高速铁路估价案例分析.docx
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高速铁路估价案例分析
高速铁路客运站建设区商业建设用地
土地使用权出让价格估价案例分析
一：
项目区域概况
随着武广高速铁路专线的开工建设，郴州市城市基础设施建设进入新一轮的快速发展时期，政府将进一步加大城市基础设施建设的力度。
现拟定对武广高速铁路客运站地区用地进行储备。
目前区域内主要以工业、仓储用地和其它用地为主，有少量居住、公共设施、对外交通和市政公用设施用地。
现规划为以武广客运站新区为核心的新型商务区，规划面积552.65公倾，其中经营性用地365.12公倾。
武广高速铁路专线将2009年底全线通车，到时，区域的商业繁华程度，区域功能和环境质量应得到较大的改变和提升。
二：
估价项目概况
估价项目座落于郴桂高等级公路旁，距武广高速铁路专线客运站2000M。
规划用地面积4865.2平方米，用地性质：
商业，容积率4.0，覆盖率为45%，绿化率为25%。
估价目的：
为国有建设用地土地使用权出让价格提供参考。
估价基准日：
2008年8月15日。
三：
委估项目的初步分析
1、土地使用权出让估价应遵循公开、公平、公正的原则，交易是一种市场行为，其价值类型应采用公开市场价值标准，估价基准日应为土地使用权出让日（即为未来土地使用权成交日期）。
2、土地使用权价格的增值来源于规划的武广高铁客运站建设和运营，设定该区域的城市规划，按期实施。
影响地价的因素，如商业繁华度，基础公用设施状况，交通网络，环境情况等变化与规划中的数值变化不大。
3、本次估价项目是在已有规划限制条件下的土地使用权价格评估，估介项目不存在虚征地和无法利用面积，其容积率便为规划容积率，土地用途按2008年8月实施的国家标准《土地利用现状方案》中的二级分类界定。
4、价格内涵：
在已有的规划限制条件及实际开发程度（通过现场踏勘，宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整），用途为商业用地，土地使用权期限40年，于2008年8月15日国有建设用地土地使用权出让价格。
四：
土地使用权价值测算过程分析
1．评估方法选择
根据《城镇土地估价规程》中规定，主要估价方法有市场比较法，收益还原法，剩余法（假设开发法），成本逼近法，在实际运用中，还有基准地价系数修正法。
估价项目已进行了土地开发，用地性质为商业，属于经营性用地，结合本次估价目的，本次估价不宜选用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价。
估价项目为待开发土地，规划限制条件明确，应选剩余法（假设开发法）进行估价，同时该区域同一供求圈内，已有交易案例，宜选用市场比较法进行估价。
最后综合两种估价结果确定土地使用权价格。
2．剩余法测算思路
在预计开发完成后不动产正常价格的基础上，扣除预计的正常成本及有关专业费用，利息，利润和税费等，以价格余额来估算待估土地使用权价格的方法。
评估土地价格的基本公式为：
V=A-B-C
式中：
V：
待估土地价格
A：
开发完成后的土地总价值或房地产总价值
B：
整个开发项目的开发成本。
C开发商的合理利润
从上述计算式中看出，遵循最有效利用原则，确定合法合理的最佳开发利用方案和准确预测未来开发完成后不动产总价值，是保证剩余法估价结果准确性的前提条件，也是估价人员应把握的关键问题。
2.1：
最佳开发利用方案的确定：
最佳开发利用方案包括用途，规模，档次等内容。
①委估宗地所在城市具有丰富的旅游资源，是全国优秀旅游城市之一，旅游产业已走进全省前三强，年接待客人从2006年563万人次增长到2007年末的798万人次，到2008年上半年已完成接待游客435万人次，旅游产业呈现蓬勃生机，同时该市为全国的重要能源基地。
全年公路，铁路客运量3000万人数，流动人口量大，据专业人员预测，待高铁建成运营后，流动人口将增至5000万人次。
②待估宗地位于以武广新区为核心的新型商务区，G107，S322贯穿该区域东西南北，有辐射华南各省市的长途汽车站和2009年底通车的高铁客运站，对外交通十分方便，距市级商服中心7公里，距市政治文化中心5公里，距旅游景点最近8公里、最远30公里。
③该市拥有一个五星级宾馆，二个准四星级宾馆，五个三星级宾馆，有2000多间客房，皆处于中心城区及周边。
据旅游外事部门统计资料显示，全市宾馆在旺季入住率达98%以上，淡季入住率可达75%以上，连续五年全市餐饮住宿消费年均以10%增长。
另外在中心城区，甲级写字楼一座，乙级写字楼三座，一般写字楼四座，随着电子商务的流行和新经济概念的出现，目前的写字楼也出现了所谓“so-ho”概念。
即“smalloffice，homeoffice”（小办公室，家庭办公室）。
这将对写字楼的发展趋势产生一定的影响。
综合上述城市性质、待估宗地的位置、当地房地产市场的接受能力等三方面分析，未来开发完成的物业类型为酒店宾馆为最有效开发利用方案。
2.1.1：
最佳规模
从当地城市建设有关部门获悉，在现状地质条件下，建、构筑物在16层以下，建造成本最省，同时符合报酬递增递减规律。
从市场上类似物业看，地面4层采用裙楼式结构，裙楼功能设定为酒店餐饮，购物中心，休闲等。
主楼为客房。
根据委托人提供的规划限制条件及信息，未来开发完成后的不动产总建筑面积S＝4865.2×4＝194608平方米，最大底面积S＝4865.2×45%＝2189.34平方米。
1－4层为裙楼，按最大覆盖率来设计，则1－4层的总建筑面积＝2189.34×4＝8757.36平方米
主楼的建筑面积＝19460.8－8757.36＝10763.44平方米。
根据类似物业功能设计看，裙楼部分有1/2的建筑面积为餐饮，可承接宴席；另有1/4的建筑面积为桑拿；1/4的建筑面积为会议中心。
依据《餐饮酒店设计规范》要求，结合当地物业设计建造情况，一桌席/16平方米（包含服务设施），则该物业可设置酒席总桌数：
（8757.36×1/2）/16＝273.67≈274桌。
根据《旅馆设计规范》，结合当地类似物业实际情况，一标准间/38平方米（包含服务设施），则该可建置客房数量：
10763.44/38平方米＝281.67＝282房间。
2.1.2：
档次
根据该市经济发展趋势，及人民生活水平，未来房地产市场发展趋势，建造装饰装修成三星级宾馆为宜。
2.2：
未来开发完成后不动产价值测算思路
开发完成后的不动产价值必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势结合进行确定。
确定方法有两种：
一是对开发完成后拟采用出售的土地或房地产价值，可用类似不动产正常交易成交价格，采用市场比较法与长期趋势法结合进行确定。
二是开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值。
估价项目定位为三级宾馆，属收益性房地产，采用自营为主，部分功能承包经营方式，故采用第二种方法确定未来开发完成后不动产价值。
运用收益还原法其难点在于如何准确确定客观收益和还原利率。
2.2.1：
客观收益的确定
年客观收益等于年有效毛收入减去年运营费用，再加上其他归属产权主体衍生的收益。
在实际操作中，获取年客观收益的途径主要有三种途径：
①是采用市场上类似物业租金水平比较确定。
在同一供需圈内或类似地区有类似出租的物业，选取三个以上，相似规模，类似经营状况的宾馆的租金。
在区位条件、人流量、规模、档次、经营状况等因素方面进行比较确定。
②是采用类似物业经营状况比较确定。
在同一供需圈内，选取三个具有正常经营能力和管理水平良好的类似物业近五年的会计报表（资产负债表，损益表，经营销售利润表，现金流量表）确定其净利润，然后减去归属于行业的正常利润，求得归属于不动产的客观收益，在此基础上，进行区位条件、人流量、规模、档次、经营状况等因素方面比较确定委估物业的客观收益。
③根据物业规模直接测算求取客观收益
当地市场上，宾馆整体出租或承包的案例极少，各物业经营管理水平相差大，故本次估价采用第三种途径确定其客观收益。
根据当地旅游外事局、旅游餐饮行业协会统计资料，确定旅馆餐饮年淡、旺季时间，客房入住率，餐饮上座率，客房收费标准，桑拿人均消费水平，会议中会收费标准，求取客观收益。
委估项目未来开发完成后的不动产，客房282间，酒席274桌，会议间5间，桑拿房55间。
根据有关部门统计资料和未来市场发展状况，估算物业经营收入。
1）、客房，旺季，时间6个月，入住率90%。
房价148元/间.天，
淡季，时间6个月，入住率75%。
房价118元/间.天，一年按365天计算。
经营收入＝（148×90%×6/12+118×75%×6/12）×365×282＝1272.21万元
2）、餐饮，旺季，时间6个月，平均每月开席2500桌/月，
淡季，时间6个月，平均每月开席1200桌/月，580元/桌。
经营收入＝2500×680×6+1200×680×6＝1287.6万元
3）、桑拿部，每日平均营业时间12小时，平均开房率为35%，每房平均消费300元/间
经营收入＝300×55×365×0.35＝210.79万元
4）、会议中心，每天800元/间，平均使用率40%
经营收入=800×5×365×40%＝58.4万元
5）、整个物业的有效年毛收入=
（1）+
（2）+（3）+（4）=2631.17万元。
6）、根据对类似物业调查分析，客房的经营成本和相关税费为经营收入的45%，客房的经营成本及相关税费为经营收入60%，桑拿的经营成本及相关税费为35%，会议中心的经营成本及相关税费为25%。
年纯收益测算如下：
1272.21×（1—45%）+1287.6×（1—60%）+210.79×（1—35%）+58.4×（1—35%）=1395.57万元。
则整个物业的年客观纯收益为：
1395.57万元。
2.2.2：
还原利率的确定
还原利率为投资回报与所投入资本的比率，作为投资收益性房地产，投入的资本即为房地产价格，投资回报即为房地产预期会产生的净收益。
根据《城镇土地估价规程》还原利率确定有三种方法，一是土地纯收益与价格比率法，二是安全利率加风险调整值法，三是投资风险与投资收益率综合排序插入法。
本次估价宜采用第一种和第二种方法综合确定。
1、根据对本市三栋大厦的租售价比调查如下：
实例
年纯收益（元/㎡）
售价（元/㎡）
租售比
锦湘百货
1100
12000
9.17%
城市广场
1800
14000
9.29%
和平大厦
1500
1600
9.318%
合计
三个实例的简单算述平均值9.28%
2、列表对本市几位投资者投资类似物业期望回报调查，综合得如下表
安全利率
4.14%
取一年期银行定期存款利息率
风
险
调
整
值
风险补偿
2.17%
期望多于一年期银行定期存款利息率的50%
管理负担补偿
2.48%
期望多于一年期银行定期存款利息率的60%
缺乏流动性
0.83%
期望多于一年期银行定期存款利息率的20%
合计
9.25%
两种方法求得结果相差不大，采用简单算术平均值确定本估价项目的还原利率：
9.27%
2.2.3、计算公式的选择及收益年限的确定。
委估项目开发完成后的不动产属新建物业，据类似物业的运营状况调查，设定在装修装饰不变的情况下，开始三年内收益低于正常的收益，之后十年间将逐年增长，接着有5至8年的稳定期，最后收益将每年递减。
由于社会经济发展，生活观念改变，对未来收益难以准确界定，本次估价采用设定未来收益不变的计算式求取。
V=a/r×[1-1/（1+r）n]
a：
为年净收益r：
还原利率n：
收益年限
估价项目取得土地使用权后，物业需要一段时间的开发建设期，根据省建筑工程概算定额中规定的正常建设期，结合本市其他类似物业开发建设情况，本物业未来开发建设期为三年。
故物业可收益年限为：
40-3=37年
2.2.4、开发完成后的不动产价值测算
根据考虑资金时间价值的方式不同，剩余法常使用的技术操作方法有现金流量折现法和传统方法。
现金流量折现法是采用折现的方式，传统方法是采用计算利息的方式。
现金流量折现法测算的结果比较精确，但现金流量折现法测算过程比较复杂，传统法测算的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。
本次估价采用现金流量折现法。
此项目建设期三年，折现率取同期央行公布的三年期贷款年基准利率7.56%。
开发完成后不动产总价价值为：
V=a/r×[1-1/（1+r）n]×1/（1+r）n
=1395.57/9.27%×[1-1/（1+9.27%）37]×1/（1+7.56%）3
=11642.98万元
2.3、整个项目的开发成本求取思路
项目的开发成本包括前期费用，区内外基础设施费和建筑安装成本，管理费，投资利息，销售税费，购地税费。
2.3.1、前期费用
主要包括：
⑴三通一平费、临时水、电、路及场地平整费，⑵勘察、规划设计费，⑶施工图设计费用测量费，⑷可行性研究费、咨询费。
根据省市有关行业服务收费标准，综合当地市场状况，第⑴－⑷项累计费用为建筑安装成本的10%。
2.3.2、基础设施费
指区内水、电、路、绿化、环保，物业管理用房等设施。
通过市场调查，类似用途和规模的物业，基础设施费为建筑安装成本的15%。
2.3.3、房屋建筑安装成本
具体包括土建工程，装饰工程、设备工程（理论上称直接工程费、间接费、利润和税金）。
在实际操作过程中，确定的方式有三种：
第一，是以省市的建设项目概况预算定额资料进行确定，第二，是依据估价师自身积累的类似工程项目的造价信息资料来确定；第三，是通过政府或行业协会定期公布的相关造价信息来确定。
本次估价是待开发房地产，只有通过调查类似项目的造价信息资料，结合政府定期公布的相关造价信息综合确定。
确定该项目建筑安装成本为2800元/㎡。
附房屋建筑安装成本表。
建筑安装工程成本明细表
序号
项目
单价（元/㎡）
备注
一
土建工程
980
1+2
1
地基处理工程
100
防六级地震
2
主体工程
880
框架结构
二
水电安装工程
160
3+4
3
供排水工程
80
上下水、污水处理
4
电气控制工程
100
消防、照明、电气控制
三
装饰装修工程
1200
室内、室外装修
四
设施设备工程
380
电梯、厨具设施设备
五
措施费
60
脚手架、施工设备等
六
合计
2800
注：
综合费率按一级施工企业取费标准。
2.3.4、管理费
是指建设项目从立项、筹建、建设、施工验收、交付使用及项目后评估等全过程所需的费用。
本地区一般为建筑安装成本的1%～5%之间。
考虑该项目规模较大，建筑标准高，工程复杂，其管理费为建筑安装成本的4%
2.3.5、投资利息：
本次估价采用现金流折现方法测算，不另行计算。
2.3.6、销售税费
具体包括三个方面：
一是销售费用，包括销售广告代理宣传费，委托代理费等，一般取售价的1%～3%，根据本物业的规模，本次估价取销售价格的3%，二是销售税金及附加包括营业税，城市维护建设税，教育附加，合计为销售价格的5.5%,三是其他销售税费:
由卖方<开发建设单位>负担印花税、交易手续费等，根据市房屋产权交易中心的信息，合计为销售价格的0.05%。
三项费用累计为销售价格的8.55%。
2.3.7、土地购置的税费：
购量土地的税费,主要包括契税、测量费、手续费等,一般为购建土地价格的4%。
2.3.8、总开发成本：
在开发建设过程中，前期费用、区内外基础设施费和建筑安装成本、管理费用、销售税费，按均匀投入，土地购置的税费按一次投入。
至估价出让期日总开发成本：
总开发成本=2800×（1+10%+15%+4%+8.55%）×1/（1+7.56%）1.5+待估宗地地价×4%
=6723.86+待估宗地地价×4%
2.4、开发利润的确定
开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终获取的实际利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。
确定开发利润要明确两个因素：
计算的利润基数和利润率。
利润率有直接成本利润率，成本利润率，销售利润率三种，不同的利润率对应不同的计算基数。
直接成本利润率的计算基数为土地取得成本和开发成本，成本利润率的计算基数为土地取得成本和开发成本、管理费、投资利息销售税费之和，销售利润率的计算基数为不动产销售价格。
从理论上讲，直接成本利润率＞成本利润率＞销售利润率，从市场上看，普通住宅开发利润率<中高档住宅开发利润率<商业用房利润率<写字楼开发利润率，但是不论是采用哪种计算基数及与其相对应利润来测算，同一开发项目，得出结果应都是相同的。
通过市场调查，相同开发建设期的普通住宅开发的销售利润率为15%，写字楼的销售利润率为30%。
此项目设定为宾馆商业房地产，根据类似物业开发情况调查，估价项目销售利润率取25%.
开发利润=11642.98×25%=2910.75万元
2.5、委估宗地的价格求取
设委估宗地价格为V，根据《城镇土地估价规程》中的测算式。
则：
V=11642.98-6723.86-0.04×V-2910.75
V=1931.1万元，单价为：
3969.26元/㎡，楼面地价为：
992.32元/㎡
3．市场比较法测算思路
市场比较法的本质是以土地市场上具有替代性的土地，实例交易价格为导向求取待估宗地的土地价格。
即将待估宗地与估价时点的近期发生过交易的类似宗地进行比较，对这些类似宗地成交价格做适当的处理来求取待估宗地价值的方法，《城镇土地估价规程》中给出计算公式如下：
Ⅴ=ⅤB×A×B×D×E
式中:
Ⅴ=待估价宗价格，
ⅤB=比较实例价格。
A:
待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数；
B：
待估宗地区域因素交易日期地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；D:
待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；
E:
待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。
从上述计算式中可以获悉，运用市场比较法关键问题，也就是技术难点，在于如何正确选择可比较交易实例、准确确定交易情况修正系数和量化影响价格因素的影响幅度。
除上述修正外，还要进行土地使用年期、容积率等修正。
3.1、确定比较实例
根《城镇土地估价程》，要求选取三个以上的比较实例。
选择比较实例应满足并具备以下基本要求：
⑴、属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例，如为非正常的交易实例必须能够修正为正常交易实例；
⑵、交易日期与估价日期接近，最多不能超过三年。
相隔时间过长，难以进行交易日期调整，即便可以调整，可能会出现较大的偏差；
⑶、与估价宗地用途相同，至少要做到大类用途相同，如果能做到小类相同则更好。
大类用途主要可分为：
A：
居住用地，B、工业用地，C、商业、旅游、娱乐用地，D、综合用地，E、教育科技、文化、卫生、体育或者其它用地。
⑷、比较实例的权利性质应与估价项目的权利性质相同。
⑸比较实例的交易类型应与估价目的吻合。
根据交易方式，可分为买卖、租赁、抵押、作价入股等交易类型，其中买卖可分为协议、招标、拍卖、挂牌等交易类型。
⑹、土地条件基本一致。
主要在宗地内开发程度、地势、地质、面积、规划限制条件等方面的一致。
依上述基本要求，从收集到的交易实例资料库中，选取如下三个比较实例。
实例A:
市经济技术开发区商务新区S322道路旁，宗地面积：
4329.5㎡,土地用途为商业，容积率：
4.0,土地使用权年期40年,2007年8月挂牌取得，成交价格：
3697元/㎡。
实例B:
市中心城区燕泉路，宗地面积3921.2㎡,土地用途为商业,容积率：
3.8土地使用权年期40年,2008年3月挂牌取得，成交价格：
3865元/㎡。
实例C:
市五岭广场文化中心日月路，宗地面积：
3506.8㎡，土地用途为商业，土地使用权年期40，容积率4.2,2008年6月挂牌取得，成交价格3773元/㎡。
三个比较实例比较因素条件说明表
估价项目与比较
案例
比较因素
估价项目
比较实例
A
B
C
交易时间
2008年8月
2007年7月
2008年3月
2008年6月
交易方式
挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
交易情况
正常
正常
正常
正常
土地用途
商业
商业
商业
商业
土地级别
商服用地IV级
商服用地IV级
商服用地IV级
商服用地IV级
土地使用年限
40
40
40
40
区域因素
商服中心级别
区级商服
区级商服
区级商服
区级商服
距市服中心距离
5㎞
5.0㎞
2.5㎞
3.0㎞
道路状况
混合主干道
混合主干道
生活主干道
生活主干道
距火车站距离
2㎞
2㎞
3㎞
2.5㎞
路网密度
1.0㎞/㎡
1.0㎞/㎡
1.5㎞/㎡
1.5㎞/㎡
距市中心距离
6㎞
6㎞
3.0㎞
3.5㎞
生活设施完善度
不完善
不完善
完善
完善
公用设施完善度
五通一平
五通一平
五通一平
五通一平
环境质量
无污染
无污染
基本无污染
基本无污染
个别因素
临街状况
一面临街
一面临街
一面临街
一面临街
容积率
4.0
4.0
3.8
4.2
宗地面积
4865.2㎡
4329.5㎡
3921.2㎡
3506.8㎡
宗地形状
规则
规则
不规则
较规则
宗地地质
20T/㎡
20T/㎡
18T/㎡
25T/㎡
宗地地势
坡度4%
坡度5%
坡度10%
坡度3%
规划条件限制
无规划限制
无规划限制
有规划限制
有规划限制
3.2、因素修正指数分析
因素选择要与当地公布的基准地价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考由基准地价计算宗地地价的因素系数表中的幅度。
在确定修正幅度时，不同用途其地价影响因素影响程度不同。
①用途修正指数
本估价项目与比较实例皆是规划用途，用途相同，本次估价用途不作修正。
②土地级别修正指数
按照当地宗地基准地价，分析不同级别差别，确定修正指数。
估价项目所在地域基准地价为800元/㎡，案例所在地域基准地价800元/㎡，以估价项目所在地域IV级因素指数为100，则比较实例所在地域的土地级别因素指数为100。
③交易类型：
一般的交易类型有买卖、租赁、抵押、作价入股等类型。
调查不同交易类型地价差别，确定交易类型修正指数。
本次估价交易类型皆为买卖中的挂牌，交易类型不需进行修正。
④交易情况修正指数
选择的三个比较案例都是正常交易下的成交案例，皆是通过土地交易中心挂牌取得，本次估价交易情况不需修正。
在实际估价中，最好选择正常交易下的成交案例，不要进行交易情况修正，因为调查的案例是非正常交易，很难明确地说出各种特殊因素，对正常土地价格的影响程度及正常交易情况下地价的差异，如果能够很明确地界定特殊因素的影响程度，则可通过修正确定交易情况因素指数。
⑤．交易日期价格指数
确定方法有两种，⑴直接采用当地权威部门公布的地价指数或房地产价格指数，⑵市场提取。
调查当地几年的与待估宗地相同用途的地产市场资料，分析、测算、确定地价指数。
本次估价根据市政府公布的2001年至2007年地价上涨的资料，商业用途土地地价环比指数为100，109.8,95.7,101.2,105.5,108.2,133.6,至2008年上半年比2007年上涨了6.3%。
以估价项目估价期日的指数为100,则实例A的交易日期修正指数为99.94。
⑥.土地使用年期修正指数
利用年限修正公式K=（1-1/（
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