XX州项目可行性研究报告.docx
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XX州项目可行性研究报告
XX州项目可行性研究报告
决策背景
一、内部因素
1、本项目可为公司提供持续发展条件，符合公司可持续发展的战略。
由于目前公司在大连的项目已经进入收尾阶段，为公司寻找持续可行的项目成为公司发展的重中之重，所以XX州项目给我们公司的发展提供了一次契机。
2、本项目占地344.02亩，规模大，为XX县新规划的住宅项目，技术难度比较低，公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。
3、XX局项目的成功开发为中国中铁全面启动XX州市场奠定了基础，品牌效应也为下一步开发中档项目创造了条件。
二、外部环境
1、本项目主要由XX州现有的公司-中银房地产开发运作，现在土地还是毛地，中银介绍政府协助挂牌顺利出让给相应的公司。
2、增值潜力大。
本项目所属XX州县区在总体规划上定位于承担主城部分功能扩散和吸收改造老城区城市化人口的职能和满足中国石油、中国石化公司员工住宅的迫切需求，XX县紧邻XX州，发展的速度相当之快，土地升值潜力大。
3、环境好。
本项目所处的片区为住宅开发的热点区域，许多地产商已经进入并开始在附近建造住宅。
4、市场机会明显。
本项目定位以2700-3500元/平米的住宅，该价格产品为XX州主流市场，供应和需求量都很大。
第一部分项目所属区域介绍
一、XX州市简介
XX州市位于XX省东北部，大巴山南麓。
地理坐标为北纬30°92′-32°20′，东经103°29′-108°23′。
北接陕西省安康市和湖北省十堰市，南与广安市接壤，东、东南与重庆市万州区城口县、开县及重庆市梁平县、垫江县相邻，西抵巴中市和南充市。
是中国西部四大名城——重庆、成都、武汉、西安交汇辐射的中心地带。
XX州资源富集，交通便捷，发展势头良好，开发潜力巨大，是XX省的人口大市、农业大市、工业重镇和四省市结合部的商贸中心和交通枢纽，素有有着中国气都和中国苎麻之乡的“川东明珠”美誉。
XX州市现辖通川区、XX县、宣汉、开江、大竹、渠县4个县和代管万源市。
总面积16591平方千米。
总人口637万人。
州市辖1个市辖区、5个县，代管1个县级市。
XX州市是1999年经国务院批准，由原XX川地区更名建立。
交通：
XX州交通便捷，商贸活跃。
XX州是XX通江XX海的东通道和川渝鄂陕结合部的交通枢纽。
国道210、318线纵横全境。
XX渝高速公路直XX重庆，XX陕高速公路已经开工建设该路全线竣工后，从XX州到西安一天可跑来回，而从成都经XX州到西安约需要9个小时。
XX万高速公路计划于2008年底开工，2011年底建成通车。
XX州市河市机场直XX成都、广州、武汉、西安、深圳、北京等地。
XX州是XX通江XX海的东通道和川渝鄂陕结合部的交通枢纽。
渠江航运直通重庆。
共有通航河流9条，分别是渠江、洲河、巴河、前河、后河、中河、铁溪河、清溪河、林岗溪，基本形成以渠江、洲河、巴河这主干流的水路运输网络，流域覆盖全市四个县（市）。
地形：
XX州市地势东北高（大巴山区），西南低（盆地丘陵区）。
最高处是宣汉县鸡唱乡大团堡，海拔2458.3米；最低处是渠县望溪乡天关村，海拔222米。
大巴山横直在万源）宣汉北部，明月山、铜锣山、华釜山由北而南，纵卧其间，将全市分割为山区、丘陵、平坝3块。
山地占幅员面积70.70%,丘陵占28.10%，平坝占1.20%。
北部山体切割剧烈，山势陡峭，形成中、低山地貌单元；中南部较为平缓，形成平等谷地地貌单元。
水系：
XX州市河流主要属长江支流的嘉陵江水系，发源于大巴山，由北而南呈树枝状分布。
前河、中河、后河汇成州河后与巴河在渠县三汇镇汇合成渠江，向南流300公里入长江。
境内流域面积在100平方公里以上的河流有53条，1000平方公里以上的干流有15条。
共有通航河流9条，分别是渠江、洲河、巴河、前河、后河、中河、铁溪河、清溪河、林岗溪，基本形成以渠江、洲河、巴河这主干流的水路运输网络，流域覆盖全市四个县（市）。
各河流可通航里程不等，运载量在100吨以下。
气候：
XX州市属亚热带湿润季风气候类型。
由于地形复杂，区域性气候差异大。
海拔800米以下的低山、丘陵、河谷地区气候温和，冬暖、春早、夏热、秋凉，四季分明，无霜期长；海拔800至1000米的低、中山气候温凉、阴湿，回春迟，无酷暑，秋凉早，冬寒长；海拔1000米以上的中山区，光热资源不足，寒冷期较长，春寒和秋霜十分突出。
全市热量资源丰富，雨热同期，全年平均气温14.7度－17.6度之间，无霜期300天左右。
全市雨量充沛，年平均雨量在1076至1270毫米之间。
春季多寒潮低温天气，夏季多伏旱和洪涝、大风、冰雹，秋季多连绵阴雨。
二、XX县简介
XX县，原指现在的XX州市所辖范围，现指XX州市下属的一县，其县政府所在地即为现在的XX州市中心城区的南外镇，因此XX县也是川东交通枢纽和川陕鄂渝结合部物资集散中心,幅员面积2694平方公里,辖75个乡（镇）,总人口124万。
XX县交通概况：
XX县境内等级公路四通八XX，襄渝铁路、XX成铁路、XX万铁路、XX成高速公路、XX渝高速公路、210国道贯通境内，金盘子航电工程竣工发电，水上运输可直航重庆，河市机场沟通省内空中航线，织就了XX县纵横交错的立体交通网络。
XX县位于XX州市中心，地处川渝鄂陕结合部，襄渝铁路、XX成铁路、XX万铁路横贯其境。
区位交通优势得天独厚。
XX成铁路为国家Ⅰ级干线，东起XXXX州市，西至成都市，经营山、南充、蓬溪、遂宁、金堂等11个县市，跨越长江重要支流渠江、嘉陵江、涪江、沱江，全长386公里。
XX成铁路1992年6月开工，1997年11月全线通车，目前为内燃牵引。
XX县火车站作为成都铁路局管辖范围内的仅次于成都、重庆、贵阳的第四大车站，每年旅客流量高XX250万人次。
目前，XX县境内共建成公路总里程XX5430公里；水上通航里程319公里。
其中，国省道169公里，县道421公里，乡道940公里，村道4200公里。
二级以上公路198公里，三级公路42公里，四级公路889公里，等外级公路4301公里。
拥有客货车436辆；船423艘。
先后修建和改建了：
XX县石梯大桥、XX县河市州河大桥、XX县金盘子大桥，XX县通川大桥、XX县江新大桥，XX县铁山隧道，XX县金盘子水电站，XX县汽车站，XX县石桥车站，XX县麻柳车站。
完成了麻梁路泥碎路面改造工程，广开路沥青混凝土路面改建工程，亭福路标美样板路硬化工程，XX通路沥青混凝土路面改建工程，一个四通八XX，路况良好，畅通无阻的交通道路网络已经形成。
地质气候水文：
铁山山岭南北伸延，出露三叠系硅质褐色硬砂岩，石色如铁，故名铁山。
平均海拔900米，最高峰塔峰海拔1063米。
主要的山峰有塔峰、大崖角、刀背山、二尖山、仙人帽、小尖山等，峰体陡直，需开辟石梯才能攀沿上顶。
会登峰顶，向东俯瞰，百里山川尽收眼底；向西极度目，川中丘陵此起彼伏，延绵千里。
境内主要河流有:
州河、巴河。
气候特点，夏热多雨，春秋宜人，冬无严寒。
年均降水量1170毫米，年均温14.7℃，一月均温3.4℃，七月均温25℃，属亚热带山地季风气候。
XX县境内矿产资源和旅游资源十分丰富。
水能资源理论蕴藏量为l6.05万千瓦，可开发量5.1万千瓦;已探明矿藏12种，主要矿藏煤、天然气、岩盐储量分别XX2.4亿吨、2700亿立方米、2.1万吨，石灰石资源分布广、储量大。
第二部分项目概况
一、宗地位置
1、宗地北面是正在修建的体育中心。
2、宗地东西两侧是正在规划修建的2号3号交通路线。
3、宗地南侧紧邻中原油田，西侧有胜利油田。
4、北邻XX县新汽车站100米，南靠化工园区500米。
宗地位置图
二、项目渊源
1、宗地原为修建2号3号路段，政府置换用地的一部分。
据中银介绍，宗地总面积为344.02亩，为修建2号3号路段，政府出地代替相应修建道路的工程价款。
2、减小容积率，提升品质。
总面积为344.02亩，其中建筑用地103.21亩，建筑密度为30%，建筑面积128万㎡，容积率为5.0。
净地191322.85㎡，代征地为38016.18㎡；把容积率减小到2，建筑面积可XX458693㎡。
规划要求建筑面积为458693㎡，楼地价接近为525元。
三、宗地现状
1、项目规划用地性质为商贸、住宅和基础设施等综合用地。
2、宗地为毛地，规划总面积为344.02亩，其中建筑用地103.21亩，建筑密度为30%，建筑面积128万㎡，容积率为5.0。
净地191322.85㎡，代征地为38016.18㎡。
如果保持总规划面积不变，减小容积率，进而减小建筑面积，从而获得更好的绿化效果，提升规划的品质。
3、宗地地块以南规划有燃气管道通过，宗地北侧附近有楼盘已经开始动工，2#道路正在施工的楼盘是美嘉-阳光景苑，3#道路旁的为罗孚-南山楼盘。
4、本项目房屋拆迁10000㎡.
四、规划宗地紧邻周边的环境
1、景观环境
宗地规划紧邻周边的住宅开发、运动健身的气氛浓重。
☐宗地北侧为正在施工的体育馆，具有良好的运动、健身氛围。
☐宗地西侧规划为中医院和法院。
☐宗地南侧为胜利油田。
2、周边噪音分析
由于道路正在规划中，无法对噪音进行详细的分析
五、交通出行
1、道路
规划的2#、3#线路为主要干道
2、公交出行
正在规划中
六、生活配套
规划中
七、市政配套
规划中
八、土地出让条件与程序
只要资金到位，土地证等五证中银保证在短期内办理。
九、地价分析
根据XX州国土资源局的数据显示，XX州市城区新的土地级别和基准地价，已通过XX省国土资源厅技术审定自2008年1月1日起实施。
基准地价成果表
土地用途
商业
住宅
工业
土地级别
元/平方米
万元/亩
元/平方米
万元/亩
元/平方米
万元/亩
一级
4200
280
1950
130
780
52
二级
2900
193.33
1350
90
600
40
三级
1800
120
850
56.67
465
31
四级
950
63.33
550
36.67
345
23
五级
550
36.67
350
23.3
216
14.4
第三部分风险分析
一、项目的风险点及风险可能性预测
1、政策性风险
目前国际国内都面临着严重的金融危机，国际、国内金融环境不容乐观，而且国家一直在调控房地产业，目前对房地产业的宏观政策可能仍会继续从严从紧，这和我们国家大的经济运行环境有很大的联系。
地方政府的税收优惠政策不会很明朗。
2、关于合作的风险
双方前期可能会合作比较愉快，随着项目的进行，各种不断出现的矛盾会加深双方合作的风险，双方的利益的冲突也会不断的加深，包括在运作的程序和手段上，可能会出现新的一些想不到的风险，甚至包括在后期的利益分配上，也会遇到一些意想不到的麻烦。
3、关于土地的风险
根据合作内容，该项目的前期工作，包括土地证，规划用地许可证，规划许可证和施工证等都有中银房地产开发公司来运作，这可能给公司带来相当大的风险，在大连项目上的经验已经是一个很好的例子。
二、风险控制手段
（1）关于政策性风险，要求政府对书面答疑的答复和红头文件的方式予以盖章确认。
（2）关于双方合作的风险，通过严格的合同控制其风险。
（3）关于土地的风险，严格通过合同来实施控制。
三、总体评价
根据相关项目的实际操作经验，本项目的政策性、合作性和土地的风险基本在可控范围之内。
同时，通过必要的前期沟通和严格的合同控制可能会带来的风险。
第四部分市场分析
一、经济收入分析
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