北京工业园区调研信息报告.docx

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北京工业园区调研信息报告

北京工业地产调研报告

2006年，北京实现工业增加值1848.5亿元，同比增长12.1%，约占地区生产总值的24%，是北京经济快速发展的重要支柱。

工业用地出让最低价标准的确定以及供地方式的改变，使得北京工业地产走向工业化、市场化，引来更多的关注。

一、工业用地出让情况分析

（1）工业用地出让活跃，出让面积呈现阶段性扩大

据统计，自1992年以来，北京共出让工业用地约为5919公顷。

其中，2000年以前，工业用地出让总面积约为2219公顷，占出让总量的37%；2001～2006年工业用地出让总面积约为3700公顷，占出让总量的63%。

自2001年以来，工业用地出让呈现总体阶段性扩张的发展趋势，2006年更是达到历史最高值，工业用地出让面积约为1259公顷，同比增长81%。

受加入WTO、经济平稳快速增长及2008年奥运会的举办等众多利好因素影响，越来越多的跨国公司、国内知名企业及高新技术企业落户京城，增加了工业用地的市场需求，促进了工业用地市场的活跃。

（2）远郊区是工业用地出让的主要区域，约占出让总面积的70%

从区域分布来看，北京工业用地遍布18个区县。

其中，远郊区是工业用地出让的主要区域，共853宗，出让面积约为4121公顷，占工业用地出让总面积的69.7%；其次是近郊区，出让面积约为1781公顷，所占比重为30.1%；城区内基本没有工业用地出让。

其主要原因在于：

为了减少工业企业的污染扰民，提高城市容量及满足2008年奥运会举办的环境要求，北京鼓励城区内的工业企业外迁，而且不再受理四环内工业用地的出让；远郊区的工业用地价格相对较低，而且工业园区较多，落户企业能享受更多优惠政策。

从行政区域来看，工业用地出让最活跃的区域是通州区，出让面积约为814公顷，占工业用地出让总面积的13.8%。

通州区之所以能成为工业用地出让最活跃的区域，主要是因为：

通州区有众多的工业园区，产业集聚度较好，带动了区域的工业用地需求；其次，通州区地理位置较为优越，距离市中心近。

再次是朝阳区，出让面积约为755公顷，所占比重为12.8%。

朝阳区不仅地域广阔，基础设施条件较好，而且原来就有众多老牌工业企业，如北化集团，工业用地出让面积约为108公顷，华能热电用地99公顷，城市排水集团用地55公顷等。

这些工业企业因国有企业改革，对原有划拨用地进行处置，办理了现状工业用地出让，活跃了区域工业用地市场。

还有是大兴区和昌平区，出让面积分别为624公顷和609公顷，所占比重均在10%以上。

主要是受工业园区的影响，拥有众多经济开发区的区县，工业用地出让较为活跃。

如大兴拥有北京经济技术开发区、大兴经济开发区及生物医药基地等。

昌平则有昌平园区和小汤山工业园区。

（3）工业园区是工业用地出让的重要区域，约31%的工业用地来自工业园区

工业园区不仅是北京经济快速发展的源泉，也是工业用地出让的重要区域。

截至2006年，北京工业园区出让的用地面积约1816公顷，占工业用地出让总面积的31%。

其中，国家级开发区出让面积约为852公顷，约占工业园区出让总面积的47%；市级开发区出让面积约为964公顷，约占53%。

其中，出让面积较大的开发区有：

中关村科技园区，出让面积最大，约为759公顷，占园区总出让面积的42%；北京雁栖经济开发区，出让面积约为232公顷，占园区总出让面积的13%，北京通州经济开发区，出让面积约为187公顷，占园区总出、让面积的10%等。

工业园区内的基础设施配套齐全、产业聚集度高，交通条件较好，而且可以享受众多优惠政策，是国内外工业企业落户京城的首选之地。

随着工业用地市场的逐步规范、成熟，工业园区在未来工业用地市场中将发挥更大的作用。

二、工业园区土地市场分析

土地是工业发展的必备要素之一。

为了集约利用土地，北京市土地供应计划提出，工业用地应向开发区（园区）集中，除重大、特殊项目外，一般不得在开发区（园区）外单独选址，并鼓励其按产业类别和技术层次向各类开发区（园区）集中。

（1）园区土地供应分析

在2004年全国的园区清理整顿工作中，北京开发区由原来的470个缩减为28个，开发区规划土地面积则由87609公顷减少到40532公顷，2006年这28个园区上报国土资源部审核时，通过整顿及合并，形成了3个国家级开发区（其中，中关村科技园区包括七个园区和一个基地）及16个市级开发区，开发区规划土地面积进一步减少到34584公顷。

现有开发区规划土地面积仅为原有规划面积的39%。

其中，国家级开发区现规划土地面积约为27506公顷，约占总规划面积的80%；市级开发区现有规划面积约为7079公顷，约占总规划面积的20%。

从现有开发区来看，呈现以下特点：

⏹进行重新规划与整合，园区设立更加合理化。

北京通过对开发区归属和定位的重新整合与规划，使得园区设立更加合理化。

整合后，北京只保留了19个市级以上开发区（3个国家级和16个市级），区县级的开发区已经合并或取消。

如将大兴生物医药产业基地、光机电一体化产业基地、国家环保产业园等专业园区并入中关村科技园区；对于远郊区县的开发区进行合并，如将怀柔区的三个开发区，合并成了北京雁栖经济开发区；将平谷的两个开发区合并成北京兴谷经济开发区，通州的两个开发区合并成北京通州经济开发区等。

⏹开发区的开发程度较高，基础设施较完善。

经过十几年的开发，目前大多数工业园区的开发程度较高，基础设施较为完善。

从北京现保留的19个开发区来看，其中一、二期的土地开发状况都完成了“六通一平”。

其中，完成“七通一平”以上的园区共有13个，约占总园区数量的70%左右。

⏹国家级开发区规划土地面积基本不变，市级开发区规划土地面积大幅减少。

从新批准规划园区的土地面积来看，国家级开发区的规划面积变化不大，仅比原规划面积减少了3%；而市级开发区的新规划面积则呈现大幅减少，比原规划面积减少了约42%。

其中，除了合并的开发区外，大多数开发区规划面积缩减了一半以上。

（2）园区需求情况分析

⏹经济平稳快速发展吸引了众多企业落户京城，带动了工业园区的用地需求

北京经济平稳快速增长及首都效应，吸引了众多企业来京投资。

基础设施完善、投资环境较好的开发区，成为工业企业落户京城的首选之地。

据统计显示，2006年末，北京19个开发区累计入区企业35218个，其中投产开业企业27982个，开发区实现总收入8349.5亿元，应缴税金364.4亿元。

其中，国家级开发区对经济发展的带动尤为明显，中关村科技园区投产开业企业23869个，实现总收入6448亿元，出口创汇124.8亿美元，应缴税金208.4亿元；北京经济技术开发区投产开业企业1031个，实现总收入2000亿元，应缴税金90亿元。

⏹电子信息、光机电一体化、生物医药及新材料等高新技术产业、制造业成为工业园区用地需求的主要群体

2006年；北京规模以上工业企业完成增加值1767.4亿元，其中通信设备、计算机及其他电子设备制造业完成增加值330.2亿元，约占规模以上工业企业增加值总量的20%；医药制造业完成增加值54.9亿元，约占规模以上工业企业增加值总量的3%。

中关村科技园区、北京经济技术开发区、北京天竺出口加工区这三个国家级开发区主要是以电子信息、光机电一体化等产业的入驻企业为主；在北京一个开发园区中，约40%以上的园区是以电子信息、光机电一体化、生物医药及新材料等产业为主。

因此，这些产业的工业企业是工业园区用地需求的主要群体。

（3）园区价格水平分析

⏹园区工业用地的出让金水平相对平穗，一般在50-100元／平方米之间

从出让金价格水平来看，工业园区的出让金保持相对平稳，价格水平没有太大的涨幅。

园区工业用地的出让金水平大约分为三个档次：

50元／平方米以下：

如位于延庆、怀柔、平谷、密云等偏远区县的园区，这些园区距离市中心较远、交通便捷度及区位条件相对较差，所以出让金水平最低；

50-100元／平方米之间：

如位于通州、大兴、昌平、顺义等邻近市区的园区，约有60%以上的园区出让金水平在这一区间；

100元／平方米以上：

如位于海淀、朝阳、丰台等近郊区的园区，这些园区临近市中心、交通便利、区位条件好，配套设施齐全，所以出让金水平最高。

园区的工业熟地价（报价）上涨。

较快，一般在30万元～50万元／亩之间

2005年以前的工业园区熟地价一般在30万元／亩以下，目前大部分开发区的熟地价水平已超过30万元／亩，工业熟地价水平上涨较快。

如中关村科技园区的海淀园、丰台园熟地价已超过100万元／亩，呈现大幅上涨，而顺义、通卅、大兴以及门头沟等邻近市区的园区熟地价水平也有较快上涨。

园区的工业熟地价上涨较快，其主要在于以下几方面：

早期工业园区不成熟，基础设施配套不全，再加上各区县为了招商引资，实行低地价策略，使得以前园区的工业熟地价保持在较低水平。

随着园区开发程度的提高，基础设施配套建设的完善，入区企业的增加，产业集聚度在不断提高，促使园区土地价值在不断提高；通过前期的开发及转让，许多园区一、二期工业用地已出让完毕，各园区可供出让的用地在不断减少，受市场供求关系影响，使得园区土地价格进一步上升；工业园区后期征地补偿费在不断提高，增加了土地开发成本，也促进了园区土地价格的提升。

从2005～2006年工业园区熟地价水平来看，园区的工业熟地价水平差别较大，从20万元～150万元／亩不等。

其中，约有32%的园区工业熟地价在30万元／亩以下，熟地价较低的园区一般分布在偏远郊区县，如延庆县，其园区的工业熟地价格约为20万元／亩；约有52%的园区工业熟地价在30万元～50万元／亩之间，如大兴、通州、顺义等区县的工业园区；工业熟地价在50万元／亩以上的园区较少，约占16%，仅有中关村科技园的海淀园、健翔园等少数园区才能达到这个水平。

⏹相对于工业熟地价而言，工业园区标准厂房租金水平（报价）较为平稳，约为0.5～1.5元／平方米·天

从园区的标准厂房租金水平看，大部分开发区的标准厂房租金都较为平稳。

其租金水平也差别不大，约有90%的工业园区标准厂房租金在0.5～1.5元／平方米·天之间。

其中，标准厂房租金在1元／平方米·天以下的工业园区，所占比重约37.5%；标准厂房租金在1～1.5元／平方米·天之间的，所占比重约为50%；仅有中关村科技园内少数工业园区的标准厂房租金在1.5元／平方米·天之上。

由于标准厂房租赁的市场需求相对较少，所以其租金保持相对稳定。

三、工业地产发展预测

（1）远郊区县依然是工业用地出让的热点区域，开发区将会更受关注

从行政区域看，远郊区依然是工业供应的重点区域，根据《北京城市总体规划2004～2020》，城八区承担着更多的社会行政功能，工业用地只能往远郊区发展。

另外，工业也是远郊区的重要产业支柱，远郊区将会大力发展工业产业。

各级开发区规划用地还有大量指标没有完成，开发区的未来工业用地供应将会更受关注，特别是国家级开发区将成为工业用地供应的热点区域，如中关村科技园、北京经济技术开发区。

由于国家级开发区享受更多的优惠政策，而且在园区清理过程中，园区规模未进行大的调整，可供应土地的规模较其他园区要大；此外，北京天竺空港经济开发区也将成为未来热点，经过清理整顿之后，园区的规划面积进一步扩大，供应能力提高，同时，该园区有临近首都机场的独特优势。

（2）工业用地将采取招拍挂方式出让，其熟地价水平有望持续上涨

从出让方式看，工业用地出让将采招拍挂方式进行出让，2006年国家出台了《关于加强土地调控有关问题的通知》，明确要求工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。

从熟地价水平来看，工业用地的熟地价将继续上涨。

其主要原因在于：

一方面，随着北京开发区大量削减，工业企业进一步向保留的开发区集中，园区用地需求十分旺盛。

而经过十几年的发展，大部分开发区已基本完成园区一、二期的厂级开发及土地转让，没有太多地块可供投资者选择，如中关村科技园的石景山园、昌平园的一期已无地供应，呈现供不应求的发展态势；另一方面，由于工业用地出让将采用招拍挂方式公开出让，在市场机制作用下，工业用地的价值将得到体现，其市场价格将会有所上升。

（3）园区内的工业用地形式将呈现多样化和成熟化，有利于京城工业产业的改造升级

目前工业园区内的产品形式已经开始多样化，不再是以前单一的工业厂房，一般来说，工业用地约占园区总规划面积的40%左右，在园区里将出现工业仓储、公共服务设施、研发综合楼、实验基地、孵化器、配套住宅等多种产品形式。

例如，电子城西区的规划用地中包括：

工业仓储用地约占30%、公共服务设施用地约占12%、居住用地约占9%、教育科研约占3%、道路绿化约占45%及其他用地等。

此外，文化创意产业将成为工业用地的新产品。

北京首次明确将文化创意产业作为北京新的经济增长点，如中关村文化广场以及充分利用原有老工业厂房打造创意产业基地等。

随着工业用地形式的进一步多样化和成熟化，有利于促进京城工业产业的改造升级。

国家级开发区介绍

一、中关村科技园

1、电子城科技园

Ø总体概况

北京电子城科技园是中关村科技园区重要组成部份，是经国家科技部和北京市人民政府正式批准建立的，以发展电子信息产业为主体的，多功能、综合性的高新技术科技园区，是首都规划中确定的重点发展的区域之一。

　　北京电子城是国家"一五"期间重点投资、集中建设的电子工业基地。

2006年末区域内已有高新技术企业876家，三资企业167家，国家级电子科研院所4家，大中型涉外旅游饭店5家，中高级电子院校5所。

近年来，通过高新技术的引进，区域内培育了一批大型电子骨干企业，形成了以通信、计算机（软件）、显示器、彩色显象管、显示管、数字视听、新型元器件等为主的高新技术产业群，并正在向数字化、信息化和网络化方向发展。

已初步建成了以电子信息产业为主体的、综合性的电子高科技园区。

Ø地理位置

电子城科技园位于朝阳区酒仙桥-望京地区，占地10.5平方公里。

园区以首都机场高速路为界分为东、西两部分。

东区的范围是东至京包铁路，北至机场路，南至坝河、酒仙桥路、电子体育场南侧路和驼房营路，西南至东四环路。

西区的范围是东至京包铁路，西至广顺北大街，南至望京北利泽东二路-望京外环路延长线至机场路。

Ø工业用地规划

　　电子城东区的七星工业区园为新型电子材料和元器件生产基地，东方工业区园为计算机、软件、显示器系统集成及终端产品生产基地，兆维工业园和首信工业园为程控交换机、移动通信产品生产基础，专项技术工业园发展通信配套产品和高性能数字视听产品，将台工业园重点发展新型电子元器件，包括高精密阻容器件、贴装式器件及为整机配套的特殊器件，机电工业园重点发展彩色显象管、显示管和多种变频调整电机、稀土永磁电机等。

　　电子城西区以跨国公司研发中心、公司总部、留学人员创业园、孵化基地为主。

Ø入住企业

现区域内已有高新技术企业876家，三资企业167家，国家级电子科研院所4家，大中型涉外旅游饭店5家，中高级电子院校5所。

其中世界500强企业已有32家在电子城投资建厂。

如：

日本的松下电器、旭硝子、松下电工、丸红、东棉、日立、富士通；芬兰的诺基亚；德国的西门子；瑞典的爱立信；瑞士的ABB，雀巢；法国的汤姆逊、斯伦贝谢；荷兰的飞利浦；韩国的LG等公司。

Ø优惠政策

在电子城科技园创办高新技术企业可享受国务院赋予中关村科技园区的国家级高新技术产业开发区政策和北京市赋予中关村科技园区的优惠政策。

Ø产业发展规划

电子城科技园以电子信息业为主导产业，同时发展与其配套的相关产业和服务业。

重点发展现代通信产品、数字视听产品、计算机、软件和显示器、新型电子元器件。

Ø相关资料

表1：

电子城用地平衡表

用地性质

东区

西区

面积（公顷）

比例（％）

面积（公顷）

比例（％）

城市工业用地

204.00

24.78

87.23

38.17

教育科研用地

22.74

2.76

公共服务设施用地

96.09

11.67

6.88

3.01

混合用地

0

52.2

22.84

市政用地

8.77

1.06

3.33

1.46

道路用地

168.98

20.52

53.98

23.62

绿化用地

203.91

24.76

23.34

10.21

水面

13.04

1.58

1.56

0.68

仓储用地

32.01

3.89

行政办公用地

1.96

0.24

城市居住用地

71.98

8.74

总计

823.48

100

228.52

100

图1：

电子城高新技术企业产业结构

图2：

总收入发展趋势

2、海淀园

Ø总体概况

中关村科技园区海淀园的前身是全国第一个国家级高新技术产业开发区，它以北大、清华、中科院等著名高校和研究机构为依托，规划占地面积217平方公里，闻名中外的“中关村电子一条街”是她的发祥地。

Ø入住企业

目前，在园企业总数突破1万余家，经济总量在全国53个国家级高新区名列前茅。

联想、方正、同方等一批高新技术企业群体不断发展壮大，并开始在国际市场中占有一席之地。

3、丰台园

Ø总体概况

作为中关村最早成立的三个园区之一的丰台园，坐落于享有“陆路码头”、“花乡”和“航天城”盛誉的丰台。

自1991年正式成立以来，作为国家级高新区，丰台园得到了政府高度重视和广泛支持。

丰台园现有高新企业3000余家，涉及电子信息、生物医药、先进制造和新材料、新技术等八个领域，科技产业发展增加了地区就业岗位，园区就业人口已超过7万人，高素质人员不断聚集、人群结构进一步优化，加快了地区文化的转型提升。

丰台园现已形成“高新产业基地+总部产业基地+孵化基地”的发展格局，并以丰台园为依托，向外辐射、融合发展，正在推动建设一个以总部经济聚集的30平方公里的科技总部新区。

Ø地理位置

　　空间布局为“两区一街”的丰台园，规划面积为8.18平方公里。

位于北京市西南，四环路横贯园区，连接京石、京开、京沈、京津塘及机场高速路。

Ø特色资源

　　充足的人才资源。

丰台是北京高智力密集区之一，具有“航天城”之称。

全区聚集了中央60多家应用技术科研院所和院校，科技人员7万多人，其中中外知名专家千余人。

　　齐全的技术资源。

科研、测试和生产设备齐全，专业繁多，包括航空航天、冶金化工、仪器仪表、机械制造、工业自动化、医疗医药、生物工程等技术领域，是技术创新和发展高新技术产业的重要科技基础。

　　丰沛的科技资源。

民营高科技与国防高科技两支科技力量的融合、交流，丰台园现有科技项目2000项，国家行业标准项目11个，创新项目获奖数达68个,其中国家级15个、省部级40个。

其中，有相当数量的成果实现产业化，有一批产品走向了国际市场。

Ø入驻企业

丰台园现已累计入驻企业3000余家。

近几年，规模企业迅速增加，技工贸总收入超过千万元的企业达到240家，1-10亿元企业67家，十亿元以上企业13家。

丰台园现已形成了以电子信息、生物医药、先进制造业和新材料产业为主导的四大产业格局，已涌现出北方天鸟、四环科宝、东方通科技等一批优秀企业。

Ø产业规划

　　丰台园产业发展的重点是高新技术产业和总部经济。

Ø相关资料

1992-2005年丰台园主要经济指标

标准厂房租赁价格（2005年8月）

框架结构

价格

框架结构

40元/月·平方米

管理费

65元/年·平方米

轻钢结构

55-65元/月·平方米

管理费

65元/年·平方米

4、昌平园

Ø总体概况

中关村科技园区昌平园是1994年国务院批准设立的高科技园区，1999年纳入中关村建设工程，成为中关村科技园区“七园”之一，政策区域面积40平方公里；园区整体面积近10平方公里，包括中心区和中关村生命科学园。

目前，形成了生物工程与新医药、环保产业、电子信息、新材料和先进制造业为主体的生产研发基地。

四家功能齐全的科技企业孵化器在昌平园相继建成和投入使用，十几家投资公司和中介服务机构为企业提供金融、法律、保险、审计、人力资源等多方面的服务。

Ø优惠政策

区委、区政府出台了“关于加快高新技术产业发展政策”等有关文件，这些政策规定，自2000年1月1日起，凡在昌平注册的高新技术企业，可连续5年享受区政府奖励扶持基金的支持；与昌平区企业进行重组嫁接的高新技术企业，将免收房产交易费；凡入园企业将免收市政公用设施建设费、征用土地道路代征费等7项地方税种。

Ø产业规划

昌平园从1992年到2003年共发展高新技术企业2043家，目前昌平园形成了以电子信息、生物医药、光机电一体化、环境保护及新能源、新材料开发五大产业为支柱的全新技术领域结构。

截止到今年6月底，信息技术产业、光电子与光机电一体化、生物医药等高新技术企业所占入园企业的比例分别达到42．6％、17．5％、13％。

Ø入驻企业

目前、一批科技含量高，极具发展潜力的企业已进驻园区如：

星美数据、三一光电子、清华阳光、鄂尔多斯、烟台万华、首都在线、三九药业、中科三环、安泰钢研、中信国安、北京控股等上市公司和规模企业。

另外、以集团军进入园区的中国电子信息产业集团（CEC），已经完成产业基地的一期建设，并实现CEC旗下及关联的10家公司在昌平园的注册；信息产业部中国电子工业发展规划研究院（ccid）的北京赛迪传媒投资股份有限公司、北京赛迪时代股份有限公司等十余家企业落户昌平园，发展前景看好的高新技术企业的不断进入，为昌平园经济的持续增长打下了良好的基础。

国家“863”科技项目———生命科学园、中国本土化第一个提供实景智能化网络商务平台的金兆联科集团等高科技企业，都已在昌平科技园区安家乐业。

同时，加快“知本”与“资本”的结合速度，目前，北京控股、红塔投资、博弘投资、以及来自美国、欧洲、新加坡的投资公司频繁与园区企业接触，昌平园风险投资公司开始运行，风险投资在昌平园方兴未艾。

5、亦庄园

Ø总体概况

亦庄科技园位于国家级经济技术开发区---北京经济技术开发区内，亦庄园总占地面积4128公顷（包括通州光机电一体化园区750公顷,通州环保园区700公顷）。

该区域距市中心16.5公里，位于素有“黄金通道”之誉的京津塘高速公路起点处，背靠北京，面向渤海。

东半部临近高速公路一侧，是设施先进的工业区，这里主要吸纳：

技术密集程度高、附加值高、能耗少、占地少、水耗少、物耗少、污染少的工业项目；西半部为环境优美、舒适别致的生活区，将建有各种档次的住宅、公寓、花园别墅以及学校医院等。

Ø入驻企业

有排名世界前500家的美国通用电器、英国联合利华、瑞士ABB、德国拜耳；还有世界通讯巨子美国AT&T；医药界的跨国集团法国罗纳普朗克·乐安、德国的德迈制药集团；世界最大的气动元器件大王日本SMC；世界名牌可口可乐；日本资生堂等。

Ø产业规划

主要发展电子信息、光机电一体化、生物医药与医疗器械等产业。

6、德胜园

Ø总体概况

中关村科技园区德胜科技园座落在北京市西城区，是中关村科技园区的重要组成部分，2001年6月经国家科技部批准成立，2002年5月24日正式开园。

德胜科技园完全享受中关村科技园区的土地、税收等各项优惠政策。

Ø地理位置

德胜科技园规划区面积约6平方公里，分东、西两区：

政策区面积约为2.9平方公里。

东区位于德胜门外大街以西、新外大街以东，北二环与北三环之间，面积约1.5平方公里。

西区在西直门外大街以北，东起西直门北大街，西至三里河路，与海淀区相邻，面积约1.4平方公里。

德胜科技园地处中心城区黄金地带，为中关村科技园区的东南门户，具有明显的资源优势。

西城区作为中央办公区，聚集了中央的50多个党政机关，云集了中国人民银行、中国证券监督