域指南》第二十八条第一款将“现代化配送中心、加工中心、代理经营配套设施建设及连锁经营"的物流业列为重点鼓励发展的对象。

2001年3月1日国家经贸委、铁道部、交通部、信息产业部、外经贸部、民航总局等六部委专门发文《关于加快我国物流发展的若干意见》，针对我国物流业的发展提出了若干政策性意见和扶持政策措施。

国家科技部已批准成立“中国物流生产力促进中心”，以推动我国物流业及其相关技术支持系统的开发和研制。

2001年9月4日，山东省经贸委、交通厅、信息产业厅等6部门联合转发了国家经贸委等部委的《关于加快我国现代物流发展若干意见》，要求全省有关部门认真贯彻上述文件精神，以加快推动山东现代物流业的发展步伐。

2002年11月25日，山东省人民政府办公厅又以鲁政办发[2002]56号文下发了《关于加快现代物流发展的意见》，强调了加快现代物流发展的必要性和紧迫性，提出了加快现代物流发展的主要措施。

临沂市政府也十分重视现代物流业的发展，提出了发展临沂市物流业的规划方案和发展重点，临沂市将出台《临沂市现代物流业发展“十一五"规划纲要》，总的指导思想是：

紧紧围绕建设“现代商贸城”和“国际物流港"的目标要求，充分发挥区位、交通、商贸等方面的比较优势。

根据《临沂市现代物流业发展“十一五"规划纲要》，临沂将充分发挥在区位、交通和商贸流通等方面的比较优势，全面整合社会物流资源，构建起现代化的物流基础设施和物流公共信息平台。

到2010年，第三方物流增加值占全市物流业增加值的比重由“十五"末的15％提高到25％，物流成本占全市GDP的比重由“十五"末的20％下降到15％，物流产业增加值达到500亿元，年均增长幅度高于全市生产总值2个百分点。

“十一五”期间，基本建成东西两大综合物流园区和一批特色专业物流中心，基本形成现代物流网络的基本框架，基本建成高效、便捷、与国际接轨的现代物流公共信息平台，基本形成以第三方物流为主的市场主体。

按照设想，到2020年，第三方物流增加值占全市物流业增加值的比重持续上升，力争达到40％以上：

企业物流运作效率稳步提高，物流成本占GDP的比重持续下降，力争达到发达国家目前10％左右的水平。

形成国内外现代物流业发展的重要节点，成为重要的区域性物流枢纽城市。

二、项目的建设，是临沂市物流业发展的客观需要

目前，临沂市共有大型货运站（场）13家，从事货运及相关业务的经营业户约1200户，年缴利税过千万元。

但临沂市物流产业并没有走上健康有序发展的道路。

经调查临沂物流市场存在以下问题：

1、大多数货运市场在临沂市区，而且有相当数量的货场地处市内繁华路段，部分区域市场设置密度过大，加重了局部交通压力，致使这些区域的大型配货车辆猛增，经常造成严重的交通堵塞。

2、一些非法业户不想进场经营接受统一管理，经营业户在市区乱设门头，自己在外随便经营，比较分散，给政府管辖带来很大难度，有的不办理运输许可证和营业执照，偷税漏税现象十分严重。

3、在外随便经营的空车配货经营者不仅占用人行道和非机动车道装卸货物，且还把车辆开进居民大院装卸货物，一些非法业主不分白天、黑夜装卸货物，给居民区带来了诸多隐患和不安全因素。

4、临沂大多数