北京市昌平区马池村土地一级开发实施方案73页.docx
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北京市昌平区马池村土地一级开发实施方案73页
北京市昌平区马池口镇马池口村
土地一级开发实施方案
实施单位：
北京北方企业集团公司
北京北方宏达房地产有限公司
编制单位：
北京首佳房地产评估有限公司
编制时间：
二○一三年十一月
第一章项目基本情况
一、项目背景
《北京城市总体规划（2004年—2020年）》对北京市的空间布局进行了战略调整，改变了原来单中心均质发展的状况，构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构，形成“中心城-新城-镇”的市域城镇结构。
在原有卫星城基础上，规划11个具有相对独立性的新城。
昌平新城是西部发展带上的重要节点，在北京市区县功能定位中，昌平属于城市发展新区，产业集聚，是承担疏解中心城人口、带动区域发展的规模化城市地区。
昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目的实施有利于落实区域规划，促进区域经济的发展。
马池口村由于自身特殊的地理位置，经过多年建设发展，已经成为北京市高速公路、电网、市政管线的重要节点，为北京市的城市发展做出了贡献，但客观上也造成了当地土地利用矛盾、群众利益受损、影响生存与未来发展等诸多历史遗留问题。
2012年7月18日，昌平区政府向市政府报送昌政报【2012】55号《北京市昌平区人民政府关于协调解决昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的请示》，明确提出“请市政府协调市国土局负责开展马池口村土地一级开发工作，并解决所需开发建设资金，委托北企公司具体实施”。
2012年9月17日，市政府下发由李士祥、刘敬民、陈刚三位副市长批示的【2012】90337号市政府签报《关于研究昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的意见》，明确要求“关于马池口村土地一级开发问题，市政府建议以市区联合收储的方式，由市国土局与昌平区政府共同做好马池口村土地一级开发工作”。
2012年12月7日，市政府下发由李士祥、洪峰、陈刚、张工四位副市长批示的【2012】90470号签报《关于研究加快推进陕京三线工程建设的意见》，明确要求“马池口村土地一级开发项目力争于2013年3月31日前组织实施”。
2012年12月11日，昌平区政府下发第76期《关于研究解决北企公司有关问题的会议纪要》，明确提出“坚决贯彻落实市政府关于采用市区联合土地储备方式推进马池口村土地一级开发的意见，区政府负责请示市政府、协调市国土局解决土地一级开发资金问题，由北企公司具体实施马池口村土地一级开发。
”
2013年1月15日，北京市规划委员会下发市规函【2013】63号《北京市规划委员会关于昌平新城马池口村控制性详细规划（深化方案）同意备案的函》，批复了《昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案》，明确提出“原则同意依据目前编制的《深化方案》，先期启动该规划范围内的村庄搬迁、基础设施建设、公共服务设施和城市安全设施等土地一级开发和土地储备前期工作，为新城规划实施打好基础。
土地一级开发项目可以依据《深化方案》和本函办理发展改革、规划、国土等相关手续”。
2013年7月15日，市政府下发由陈刚副市长批示的【2013】90295号签报《关于研究昌平区马池口村回迁房建设及土地一级开发等有关问题的意见》，明确要求“国土、规划等部门加快完成土地一级开发实施方案及村民回迁房方案的审批工作”。
二、项目区位情况
1、马池口村概况
马池口村位于昌平新城中部，东侧为京藏高速公路，西侧为京包高速公路，南邻北六环路，北邻京密引水渠，村域范围总面积约为541公顷。
马池口村拟开发范围为211公顷，其中包含安置房用地20公顷，本项目一级开发用地191公顷。
村域内其余用地约330公顷，以农用地为主，用于马池口村村民农务工作。
2、项目区域位置
北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目位于昌平区马池口镇马池口村。
具体四至范围为：
东至马池口村村界东边界，西至京包高速路防护绿化带，北至京密引水渠防护绿化带，南至规划昌谷路道路中线及规划六路道路中线。
马池口村项目共计211公顷，分为：
三定三限安置房用地20公顷；一级开发用地公顷（包含就业安置用地公顷）。
（如下图1-1、1-2所示）。
图1-1项目位置图
图1-2项目影像图（红色虚线范围为本项目三定三限安置房用地，黄色虚线为就业安置用地）
3、周边用地关系
马池口村东北方紧邻昌平老城区，南侧为昌平新城创新基地片区，西北侧紧邻马池口埝头工业园，东南侧为沙河高教园区，地理位置上位于联系昌平多个重要片区的中心位置。
南部距离中关村北部研发服务和高新技术产业聚集区约2公里，处于其辐射范围内，有利于引导技术研发与服务、商业物流、教育等生态友好型的产业向本地区辐射。
4、项目自然环境描述及分析
本项目位于昌平区马池口镇马池口村，临近昌平城区，东侧临近京藏高速，西侧为京包高速，北侧紧邻京密引水渠，南距北六环路约1公里。
距离北京市区约为公里，据昌平城区约公里。
项目所在区域属暖温带大陆性季风气候，四季分明，降水集中，风向有明显的季节变化。
春季气温回升快，昼夜温差较大；夏季炎热多雨，为农业生产提供了良好的条件；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雨，各月平均气温都在0℃以下。
年平均日照时数2684小时，年平均气温℃，年平均降水量毫米。
项目位于昌平区南部，地貌类型简单，以平原为主，平均海拔约37米。
项目宗地内地势平坦。
目前，该项目用地范围及周边分布有部分农田、企业用房、农民住宅等，其中，企业较多包括驾校、检测场等单位，办公与居住混杂。
随着区域房地产项目的开发建设及绿化建设，周边居住氛围将会日益提升，配套设施也将得到改善，项目整体环境将会得到进一步提升。
三、项目土地利用现状情况分析
1、项目土地权属情况
依据北京海地人资源咨询有限责任公司出具的《工程项目技术报告书》【编号】，项目总用地面积为公顷，由公顷国有土地和公顷集体土地构成。
国有土地使用者包括：
北京北方企业集团公司、北京市昌平区马池口农村信用合作社、北京市公路局昌平分局、北京市京密引水管理处、首都冶金机械厂、北方加油站。
集体土地所有者主要为马池口村股份经济合作社、城南街道水屯村股份经济合作社、白浮村股份经济合作社、马池口镇人民政府。
2、项目现状土地类型
国有土地中有国有农用地（有林地、设施农用地、沟渠）、国有建设用地（工业用地、仓储用地、科教用地、其他商服用地、商务金融用地、批发零售用地、公路用地）、未利用地（河流水面），集体土地主要为农用地（耕地、林地、交通运输用地、水域及水利设施用地）、建设用地（商服用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、住宅用地、其它土地）、未利用地（草地）。
3、各土地用途利用现状情况
项目总用地面积为公顷，其中农用地面积公顷（含公顷耕地）、建设用地公顷、未利用地公顷。
土地面积（公顷）
国有土地
集体土地
建设用地
建设用地
农用地
耕地
农用地
耕地
其它
其它
未利用地
未利用地
图1-3土地利用现状图
依据《工程项目技术报告书》【编号】，项目具体利用现状详见表1-1、1-2：
表1-1国有用地现状情况表
单位：
平方米
单位
农用地
建设用地
未利用地
合计
有林地
设施农用地
沟渠
农村道路
工业用地
仓储用地
科教用地
其他商服用地
商务金融用地
批发零售用地
街巷用地
农村宅基地
空闲地
公路用地
河流水面
北方加油站
北京北方企业集团公司
北京北方企业集团公司（北方铸钢厂）
北京北方企业集团公司（华伟交通公司）
北京北方企业集团公司（机务队）
北京北方企业集团公司（养花房）
北京北方企业集团公司（铸厂）
北京市昌平区马池口农村信用合作社
北京市公路局昌平分局
北京市京密引水管理处
首钢冶金机械厂
合计
表1-2集体用地现状情况表
单位：
平方米
单位
农用地
建设用地
未利用地
合计
耕地
林地
交通运输用地
水域及水利设施用地
商服用地
工矿仓储用地
交通运输用地
公共管理与公共服务用地
特殊用地
住宅用地
其它土地
草地
马池口村股份经济合作社
城南街道水屯村股份经济合作社
白浮村股份经济合作社
马池口镇人民政府
合计
四、项目范围内地上物及人口状况
1、地上物情况
根据现场摸底调查并结合图测数据，宗地范围内地上物主要为农民住宅、农村集体土地上非住宅用房、国有土地上非住宅用房、树木及市政公共设施等。
具体情况如下：
现状用地西侧主要为农民宅基地，房屋以平房、自建楼房为主，80年代建筑，砖混结构；其他土地多为国有土地上非住宅用房、集体土地上非住宅用房，房屋多为厂房及企业办公用房，80年代建筑，砖混结构；项目东侧有一般农用地；项目用地范围内分布其他地上物等。
（详细数量及情况见下表1-3、1-4、1-5）
表1-3 现状宅基地房屋情况
类型
宅基地院数（个）
宅基地户数（户）
占地面积（平方米）
建筑面积（平方米）
宅基地
1518
1670
表1-4 现状非住宅情况
企业名称
用地面积（m2）
建筑面积（m2）
国有企业
玻璃仪器厂
兴业养花房
北京北方企业集团公司
超前电子仪器公司
机务队
北京北方企业集团公司
华纬交通工程公司
汽车修理部
北方综合库
昌驰铸造公司
北方铸钢厂
首钢冶金机械厂
北京市昌平北方加油站
马池口信用社
北京市公路局昌平分局
北京市京密引水管理处
合计
集体企业
北方驾校1
打谷场
马池口村委会（含派出所）
马池口中心小学
希普生物技术公司
面粉厂
北京北方企业集团公司
北京京宣复肥厂
北京市贵和服装有限公司
马池口农贸市场
运北市场木材区
水屯装饰石材城
北方机动车检测场
镇老政府院（含卫生所老派出所）
马池口工商所
北京北方坤泰科贸有限公司
马池口交通队
北京北方企业集团公司（液化机厂）
京北车辆管理所
合计
总计
表1-5 其他地上附着物明细表
序号
项目
单位
数量
1
杨树
棵
5023
2
柳树
棵
960
3
槐树
棵
1834
4
果树等
棵
1393
5
银杏
棵
604
6
柏树
棵
554
7
松树
棵
754
8
井
个
1882
9
路灯
个
623
10
摄像头
个
68
11
围墙
㎡
60574
12
广告牌
㎡
298
13
栏杆
m
2394
14
道路
㎡
42726
15
电线杆
根
887
16
电信杆
根
54
17
公共厕所
个
8
18
化粪池
个
8
19
桥梁
个
3
20
垃圾池
个
6
21
电缆
km
173
22
路牙石
km
9
23
变压器
个
21
25
发射塔
个
1
26
水塔
座
4
27
龙门吊
个
50
28
地下油库
1
总计
——
项目现状照片
2、项目范围内人口情况
根据北京市公安局昌平分局提供的人口资料，除马池口村含1230名居民外，其他均为农业人口，马池口村、白浮村、水屯村3个村庄的农业人口结构如下表。
表1-6各村人口结构表
村名
16岁以下，不含16岁
男（16-59岁）
女（16-49岁）
男（60岁以上，包含60）
女（50岁以上，包含50）
孤寡残疾
合计
马池口村
570
1589
1581
782
915
12
5449
白浮村
176
575
411
152
438
0
1752
水屯村
63
174
152
50
150
0
589
合计
809
2338
2144
984
1503
12
7790
《北京市建设征地补偿安置办法》（北京市人民政府令第148号）规定，“应当转为非农业户口的农村村民数量，按照被征用的土地数量除以征地前被征地农村集体经济组织或者该村人均土地数量计算。
应当转为非农业户口的农村村民人口年龄结构应当与该农村集体经济组织的人口年龄结构一致。
”三个村的人均土地面积、需转为非农户口的农村村民数量见表1-7，需转为非农业户口的农村村民人口结构见表1-8。
表1-7征地需转为非农户口的农村村民数量
村名
马池口村
白浮村
水屯村
合计
全村集体土地面积（公顷）
人均集体土地面积（公顷/人）
——
一级开发项目征地面积（公顷）
——
一级开发项目转非安置人数（人）
1893
2
0
1895
表1-8征地需转为非农业户口的人口结构表
村名
农民总数（人）
儿童（人）
一般劳动力（人）
一般超转人员（人）
孤寡残疾（人）
马池口村
1893
198
1101
590
4
白浮村
2
0
1
1
0
水屯村
0
0
0
0
0
合计
1895
198
1102
591
4
根据表1-8可知，本项目征地需要将1895名农业户口转为非农业户口，其中，16岁以下的198名，一般劳动力有1102名，一般超转人员591名，孤寡残疾人员4名。
五、土地利用总体规划
根据《昌平区土地利用总体规划》【2006-2020】，本项目土地利用规划用途主要为：
一般农用地、城镇建设用地、村镇建设用地、独立工矿、河流水系、交通用地。
详见图1-4：
图1-4土地利用总体规划图
六、建设指标
1、项目规划情况
本项目所在地区已委托北京市城市规划设计研究院编制了《昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案》。
根据《昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案》，项目用地性质为公共设施用地、水域和其它用地、多功能用地、绿地、工业用地、居住用地、道路广场用地、市政公用设施用地。
2、项目建设指标
根据《昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案》，本项目的具体规划建设指标如下表所示：
表1-9 总体规划指标表
用地代码
用地名称
土地面积（公顷）
建筑面积（平方米）
C
公共设施用地
264220
其中
C1
行政办公用地
52050
C2
商业金融用地
184810
C3
文化娱乐用地
11280
C5
医疗卫生用地
4200
C6
教育科研设计用地
11880
E
水域和其它用地
0
其中
E1
水域
0
F
多功能用地
715890
其中
F1
居住兼容公建及其他用地
317400
F3
数类设施的混合用地
398490
G
绿地
0
其中
G1
公共绿地
0
G2
生产防护绿地
0
M
工业用地
381550
其中
M1
一类工业用地
233430
M9
绿隔产业用地
148120
R
居住用地
554080
其中
R2
二类居住用地
530160
R5
配套教育用地
23920
S
道路广场用地
5790
其中
S1
道路用地
0
S3
社会停车场库用地
5790
U
市政公用设施用地
15680
其中
U1
供应设施用地
8600
U2
交通设施用地
7080
合计
1937210
备注：
项目用地面积情况主要参照《工程项目技术报告书》【编号：
】，现状各用地面积是参照现场勘察情况，结合北京北方企业集团公司出具的面积数据，并进行图测综合对照确定的。
本项目总征地面积按照规划批示总用地数据为准，宅基地面积以图测为准，集体土地及其他用地是在勘察及图测的基础上确定的。
第二章编制依据
一、主要法律法规依据
1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）
2、北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市〔2005〕540号）
3、北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法（京国土市〔2005〕302号）
4、北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府令第148号）
5、北京市集体土地房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第124号）
6、北京市人民政府办公厅转发市民政局关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题的通知（京政办发[2004]41号）
7、北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用〔2005〕533号）
8、北京市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆[2003]808号）
9、昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定（北京市昌平区人民政府令第4号）
10、北京市人民政府《关于郊区城镇和农村建设规划管理的若干规定》（北京市人民政府令1991年第5号）
11、北京市房屋拆迁评估规则（暂行）（京国土房管拆字[2001]1234号）
12、北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准（京房地评字[1999]656号文）
13、北京市土地一级开发实施方案编制和审核办法（征求意见稿）
14、北京市昌平区人民政府关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见（昌政发[2010]19号）
15、关于进一步做好集体土地上非住宅房屋拆迁补偿补助工作的意见（昌政发[2011]5号）
二、项目依据
1、《关于协调解决北京北方企业集团公司信访隐患有关问题的意见》【[2012]90090号】
2、《北京市昌平区人民政府关于协调解决昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的请示》【昌政报[2012]55号】
3、《关于研究昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的意见》【[2012]90337号】
4、《昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题协调会会议纪要》
5、《关于研究加快推进陕京三线工程建设的意见》【[2012]90470号】
6、《关于研究解决北企公司有关问题的会议纪要》
7、《北京市规划委员会关于昌平新城马池口村控制性详细规划（深化方案）同意备案的函》【市规函[2013]63号】
8、《关于研究昌平区马池口村回迁房建设及土地一级开发等有关问题的意见》【[2013]90295号】
9、《昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案》
10、《昌平区马池口村村民安置房用地控制性详细规划》
11、《工程项目技术报告书》【编号】
12、《昌平新城马池口村市政基础设施实施方案》【[建]城规编第（121255）】
13、《证明》【人口情况】
14、北方企业集团公司出具的部分地上物情况
15、工作人员现场踏勘及掌握的数据资料
第三章一级开发实施主要内容及开发进度
一、项目一级开发实施主要工作内容
从授权确定一级开发实施主体开始至土地入市交易，一级开发实施单位具体承担的任务主要包括三大块内容，即前期手续办理、实施征地拆迁及市政设施建设，其制约关系见图3-1示意：
图3-1
二、实施内容
昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目具体开发实施内容如下：
（一）前期策划阶段
1、土地储备申请
2、编制土地一级开发实施方案
（二）征询意见和审批阶段
1、一级开发实施方案审批；
2、通过联席会审批，取得会议纪要；
3、办理建设项目规划条件（土地储备前期整理）；
4、昌平区土地储备分中心取得一级开发授权批复；
5、委托北京北方企业集团公司实施土地一级开发工作；
6、企业与分中心签订《土地一级开发委托协议》；
7、办理建设项目用地预审；
8、征询相关部门意见：
（1）、市交通委意见
（2）、市园林局意见
（3）、市文物局意见
（4）、地质灾害评估
9、委托市政相关部门出具市政咨询函；
10、办理立项手续,取得立项批复；
（三）实施阶段
1、征地工作：
与集体土地所有权人谈判并签订征地补偿协议、办理征地批准文件、征地结案，取得建设用地批准书；
2、拆迁工作：
聘请评估公司进行入户调查，出具拆迁评估报告；与被拆迁人签订拆迁补偿协议并进行补偿；建筑物拆除；
3、市政基础设施建设工作：
编制市政方案，取得市政方案综合联席会会议纪要，逐步完成市政设施建设工作；
（四）昌平区土地储备分中心全程监管；
（五）北京市国土资源局及相关委办局组织验收；
（六）纳入储备库，进行土地入市交易。
三、开发进度
本项目暂按土地一级开发完成后整体上市交易，总供应土地公顷。
本项目计划分为五期，一、二、三期由于含有大量农民需要进行拆迁工作，为保证拆迁工作顺利进展，秉持先难后易的原则，先行同步开发，开发周期三年。
于项目启动后第18个月开发四期地块，开发周期3年，四期地块拆迁量较小，且规划内容含有收益率较高的住宅部分，
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