北京市昌平区马池村土地一级开发实施方案73页.docx

1、北京市昌平区马池村土地一级开发实施方案73页北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案实施单位：北京北方企业集团公司北京北方宏达房地产有限公司编制单位：北京首佳房地产评估有限公司编制时间：二一三年十一月第一章 项目基本情况一、项目背景北京城市总体规划（2004年2020年）对北京市的空间布局进行了战略调整，改变了原来单中心均质发展的状况，构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构，形成“中心城-新城-镇”的市域城镇结构。在原有卫星城基础上，规划11个具有相对独立性的新城。昌平新城是西部发展带上的重要节点，在北京市区县功能定位中，昌平属于城市发展新区，产业集聚，是承担疏解中心城人口、带动区域

2、发展的规模化城市地区。昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目的实施有利于落实区域规划，促进区域经济的发展。马池口村由于自身特殊的地理位置，经过多年建设发展，已经成为北京市高速公路、电网、市政管线的重要节点，为北京市的城市发展做出了贡献，但客观上也造成了当地土地利用矛盾、群众利益受损、影响生存与未来发展等诸多历史遗留问题。2012年7月18日，昌平区政府向市政府报送昌政报【2012】55号北京市昌平区人民政府关于协调解决昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的请示，明确提出“请市政府协调市国土局负责开展马池口村土地一级开发工作，并解决所需开发建设资金，委托北企公司具体实施”。2012年9月1

3、7日，市政府下发由李士祥、刘敬民、陈刚三位副市长批示的【2012】90337号市政府签报关于研究昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的意见，明确要求“关于马池口村土地一级开发问题，市政府建议以市区联合收储的方式，由市国土局与昌平区政府共同做好马池口村土地一级开发工作”。2012年12月7日，市政府下发由李士祥、洪峰、陈刚、张工四位副市长批示的【2012】90470号签报关于研究加快推进陕京三线工程建设的意见，明确要求“马池口村土地一级开发项目力争于2013年3月31日前组织实施”。2012年12月11日，昌平区政府下发第76期关于研究解决北企公司有关问题的会议纪要，明确提出“坚决贯彻落实

4、市政府关于采用市区联合土地储备方式推进马池口村土地一级开发的意见，区政府负责请示市政府、协调市国土局解决土地一级开发资金问题，由北企公司具体实施马池口村土地一级开发。”2013年1月15日，北京市规划委员会下发市规函【2013】63号北京市规划委员会关于昌平新城马池口村控制性详细规划（深化方案）同意备案的函，批复了昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案，明确提出“原则同意依据目前编制的深化方案，先期启动该规划范围内的村庄搬迁、基础设施建设、公共服务设施和城市安全设施等土地一级开发和土地储备前期工作，为新城规划实施打好基础。土地一级开发项目可以依据深化方案和本函办理发展改革、规划、国土等相关手续

5、”。2013年7月15日，市政府下发由陈刚副市长批示的【2013】90295号签报关于研究昌平区马池口村回迁房建设及土地一级开发等有关问题的意见，明确要求“国土、规划等部门加快完成土地一级开发实施方案及村民回迁房方案的审批工作”。二、项目区位情况1、马池口村概况马池口村位于昌平新城中部，东侧为京藏高速公路，西侧为京包高速公路，南邻北六环路，北邻京密引水渠，村域范围总面积约为541公顷。马池口村拟开发范围为211公顷，其中包含安置房用地20公顷，本项目一级开发用地191公顷。村域内其余用地约330公顷，以农用地为主，用于马池口村村民农务工作。2、项目区域位置北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开

6、发项目位于昌平区马池口镇马池口村。具体四至范围为：东至马池口村村界东边界，西至京包高速路防护绿化带，北至京密引水渠防护绿化带，南至规划昌谷路道路中线及规划六路道路中线。马池口村项目共计211公顷，分为：三定三限安置房用地20公顷；一级开发用地公顷（包含就业安置用地公顷）。（如下图1-1、1-2所示）。图1-1 项目位置图图1-2 项目影像图（红色虚线范围为本项目三定三限安置房用地，黄色虚线为就业安置用地）3、周边用地关系马池口村东北方紧邻昌平老城区，南侧为昌平新城创新基地片区，西北侧紧邻马池口埝头工业园，东南侧为沙河高教园区，地理位置上位于联系昌平多个重要片区的中心位置。南部距离中关村北部研发

7、服务和高新技术产业聚集区约2公里，处于其辐射范围内，有利于引导技术研发与服务、商业物流、教育等生态友好型的产业向本地区辐射。4、项目自然环境描述及分析本项目位于昌平区马池口镇马池口村，临近昌平城区，东侧临近京藏高速，西侧为京包高速，北侧紧邻京密引水渠，南距北六环路约1公里。距离北京市区约为公里，据昌平城区约公里。项目所在区域属暖温带大陆性季风气候，四季分明，降水集中，风向有明显的季节变化。春季气温回升快，昼夜温差较大；夏季炎热多雨，为农业生产提供了良好的条件；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雨，各月平均气温都在0以下。年平均日照时数2684小时，年平均气温，年平均降水量毫

8、米。项目位于昌平区南部，地貌类型简单，以平原为主，平均海拔约37米。项目宗地内地势平坦。目前，该项目用地范围及周边分布有部分农田、企业用房、农民住宅等，其中，企业较多包括驾校、检测场等单位，办公与居住混杂。随着区域房地产项目的开发建设及绿化建设，周边居住氛围将会日益提升，配套设施也将得到改善，项目整体环境将会得到进一步提升。三、项目土地利用现状情况分析1、项目土地权属情况依据北京海地人资源咨询有限责任公司出具的工程项目技术报告书【编号】，项目总用地面积为公顷，由公顷国有土地和公顷集体土地构成。国有土地使用者包括：北京北方企业集团公司、北京市昌平区马池口农村信用合作社、北京市公路局昌平分局、北京

9、市京密引水管理处、首都冶金机械厂、北方加油站。集体土地所有者主要为马池口村股份经济合作社、城南街道水屯村股份经济合作社、白浮村股份经济合作社、马池口镇人民政府。2、项目现状土地类型国有土地中有国有农用地（有林地、设施农用地、沟渠）、国有建设用地（工业用地、仓储用地、科教用地、其他商服用地、商务金融用地、批发零售用地、公路用地）、未利用地（河流水面），集体土地主要为农用地（耕地、林地、交通运输用地、水域及水利设施用地）、建设用地（商服用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、住宅用地、其它土地）、未利用地（草地）。3、各土地用途利用现状情况项目总用地面积为 公顷，其中农用地面积公顷（

10、含公顷耕地）、建设用地公顷、未利用地公顷。土地面积（公顷） 国有土地 集体土地 建设用地建设用地农用地耕地农用地耕地其它其它未利用地未利用地图1-3 土地利用现状图依据工程项目技术报告书【编号】，项目具体利用现状详见表1-1、1-2：表1-1 国有用地现状情况表单位：平方米单 位农用地建设用地未利用地合计有林地设施农用地沟渠农村道路工业用地仓储用地科教用地其他商服用地商务金融用地批发零售用地街巷用地农村宅基地空闲地公路用地河流水面北方加油站 北京北方企业集团公司 北京北方企业集团公司(北方铸钢厂) 北京北方企业集团公司(华伟交通公司) 北京北方企业集团公司(机务队) 北京北方企业集团公司(养花

11、房) 北京北方企业集团公司(铸厂) 北京市昌平区马池口农村信用合作社 北京市公路局昌平分局 北京市京密引水管理处 首钢冶金机械厂 合 计 表1-2 集体用地现状情况表单位：平方米单 位农用地建设用地未利用地合计耕地林地交通运输用地水域及水利设施用地商服用地工矿仓储用地交通运输用地公共管理与公共服务用地特殊用地住宅用地其它土地草地马池口村股份经济合作社 城南街道水屯村股份经济合作社 白浮村股份经济合作社 马池口镇人民政府 合 计 四、项目范围内地上物及人口状况1、地上物情况根据现场摸底调查并结合图测数据，宗地范围内地上物主要为农民住宅、农村集体土地上非住宅用房、国有土地上非住宅用房、树木及市政公

12、共设施等。具体情况如下：现状用地西侧主要为农民宅基地，房屋以平房、自建楼房为主，80年代建筑，砖混结构；其他土地多为国有土地上非住宅用房、集体土地上非住宅用房，房屋多为厂房及企业办公用房，80年代建筑，砖混结构；项目东侧有一般农用地；项目用地范围内分布其他地上物等。（详细数量及情况见下表1-3、1-4、1-5）表1-3现状宅基地房屋情况类型宅基地院数（个）宅基地户数（户）占地面积（平方米）建筑面积（平方米）宅基地15181670表1-4现状非住宅情况企业名称用地面积(m2)建筑面积(m2)国有企业玻璃仪器厂 兴业养花房 北京北方企业集团公司 超前电子仪器公司 机务队 北京北方企业集团公司 华纬

13、交通工程公司 汽车修理部 北方综合库 昌驰铸造公司北方铸钢厂 首钢冶金机械厂 北京市昌平北方加油站 马池口信用社 北京市公路局昌平分局 北京市京密引水管理处 合计 集体企业北 方 驾 校1 打谷场 马池口村委会(含派出所) 马池口中心小学 希普生物技术公司 面粉厂 北京北方企业集团公司 北京京宣复肥厂 北京市贵和服装有限公司 马池口农贸市场 运北市场木材区水屯装饰石材城北方机动车检测场 镇老政府院（含卫生所老派出所） 马池口工商所 北京北方坤泰科贸有限公司 马池口交通队 北京北方企业集团公司(液化机厂) 京北车辆管理所 合计 总计 表1-5其他地上附着物明细表序号项目单位数量1杨树棵50232

14、柳树棵9603槐树棵18344果树等棵13935银杏棵6046柏树棵5547松树棵7548井个18829路灯个62310摄像头个6811围墙6057412广告牌29813栏杆m239414道路4272615电线杆根88716电信杆根5417公共厕所个818化粪池个819桥梁个320垃圾池个621电缆km17322路牙石km923变压器个2125发射塔个126水塔座427龙门吊个5028地下油库1总计项目现状照片2、项目范围内人口情况根据北京市公安局昌平分局提供的人口资料，除马池口村含1230名居民外，其他均为农业人口，马池口村、白浮村、水屯村3个村庄的农业人口结构如下表。表1-6 各村人口结构

15、表村名16岁以下，不含16岁男（16-59岁）女（16-49岁）男（60岁以上，包含60）女（50岁以上，包含50）孤寡残疾合计马池口村57015891581782915125449白浮村17657541115243801752水屯村63174152501500589合计809233821449841503127790北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府令第148号）规定，“应当转为非农业户口的农村村民数量，按照被征用的土地数量除以征地前被征地农村集体经济组织或者该村人均土地数量计算。应当转为非农业户口的农村村民人口年龄结构应当与该农村集体经济组织的人口年龄结构一致。”三个村的人均土地面

16、积、需转为非农户口的农村村民数量见表1-7，需转为非农业户口的农村村民人口结构见表1-8。表1-7征地需转为非农户口的农村村民数量村名马池口村白浮村水屯村合计全村集体土地面积（公顷）人均集体土地面积（公顷/人）一级开发项目征地面积（公顷）一级开发项目转非安置人数（人）1893201895表1-8征地需转为非农业户口的人口结构表村名农民总数（人）儿童（人）一般劳动力（人）一般超转人员（人）孤寡残疾（人）马池口村1893 198 1101 5904 白浮村20110水屯村00000合计1895 198 1102 591 4 根据表1-8可知，本项目征地需要将1895名农业户口转为非农业户口，其中，

17、16岁以下的198名，一般劳动力有1102名，一般超转人员591名，孤寡残疾人员4名。五、土地利用总体规划根据昌平区土地利用总体规划【2006-2020】，本项目土地利用规划用途主要为：一般农用地、城镇建设用地、村镇建设用地、独立工矿、河流水系、交通用地。详见图1-4：图1-4 土地利用总体规划图六、建设指标1、项目规划情况本项目所在地区已委托北京市城市规划设计研究院编制了昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案。根据昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案，项目用地性质为公共设施用地、水域和其它用地、多功能用地、绿地、工业用地、居住用地、道路广场用地、市政公用设施用地。2、项目建设指标根据昌平新

18、城马池口村控制性详细规划深化方案，本项目的具体规划建设指标如下表所示：表1-9总体规划指标表用地代码用地名称土地面积（公顷）建筑面积（平方米）C公共设施用地264220其中C1行政办公用地52050C2商业金融用地184810C3文化娱乐用地11280C5医疗卫生用地4200C6教育科研设计用地11880E水域和其它用地0其中E1水域0F多功能用地715890其中F1居住兼容公建及其他用地317400F3数类设施的混合用地398490G绿地0其中G1公共绿地0G2生产防护绿地0M工业用地381550其中M1一类工业用地233430M9绿隔产业用地148120R居住用地554080其中R2二类居

19、住用地530160R5配套教育用地23920S道路广场用地5790其中S1道路用地0S3社会停车场库用地5790U市政公用设施用地15680其中U1供应设施用地8600U2交通设施用地7080合计1937210备注：项目用地面积情况主要参照工程项目技术报告书【编号：】，现状各用地面积是参照现场勘察情况，结合北京北方企业集团公司出具的面积数据，并进行图测综合对照确定的。本项目总征地面积按照规划批示总用地数据为准，宅基地面积以图测为准，集体土地及其他用地是在勘察及图测的基础上确定的。第二章 编制依据一、主要法律法规依据1、 中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）2、 北京市土地储备

20、和一级开发暂行办法（京国土市2005540号）3、 北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法（京国土市2005302号）4、 北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府令第148号）5、 北京市集体土地房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第124号）6、 北京市人民政府办公厅转发市民政局关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题的通知（京政办发200441号）7、 北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用2005533号）8、 北京市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆2003808号）9、 昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定（北京市昌平区人民政府令第4号） 10、 北京市

21、人民政府关于郊区城镇和农村建设规划管理的若干规定（北京市人民政府令1991年第5号）11、 北京市房屋拆迁评估规则（暂行）（京国土房管拆字20011234号）12、 北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准（京房地评字1999656号文）13、 北京市土地一级开发实施方案编制和审核办法（征求意见稿）14、 北京市昌平区人民政府关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见（昌政发201019号）15、 关于进一步做好集体土地上非住宅房屋拆迁补偿补助工作的意见（昌政发20115号）二、项目依据1、 关于协调解决北京北方企业集团公司信访隐患有关问题的意见【201290090号】2、 北京市昌平区人民政府关于协调解决

22、昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的请示【昌政报201255号】3、 关于研究昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的意见【201290337号】4、 昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题协调会会议纪要5、 关于研究加快推进陕京三线工程建设的意见【201290470号】6、 关于研究解决北企公司有关问题的会议纪要7、 北京市规划委员会关于昌平新城马池口村控制性详细规划（深化方案）同意备案的函【市规函201363号】8、 关于研究昌平区马池口村回迁房建设及土地一级开发等有关问题的意见【201390295号】9、 昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案10、 昌平区马池口村村民安

23、置房用地控制性详细规划11、 工程项目技术报告书【编号】12、 昌平新城马池口村市政基础设施实施方案【建城规编第（121255）】13、 证明【人口情况】14、 北方企业集团公司出具的部分地上物情况15、 工作人员现场踏勘及掌握的数据资料第三章 一级开发实施主要内容及开发进度一、项目一级开发实施主要工作内容从授权确定一级开发实施主体开始至土地入市交易，一级开发实施单位具体承担的任务主要包括三大块内容，即前期手续办理、实施征地拆迁及市政设施建设，其制约关系见图3-1示意：图3-1二、实施内容昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目具体开发实施内容如下：(一)前期策划阶段1、土地储备申请2、编制土地

24、一级开发实施方案（二）征询意见和审批阶段1、一级开发实施方案审批；2、通过联席会审批，取得会议纪要；3、办理建设项目规划条件（土地储备前期整理）；4、昌平区土地储备分中心取得一级开发授权批复；5、委托北京北方企业集团公司实施土地一级开发工作；6、企业与分中心签订土地一级开发委托协议；7、办理建设项目用地预审；8、征询相关部门意见：(1)、市交通委意见(2)、市园林局意见(3)、市文物局意见(4)、地质灾害评估9、委托市政相关部门出具市政咨询函；10、办理立项手续,取得立项批复；（三）实施阶段1、征地工作：与集体土地所有权人谈判并签订征地补偿协议、办理征地批准文件、征地结案，取得建设用地批准书；

25、2、拆迁工作：聘请评估公司进行入户调查，出具拆迁评估报告；与被拆迁人签订拆迁补偿协议并进行补偿；建筑物拆除；3、市政基础设施建设工作：编制市政方案，取得市政方案综合联席会会议纪要，逐步完成市政设施建设工作；（四）昌平区土地储备分中心全程监管；（五）北京市国土资源局及相关委办局组织验收；（六）纳入储备库，进行土地入市交易。三、开发进度本项目暂按土地一级开发完成后整体上市交易，总供应土地 公顷。本项目计划分为五期，一、二、三期由于含有大量农民需要进行拆迁工作，为保证拆迁工作顺利进展，秉持先难后易的原则，先行同步开发，开发周期三年。于项目启动后第18个月开发四期地块，开发周期3年，四期地块拆迁量较小，且规划内容含有收益率较高的住宅部分，