案例26单身女房产销售员的理财规划.docx
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案例26单身女房产销售员的理财规划
案例26单身女房产销售员的理财规划
王琴是个单身的女房地产销售员，但是为了减少以后的风险，特想为自己作一个理财计划，如果你是个理财员，经过初步沟通面谈后，获得了以下家庭、职业与财务信息，你将为她作出什么样的理财计划。
一、案例成员
名
年龄
职业
身体状况
王琴
26岁
房地产销售员
佳
二、收支情况
表1收支情况表（单位：
元）
收入
支出
月收入
7000
基本生活开支
3000
房屋租金
1100
保险费用
400
合计
7000
合计
4500
三、资产负债情况
表2资产负债表（单位：
万元）
资产
负债
活期存款
0.5
定期存款
5
股票
1
基金
1.1
合计
7.6
合计
0
四、保险情况
商业保险是其惟一的保障，现有中宏分红型女性终身寿险，保额为10万元。
五、理财目标
1．增加保障，减少风险
2．买房退租
3．增加资产收益
六、假设条件
通货膨胀率为3%，房贷利率为6%。
1．关于财务比率分析，下列叙述不正确的是（）。
A．负债总资产比例为0，可提高负债比例
B．流动性比率为1.1，流动性比率偏低，应该增加流动性资金
C．流动性比率为5.8，流动性比率合理
D．收支比率为64.3%，开支占收入比例过大，王琴需要节省开支，做好收支预算管理有助于节流
[答案]C
[解析]流动性比率=活期存款÷月支出=5000÷4500=1.1。
2．王琴承担的风险主要包括（）。
Ⅰ．工作收入不稳定的风险
Ⅱ．失业风险
Ⅲ．养老、疾病风险
Ⅳ．股票、基金投资风险
A．Ⅰ、Ⅲ、ⅣB．Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
C．Ⅰ、Ⅱ、ⅢD．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
[答案]D
3．下列关于王琴的投资结构的分析不正确的是（）。
A．股票风险较高，而王琴持有的股票金额达到了总资产的13%，不宜持有大量股票
B．王琴收入较高，应选择风险适中的投资理财方式和产品
C．定期存款较多，占总资产的65.8%，可考虑取出一部分定期投资回报更高的理财方式
D．流动资金（活期存款）较少，建议增加活期存款，以缓冲工作收入波动带来的生活正常运行的风险
[答案]B
[解析]由于收入不稳定，王琴的风险承受能力较小，因此应尽量选择风险较小的投资理财方式和产品。
4．王琴若不事先规划购房，可能出现的情况包括（）。
Ⅰ．陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子
Ⅱ．没有考虑未来的收入与支出的变化，购房梦功败垂成
Ⅲ．没有房涯规划的观念，难以拟订合理的行动计划
Ⅳ．若不事先规划购房现金流，无法选择最佳的贷款配合
A．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、ⅣB．Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
C．Ⅰ、Ⅱ、ⅢD．Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ
[答案]A
5．关于购房的优点，下列说法不正确的是（）。
A．房产是一种很好的保值工具，能对抗通货膨胀
B．强迫储蓄累积实质财富
C．提高居住品质，增强信用
D．比较能够应付家庭收入的变化
[答案]D
[解析]D项是租房的优点。
6．关于租房的缺点，以下说法错误的是（）。
A．有非自愿搬离的风险
B．缺乏流动性，维持成本高
C．无法按照自己的期望装修房屋
D．无法运用财务杠杆追求房价差价利益
[答案]B
[解析]B项是购房的缺点。
7．关于租房与购房考虑，下列叙述正确的是（）。
A．将租房及购房的现金流量还原至现值，比较两者现值较低者为划算
B．年成本法计算时可不考虑折旧，净现值法计算时应考虑折旧
C．租购相比后，应选择年成本低者
D．利率越低，租房会相对划算
[答案]C
[解析]将租房及购房的现金流量还原至现值，比较两者现值较高者为划算；年成本法计算时应考虑折旧，净现值法计算时可不考虑折旧；利率越高，租房会相对划算。
8．假设负担比率为20%，贷款成数为七成，根据年收入概算法，王琴可负担房价为（）万元。
A．20B．30C．40D．50
[答案]C
[解析]王琴可负担房价为：
[（年收入×负担比率）/房贷利率/贷款成数=（0.7×12×20%）÷6%÷70%=40（万元）。
9．在选择房子时，王琴要考虑很多因素，选择房子所在特定社区的因素不包括（）。
A．社区的安全措施B．社区的休闲设备
C．社区的入住率D．社区附件的生活设施
[答案]D
[解析]D项属于选择房子所在区位时要考虑的因素。
10．王琴现购房，若用每月租金偿还房贷，贷款期限为20年，则商业贷款额约为（）万元。
（答案取最接近的数）
A．12B．14C．16D．18
[答案]C
[解析]商业贷款额为：
PV（6%/12，240，-1100）=153538.85。
11．接第10题，若商业贷款成数为七成，则王琴的首付金额为（）万元。
A．5.14B．6C．6.86D．7.71
[答案]C
[解析]王琴的首付金额为16÷70%×30%=6.86（万元）。
12．根据目前房价，王琴很难实现购房目标，所以理财师建议王琴将基本生活开支控制在1500元左右，其中900元增加为房贷支出，则购房房价为（）万元。
（商业贷款成数为七成）
A．35B．40C．45D．50
[答案]B
[解析]每月贷款支出为：
1100+900=2000（元），商业贷款额为：
PV（6%/12，240，-2000）=279161.54。
购房价为：
279161.54÷70%=398802.2（元）≈40（万元）。
13．接第12题，王琴购房合同的印花税为（）元。
A．200B．250C．300D．350
[答案]A
[解析]印花税=400000×0.5‰=200（元）。
14．王琴买房后，估计装修费用为3.2万元，理财师建议申请贷款，每月还款额为1450元，2年还清，则装修费用贷款利率为（）。
A．6%B．7%C．8%D．9%
[答案]C
[解析]贷款利率为：
RATE（24，-1450，32000）×12=8%。
15．假设王琴商业贷款28万元，如果采用等额本金法，则第一个月房贷利息支出为（）元。
A．1100B．1200C．1300D．1400
[答案]D
[解析]第一月房贷利息支出：
ISPMT（6%/12，0，240，-280000）=1400。
16．若王琴28岁结婚，每月将600元基金定投，结婚时作为婚嫁金，那么结婚时婚嫁金约为（）元。
（基金定投的回报率为8%）
A．15560B．15780C．15920D．16120
[答案]A
[解析]结婚时婚嫁金为：
FV（8%/12，24，600）=15559.91。
17．王琴购房时，需要考虑的其他购房成本不包括（）。
A．增值税B．装潢费用C．中介费用D．共同维护基金
[答案]A
[解析]购房时，需要考虑的其他购房成本主要包括中介费用、装潢费用、搬家费用、房贷相关费用、印花税、契税、共同维护基金和营业税等。
18．王琴向理财师咨询社会保险和商业保险，理财师给出的下列解释中不正确的是（）。
A．社会保险具有保障性，不以盈利为目的；商业保险具有经营性，以追求经济效益为目的
B．社会保险是一次性、短期的；商业保险是稳定的、连续性的
C．社会保险解决绝大多数劳动者的生活保障；商业保险只解决一部分投保人的问题
D．社会保险建立在劳动关系基础上，只要形成了劳动关系，用人单位就必须为职工办理社会保险；商业保险自愿投保，以合同契约形式确立双方权利义务关系
[答案]B
[解析]社会保险是稳定的、连续性的；商业保险是一次性、短期的。
19．通常所说的“四金”不包括（）。
A．养老保险金B．失业保险金C．医疗保险金D．工伤保险金
[答案]D
[解析]通常所说的“四金”是指养老保险金、失业保险金、住房公积金及医疗保险金。
20．下列投资工具中，适合王琴投资的是（）。
A．股票B．基金C．期权D．期货
[答案]B
案例27单身妈妈的理财规划
应女士是个单身妈妈，其子正在读初中，为了两人以后的生活，特制定了一个理财计划，经过初步沟通面谈后，获得了以下家庭、职业与财务信息，你将作出什么样的理财协助计划?
一、家庭成员资料
家庭成员
姓名
年龄
职业
妈妈
应开
42
教育工作者
儿子
12
初中学生
二、资产负债情况
表1资产负债表（单位：
元）
资产项目
负债资产
现金及活存
18000.00
贷款（余额）
0.00
定期存款
100000.00
其他
0.00
资产总计
118000.00
负债总计
0.00
净资产（资产-负债）
118000.00
三、收支情况
表2收支情况表（单位：
元）
每年现金流如
每年现金流出
本人收入
45240.00
基本生活开支
14400.00
其他收入
0.00
子女教育费
6000.00
医疗费
2400.00
现金流如总计
45240.00
现金流出总计
22800.00
每年现金流入（流入-流出）
22440.00
四、理财目标
1．储备子女的教育金：
初中三年，教育费用现值6000/年，高中三年，教育费用现值8000元/年，大学四年，教育费用现值12000元/年；
2．完善家庭保障体系；
3．买房：
60万元房子，42万元贷款；
4．养老金准备：
55岁退休，退休费用现值10000元/年，而医疗费用支出增加至现值4800元/年，预期寿命80岁。
五、假设条件
1．通货膨胀率为3%，收入增长率为3%，学费增长率为4%，投资报酬率为5%；
2．利率水平维持稳定，五年内住房公积金贷款利率为4.14%，五年以上为4.59%；五年内商品房商业贷款利率为5.85%，五年以上为6.39%。
当地住房公积金贷款的上限为30万元：
3．个人所得税的免征额为2000元，住房公积金、养老金、医疗保险金和失业保险金分别为税前收入的7%，8%，2%，1%，“四金”允许税前扣除。
1．下列关于该家庭的生命周期分析正确的是（）。
A．该家庭处于形成期，家庭负担随着子女的出生而增加
B．该家庭处于成长期，子女教育金的储备、家庭保障体系的完善、退休养老金的储备等均是这一阶段的理财重点
C．该家庭处于成熟期，收入储蓄达到最大值，是储蓄养老金的黄金时期
D．该家庭处于衰老期，耗用退休准备金的阶段
[答案]B
2．综合分析应女士的家庭情况，理财应首先解决的问题是（）。
A．家庭保障问题B．子女教育金准备问题
C．资产投资单一问题D．购房金准备问题
[答案]A
[解析]应女士未购买任何商业保险，是家庭惟一的收入来源，背负着儿子的教育生活费用，一旦发生意外，后果不堪设想，家庭面临着潜在的重大风险，因此家庭保障问题是首要问题。
3．下列关于该家庭的财务比率分析正确的是（）。
Ⅰ．流动性比率为9.47，该家庭的流动性资产可以满足家庭9个月的开支，流动性比例过高
Ⅱ．每月结余比例为52.5%，一个家庭的每月结余比例应控制在40%以上，所以目前该家庭的每月结余比例较为合理
Ⅲ．财务自由度为8.33%，比例偏低，最好能达到1
Ⅳ．保费支出比率为0，说明该家庭保障严重不足
A．Ⅰ、ⅡB．Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
C．Ⅰ、Ⅱ、ⅢD．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
[答案]D
4．下列关于该家庭的资产负债表的分析不正确的是（）。
A．家庭的资产负债率为0，为了实现理财目标，应适当利用财务杠杆
B．净资产投资率为0，家庭金融资产的盈利能力较低，应适当增加投资产品的比重
C．净资产成长率为20.63%，这代表家庭积累净资产的速度，成长率越高，净资产积累速度越快
D．投资性资产比重为0，说明该家庭的清偿能力较弱
[答案]D
[解析]清偿比率衡量清偿能力的强弱，该家庭的清偿比率为1，清偿能力强。
5．结合应女士的风险偏好，不建议应女士选用以下投资工具（）。
A．货币市场基金B．平衡基金C．股票D．国债
[答案]C
[解析]应女士投资较为保守，且工作较忙，所以不建议投资股票。
6．假设应女士采用双十原则规划保险，保费预算为工资收入的10%。
依目前年龄，十年期定期寿险的费率为每万元保额55元保费，缴费十年终身寿险的费率为每万元保额400元保费，若以先定期寿险后终身寿险的原则来规划保单，那么定期寿险与终身寿险的合理保额应为（）。
（答案取最接近值）
A．定期寿险31826元，终身寿险104174元
B．定期寿险33826元，终身寿险106174元
C．定期寿险35826元，终身寿险108174元
D．定期寿险37826元，终身寿险110174元
[答案]C
[解析]应有总保额=月生活支出1200×12×10=144000（元）；总保费预算=月收入3770×12×10%=4524元，假设W为终身寿险保额：
（144000-W）×55/10000+W×400/10000=45241；解之得：
终身寿险保额W=108174（元），定期寿险保额=144000-108174=35826（元）。
7．若按照遗属需求法，应女士以儿子为受益人，假设儿子25岁自立，自立前生活费合计为14万元，预期学费为12万元，则保额应该为（）万元。
A．12B．14C．26D．52
[答案]C
[解析]按照遗属需求法，应女士的保额=儿子生活费+儿子的学费=12+14=26（万元）。
8．应女士购买新房，如果贷款总额420000元，下列方案组合中第一年利息支付额最低的是（）。
A．5年期住房公积金贷款200000元，20年期商业贷款220000元
B．30年期住房公积金贷款200000元，20年期商业贷款220000元
C．30年期住房公积金贷款200000元，5年期商业贷款220000元
D．5年期住房公积金贷款200000元，5年期商业贷款220000元
[答案]D
[解析]贷款期限越短，利息负担越低，所以D项利息支付额最低。
9．应开女士若贷20年期的住房公积金贷款20万元，20年期商业贷款22万元，则每月房贷支出合计为（）元。
A．2801.08B．2901.08C．3001.08D．3101.08
[答案]B
[解析]每月房贷支出为：
PMT（4.59%/12，240，200000）+PMT（6.39%/12，240，220000）=-2901.08。
10．应女士买房后，每月结余（）元。
A．-1031.08B．-901.08C．901.08D．1031.08
[答案]A
[解析]每月结余=22440/12-2901.08=-1031.08（元）。
11．应女士税前收入为（）元。
A．4703.52B．4803.52C．4903.52D．5003.52
[答案]B
[解析]假设应女士的税前收入为X元，由式子：
（X×82%-2000）×10%-25=X×82%-3770，可得：
X=4803.52（元）。
12．假设应女士将已累积的住房公积金余额支付购房首付，并办理了公积金偿还公积金贷款，则每月房贷支出减少（）元。
A．384.26B．768.52C．1152.84D．1537.1
[答案]B
[解析]每月房贷支出减少额为住房公积金额，所以房贷支出减少额=4803.52×8%×2=768.56（元）。
13．由上面的计算可知，购房计划已经严重影响到其他理财目标的实现，理财师建议以租代购，假设房租现值为12000元/年，房价增长率为3%，租房到60岁，房租现值为（）元。
A．180857.06B．181829.21C．182829.21D．1832829.21
[答案]A
[解析]折现率=实际报酬率=（1+5%）/（1+3%）-1=1.94%；房租现值为：
PV（1.94%，18，-12000）=180857.06。
14．儿子教育基金需求的现值为（）元。
A．81778.08B．82778.08C．83778.08D．84794.40
[答案]D
[解析]折现率=实际报酬率=（1+5%）/（1+4%）-1=0.96%；
儿子初中三年教育费用的现值为：
PV（0.96%，3，6000）=-17659.85；
儿子上高中时，学费现值为：
8000×（1+4%）3=8998.912；
儿子高中三年教育费用的现值为：
PV（0.96%，3，8998.912）÷（1+5%）3=22880.10；
儿子上大学时，学费现值为：
12000×（1+4%）6=15183.83；
儿子大学四年教育费用的现值为：
PV（0.96%，4，15183.83）÷（1+5%）6=-442524.45：
儿子教育基金需求的现值为17659.85+22880.10+44254.45=84794.40（元）。
15．接第14题，为了满足儿子的教育支出，应女士建立一笔教育基金，以定投方式投资10年，则每月应该投入（）元。
（基金投资回报率为6%）
A．931.09B．935.39C．938.09D．941.39
[答案]D
[解析]每月投入的金额为：
PMT（6%/12，120，-84794.40）=941.39（元）。
16．下列步骤中，属于理财师实施个人理财计划第三步骤的是（）。
A．发现客户，即了解客户养老需求、期望目标和筹资能力
B．估算赤字，即根据客户退休生活目标，测算其养老金需求总量和在扣除国家基本养老金和企业养老金以后的差额
C．评估资产，即了解客户目前和今后的收入以及储蓄和资产分布状况，并为其作资产状况评估
D．设计计划，即设计个人退休计划和风险控制措施，展示退休计划的设计思想、结构和养老金支付水平
[答案]B
17．退休生活期望值类型不包括（）。
A．享乐型B．小康型C．温饱型D．基本保障型
[答案]C
[解析]人们的退休生活期望值大体可以划分为三种类型，包括享乐型、小康型和基本保障型。
18．关于退休理财计划，下列说法正确的是（）。
A．尽早建立退休计划可以获得长期投资收益，风险小、成本低、收益大
B．理财规划是有钱人的事，与普通老百姓和工薪阶层无关或关系不大
C．退休财务规划就是“投资”或“资金的保值、增值”，要求资金的高收益率
D．退休理财是老年人的事，年轻人暂时不需要
[答案]A
19．应女士退休时的养老金需求为（）元。
A．424244.83B．424328.66C．426244.83D．427244.83
[答案]B
[解析]退休时生活费用现值=10000×（1+3%）13=14685.34（元）；医疗费用的现值为4800×（1+3%）13=7048.96（元）。
折现率=（1+5%）/（1+3%）-1=2%，退休时的养老金需求为：
PV（2%，25，14685.34+7048.96）=-424328.66。
20．假设养老金替代率为20%，那么应女士退休时每月领取的养老金为（）元。
A．1007.27B．1107.27C．1207.27D．1307.27
[答案]B
[解析]退休时应女士的工资为：
3770×（1+3%）13=5536.37（元），所以每月领取的养老金=退休前工资×养老金替代率=5536.37×20%=1107.27（元）。
案例28销售代表的理财规划
随着家庭成员年年龄的增大，叶先生急需为自己的家庭作一个理财计划，假如你接到了这个客户的要求，经过初步沟通面谈后，获得了以下家庭、职业与财务信息：
一、家庭成员状况
姓名
年龄
职业
身体状况
叶先生
53岁
销售代表
佳
叶太太
48岁
护士
佳
叶明
23岁
海外留学生
佳
二、家庭收支情况
表1家庭收支情况（单位：
元）
收入
支出
叶先生税后月收入/月
4000
每月生活开支
1200
叶太太税后收入/月
3000
医疗支出
200
年终奖金
10000
房贷支出
1600
每年股利、股息
1000
儿子每月国外留学开支
12000
三、资产负债情况
表2家庭资产负债情况（单位：
万元）
资产
负债
现金及现金及活存
11
住房贷款
16
股票
8
黄金及收藏品
1
自用房产
70
四、保险情况
叶先生和叶太太拥有社保，儿子叶明保额为2万元的寿险。
五、理财目标
1．为儿子提供未来一年国外留学的教育开支；
2．实现家庭投资需求，保持家庭资产保值增值；确保家人获得一定的生命保障和医疗保障；退休前将房屋贷款全部还清；
3．退休后，每月支出现值为1500元。
夫妇俩届时每年旅游支出现值为6000元。
退休余命30年。
六、假设条件
1．通货膨胀率为3%，收入增长率为5%，住房公积金平均报酬率2%，养老公积金平均报酬率5%，银行活期利率0.72%，定期存款利率2.25%，货币利率2%，公积金贷款利率为4%，商业银行贷款利率为5%，复利计值。
2．假设2015年7月叶先生60岁退休，太太55岁退休，60岁退休计发月数139，55岁退休计发月数170。
2007年上海月平均工资为2033元，年工资增长率为3%，个人所得税法规关于工资和薪金所得的月税前扣除数为2000元。
3．住房公积金、养老金、医疗保险金和失业保险金分别为税前收入的7%，8%，2%，1%，“四金”允许税前扣除。
1．叶先生的税前收入为（）元。
A．5059.12B．5109.21C．5129.12D．5215.21
[答案]C
[解析]假设叶先生的税前收入为X元，由式子：
（X×82%-2000）×15%-125=X×82%-4000，可得X=5129.12（元）。
2．叶太太的四金合计为（）元。
A．666.87B．676.83C．686.59D．696.45
[答案]B
[解析]假设叶太太的税前收入为X元，由式子：
（X×82%-2000）×10%-25=X×82%-3000，可得X=3760.16（元）。
所以叶太太的四金=3760.16×18%=676.83（元）。
3．该家庭的总资产负债率为（）。
A．17.78%B．17.87%C．18.77%D．19.78%
[答案]A
[解析]总资产负债率=负债÷总资产×100%=16÷（11+8+1+70）×100%=17.78%。
4．该家庭的每月的还贷比为（）。
A．20.43%B．21.06%C．21.96%D．22.86%
[答案]D
[解析]每月还贷比=每月还贷额÷家庭月收入=16
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