分户验收监理细则 自动保存的.docx
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分户验收监理细则自动保存的
B13
商旅新悦城工程
监理实施细则
（分户验收监理实施细则）
内容提要：
专业工程特点
监理工作流程
监理工作控制目标及控制要点
监理工作方法及措施
项目监理机构（章）：
专业监理工程师：
总监理工程师：
日期：
江苏省建设厅监制
目录
一、工程概况，工程特点
二、工程分户验收的必然性
三、分户验收的准备工作及验收说明
四、分户验收的工作流程
五、监理工作控制目标、要点及方法和措施
六、各建设主体在分户验收的责任
一、
工程概况
1）建设单位；苏州工业园区商旅旅游发展有限公司
2）工程名称；苏州工业园区商旅新悦城项目
3）工程地址;东环路与金鸡湖路交汇处
4）住宅建筑面积；16415平方米，北塔楼12层，南塔楼22层。
5）设计单位；苏州市建筑设计院
二；工程特点；
1）本工程南北塔楼层高3m，墙面混合砂浆粉刷（厨房间，卫生间水泥砂浆粉刷，不批白。
楼地面3cm细石混凝土（毛面）
2）外墙南西面为玻璃幕墙，东北立面为砂浆涂料墙面，铝合金门窗。
3）电气照明为暗敷，水暖烟气为管道式安装。
4）上人屋面，卷材防水层，混凝土刚性面层。
三、工程分户验收的必然性
1.0.1为加强住宅工程质量管理，保证住宅观感质量和使用功能，维护住户的合法权益，根据《建设工程质量管理条例》及国家工程质量验收规范等，结合本工程实际，制定本细则。
分户验收作为提高住户对住宅工程质量满意度、促进和谐人居环境的一项有力措施，全面推行住宅工程质量分户验收是大势所趋。
实行分户验收制度的必然性主要基于以下一些因素：
1）建筑工程作为一种特殊的商品，其建设周期长；参建人员多且手工作业占较大比例；施工技术和工艺水平还相对比较落后；一些建筑材料、成品、半成品呈脆性，延性差，受拉强度低，而且建筑工程使用的建筑材料品种多，不同材料的性能差异较大，受气候和温度变化而收缩变形易产生裂缝等质量问题。
因此，建筑工程在交付使用后由于温度变化等影响，并随着时间的推移和材料性能的衰减，会不断出现一些观感和使用功能方面的通病，而且受施工技术水平、工艺、工程材料等因素的影响，在今后较长一段时间内一些质量通病仍难以彻底根治。
2）根据我国目前经济水平、建筑规模的特点、建筑成本等因素，在充分保证结构安全和重要使用功能的基础上，国家验收规范《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300－2001）确定的检验批质量检验方案是抽样检验。
制定检验批的抽样方案时，在控制生产方风险α（是指合格批被判为不合格的概率，即合格批被拒收的概率，或叫错判概率，α≤5％）和使用方风险β（是指不合格批被判为合格批的概率，即不合格批被误收的概率，或叫漏判概率，主控项目β≤5％，一般项目β≤10％）的同时，可能出现少数非结构安全质量问题在验收中被遗漏，因此，抽样检验必然存在这两类风险，要求通过抽样检验的检验批100％合格是不合理的，也是不可能的。
为此，国家规定了建筑工程质量保修制度，通过保修工作来弥补施工和验收中遗留的质量缺陷。
随着国家住房产权制度的改革，商品房已成为住户所购买的最为昂贵的一件商品，住户对于所购买房屋各方面的期待值越来越高，希望对所接受房屋质量尤其是观感质量和使用功能质量100％检查并满足所有的质量要求，有的甚至要求不允许出现一点质量问题，产生了现行工程验收规范标准与住户需求之间的矛盾。
3）当前我国的施工验收规范及设计规范对于竣工房屋的某些质量问题，如室内空间尺寸偏差目前还没有明确的验收标准，对有些质量问题如空鼓、粉刷面层裂缝、外墙外窗渗漏等验收检查方法没有操作性很强的统一的规定。
住户反映的一些问题在界定、处理时往往依据不足，房屋买卖双方各执己见而产生矛盾。
4）目前我国的建筑质量担保、保险、投诉处理相关制度不健全，质量验收责任制度和责任追究制度很难落实，少数建设、施工等单位质量意识不足，发生质量投诉时处理不及时、不彻底和推诿，特别是有些外地企业开发，外地企业施工，外地企业监理的住宅工程，处理时更是难上加难。
同时对于质量投诉时提出的经济赔偿因为没有法律依据，少数投诉人在赔偿得不到落实时一边拒绝维修和配合，而一边又反复投诉等等，使得一些建筑工程特别是住宅工程的质量投诉处理过程中矛盾较多，解决困难重重。
因此，采取分户验收的方法是现阶段有效缓解和解决有关问题的一种较好办法，通过分户验收工作的开展、落实，加强工程质量责任制度和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程的满意度，也能体现政府执政为民、为民办事的工作宗旨。
四、分户验收的准备工作及验收说明
住宅工程质量分户验收及监督管理工作，除执行本细则的规定外，尚应符合相关法律、法规和强制性标准的规定。
基本规定：
4.0.1分户验收的条件
1、工程已完成设计和合同约定的工作量。
2、所含（子）分部工程的质量均验收合格。
3、工程质量控制资料完整。
4、主要功能项目的抽查结果均符合要求。
5、有关安全和功能的检测资料应完整。
6、施工单位已提交工程竣工报告。
4.0.2分户验收前的准备工作：
1、根据工程特点制定分户验收方案，对验收人员进行培训交底。
2、配备分户验收所需的检测仪器和工具。
3、做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水要求房间的蓄水、外窗淋水试验的准备工作。
4、在室内地面上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线；配电控制箱内电气回路标识清楚。
5、确定检查单元。
6、建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌。
4.0.3分户验收人员应具备相应资格
建设单位参验人员应为项目负责人、专业技术人员；施工单位参验人员应具备建造师、质量检查员、施工员等执业资格；监理单位参验人员应为相关专业的监理工程师。
4.0.4分户验收所使用的仪器和计量工具应经计量检定合格。
说明：
1.要有合格证明
2.能正常使用
3.分户验收使用仪器一览表
仪器（工具）名称
用途
配备数量
小锤
检查地坪、墙面、天棚粉刷层空鼓情况
验收小组每人一把
钢尺
测量构件及短距离范围的尺寸
验收小组每人一个
激光测距仪（便携式）
测量室内空间净尺寸
每个验收小组不少于一台
漏电保护相位检测器
测量插座相位、接地
每个验收小组不少于一个
4.0.5精装修住宅工程质量分户验收，应由建设单位会同监理、施工单位在分户验收前针对工程特点，参照本规则，制定专项验收方案，建设单位审核后报质量监督机构备案。
4.0.6住宅工程分户验收应符合下列规定：
1、检查项目应符合本规则的规定
2、每一检查单元计量检查的项目中由90％及以上检查点在允许偏差范围内，最大偏差不超过允许偏差的1.2倍。
3、分户验收记录完整。
4.0.7分户验收时应形成以下资料
1、验收过程中应按附录A填写《住宅工程质量分户验收记录表》；
2、分户验收结束后应按附录B填写《住宅工程质量分户验收汇总表》；
分户验收资料应整理、组卷，由建设单位归档保存，存档期限不应少于5年。
4.0.8住宅工程质量分户验收不符合要求时，应按下列规定进行处理：
1、由建设单位组织监理、施工单位制定处理方案，对不符合要求的部位进行返修或返工。
2、处理完成后，应对返修或返工部位重新组织验收，直至全部符合要求。
3、当返修或返工确有困难而造成质量缺陷时，设计单位认可在不影响工程结构安全和使用功能的情况下，建设单位应将分户验收不符合本规则情况书面告知住户并报当地工程质量监督站，工程质量监督站应根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300－2001）第5.0.6条规定监督该工程的验收。
原设计单位核算认可能够满足结构安全和使用功能的检验批，可予以验收
4.经返修或加固处理的分项、分部工程，虽然改变外形尺寸但仍能满足安全使用要求，可按技术处理方案和协商文件进行验收。
五、分户验收的工作流程
5.0.1住宅工程分户验收由建设单位组织,验收人员应符合本规则3.0.3条要求。
已选定物业公司的，物业公司宜参与住宅工程的分户验收工作。
5.0.2住宅工程质量分户验收应按以下程序及要求进行：
1）依据分户验收要求的验收内容、质量要求、检查数量合理分组，成立分户验收组，并依据本规则第3.0.2条要求做好分户验收前的准备工作；
2）分户验收过程中，验收人员应及时填写、签认《住宅工程质量分户验收记录表》（附录A），每户验收符合要求后应在户内醒目的位置张贴《住宅工程质量分户验收合格证》（附录D）；
3）分户验收检查过程中发现不符合要求的分户或公共部位检查单元，检查小组应对不符合要求部位及时标注并记录，并按本规则第3.0.8条进行处理。
4）单位工程通过分户验收后，建设单位应按附录B填写《住宅工程质量分户验收汇总表》。
5.0.3住宅工程竣工验收前，建设单位应将包含验收的时间、地点及验收组名单的《单位工程竣工验收通知书》连同《住宅工程质量分户验收汇总表》报送该工程的质量监督机构。
5.0.4住宅工程竣工验收时，竣工验收组应通过现场抽查的方式复核分户验收记录，核查分户验收标记，工程质量监督机构对验收组复核工作予以监督，住宅工程竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定，分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能的严重质量问题时，应终止验收，责令改正，符合要求后，重新组织竣工验收。
5.0.5住宅工程交付使用时，建设单位应向住户提交《住宅工程质量分户验收合格证》（附录D）《住宅工程质量分户验收记录表》由建设单位保存，供有关部门和住户查阅。
六、监理工作控制目标、要点及方法和措施
监理工作控制目标
为了提高住宅工程质量、保证住宅观感质量和使用功能、维护住户的合法权益,根据《建设工程质量管理条例》《江苏省住宅工程质量分户验收规则》，加强住宅工程质量管理。
监理控制要点
6.0.1楼面板厚及楼层标高控制
砖混结构墙体砌筑完毕,在砖墙上抄测1m标高控制线（框架结构.在排架搭设完毕,在排架上抄测1m线）,计算好梁底标高,然后从1m标高线上返,先支好梁底模板、梁侧板，最后是安排结平底板，要注意的是不同板厚的位置，整体模板支设完毕，施工队检查一下板面的平整度及梁位置的准确性，应符合表4.2.7允许偏差的要求，大于允许偏差的要求施工队伍责令更改，严格按照规范要求施工。
监理工作方法及措施
通知施工单位，主体施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线（如墙面1m线，地面方正控制线等），准确测量，认真记录，并确保现场控制线标识清楚。
严格控制现浇板的厚度，在混凝土浇筑前应做好现浇板板厚的控制标识。
装修阶段，应严格按所弹出的标高和轴线、控制线施工，发现超标时及时处理。
按照检验批进行建筑物室内标高、轴线、楼板厚度的测量。
以及对室内标高和几何尺寸要不定期的进行平行检验，发现问题及时处理。
6.0.2室内地面
5．0．2．1普通水泥楼地面（水泥混凝土、水泥砂浆楼地面）
监理控制要点
检查水泥楼地面面层粘结质量，要求面层与基层应结合牢固、无空鼓；面层观感质量，水泥楼地面工程面层不应有裂缝、脱皮、起砂等缺陷。
监理工作方法及措施
监理在检查楼地面空鼓时，用小锤轻击检查的布点要求，沿房间两个方向均匀布点，一般情况下，每隔40cm-50cm布点，可覆盖房间的整个地坪并可保证空鼓面积不大于400cm2。
水泥楼地面裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷检查明确了，以1.5m高度俯视地坪，以目测发现有明显缺陷时，应进行处理。
其中要关注的是水泥楼地面裂缝，特别是由结构裂缝所引起，当为面层裂缝时，可进行局部处理，处理后保证不再出现新的裂缝，裂缝宽度一般控制在0.2mm。
裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷，当目测发现后，应对其面积进行测量，当缺陷面积不大于400cm2，且每自然间（标准间）不多于2处时可不计；当面积超过400cm2，应进行处理。
目测发现裂缝应进行表面处理，当目测裂缝宽度较大时，应按《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002第8章的规定进行处理。
6．0．3室内楼梯
监理控制要点、工作方法
检查楼梯踏步尺寸，室内楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求，相邻踏步高差、踏步两端宽度差不应大于10mm。
6．0．4室内墙面
监理控制要点
检查室内墙面外观质量，不应有爆灰、裂缝、阴阳角应顺直。
室内墙面面层与基层粘结质量，应粘结牢固，不应有脱层、空鼓等缺陷。
监理工作方法及措施
监理应对外观质量的检查以距墙80cm-100cm进行观察检查。
水泥砂浆找平层出现风裂或龟裂时，可不进行处理，通过装修解决。
为了便于实际操作，规定对室内墙面空鼓情况的检查，沿墙长和墙高两个方向进行均匀布点，进行敲击检查，因内墙门窗洞口较多，遇到门窗洞口的，将布点布置于门窗洞口的侧边。
6．0．5室内顶棚抹灰
监理控制要点
室内顶棚宜采用免粉刷工艺，直接用腻子找平；当采用顶棚砂浆抹灰时，需检查顶棚抹灰层与基层的粘结质量。
且必须粘结牢固，无空鼓。
监理工作方法及措施
对顶棚抹灰工程进行敲击不易操作，而顶棚抹灰空鼓常伴有抹灰层起泡现象，故规定先观察检查，当发现有顶棚抹灰层起泡时，进行敲击检查，但对于厨房、卫生间等温度大的房间不宜采用。
6．0．6空间尺寸
监理控制要点
检查净开间、进深和净高的测量；空间尺寸偏差和极差。
其中：
空间尺寸的允许偏差值和允许极差值应符合表6.0.2的规定。
表6.0.2空间尺寸的允许偏差值和允许极差值
项目
允许偏差（mm）
极差（mm）
检查方法
净开间、进深
±15
18
用激光测距仪辅以钢卷尺检查
净高度
-15
20
监理工作方法及措施
为了防止在单位工程竣工前抽测时发现空间尺寸超标部位较多或有较大偏差，造成大面积返修或返工现象，在主体结构验收前对空间尺寸亦应进行一次全面测量，对过大的偏差及时纠正，也可通过初装修施工来调整，以体现过程控制的原则。
竣工验收前对空间尺寸的检查是交付住户前的最后一道关，应认真测量。
检查方法
1、空间尺寸检查前应根据户型特点确定测量方案，并按设计要求和施工情况确定空间尺寸的推算值。
2、空间尺寸测量宜按下列程序进行：
1）在分户验收记录所附的套型图上标明房间的编号。
2）净开间、进深尺寸每个房间各测量不少于2处，测量部位宜在距墙角（纵横墙交界处）500mm。
净高尺寸每个房间测量不少于5处，测量部位宜为房间四角距纵横墙500mm处及房间几何中心处。
3）每户检查时应按附录A进行记录，检查完毕检查人员应及时签字。
3、特殊形状的自然间可单独制定测量方法。
6．0．7门窗、护栏和扶手、玻璃安装工程
5．0．7．1门窗工程
监理控制要点
5．0．7．1．1门窗开启性能：
检查门窗开关的使用性能，应开关灵活、关闭严密，无倒翘。
5．0．7．1．2门窗配件：
应检查配件的规格、数量和位置，且应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。
配件应采用不锈钢、铜等材料，或有可靠的防锈措施。
5．0．7．1．3门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条：
应检查它们的安装是否完好，不应脱槽。
铝合金门窗的橡胶密封条应在转角处断开，并用密封胶在转角处固定。
5．0．7．1．4门窗的排水：
应检查门窗的排水孔、窗台流水坡度、滴水线。
其中有排水孔的门窗，排水孔应畅通，位置数量应满足排水要求；窗台流水度、滴水线、鹰嘴设置合理到位。
5．0．7．1．4进户门的质量：
检查进户门、特种门种类、位置。
进户门应符合设计要求，若设计进户门非防盗门，应在进户门洞口室外一侧预留安装防盗门的位置，以便用户随时安装。
监理工作方法及措施
1、配件包括除门窗启闭的销、扳手等，还包括金属门窗、塑钢门窗采用的限位块、缓冲器等。
2、目前，以普通铁门冒充防盗门的现象较严重。
若进户门设计为防盗门，分户验收中要核查进户门是否为防盗门。
5．0．7．2护栏和扶手工程
监理控制要点
检查护栏和扶手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置。
监理工作方法及措施
检查护栏和扶手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置应符合以下要求：
1）阳台、外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆高度不应小于1.05m，中高层、高层建筑的栏杆高度不应低于1.10m。
2）栏杆应采用不宜攀登的构造。
栏杆各杆件须尽量向室内一侧设置。
3）楼梯扶手高度不应小于0.9m，水平段杆件长度大于0.5m时，其扶手高度不应小于1.05m。
4）栏杆垂直杆件的净距不应大于0.11m。
5）外窗台低于0.9m，应有防护措施。
6）护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。
当护栏一侧距楼地面高度5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。
5．0．7．3玻璃安装工程
监理控制要点
5．0．7．3．1玻璃的品种：
应检查玻璃的品种、规格、尺寸、色彩、图案和涂膜的朝向。
其中玻璃的质量应符合设计和相应标准的要求。
5．0．7．3．2落地门窗、玻璃隔断的安全措施：
应检查落地门窗、玻璃隔断等的醒目标志或护栏。
落地门窗、玻璃隔断等易受人体或物体碰撞的玻璃，应在视线高度设醒目标志或护栏，碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的部位，必须设置可靠的护栏。
5．0．7．3．3玻璃的观感质量：
应检查门窗玻璃安装、表面观感，安装后的玻璃应牢固，不应有裂缝、损伤和松动。
中空玻璃内外表面应洁净，玻璃中空层内不应有灰尘和水蒸汽。
监理工作方法及措施
必须使用安全玻璃的门窗：
无框玻璃门，且厚度不小于10mm；有框玻璃门面积大于0.5m2；单块玻璃大于1.5m2；沿街单块玻璃大于1.0m2。
5．0．8防水工程
5．0．8．1外墙防水
监理控制要点
检查外墙面的防潮渗漏功能，工程竣工时，墙面不应留有渗漏、开裂等缺陷。
监理工作方法及措施
分户验收时建筑脚手架往往已被拆除，若发现外墙面存在渗漏等质量缺陷，修补起来往往比较困难，主要参建单位应将重点放在施工阶段的质量控制上，确保外墙防水质量。
在户内发现外墙体有渗漏水、渗湿、印水现象的部位作醒目标记，查明渗漏原因，并将检查情况作书面记录，必须对渗水进行处理。
5．0．8．2外窗
监理控制要点
检查住宅外窗的防水性能，使其达到以下质量要求：
1）建筑外墙金属窗、塑料窗应由经备案的检测单位对气密性和水密性进行现场抽检合格。
2）门窗框与墙体之间采用密封胶密封。
密封胶表面应光滑、顺直、无裂缝。
3）住宅工程外窗及周边不应有渗漏。
监理工作方法及措施
1）建筑外墙金属窗、塑料窗的现场抽样检测报告。
2）采用淋水试验，每三～四层（有挑檐的每一层）设置一条横向淋水带，淋水时间不少于一小时后进户目测观察检查，对户内外门、窗发现有渗漏、渗湿、印水等现象的部位作醒目标记，查明渗漏原因，并检查情况作详细书面记录。
5．0．8．3楼地面
监理控制要点
5．0．8．3．1面层坡度
检查有防水、排水的楼地面面层坡度，不应有倒泛水和积水的现象。
5．0．8．3．2防水效果
检查有防水、排水要求的楼地面工程防水效果，蓄水试验无渗漏。
监理工作方法及措施
厨卫间渗漏对住户生活影响较大，严重影响使用功能且在工程竣工住户入住后处理难度较大，在本条中对蓄水试验提出了分户验收和竣工验收的不同要求，为了在验收时复核蓄水试验的真实性，规定竣工验收前一天对所有防水要求的楼地面提前蓄水24h，在竣工验收时进行随机抽查，以控制厨卫间渗漏的质量通病。
5．0．8．4屋面
监理控制要点
检查顶层住宅屋面防水功能，屋面及墙面不应留有渗漏、开裂等缺陷；屋面工程防水层不应有渗漏和积水现象；天沟、檐沟、泛水、变形缝等构造，应符合设计要求。
监理工作方法及措施
1）对照设计文件要求，观察检查天沟、檐沟、泛水、变形缝和伸出屋面管道的防水构造是否满足设计及规范要求。
2）平屋面分块蓄水24小时后目测观察检查户内顶棚，天沟、管道根部，蓄水深度不低于20mm。
3）坡屋面在雨后或持续淋水2小时后目测观察检查户内顶棚，天沟、管道根部，蓄水深度不低于20mm。
4）坡屋面在雨后或持续淋水2小时后目测观察检查，不应渗漏。
六、各建设主体在分户验收的责任
1.建设单位（含开发企业）是工程质量的第一责任人，对建设工程的质量全面负责。
2.勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对勘察、设计的质量负责。
3.施工单位必须按照设计文件、规范以及工程建设强制性标准进行施工，并对施工质量负责。
4.工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对工程施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。
分户验收的实施，必将促使施工、监理、建设单位加强建设过程中的质量预控和检查，落实工程质量责任，实现工程质量的科学管理，并全面推进工程质量的提高。
江苏建科建设监理有限公司
苏州新悦城监理部
2013年5月18日
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