房地产价格影响因素习题.docx

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房地产价格影响因素习题

第四章　房地产价格影响因素

一、单项选择题（共15题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意）

1、下列关于房地产价格影响因素的表述中，不正确的有（　）。

A、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的

B、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的

C、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的

D、影响房地产价格的因素都与时间有关

2、下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是（　）。

A、面积

B、方位

C、朝向

D、交通

3、诸多区位因素影响商业房地产的优劣，下列（　）不属于商业房地产区位优劣判断的标准。

A、周围环境状况安宁程度

B、临街状况

C、交通条件

D、繁华程度临街状况

4、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（　）。

【2011年真题】

A、朝向

B、楼层

C、方位

D、交通条件

5、对商业用房而言，一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的（　）。

A、60%

B、70%

C、80%

D、90％

6、下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（　）。

【2012年真题】

A、商业用房

B、住宅

C、写字楼

D、工业用房

7、下列有关人口因素对房地产的影响，描述错误的是（　）。

A、随着家庭人口规模小型化，住宅价格有下降的趋势

B、人口密度的增加，可能造成房地产价格趋高，也可能降低

C、人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化

D、人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长

8、（　）是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。

A、人口机械增长

B、人口自然增长

C、人口净增长

D、人口负增长

9、下列房地产实物因素中，（　）的分类不同于其他三项。

A、土地开发程度

B、建筑规模

C、空间布局

D、建筑物完损状况

10、一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（　）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（　）。

A、下降，下降

B、下降，上升

C、上升，下降

D、上升，上升

11、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格下降的是（　）。

A、降低房地产开发贷款利率

B、减少土地储备贷款

C、降低契税

D、减少土地供应

12、当住房供应结构调整，重点发展经济适用住房、廉租住房的建设规模，提高其建设总量的比重，则会导致商品住房的价格（　）。

A、上升

B、下降

C、平稳

D、无影响

13、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（　）。

【2012年真题】

A、居民收入增加

B、房产税征收

C、人民币升值

D、居民消费价格指数上升

14、下列有关房地产权益因素，描述错误的是（　）。

A、容积率的高低对地价有很大影响

B、相邻关系的存在对房地产价格有一定影响

C、权利所对应的实质内容对价值有很大影响

D、供役地在给他人方便时，不会给土地所有权人带来损失

15、在不考虑其他因素的前提下，人民币汇率上升的预期将会导致中国房地产价格（　）。

A、上升

B、下降

C、不变

D、不相关

二、多项选择题（共11题，每题2分。

每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

1、将影响房地产价格因素分为一般因素、区域因素和个别因素时，下列（　）属于个别因素。

A、经济发展状况

B、物价

C、环境状况

D、规模

E、建筑结构

2、下列（　）不属于房地产影响因素中的区域因素。

A、土地形状

B、地形

C、城市规划调整

D、环境状况

E、配套设施状况

3、建筑物实物因素包括（　）。

A、建筑规模

B、空间布局

C、维护情况

D、相邻关系

E、临街状况

4、判定工业房地产区位优劣的主要因素有（　）。

【2011年真题】

A、临街状况

B、是否便于动力取得

C、是否便于废料处理

D、是否接近大自然

E、是否便于产品和原料运输

5、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（　）。

【2012年真题】

A、税收政策

B、城市规划调整

C、环境状况

D、城市基础设施状况

E、汇率

6、影响房地产价格的环境景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素，主要有（　）等。

A、大气环境

B、治安环境

C、声觉环境

D、水文环境

E、卫生环境

7、影响房地产价格的经济因素，包括（　）。

A、经济发展

B、居民收入

C、利率

D、汇率

E、房地产投机

8、下列情况中会导致房地产价格上升的是（　）。

A、上调开发商贷款利率

B、限制房地产投机行为

C、城市化的加速发展

D、国际上的政治对立

E、政府制定最高限价

9、下列（　）区位因素对商业房地产的区位优劣有着非常重要影响。

A、层高

B、楼层

C、临街状况

D、交通条件

E、外部配套设施

10、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（　）。

A、居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升

B、如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升

D、如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E、居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大

11、影响房地产价格的社会因素，主要有（　）。

A、政治安定状况

B、社会治安程度

C、居民收入

D、房地产投机

E、城市化

三、判断题（共15题，每题1分。

请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。

）

1、通常下，朝向对价格的影响比楼层对价格的影响大，住宅如此，商场也是如此。

（　）

对

错

2、房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。

（　）

对

错

3、修筑道路穿过居住区，会改善居民区对外的交通，最终会提高该居住小区的住宅价格。

（　）

对

错

4、层高或净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低。

所以层高或净高越高越好。

（　）

对

错

5、在城市规划中，地下建筑面积通常是不计入容积率的。

（　）

对

错

6、房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。

（　）

对

错

7、经济距离是科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量以反映距离。

（　）

对

错

8、在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时间来测量。

（　）

对

错

9、对于各种类型的房地产来讲，实行某种交通管制都会降低该类房地产的价值。

（　）

对

错

10、房地产所在地区的绿地率（或绿化覆盖率）、容积率、建筑密度，建筑间距等也反映了其环境景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。

（　）

对

错

11、低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。

（　）（2005年试题）

对

错

12、减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。

（　）

对

错

13、居民收入的增加如果是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已由了较好的基础，这样会增加房地产的需求。

（　）

对

错

14、房地产的投机可能导致房地产价格上涨或下跌，不会稳定房地产价格。

（　）

对

错

15、一般地说，增加卖方的税收，会使房地产价格上涨。

（　）

对

错

第五章　房地产估价原则

一、单项选择题（共17题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意）

1、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（　）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

（2005年试题）

A、委托人

B、估价报告预期使用者

C、管理部门

D、中立

2、所谓的（　），就是估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价。

A、客观

B、独立

C、公正

D、中立

3、对于空置（　）以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。

A、1年

B、2年

C、3年

D、半年

4、下列关于合法原则说法错误的是（　）。

A、估价对象状况必须依法判定

B、合法原则中所讲的法，是广义的法

C、合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象

D、合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿

5、在依法判定的权利类型及归属方面，应以（　）为依据。

A、国家的价格政策

B、相关合同

C、法律、法规、政策

D、使用管制

6、建设工程承包人行使优先权的期限为（　）自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

A、1个月

B、3个月

C、6个月

D、1年

7、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（　）。

【2012年真题】

A、估价目的

B、价值时点

C、估价对象

D、价值类型

8、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（　）。

【2011年真题】

A、因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价

B、因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估

C、因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价　

D、因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价

9、在期房房地产评估中，通常价值时点为（　），估价对象为（　）状况。

A、现在，历史

B、现在，未来

C、历史，现在

D、未来，现在

10、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（　）。

【2008年试题】

A、估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

B、估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

C、估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

D、估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

11、（　）要求房地产估价结果与类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。

A、差异原则

B、类似原则

C、替代原则

D、可比原则

12、替代原则是针对（　）而言的。

A、房地产状况

B、估价对象

C、估价结果

D、估价目的

13、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。

假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％，该地区不适合拆除重建。

根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（　）。

【2011年真题】

A、维持现状

B、改变用途

C、重新装修

D、重新开发

14、（　）是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。

A、均衡原理

B、使用管制

C、收益递减规律

D、边际效用递减规律

15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳，可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（　）。

【2008年试题】

A、收益递增递减原理

B、均衡原理

C、替代原理

D、适合原理

16、当新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以（　）为前提进行估价。

A、维持现状

B、装饰装修改造

C、改变用途

D、重新利用

17、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（　）进行估价。

【2003年试题】

A、保持现状前提

B、装修改造前提

C、转换用途前提

D、重新利用前提

二、多项选择题（共8题，每题2分。

每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

1、为评估出客观合理的价值，估价人员应本着（　）等进行估价。

A、各方估价利害关系人均是利己并理性的

B、估价人员应“换位思考”

C、估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值

D、估价人员以专家身份反复、精细的权衡评估价值

E、估价人员以委托人的立场来考虑评估价值

2、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（　）。

【2005年试题】

A、土地所有权

B、国有工业用地土地使用权

C、宅基地土地使用权

D、大型游乐场

E、乡镇企业用房

3、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件（　）。

A、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金

B、取得土地使用权证书

C、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书

D、按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

E、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的30％以上

4、现状为在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3种估价，分别是（　）。

A、价值时点为现在，估价对象为未来状况

B、价值时点为现在，估价对象为现在状况

C、价值时点为过去，估价对象为过去状况

D、价值时点为未来，估价对象为将来状况

E、价值时点为过去，估价对象为现在状况

5、最高最佳使用包括（　）上的最佳。

A、用途

B、规模

C、集约度

D、档次

E、规划

6、最高最佳利用必须同时满足以下条件（　）。

A、法律上允许

B、技术上可能

C、经济上可行

D、价值可取

E、流程上紧凑

7、下列有助于把握最高最佳利用原则的原理是（　）。

A、适合原理

B、均衡原理

C、合理原理

D、边际效用

E、收益递增递减原理

8、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（　）。

A、在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B、在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价

C、在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D、在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关税费和利润，不应低估折旧

E、在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润

三、判断题（共15题，每题1分。

请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。

）

1、房地产估价原则可以使不同的房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，从而结合估价方法的测算就可以评估出一个更加精准的价值。

（　）

对

错

2、独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。

（　）

对

错

3、合法原则意味着只有合法的房地产才能成为估价对象。

（　）

对

错

4、评估价值通常大于或等于零，不可能出现小于零的可能。

（　）

对

错

5、评估政府定价或政府指导价的房地产，仍应遵循本地区本类房地产的市场价值。

（　）

对

错

6、根据房地产估价的合法原则，目前我国乡（镇）、村企业的土地使用权可以单独抵押。

（　）

对

错

7、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，应包含土地使用权出让金。

（　）

对

错

8、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。

（　）

对

错

9、某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0；2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0；2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则估价时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。

（　）【2011年真题】

对

错

10、不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，估价对象状况一定是价值时点的状况。

（　）

对

错

11、在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。

（　）【2004年试题】

对

错

12、如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。

（　）

对

错

13、遵循了最高最佳利用原则，但并不意味着一定遵循了合法原则中对估价对象依法利用的要求。

（　）

对

错

14、收益递减规律对一宗土地来说，表现在对该土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。

（　）

对

错

15、某块带有陈旧建筑物200平方米的空地，地价为2500元／平方米，建筑面积400平方米，拆除建筑物费用50元/平方米，残值150元／平方米，则该地块总价为54万元。

（　）

对

错