城镇土地估价规程.docx
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城镇土地估价规程
城镇土地估价规程
目录
1总则3
1.1规程制定的目的3
1.2规程适用范围3
1.3从事土地估价的基本规定3
1.4职业道德3
1.5土地估价报告的有效期3
1.6土地估价的法律依据3
1.7规程解释权3
2城市土地估价基本原则和程序4
2.1城市土地估价的基本原则4
2.2城市土地估价的程序4
３、城市土地价格的影响因素6
3.1城市土地价格影响因素分类6
3.2一般因素6
3.3区域因素6
3.4个别因素6
４．基准地价评估6
4.1准备工作6
4.2资料调查与整理7
4.3基准地价评估的技术路线8
4.4级差收益（地租）法评估基准地价8
2.模型选择方法11
4.5利用土地交易资料评估基准地价13
4.6利用土地交易资料评估路线价18
4.7城市基准地价的确定19
4.8基准地价修正系数表的编制20
4.9基准地价图的绘制23
4.10基准地价更新24
5宗地地价评估基本方法28
5.1宗地估价程序28
5.2收益还原法29
5.3市场比较法32
5.4成本逼近法38
5.5剩余法40
5.6基准地价系数修正法42
6各类用地宗地价格评估45
6.1宗地类型45
6.2居住类宗地价格评估46
6.3商业金融业用地宗地价格评估46
6.4工业、仓储用地宗地价格评估46
6.5交通用地宗地价格评估46
6.6综合用地宗地价格评估46
6.7公共绿地价格评估46
7不同土地权利的宗地价格评估46
7.1按宗地权利划分土地价格评估类别：
46
7.2土地所有权价格评估46
7.3土地使用权价格评估46
7.4土地租赁权价格评估46
7.5土地抵押价格评估46
7.6土地地役权价格评估46
8土地估价成果验收及确认46
8.1基准地价成果的验收及确认46
8.2宗地估价成果的确认46
9名词解释46
城市土地估价规程
1总则
1.1规程制定的目的
为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。
1.2规程适用范围
本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。
独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1.3从事土地估价的基本规定
城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。
宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估，土地估价师不得少于２名。
1.4职业道德
土地估价应讲职业道德。
估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作，不得作任何虚假的估价，应为客户保守秘密，按标准收费。
1.5土地估价报告的有效期
土地估价报告的有效期为一年。
1.6土地估价的法律依据
土地估价除应符合本规程外，还应符合国家现行有关标准、规范的规定。
1.7规程解释权
本规程由国土资源部负责解释。
2城市土地估价基本原则和程序
2.1城市土地估价的基本原则
2.1.1土地估价应遵循下列原则：
1．合法原则；
2．最高最佳使用原则；
3．替代原则；
4．预期收益原则；
5．供需原则；
6．估价时点原则；
7．多方法相比较原则。
2.1.2遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。
2.1.3遵循最高最佳使用原则，是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
估价人员应对土地的现状用途和未来用途是否是最高最佳使用作出判断，并在估价报告中说明。
2.1.4遵循替代原则，是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基准。
估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
2.1.5遵循预期收益原则，是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。
2.1.6遵循供需原则，是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
2.1.7遵循估价时点原则，是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
2.1.8遵循多方法相比较原则，是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象，相互比较，取得客观估价结果。
2.2城市土地估价的程序
2.2.1城市土地估价应按下列程序进行：
1.确定估价基本事项；
2.编制估价工作计划；
3.实地确认估价对象；
4.搜集估价所需资料；
5.选定估价方法计算；
6.确定估价结果；
7.提交估价报告。
2.2.2确定估价基本事项，是指确定估价对象、估价目的、估价时点等基本事项。
确定估价对象包括确定估价对象的位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等；确定估价目的应根据委托方的要求而定；确定估价时点应根据估价目的和委托方要求而定，采用公历表示，精确到日。
2.2.3编制估价工作计划，是指在确定估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，编制估价工作计划。
估价工作计划主要应包括以下几项：
1.估价拟采用的技术步骤；
2.估价拟采用的技术路线和估价方法；
3.需要调查的资料及取得途径；
4.预计所需的时间、人力和经费。
2.2.4实地确认估价对象，是指估价人员必须亲自到估价对象现场，实地勘查核实估价对象的位置、四至、面积、建筑结构、权属界限、周围环境、道路状况等，并对估价对象及周围环境或临路状况进行拍照等。
2.2.5估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析和整理。
估价所需资料主要应包括下列方面：
1.估价对象相关经济行为的申请、批件及合同等；
2.对土地价格有普遍影响的资料；
3.对估价对象所在地区的土地价格有影响的资料；
4.相关房地产交易、成本、收益实例资料；
5.确定土地估价参数的相关资料；
6.反映估价对象权属及状况的资料。
2.2.6根据估价目的及估价对象的具体情况，选择土地评估的基本方法或其它具体评估方法进行评估，计算地价。
具体评估方法是在基本方法上根据对象的特殊性衍生出来的符合估价基本原理的方法。
2.2.7估价人员在确定对象价格后，应按估价报告格式的要求撰写估价报告书。
按照评估项目委托合同，估价机构向委托人提交估价报告。
土地估价报告需经当地土地管理机关确认后才能送交委托人。
股份制改造上市企业的土地资产评估报告需按规定报省土地管理机关或国土资源部确认。
３、城市土地价格的影响因素
3.1城市土地价格影响因素分类
城市土地价格的影响因素主要有以下三大类：
1.一般因素；
2.区域因素；
3.个别因素。
3.2一般因素
一般因素是指影响城市地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，内容包括人口、行政区划、城市发展过程、地理位置、自然条件、社会经济状况、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
3.3区域因素
区域因素是指影响城市内部区域之间地价水平的城市繁华程度及区域在城市中的位置交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
3.4个别因素
个别因素是指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地面积、形状、长度、宽度、地质条件、使用限制和宗地位置等。
地价影响因素复杂，且各宗地价格的影响因素不同。
估价人员一定要仔细调查，具体分析，不可千篇一律。
４．基准地价评估
4.1准备工作
准备工作主要有编写基准地价评估任务书、制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图等。
基准地价评估任务书的内容包括：
城市基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、估价时间安排和经费预算、估价成果及技术方案等。
基准地价评估的表格应根据各的实际需要来制定。
一些基本表格见附录A。
基准地价工作底图为：
大城市1:
10000—1:
20000
中等城市1:
5000—1:
10000
小城市以下1:
1000—1:
5000
按路线价评估基准地价的区域,局部商业用地的基准地价图可采用更大比例尺图件。
4.2资料调查与整理
4.2.1资料调查的一般要求
1.调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上；
2.调查以土地级或均质地域为单位进行；
3.样本抽样采用分类不等比抽样调查；
4.样本要有代表性；
5.样本分布要均匀；
6.调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的五分之一至五十分之一，一般房地出租买卖的调查样本至少应占其总量的１５％，每级样本总数不少于30个；
7.所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料；
8.出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以元为单位，准确到小数点后一位；
9.调查资料必须填入相应的调表格。
4.2.2资料调查的内容
1.土地定级成果资料：
包括土地级别图、土地定级工作和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料；
2.土地利用效益资料：
包括不同行业资金利润率标准、同一行业不同规模的资金利用效益资料、不同行业不同规模的企业劳动力标准、行业经济效益资料、单位或企业土地利用效益资料；
3.地租、地价资料：
土地使用权出让、转让、出租、入股等资料，房屋买卖、出租资料，土地征用及房屋折迁补偿标准资料，房屋造价、重置价等相关标准及土地开发费用资料等；
4.影响地价的因素资料；
5.其它资料：
历史地价资料、经济发展及利息率利润率资料、有关经济指数及建筑材料价格上涨指数、土地开发与经营的政策法规、条例、规定等、有关土地房屋的税收种类、生产率、城市规划等有关资料。
4.2.3样本资料的整理
1.样本剔除。
逐表审查调查资料，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常性况的样本剔除。
2.样本资料归类
将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的交易方式和地价计算方法进行归类。
当样本数量少于规定要求时应进行样本的补充调查。
4.3基准地价评估的技术路线
4.3.1以土地定级为基础，土地收益（地租）为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。
该技术路线主要用于土地市场不发达，土地交易案例不多的城市。
4.3.2用土地条件划分均质地域（或以土地定级为基础），用市场交易价格等资料评估基准地价。
该技术路线主要用于土地市场发达，土地交易案例多的城市，是今后基准地价评估的主要技术路线。
4.3.3用土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估路线价。
该技术路线主要用于土地市场发达城市的部分商业用地的评估。
4.4级差收益（地租）法评估基准地价
4.4.1土地级别的确定
根据《城镇土地定级规程》的要求，确定土地的级别。
4.4.2样本数据处理
4.4.2.1土地利用类型的划分
土地利用类型的划分按利用现状划分。
在分用途全域覆盖性评估基准地价时，也以土地的现状开发程度和现状利用程度为依据，适当考虑土地利用规划。
土地利用类型分为商业、住宅、工业用地三大类，在一些土地利用分异较明显的大城市和特大城市，可将商业用地又分为金融、宾馆、办公和普通商业等用地，住宅用地也可再分为一级住宅、二级住宅和三级住宅用地等类型。
4.4.2.2单元土地质量指数计算
根据土地级别内单元总分值进行级差收益测算时，单元土地质量指数按下式计算：
fi
Xin=——
n
式中：
Xin：
某单元土地质量指数；
fi：
某单元总分值；
n：
土地级别数
4.4.2.3行业或类别资本效益折算系数的计算
分别以商业、住宅、工业中某种行业或类别的资本为标准，按下式计算各行业或类别的资本效益折算系数：
Crm
Kci=——
Cr
式中：
Kci：
某用地类型中的某行业或类别资本效益折算系数
Crm：
该用地类型中某一行业或类别全市平均资金利润率
Cr：
该用地类型中标准行业或类别全市平均资金利润率
4.4.2.4规模资本效益折算系数的计算
分别以商业、住宅、工业中当地行业最佳企业规模或技术水平下的资本为标准，按下式计算规模资本效益折算系数：
Crn
Ｋcs=——
Cmax
式中：
Ｋcs：
某一行业或类别某一规模下的资本效益折算系数
Crn：
该行业或类别某一规模下的全市平均资金利润率
Cmax：
该行业或类别最佳规模下的全市平均资金利润率
4.4.2.5企业标准资本额的计算
企业标准资本额按下式计算：
Cs=Ce×Kci×Kcs
式中：
Cs：
企业标准资本额
Ce：
企业实际使用的资本额
Kci、Kcs同前。
4.4.2.6合理工资量的计算
按当地各行业不同技术水平下劳动力的定员标准，用下式计算合理的工资支出标准：
LPs
Lcs=Lce×——
LPe
式中：
Lcs：
某企业在标准定员情况下应支出的工资额
Lce：
该企业实际支出的工资额
LPs：
某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力标准数量
LPe：
企业实际占有的劳动力数量
4.4.2.7企业效益资料的整理
将收集到的企业效益资料，按标准化公式计算整理。
4.4.3指标选择与样本数据归类
4.4.3.1级差收益测算指标的选择
级差收益测算选择的指标主要有单位土地面积的净收益、单位土地面积标准资金占有量、单位土地面积合理工资占有量、企业所在土地的级别或单元总分值。
4.4.3.2样本数据归类
以土地级别为单位，分别以不同土地利用类型进行数据归类，可以细分的土地类型还可按细类归类。
4.4.3.3样本数据检验
数据检验以土地级别或均质区域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。
用卡方检验法、秩和检验法分别对已知数据总体分布类型和未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验。
用t检验法和均值――方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除。
当检验后的数据不能满足模型建立的需要时，应增加抽样数据，按以上方式重新进行数据归类。
4.4.4模型选择与系数估计
4.4.4.1模型选择
1.常用于级差收益（地租）测算的模型有：
A、Yn=A（1+r）X1n或Yn=A（1+r）aX1n
其中：
Yn：
第n级土地样本每平方米土地的利润值；
A：
常数；
r：
利润级差系数；
X1n：
第n级土地级别指数或单元土地质量指数；
α：
待定系数。
土地质量从优到劣按等级系数１，２，……n排列，土地级别指数取值为n,……2，１。
Ｂ、Yn=b0+b1X1n+b2X2+b3X3
式中：
Yn：
第n级土地样本每平方米土地的利润值；
X1n：
第n级土地级别指数或单元土地质量指数；
X2：
每平方米土地上标准资金占有量；
X３：
每平方米土地上标准工资占有量；
b0：
常数，大于零；
b１、b２、b３：
分别为土地、资本、劳动力的回归系数。
C、Yn=A（1+r）X1n＊X2b2＊X3b3
式中：
Yn：
第n级土地样本每平方米土地的利润值；
A：
常数；
r：
利润级差系数；
X1n：
第n级土地级别指数或单元土地质量指数；
X2：
每平方米土地上标准资金占有量；
X３：
每平方米土地上标准工资占有量；
b２、b３：
分别为资本、劳动力的回归系数。
D、Yn=F（X1n）+b2X2+b3X3+V
式中：
Yn：
第n级土地样本每平方米土地的利润值；
X1n：
第n级土地级别指数或单元土地质量指数；
F（X1n）：
自变量X1n的未知函数，为土地带给企业的利润；
X2：
每平方米土地上标准资金占有量；
X３：
每平方米土地上标准工资占有量；
b２、b３：
分别为资本、劳动力的回归系数；
Ｖ：
误差项。
2.模型选择方法
根据数据资料条件，用以下方法进行模型选择：
方法一：
在已知线性模型的前提下，用被解释变量与解释变量的二维散点图来初步确定模型的数学形式。
方法二：
将样本数据依次代入可能的数学模型中，得到不同样本的回归模型，同时对各样本模型进行经济、统计和计量检验，按检验结果，选定测算模型。
4.4.4.2系数估计
1.模型确定
根据4.4.4.1条中提供的模型、模型选择方法和样本数据条件，确定收益测算模型，测定各因素系数值。
2.系数估计
将样本资料代入数学模型，求出各因素系数的估计值。
其计算方法一般用最小二乘法求解因素系数估计值，工作步骤为：
1.线性变换，将各种非线性模型变换成线性模型；
2.构造拟合误差的平方和；
3.导出正规方程组；
4.求解正规方程组；
5.确定因素系数估计值。
4.4.4.3因素系数估计值的可靠性检验
1.经济意义检验
一般从符号和值域两个方面检验。
符号检验主要是根据模型中变量设计所要达到的条件进行检验；值域检验是根据现实经济条件加以具体限定。
2.统计检验
通过回归系数bj的统计显著性检验，判断因素Xi对净收益Y的影响程度。
通过回归系数的总体显著性检验，判断因素在总体上对净收益的影响程度。
通过模型的拟合优度检验，判断建立的模型与样本数据的拟合程度。
3.计量经济检验
通过异方差性检验和多重共线性检验，判断统计检验的有效性。
4.4.5土地收益计算
将样本数据代入确定的数学模型中，得到每一级土地上不同行业的土地收益值，各模型土地收益为：
Ａ模型Ini=A（1+r）X1n
B模型Ini=Yni–（b0+b2X2+b3X3）
Yni
C模型Ini=———
（X2b2*X3b3）
D模型Ini=Yni-（b2X2+b3X3+V）
式中：
Ini：
第n级土地上样本单位面积的土地收益；
Yni：
第n级土地上样本单位面积的利润；
A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含义同４．４．４．１中各模型。
某一级土地收益的平均值按下式计算：
式中：
In：
第n级土地上不同行业土地的平均收益；
Ｍ：
第n级土地上的样本量。
4.4.6基准地价计算
4.4.6.1土地还原利率的确定
土地还原利率确定方法见5.2.5条中第二款。
4.4.6.2基准地价计算
将土地收益视同经营者交付地租2.加权算术平均法。
3.中位数法。
4.众数法。
5.3.13市场比较法的适用范围
市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。
市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。
5.4成本逼近法
5.4.1成本逼近法的基本原理
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。
成本逼近法的一般地价公式如下：
1.新开发土地
地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益
＝成本价格＋土地所有权收益
2.已开发土地
地价=土地重新开发成本（开发原价）-减价修正
5.4.2成本逼近法的估价步骤
1.判断待估土地是否适用成本逼近法；
2.搜集与估价有关的成本费用、利息、利润及所有权收益等资料；
3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的利息、利润；
4.确定国家作为土地所有者对待估土地所享有的土地所有权收益；
5.按地价公式求取待估土地的土地价格；
6.确定已开发土地的减价修正因素，确定待估土地的最终地价。
5.4.3确定土地取得费
1.土地取得费是指用地单位为取得土地使用权而与土地所有权人和原土地使用权人发生的包括有关税费在内的各项费用。
主要表现为取得农村集体土地而发生的征地费用，或是为取得城市国有土地而发生的拆迁安置费用。
2.征地费用是指国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费，以及安置补助费等。
具体包括如下各项：
（1）土地补偿费；
（2）安置补助费：
按需要安置的农业人口数计算；
（3）地上附着物和青苗补偿费：
包括农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿；
（4）农村房屋拆迁安置补偿费；
（5）占用耕地的耕地占用税；
（6）占用耕地的耕地开垦费；
（7）占用菜地的新菜地开发建设基金；
（8）征地管理费；
（9）政府规定的其它有关税费。
3.城镇拆迁安置费用是指用地单位为取得城镇国有土地使用权而与原土地使用权人发生的包括有关税费在内的拆迁补偿的各项费用。
主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。
具体包括如下各项：
（1）被拆除房屋及附属物补偿费；
（2）购建拆迁安置用房费；
（3）安置补助费，包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等；
（4）被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费；
（5）房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；
（6）政府规定的其它有关税费。
5.4.4确定土地开发费
土地开发费是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的包括有关税费在内的各项费用。
主要包括宗地内外的土地开发费用。
宗地红线外的土地开发费用主要指基础设施配套费用、公共事业建设配套费用和小区开发费用；宗地红线内的土地开发费用主要指土地平整及宗地内的基础设施配套费用。
土地开发费用计算的关键是如何根据估价目的判断政府和土地使用者的投资部分，并怎样计入地价。
5.4.5确定土地开发利息
利息是对土地投资资金的时间价值考虑。
土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息，利息率可根据同期银行存贷款利率来综合确定。
5.4.6确定土地开发利润
利润是对土地投资的回报，是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率（利润率）下应得的经济报酬。
利润率参考房地产行业同期平均利润率来确定。
5.4.7确定土地所有权收益
土地所有权收益也称为土地增值收益，是指国家作为土地的所有权人在出让土地使用权时向用地单位收取的经济报酬，它是绝对地租的资本化。
当土地在土地使用者之间转移时，则称为土地增值收益，是因投资而产生的级差地租的资本化。
土地所有权收益率或增值率取决于市场价格与成本价格的差异对成本价格的比率。
5.4.8使用成本逼近法时应注意的问题
1.在使用成本逼近法进行评估时，要注意待估宗地在估价时点的状况，以便于准确确定其价格构成，及进行减价修正。
2.成本逼近法
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