房地产经纪相关知识复习指导doc.docx

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房地产经纪相关知识复习指导doc

房地产经纪相关知识复习指导（七）

房地产,经纪，知识，复习，指导

测绘和房地产测绘一、内容提要：

本讲主要讲述了测绘中的基本概念及地形图和房地产图的相关内容，以及房屋面枳测算和土地面积测算的相关内容。

二、重点、难点大纲要求：

掌握房屋面积测算

熟悉地形图和房地产图，土地面积测算

了解测绘中的基本概念

[reply]

三、房地产测绘知识

一、测绘和房地产测绘

测绘是测量和绘图的统称。

测量是指用仪器测定地球表面各种口然物体和人造物体的位置、形状、大小等。

绘图是指将测量所获取的地球农而各种自然物体和人造物体的位置、形状、大小等信息，按一定规则客观反映到图纸上。

房地产测绘工作通常需要调査房地产的权属、用途等。

因此，房地产测绘具体是指调查和测定房地产的位置、界址、而积、权属、用途等，并按一定规则将其客观反映到图纸上的一种专业测绘。

其屮，最人量、最具现实、最垂要的是房地产权属证书（包折土地权属证书、房屋权属证书）附图的测绘。

二、平面位置和高程

测绘工作的基木任务是测定地而点的空间位置。

地而点的空间位置由平而位置（坐标）和高程來确定。

（一）平面位置

测最的基准面是大地水准面。

地面点的平血位置用该点在大地水准面上的位置來表示。

水处于静止时的表面称为水准面；为水准血相切的平面称为水平面；海洋处于静止时的表血并延伸穿过整个大陆、岛屿所形成的闭合曲而称为人地水准而。

实际测量中的区域范围有人有小。

由于地球扁率（长、短半径Z差■长半径Z比）很小，接近于圆球，在宏观上可近似地将地球视为圆球。

而由于地球半径很大，为6371km,当测量区域的半径小于10km时，可不考虑地球曲率的影响，把该区域的地球表而视作平面，即以水平而代替水准而。

在此情况下，所测面积是指该面积在其水平面上相应的投影面积，即通常所讲的水平投影面积。

上述处理的皋木思路概括如下：

大地水准面•地球扁率很小•较小区域内

表血高低不平的椭球一表血光滑的椭球一表血光滑的圆球一平面，测量中采用的平血直角朋标系（高斯平而玄角坐标系）与数学中的平而直角坐标系（笛卡尔平而直角坐标系）有所不同，其中的纵坐标轴为x,止向指北，横坐标轴为y,止向指东。

题目：

测量的基准面是（）。

A.大地水准而

B.地平面

C.海平面

D.海洋水准面

答案：

（A）

（二）高程

屮国高程棊准有“1956年黄海高程系”和“1985年国家高程基准”。

“1956年黄海高程系”是以青岛验潮站1950〜1956年间获得的黄海平均海水面作为高程起算血，并在青岛市建立水准原点，测得国家水准原点（青需原点）高程为72.289mo从1985年1月1口起执行“1985年国家高程基准”，它是以青岛验潮站1952〜1979年间获得的黄海平均海水血作为高程起算面，测得国家水准原点（青岛原点）高程为72.260m。

全国布置的国家高程控制点——水准点，均是以这个水准原点为准。

三、误差和精度

（一）误差

测量中的被观测量兴观上都存在着一个真实值，简称真值。

对该被观测量进行观测所获得的数据，称为观测值。

观测值与真值之差，称为真课差，即：

真谋差二观测值一真值

引起测量误差的因素很多，概括起來有观测者、测最仪器和外界环境三个方血。

这三个方而统称观测条件。

1.观测者。

观测者方面引起测量误差的因素，主要有观测者的技术水平、感觉器官的鉴别能力、工作态度等。

2.测量仪器。

测量工作中要使用测量仪器。

3.外界环境。

按测量误差的来源和对测量结果影响性质的不同，可将测量误差分为粗差、系统误差和偶然谋差三类。

粗差也称错误，是由于观测者使用测量仪器不正确或疏忽大意或因外界环境发生意外的显著变化所引起的测量差错。

偶然误差是在相同观测条件下，对某被观测量进行的一系列观测中，误差值的大小和正负符号具有“不确定性，单个误差表现出偶然性，但就总体而言却服从一定的统

计规律的测暈误差。

系统误差具有累积性，偶然误差具有相消性。

系统误差町以找出原因，加以改正或消除；偶然误差则不可避免。

（二）精度

在测量中，用精确度來评价观测结果的优劣。

精确度是准确度和精密度的总称。

准确度主要取决于系统误差的大小；精密度主要取决丁-偶然误差的分布。

精密度简称精度。

中误差即标准差，乂称均方差，是在相同观测条件下，一组真误差的平方和的算术平均数的平方根。

中误差、限差的定义式见课本195页。

题目：

（）具有累积性，它可以找出原因，加以改止或消除。

A.粗差

B.系统误差

C.偶然谋差

D.直误差

答案:

（B）[/reply]

房地产经纪相关知识复习指导（八）

房地产，经纪，知识，复习，指导

四、丘和幢

厉屋用地调查与测绘是以丘为单元分户进行的。

丘是指地表上一块有界空间的地块。

它是龙屋权属用地单元的最小单位，同义名称有宗、地块等。

根据丘内产权单元的情况，丘有独立丘和组合丘Z分。

丘在划分时，有固定界标的，按固定界标划分；没有固定界标的，按口然界线划分。

-般以一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分独立丘，当用地单元的权屈混朵和血积过小时，则划为组合丘。

房屋调查与测绘是以幢为单元分户进行的。

幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

三、地形图和房地产图

一、地形图

[reply]

地形在测绘工作屮是对地物和地貌的总称。

地物是指地球表面上的人造或沢然的固定性物体。

地貌是指地球表而自然起伏的形态。

地形图是按一定的比例，用规定的符号表示地物、地貌的平而位置和高程的正射投影图。

山于地形图具有现实性和町量测性的特点，决定了它是基础用图，对作为其他各种专题地图的底图，应川十分广泛。

阅读地形图时有许多方而值得注意，其中：

「测绘日期。

2.比例尺。

地形图比例尺的大小，与其内容的详细程度和精度有关。

通常称1：

50（）、1：

1000、1：

2000、1：

5000、1：

10000比例尺的地形图为大比例尺地形图；1：

25000、1:

50000、1:

100000的地形图为屮比例尺地形图；1：

250000、1:

500000、1:

1000000的地形图为小比例尺地形图。

大比例尺地形图是通过实际地形测量获得的，内容非常详细而精确；屮小比例尺地形图是在大比例尺地形图的基础上缩编而成的，内容比较详细。

3.地物符号、地貌符号及其含义。

地物符号有比例符号、非比例符号和半比例符号。

在地形图上，地貌一般用等高线表示。

等高线是地而上高程相等的相邻点连接形成的闭合曲线。

地形图上有若干条等高线，相邻等高线ZI'可的高差称为等高距。

同一幅地形图上的等高跖•是相同的其中，等髙线越密，地而坡度就越大；反之，地而坡度就越小。

二、房地产图

房地产图是地籍图和房产图的统称。

（一）地籍图

地籍即土地的“户籍”，是记载土地及其上附着物的位置、界址、而积、质量、权属和川途等基本状况的簿册、数据和图纸等。

地籍图是地籍测量绘制的图件，是一种详细划分土地权属（所有权或使川权）界限的大比例尺地图，用于说明或证明权属土地的位置和而积等。

地籍图与地形图的最大区别是：

地形图是用线条和符号來描述地物；而地籍图除描述所需的地物外，还精确农示了十地权属界线，特别是标出了独立权属地段的界线、编号及土地权属状况。

因此，它是土地登记、统计和确认权属的法律依据。

地籍图可分为基本地籍图和宗地图。

1.基本地籍图

基木地籍图是全而反映土地及其上附着物的位置和权属等状况的基木图，是测绘宗地图的基础资料。

基本地籍图的比例尺，大中城市市区一般为仁500,城市郊区、镇一般为1：

1000o地籍图表示的内容包括地籍要素和必耍的地形要素。

地籍要索包括：

行政境界、土地权属界线、界址点及其编号、土地编号、房产情况、土地利川类别、土地等级、土地而积等。

必要的地形要素是与地籍管理有关的一些地形要素，包括：

测量控制点、房屋、道路、水系以及与地籍有关的地物、地理名称等。

基本地籍图是土地管理部门在办理土地賢记和发放土地使用权证书时，了解地块处落、四周界址及其尺寸、土地使用状况和而积等的依据，也是建立地籍档案必不可少的资料。

2.宗地图

它是土地权属的基木单元。

一宗地原则上由一个土地使用者使川。

由儿个土地使用者共同使用又难以完全划清的也可合为一宗地，这种宗地称为混合宗。

宗地图是权属单位地籍图，即是以宗地为单位绘制的地籍图。

宗地图详尽准确地表示了该宗地的地籍内容及该宗地周围的权属单位和四至，是核发土地权属证书和地籍档案的附图，比例尺为仁500或大于I：

500,计量单位一般为M和M2。

，宗地面积过人时可能以km和km2为单位。

宗地图包括的内容主要有：

（1）图幅号、地籍号、坐落。

图幅号表示该宗地所在地籍图的图幅号。

（2）单位名称、宗地号、地类号、占地面积。

单位名称、宗地号、地类号和占地血积均注记在宗地图的屮部。

（3）界址点、界址点号、界址线、界址边长。

界址点以直径0.8mm的小圆圈表示，包含与邻宗地共用的界址点，从宗地左上角以1开始按顺吋针方向编号。

（4）宗地内房屋和构筑物。

（5）邻宗地宗地号及界址线。

（6）相邻道路、街巷及名称

此外，宗地图中还标出了指北方向，注明了比例尺，有绘图员和审核员的签名以及宗地图的绘制H期。

题目：

在房地产或土地使用权权属证书附图的测绘中，必须测绘的图是（）。

A.地形图

B.地籍图

C.建筑总平而图

D.总平而图

答案：

（B）

（二）房产图

按房产管理的需要，房产图分为房产分幅平而图、房产分丘平面图和房产分户平面图。

先测绘房产分幅图，再测绘房产分丘图，然后测绘房产分八图。

其中，测定房屋平而位置，绘制房产分幅图；测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算而积，绘制房产分丘图；测定权属单元产权而积，绘制房产分户图。

1.房产分幅图

房产分幅图是全而反映房屋及具用地的位置和权属等状况的慕本图，是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料，也是厉产登记和建立产籍资料的索引和参考资料，比例尺一般为1:

500。

房产分幅图表示的内容有：

控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附屈设施和房屋.围护物、房产要素和房产编号，以及与房产管理有关的地形要素和注记。

2.房产分丘图

房产分丘图以丘为单位绘制，是房产分幅图的局部图，是绘制

房屛产权证附图的基本图，比例尺在1：

100〜1：

1000Z间。

房产分丘图表示的内容除房产分幅图表示的内容外，还有：

房屋权界线、界址点、界址点号、建成年份、用地面积、建筑而积、墙体归和四至关系等各项房地产要素。

3.房产分户图

比例尺一般为仁200°房产分八图表示的主要内容有：

房屋权界线、四而墙体的归展和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。

题下列

为明确异产毗连厉屋权利界线，供核发厉屋所有权证附图使用的图为（）0（2004年考题）

A.房产分幅图

B.房产分户图

C.房产平面图

D.房产分丘图

答案:

（B）

题H：

房产分户图表示的内容有（）。

（2004年考题）

A.控制点

B.房屋权界线

C.房屋附属设施

D.房屋产权血积

E.门牌号

答案:

（BDE）

房地产经纪相关知识复习指导（九）

房地产，经纪，知识，复习，指导

四、房屋而积测算

一、房屋面积的种类

房屋而积主耍有建筑而积、使川而积，成套房屋还有套内建筑而积、共有銓筑而积、分摊的共有建筑面积，除此之外还有预售而枳、竣工而积、产权面积。

房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投彫面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m,下同）的永久性建筑。

[reply]

房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间血积，按房屛的内墙面水平投影计算。

成套房屋的套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的而积。

房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑

而积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。

分摊的共有建筑面积是指某个产权人在房屋共有建筑ifii积中

所分摊的面积。

预售面积俗称楼花面积，是指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋而积。

竣工血积是指房屋竣工后实测的房屋曲积。

竣工血积有时与

预售而积不一致，原因可能有：

变更了设计，施工谋差或错谋，施工放样误差过大，房屋竣

工后原属丁应分摊的共有建筑面积的功能或服务范围有改变，测量误差。

房屋产权而积是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋而积，

它山直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

二、房屋血积测算的一般规定

1、房屋面积测算是指水平投影面积测算。

厶房屋面积测量的粘度必须达到《房产测量规范》规定的房产面积的精度要求。

房产面积的精度分为三级，各级而积的限差和中误差不超过教材202页表5—I计算的结果。

3.房屋面积测算必须独立进行两次，其较差应在规定的限差以内，取平均数作为最后结果。

4.量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应耕度的

仪器和工具。

5.边长以m为单位，取至0.01m；血积以m2为单位，取至0.01m2。

三、房屋建筑面积的测算

（一）计算建筑血积的一般规定

1.计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋。

2.计算建筑而积的/屋，层咼（咼度）应在2.20rn以上。

层咼（咼度）是指上下两层楼而或楼面与地面Z间的垂直距离。

3.同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑而积。

（二）计算全部建筑而积的范围

1.单层房屋，按一层计算建筑而积；二层以上（含二层，下同）的房屋，按各层建筑而积的总和计算建筑而积。

2.房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯问、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑而积。

3.穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的冋廊部分,层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

4.楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

5.房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影而积计算。

6.挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。

属永久性结构有上盖的宗外楼梯，按各层水平投影面积计算。

与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影而积计算。

房屋问永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影而积计算。

7.地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投彩而积计算。

8.有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗，按

其柱或围护结构的外围水平投彫面积计算。

9.玻璃幕墙等作为启屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

10.屈永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影

面积计算。

11.依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。

12.有伸缩缝的房屋，如果其与室内相通的，伸缩缝计算建筑而积。

（三）计算一半建筑面积的范围

1.与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外鬧水平投影而积的一半计算。

2.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3.未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影而积的一半计算。

4.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

5.有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影而积的一半计算。

（四）不计算建筑面积的范围

1.层高在2.20m以下（不含2.20m,下同）的夹层、插层、技木层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室。

2.突出房屋墙而的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3.房屋Z间无上盖的架空通廊。

4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

5.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6.骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

7.利用引桥、高架路、高架桥、路而作为顶盖建造的房屋。

8.活动房屋、临时房屋、简易房屋。

9.独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

10.与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。

题口：

成套房屋的套内建筑而积通常是由（）组成的（2004年考题）

A.套内房屋使川而积、套内墙体而积

B.套内房屋使用面积、套内阳台建筑回积

C.套内房屋使川而积、套内墙体而积、套内阳台建筑而积

D.套内房屋使用而枳、分摊的共有建筑而积

答案：

（C）（五）儿种特殊情况下计算建筑面积的规定

1•同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。

各楼层墙体厚度不相同时，分层分别计算。

金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

2.房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20m以上的部位计算建筑面积。

3•全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外阳水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑而积。

未封闭的阳台、无柱挑廊、冇顶盖未封闭的架空通聊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。

4•与室内任意一边相通，具备房屋的—•般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算銓筑面积。

5.对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20m以上的部位计算建筑面积。

房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

6.楼梯已计算建筑血积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑血积。

7.临街楼厉、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论咲是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑血积。

8.与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

9.室外楼梯的建筑而积，按其在各楼层水平投彫而积之和计算。

四、成套房屋建筑面积的测算

（-•）成套启屋建筑而积的内汹

对于整瞭为单一产权人的房屋，房屋建筑面积的测算一般以幟为单位进行。

随着同一幢•房屋内产权出现多元化及功能出现多样化，如多层、高层住宅楼屮每户居民各拥有其屮一套，除单一功能的住宅楼外还有商住楼、综合楼等，从而还需要房屋銓筑而积测算分层、分单元、分户进行，rh此产生了分幢建筑血积、分层建筑血积、分单元建筑血积和分户建筑血积等概念。

分幢建筑面积是指以整幢房屋为单位的建筑面积。

分以建筑面积是指以房屋某层或某几层为单位的建筑面积。

分单元建筑面积是指以房屋某梯或某几个套间为单位的建筑面积。

分户建筑面积是指以一个套间为单位的建筑面积。

分层建筑面积的总和，分单元建筑面积的总和，分户建筑面积的总和，均等于分幢建筑面枳。

成套龙屋建筑而枳通常是指分户建筑而积。

（二）成套房屛建筑血积的组成

成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即：

建筑血积=套内建筑血积分摊的共有建筑面积

成套房屋的套内建筑ifii积由套内房屋使用面积、套内墙体ifii积、套内阳台建筑面积三部分组成,即：

套内建筑面积=套内房屋使用面积套内墙体面积套内阳

台建筑面积题目：

独立丘是属于一个产权单元房屋川地的地块，一般可以划分为独立丘的房屋用地单位有（）0（2004年考题）

A.一个单位

B.一个住宅小区

C.一个门牌号

D.一处院落

E.一个胡同

答案：

（ACD）（三）套内房屋使用面积的计算

套内房屋使用血积为套内房屋使用空间的血积，以水平投影面积按以下规定计算：

1.套内使用面积为套内卧宗、起居室、过厅、过道、厨房、卫牛间、测所、贮藏瓠壁柜等空间而积的总和。

2.套内楼梯按口然层数的面积总和计入使用面积。

3.不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计人使川面积。

4.内墙而装饰厚度计入使用而积。

（四）套内墙体面积的计算

套内墙体而积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或具他承重支撑体所占的而积，其中各套Z间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

套内口有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。

题廿：

成套房屋的套内建筑面枳是指山（）组成的而积。

A.套内房屋使用血积

B.套内厉屋建筑血积

C.套内阳台建筑血积

D.套内墙体面积

E.套内楼梯而积

答案：

（ACD）（五）套内阳台建筑面积的计算

套内阳台建筑而积均按阳台外鬧与房屋外墙之间的水平投影而积计算。

其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

（六）分摊的共有建筑面积的计算

1.共有建筑而积的类型

根据房屋共有建筑血积的不同使用功能（如住宅、商业、办公等），应分摊的共有建筑血积分为幢共有建筑而积、功能共有婕筑而积、本层共有建筑而积三大类。

2.共有建筑面积的内容

共有建筑面积的内容包括：

作为公共使用的电梯井、管道井、

楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用龙和管理用龙的建筑血枳，以水平投影面积计算；套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙（包括山墙）水平投影血积一半的建筑血积。

不计入共有建筑面积的内容有：

独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。

建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外与木幢不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。

整幢房屋的建筑而积扌II除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扌II除已作为独立使川的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理川房、以及人防工程等建筑而积，即为整幢房屋的共有建筑面积。

3.共有建筑而积分摊的原则

产权各方有合法产权分割文件或I办议的，按其文件或协议规定进行分摊。

无产权分割文件或协议的，根据房屋共有建筑而积的不同使用功能，按相关房屋的建筑而积比例进行分摊。

4.共有建筑面积分摊的计算公式

按套内建筑血积比例进行分摊，各套应分摊的共有建筑面积的计算公式如下：

8Si=KSi

K=Z3Si/ZSi

式中8Si——各套应分摊的共有建筑面积（M2）；

K——共有建筑面积的分摊系数；

Si——参加共有建筑而积分摊的各套内逑筑而积（m2）；

Z8Si——应分摊的共有建筑面积（m2）；

为8Si——参加共冇建筑而积分摊的各套内建筑而积之和（m2）。

5.共有建筑面积分摊的方法

将房屋分为单一住宅功能的住宅楼，商业与住宅两种功能的商住楼，商业、办公等多种功能的综合楼三种类型，分别说明其共有建筑面枳分摊的方法如下：

（1）住宅楼：

以幢为单位，按各套内建筑面积比例分摊共有建

筑面积。

（2）商住楼：

以幢为单位，首先根据住宅和商业的不同使用功能，将应分摊的共有建筑面积分为住宅专用的共有建筑面积（住宅功能共有建筑面积），商业专用的共有建筑面积（商业功能共有建筑而积），住宅与商业共同使用的共有建筑而积（幢共有建筑而积）。

住宅专用的共有建筑面积直接作为住宅部分的共有建筑面积；商业专用的共有建筑面积直接作为商业部分的共有建筑而积；住宅与商业共同使用的共有建筑而积，按住