办公楼物业多级危机应急预案和应急措施1.docx

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办公楼物业多级危机应急预案和应急措施1

办公楼物业多级危机应急预案和应急措施

（1）

办公楼物业多级危机应急预案和应急措施

（1）

　　突发事件报告制度

　　1.0目的

　　明确在物业管理服务中发生的各类突发事件的报告程序和要求。

　　2.0适用范围

　　物业管理服务中发生的所有突发事件的报告。

　　3.0工作程序

　　3.1突发事件分为A、B、C三级。

　　A级-可能危及人员生命安全和造成重大财产损失的突发灾害、事故、设备故障。

　　B级-影响办公楼正常活动开展的突发灾害、事故、设备故障。

　　C级-不影响办公楼正常活动开展的突发灾害、事故、设备故障。

　　3.2管理处任何人员发现有突发事件发生，应立即报告领班，由领班安排人员至现场核实情况。

　　3.2.1领班根据核实的情况，报告现场负责人---工作时间为项目经理或总值班，非工作时间为当值的工程领班，由现场负责人按照《突发事件的处理程序》，组织相关专业的员工到场采取措施。

　　3.2.2现场负责人初步确认突发事件的等级，并立即通知以下人员

　　3.2.3发生A级突发事件，接到通知的公司人员必须立即赶赴现场；发生B级突发事件，项目经理或其指派人员应赶赴现场；发生C级突发事件，由项目经理指派的人员进行现场处置。

　　3.2.4突发事件处置过程中的重要情况，应报告相关人员。

　　3.2.5任何突发事件的发现和处置方案应填写突发事件报告，报公司业务管理部和院方物业办。

　　3.2.6突发事件报告管理处存档。

　　突发事件的预防---电梯困人救援规程

　　1.0目的

　　保证办公楼电梯困人时的有效程序。

　　2.0适用范围

　　适用于办公楼范围内电梯因故障困人的处理。

　　3.0工作程序

　　3.1发现电梯因故障困人，立刻通知工程部和保安部；

　　3.2保安部保安员通过中控室电梯对讲电话与被困人员沟通：

　　3.2.1了解被困人员数量，确定是否需要医疗救助，如需要，迅速与院方取得联系；

　　3.2.2对被困人员进行安抚，缓解其紧张情绪；

　　3.2.2.1工程部通知电梯工迅速赶往现场，如电梯工超过5分钟仍未到达，则工程部经过培训的救援人员可根据不同情况，依下列步骤先行释放被困乘客：

　　3.2.2.1.1轿厢停于接近电梯口的位置时

　　3.2.2.1.1.1确定轿厢所在位置（根据楼层灯指示或小心开启外门察看）；

　　3.2.2.1.1.2关闭机房该故障电梯电源开关

　　3.2.2.1.1.3用专用外门锁匙开启外门；

　　3.2.2.1.1.4用人力开启轿厢门（要慢、用力不要过大）；

　　3.2.2.1.1.5协助乘客离开轿厢；

　　3.2.2.1.1.6重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止）。

　　3.2.2.1.1.6.1轿厢停于远离电梯口的位置时：

　　3.2.2.1.1.6.1.1利用电话或其它方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭；

　　3.2.2.1.1.6.1.2进入机房，关闭该故障电梯的电源开关；

　　3.2.2.1.1.6.1.3拆除电机之轴端盖（如有），安上旋柄座及旋柄；

　　3.2.2.1.1.6.1.4救援人员用力把持住旋柄或旋盘，另一救援人员，手持制动释放杆（松闸扳手），轻轻撬（松）开制动器，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近的电梯门口。

　　3.2.2.1.1.6.1.5确认刹车制动无误，放开盘车手

　　轮；

　　3.2.2.1.1.6.1.6然后按照上述”3.3.1”中所列步骤救出乘客。

　　3.2.2.1.1.6.1.6.1遇到其它复杂情况，应及时报告电梯维修单位处理。

　　3.4.被困人员释放后，确认其是否需要治疗或留院观察。

　　3.5.关闭电梯，设置维修标识，由电梯保养单位进行维修，并提交故障报告；

　　3.6.查明故障原因，以书面报告全部经过。

　　注：

应根据办公楼电梯配置情况制定电梯故障、维修停止使用备用方案

　　突发事件的预防---停电及电力故障

　　1.0目的

　　保证办公楼停电及电力故障时的有效程序。

　　2.0适用范围

　　适用于办公楼范围内停电及电力故障的处理。

　　3.0工作程序

　　3.1.办公楼属于特殊的工作场所，科室的照明、使用、各类警报装置的运作、生活设备的运行等都依赖于电力系统的正常运行。

但在实际中，也不排除会有一些不可预计或人力所无法抗拒的电力系统运行不正常的情况存在。

　　3.2.在正常情况下，办公楼的是有二路供电线路。

　　3.3.预先得知停电时间的情况下的供电线路故障/检修停电

　　3.3.1.根据供电局的《停电通知单》与联系，协同对办公楼内的所有科室、部门发放《停电通知单》，并做好签收，让其做好相应的准备工作和补救措施。

　　3.3.2.停电通知应详细说明停电日期、恢复供电日期，并通知办公楼停电期间将所有无关电路关闭、拔掉电器插头。

　　3.3.3.停电前将电梯停至底层关闭，以免停电困人。

　　3.3.4.调配工程人员做好相应的准备和检修工作，在切换电路时间前对、水泵房等重点部位派遣工程人员驻场以备解决突发事件。

　　3.3.5.因只有一路供电，在断电前应切断部分设备的供电以保证不超负荷运转

　　3.3.6.安排工程人员及时对配电设备进行养护。

　　3.3.7.停电期间应加强保安巡视，以免不法之徒有机可乘。

　　3.3.8.在重新切换成二路供电后，工程部应对相位等进行检查，并恢复相应已关闭的设备、设施，检查各类设备是否正常运行。

　　3.4.在突发的情况下的供电线路停电

　　3.4.1.在无任何预先通知的情况下一路线路突然停电，办公楼的电力系统大部分线路将会自动切换至另一条供电线路，由二路并联供电切换成一路供电并会产生十分短暂的停电现象，工程人员在发现此现象后应及时对配电系统进行巡查。

　　3.4.2.配电巡查人员在核准切换成一路供电后应及时通知工程主管、领班，调配其它人员做相应的补救措施，并手动切换其余部分线路。

　　3.4.3.向有关供电局询问停电原因和预计所需时间并通知科室、部门，让其做好相应的准备和处理。

　　3.5突发性办公楼内电力设备故障

　　3.5.1.发现办公楼内部分区域性电力中断，工程部立即派员到停电现场查看正确位置，组织抢修。

　　3.5.2.立即确认电力中断是否造成影响，检查电梯是否有人被困。

　　3.5.3.在显眼地方张贴停电通知，加派工程人员往停电现场查看是否受损，拔掉电器插头。

　　3.5.4.加派保安人员往停电现场巡视，避免客户惊恐及意外发生，同时避免不法之徒乘虚而入，招致办公楼

财务受损。

　　3.5.5.故障修复后，工程部工程人员应到停电区域所有供电线路、电器设备详细巡查，确保所有设备恢复正常。

　　3.6任何停电和电力故障发生后，应将原因和处理过程形成书面报告。

　　突发事件的预防---停水故障

　　1.0目的

　　保证办公楼停水时的有效程序。

　　2.0适用范围

　　适用于办公楼范围内停水故障的处理。

　　3.0工作程序

　　3.1计划停用：

　　3.1.1.管理中心在收到供水部门发予的停电通知后，应在停水日前三天在公告栏张贴通告通知办公楼业主，通告中应详细写明停水日期、恢复供水日期并通知办公楼业主停水期间将所有水龙头关闭。

　　3.1.2.对运行中需要补水的设备，与办公楼业主确认停机或控制使用的方案

　　3.1.3.用水控制：

　　3.1.4.关闭其余科室的供水

　　3.1.5.安排维修技术员准备突发故障应急并进行设备养护。

　　3.1.6.供水恢复时，检查办公楼内是否有断水、溢水情况或出水口堵塞现象

　　3.2突然停水：

　　3.2.1.若局限于个别区域的停水，应向办公楼业主解释并非办公楼供水出现问题。

　　3.2.2.协助分析故障原因，排除一般问题。

　　3.2.3.若原因复杂，建议聘用专业水电公司处理。

　　3.2.4.如属整个办公楼供水突发中断，应立即致电自来水公司询查，若属办公楼供水系统有问题，则管理中心应立即派员到停水场查看正确位置。

应立即通知工程部人员抢修。

　　3.2.5.查看停水区域，确认停水是否对抢救工作造成影响，关闭所有用水设备。

　　3.2.6.加派工程人员往停水现场巡逻查看。

　　3.2.7.供水恢复后，应通知工程部水电工到现场检查受影响的区域供水是否恢复正常运行，同时派人员详细巡检一次，确保各项设备已恢复正常。

　　3.2.8.查明有关停水原因，以书面报告全部经过。

　　突发事件的预防---火灾

　　1.0目的

　　通过本程序保证火灾发生时办公楼的有效秩序。

　　2.0适用范围

　　适用于办公楼范围内发生火灾时

　　3.0工作程序

　　3.1区分灾情类别、类型

　　3.1.1.根据灾情范围大小和危险程度分为初级火情和中级以上火情两级。

　　3.1.1.1初级火情：

在一房、一室、一厅、一间中发现物业冒烟、着火现象判断在二三分钟内，办公楼有灭火自救能力，近距离内无易燃易爆或其他危险物品，一时不致酿成大祸的，视为初级（一级）火情处置。

　　3.1.1.2超出初级火情的范围和火情程度，判断在5分钟内火情火势将迅速蔓延

　　3.1.1.3且自救能力不足或会引起爆炸等危险因素教大的视为中级（二级）以上火情。

　　3.1.3.根据发生火情的时间，分为白天和晚间两类：

　　3.1.3.1.由上午08：

00至17：

30定为一类

　　3.1.3.2.由下午17：

30至翌日上午08：

00定位一类

　　3.2火灾报警程序（发现火情应先报保安部并着手灭火）

　　3.2.1保安部主管接到报警情况后，在指派副手在位听候指令外，应迅速奔赴现场查看火情并立即研究作出如下决定：

　　3.2.2.确定是哪级哪类火情，是否应报”119”应按何种预案实施灭火。

　　序号防护方法名说明

　　1冷却法将灭火剂、水等直接喷洒在燃烧点/区域上，使可燃物的温度降低到自燃点以下，从而断绝、减低火情。

　　2隔离法将燃烧点附近的可燃彻底清理，使燃烧区域内可燃物减少，使火情降低。

　　3抑制法将化学灭火剂喷入燃烧区域参与燃烧反应，中止链锁反应而使燃烧反应停止。

　　4窒息法采取适当的措施，如被服、桶、黄沙等盖在燃烧物上阻止空气中的氧含量，使燃烧物/区域缺乏或断绝氧气而熄灭。

　　3.2.3.判断为初级火情应确定现场指挥，立即组织员工灭火，同时保安部主管应

　　将火情报管理处及办公楼业主有关部门。

　　3.2.4.判断为中级以上火灾，除立即报”119”外，保安主管应立即报告管理处及办公楼有关部门，快速组成灭火救灾指挥部并确定指挥部位置、办公楼消防监控消防监控中心、电话、组成人员名单，明确分工各人员听从统一调配，负责任务落实并随时报告总指挥，总指挥必须确定一名副手或助理坐阵在消防监控中心负责通讯联络使监控中心成为联络中心，当消防队来到后，办公楼灭火指挥部应立即与消防部门负责人取得联系并听从其指挥。

　　3.2.5.办公楼人员是否应组织疏散、疏散的搂面、人数和秩序均由指挥部视情况决定，应事先拟好口头通知或广播通知并由保安部派专人在需疏散搂面的消防楼梯负责引流，如确定必须疏散应统一口径作好宣传解释工作。

（详见疏散方案）

　　3.3当办公楼出现火情是双休日或节假日：

　　3.3.1.除总指挥派坐阵监控中心负责通讯联络的人员外，其他人员应分工抓好两方面工作：

　　3.3.1.1.组织人员去现场灭火

　　3.3.1.2.指挥救护伤员，疏散人员。

　　3.4.保安部

　　3.4.1.遵命负责指挥现场，立即下令组织义务消防员和就近员工灭火。

　　3.4.2.立即指派义务消防员负责运送灭火器具。

　　3.4.3.指挥保安员至办公楼底层控制电梯使用。

　　3.4.4.指派保安员至办公楼门口接引消防队并引领到消防栓处，再引领到火灾现场。

　　3.4.5.监控中心应着重观察出入口，提防有人接近火场”趁火打劫”。

　　3.5.工程部

　　3.5.1.根据火情发生的部位、强弱程度、涉及范围，确定是否。

控制失火部位的电源，该切断的立即切断。

　　3.5.2.组织人员投入灭火

　　3.5.3.客梯沉底关闭，消防工作电梯交消防队或保安部控制使用。

　　3.5.4.关闭冷却装置、空调装置、风机。

　　3.5.5.设法保持现场照明。

　　3.5.6.准备一份资产损失估计清单上交项目经理，便于向保险公司索取保险赔偿。

　　3.6清洁部：

　　3.6.1.准备有关灭火救灾的其他物资。

　　3.6.2.负责运送伤员、抢运财物。

　　3.6.3.组织人员投入灭火。

　　3.6.4.负责灭火后的现场清理。

　　3.7其他部门：

要及时组织人员灭火救人并指定专人值班，听候总指挥调遣。

　　3.7.1.办公楼发生火灾，无论当时是否向消防部门报警，灭火后均应向公司、办公楼业主

　　写出书面报告，其内容包含：

日期（含具体时间）、报告人（有谁提供信息）、发生火灾的时间、接到报警时间、领导到达现场的时间、消防队到达火场的时间、灭火的时间和经过、组织指挥部的情况和决定采取的措施、失火中心点和发生火灾的原因（含性质）、灭火救人的情况、人、财损失的情况、经验教训、对有关责任人员和主管人员的处理意见等。

　　3.8火灾现场抢救人员的自我保护措施

　　3.8.1.使用毛巾、衣服等布制品浸水后捂住自身/病人的鼻、嘴等部位，防止烟侵晕倒。

　　3.8.2.听从统一调配，避免拥挤、互相推搡而产生人员摔倒等状况

　　3.8.3.注意身旁高处建筑物或其它物品状况，防止坠物压伤、压倒。

　　3.8.4.遭遇火情、遇事不慌，不要盲目从高空、楼房下跳。