水果批发市场项目可行性研究报告.docx

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水果批发市场项目可行性研究报告

第一章项目背景及实施的必要性

（一）项目实施背景

（1）自然环境因素

（2）劳动力因素

（3）交通运输状况

（二）项目实施的必要性第二章项目总体目标和本期主要内容

（一）项目总体目标

（二）项目的本期主要内容

1、交易场地、通道硬化建设

2、市场功能分区

3、果蔬农药残留及质量检验检测中心建设

4、农副产品信息中心建设

5、电子结算系统建设

6、全场电视监控系统建设

7、公用基础设施配套建设

（1）、供水、排水管网建设

（2）、供电配套设施建设

（3）、规范化消防建设

8、标准化市场管理办公室建设

9、地下室冷库建设

第三章项目实施进度及竣工时间

（一）、项目实施进度及期限

（二）、项目实施的竣工时间

第四章项目预期经济效益与社会效益分析

（一）经济效益分析

1、贸易交易成本支出测算

2、应负担的税收支出测算

3、期间费用

4、利润测算

5、效益测算

（二）社会效益分析

1、有利于改善城区环境效益

2、有利于促进农业增效和市民增收及农村剩余劳动力转移第五章项目实施单位概况

第一章项目概况

一项目说明

1、项目名称：

xx县水果批发市场

2、项目实施单位：

xx双虹房地产开发有限公司

3、项目总投资：

项目总投资为5000万元，其中征地费用20万元，市场交易服务大厅、交易场所83万元，检验检测中心设施配套50万元，信息中心设施配套50万元，冷库设施配套50万元，其他费用12万元。

4、项目负责人：

xxx

5、项目主要内容：

新建批发市场营业面积24000平方米,内

设市场交易服务大厅、交易场所、冷库、信息网络系统等，配备供水、供电、排水、大型显示屏、消防等系统，同时设有检疫检测中心、配送中心，电子结算中心及农产品信息中心等，满足各类瓜果农副产品、海鲜水产等农产品的交易。

第一章项目背景及实施的必要性和可行性

（一）项目实施背景。

xx县地处福建省西部、武夷山南段东麓，东临明溪、清流，南接长汀，北界建宁，西与江西省赣南地区交界，是中央苏区的重要组成部分、红军长征四个起点县之一，也是一个典型的农业大县、人口大县。

目前我县抓住地处闽赣两省交界区域的有利位置，大力发展两省边界物流贸易，边界贸易已对几个周边县城进行了有效的辐射，本省的清流、连城、建宁、泰宁、将乐及江西省的石城、宁都、于都等都与本县的商户间有着密切的贸易往来。

（1）自然环境因素。

我县素有“八山半水一分田，半分道路和村庄”的说法，是闽江、韩江、赣江等三江的源头，自然条件优越，水、山、土保护较好、很少污染。

属亚热带常绿阔叶林区，森林覆盖率达74.6%；气候属亚热带季风区，全年气候温和，阳光充足，雨量充沛，常年平均气温17.6C,年均降雨量1750mm,无霜期280天以上，阳光充足，降水量充沛，四季分明，季风气候显著，海拔立体气候差异较大，小气候类型多，这种相对优势的生态环境，适宜发展水果、蔬菜、水产等生鲜食物批发基地提供了得天独厚的自然条件。

（2）劳动力因素。

我县人口35万人，其中农村人口29.3万人，农村劳动力15.68万人，居三明市第三位。

而且，宁化人民勤劳简朴，劳动力整体素质相对较高。

（3）交通运输状况。

我县境内有东石线、岭文线、富下线3

条省道和“泉南线”高速公路穿越全境，还有1条过境高速公路和1条过境铁路也将建设规划开工建设，且近年来我县还在不断加大对交通建设的投入，已实现了乡乡、村村通水泥路。

当前“泉南线”是国家高速公路“7918”网18条横线之一，起于福建泉州市，终于广西南宁，高速公路穿越宁化县城，该高速公路是联系我国海峡西岸经济区、华东及华南地区的重要交通走廊。

往西横贯福建省中、西部山区，出省横穿江西省、湖南省东南部、沿广西自治区纵轴至南宁市；在闽、赣、湘、桂四省（区）与六条国高网纵线（分别为长春至深圳、济南至广州、大庆至广州、二连浩特至广州、包头至茂名和兰州至海口）和一条北京放射线（北京至港澳）相交；福建境内往东经三明市大田县、泉州市永春县、德化县、南安市至泉州市，分别与国高网长春至深圳、沈阳至海口线相交，交通方便快捷，为农产品运输内、外调提供了便利。

（二）项目实施的必要性和可行性我县是传统的农业大县，农副产品种类繁多，盛产粮食、茶叶、辣椒、薏米、水果、魔芋等多种农产品，且地处闽赣边界，边界贸易十分活跃，但目前我县还没有一个服务功能强、辐射范围广、规范的大型农产品批发市场，现有市场大多设施简陋、功能单一，缺少农产品质量安全检测的条件，与建立安全的农产品流通体系的要求还有很大距离，与推行农产品质量安全市场准入的要求还有很大的距离。

建成一个具有现代化配套设施，集果品、蔬菜等农产品的交易、贮存、集散、检测等功能的专业化大型批发交易市场，对促进闽赣边界贸易和繁荣当地经济具有重要意义。

1、项目的实施有利于促进农产品流通和农业结构调整。

通过现代化的交易方式，大大减少流通环节，降低成本，保障供应，促进市场繁荣。

水果批发市场的建设将对我县及周边地区的果品、蔬菜等农产品的生产和流通起到重要的推动作用，在生产者和消费者之间形成“绿色通道”，为我县的特色农产品的生产提供交易展示的平台，形成特色经济。

2、本项目的实施有利于打造区域性大型农产品批发市场，增强市场竞争力。

近年来，我县各项经济、环境、城市发展飞速递进，人流、物流需求日益增加，区域商品流通越来越大。

但目前我县农产品批发无规模、无科学规划，小市场经营秩序杂乱，农产品流通渠道不规范。

水果批发市场建设，利用地处闽赣边界的地理优势，将进一步推动闽赣边界交易，规范我县农产品市场交易行为，带动周边地区第三产业的发展，成为区域商品流通产业的龙头和重要的经济增长点，促进我县的经济发展。

3、本项目的实施有利于保证消费安全，引导绿色消费农产品质量的安全与人民群众生活息息相关，已经成为社会普遍关注的热点。

项目建设中果品及农产品农药残留检测中心的建成，不但满足市场的需要，而且保证了“绿色食品”进入百姓家庭。

同时，市场将进一步强化市场监管，规范交易行为，创建放心市场，改善市场消费环境，推动“菜篮子工程”的建设，引导绿色消费。

综上所述，建设一个具有现代化配套设施，集果品、蔬菜等农产品的交易、贮存、集散、检测等功能的专业化大型批发交易市场，有利于促进闽赣两省边界农产品交易，带动我县及周边县果农从事优质水果品种种植，既方便群众生活、又能推动地方经济的发展，经济效益和社会效益较好。

同时，项目符合我县城市规划，具有较高的可操作性。

第二章项目概况和建设内容

（一）项目概况

项目位于xx县翠江镇东方塅，由xx房地产开发有限公司投资人民币5000万元新建，市场营业面积24000平方米。

项目建设市场交易服务大厅、交易场所、冷库、信息网络系统等，配备供水、供电、排水、大型显示屏、消防等系统，同时设有检疫检测中心、配送中心，电子结算中心及农产品信息中心等，满足各类瓜果农副产品、海鲜水产等农产品的交易。

（二）、建设目标将项目建成闽赣边界集农产品交易、仓储、保鲜、冷藏、配送、连锁经营、信息收发、电子结算、汇兑为一体的设施齐全、功能先进、统一开放、竞争有序、管理现代、具有很强集散力、辐射力和竞争力的现代化大型农产品综合批发市场。

（三）、市场主要功能

（1）、果品等农产品现货交易。

（2）、果品等农产品的保鲜贮藏及包装。

（3）、果品等农产品大宗交易洽谈。

（4）、果品等农产品农药残留的分析、检测。

（5）、果品等农产品价格、产需信息采集和发布。

（四）、设计原则

1、统一规划、合理布局、重点突出、分步实施。

2、咼起点、多功能、可扩展、咼效益。

3、实用性、先进性、经济性兼顾。

（五）、市场管理市场严格按照股份制现代企业制度要求规范运营，设市场管理、保安、停车场等服务机构，建立健全市场管理制度、农产品检测制度、农产品销售台帐制度、不合格农产品报告制度等，管理严格、责任到位、服务周到。

按大类品种分区经营，

公平交易、竞争有序。

（六）、项目的建设内容

1、交易场地、道路硬化

建设专业化的水果批发市场营业面积24000平方米,框架剪力墙结构，楼层第一层层高6米，第二层层高4.5米，内设：

①交易区：

买卖双方进行产品交易的功能区。

按不同品种和不同交易方式进行划分，批发和零售分区交易。

②管理区：

进行市场管理、监控、商品检测、结算处理、信息处理的功能区。

③仓储加工配送区：

产品储存、冷藏以及加工、包装、配送的功能区。

④服务区：

为市场活动提供商务办公以及生活服务的功能区。

同时，对市场周围道路进行水泥硬化，总硬化面积16000平方米，有效解决大吨位货车出入、停放困难，卫生清扫困难的问题，改善交易环境和道路状况，提供良好的交易场所和经营环境。

2、果蔬农药残留及质量检验检测中心建设集果品、蔬菜等农产品农药残留检测为一体的综合性检测中心，提高市场农产品专业检测水平，有效保障商品质量和安全性，满足“绿色、健康、环保”消费需求，增强市场竞争力。

农药残留检测中心拟建在市场入口西南侧，建筑面积80平方

米，进行标准化装修。

检测中心配置功能先进的专业检测仪器设备1套，采用气相色谱法进行有机磷、氯、氨等项目的检测，购置微机1台、冰箱1台、空调2台。

农产品质量安全检测室具体建设目标

1检测面积不少于80平方米。

2检测室墙壁光滑整洁，采用性能较好的内墙涂料进行粉刷。

3检测室地面平整，采用性能较好的防滑地砖铺垫。

4检测室照明条件好，安装2-3盏40W的格栅灯

5检测室有自来水供排水系统，配置一个不锈钢水槽。

6检测室接入电源为220V，电源线采用2.5mm2X3铜芯线，设置10-15个电源插口（两线、三线）。

7检测室接通电话和互联网宽带。

8检测室通气性能良好，设有空气对流窗。

9检测室配备防腐蚀的实验台、办公桌椅和样品柜等用品。

10检测员配备有标准化的工作服。

3、农产品信息中心

建设快捷、准确、具有指导性的农产品信息收集发布中心，配备现代化的网络信息化管理系统，实现信息共享，增强市场集散力。

该系统与农业相关网络产生信息互动，与INTETNET网进行信

息联网，实现与国际国内市场的对接，及时掌握并通报农产品供求信息、衔接产销、稳定供求、满足市场需求、平抑价格。

信息网络控制室设在多功能综合楼二层，面积60平米。

配置室外40平米彩色LED显示模板和扫描仪、录像机、电视机、VCD

机、制作微机、控制微机、音响、功放各1台，显示屏软件1套。

4、电子结算中心建设集收款开票、货主结算、报表统计、操作员管理、买主

管理、交易员管理、品种管理、数据保存设定、内部银行（管理

买主、货主资金、采用信用卡、POS机等银行结算工具、减少现金

流通、保证货款安全）等为一体的综合性电子结算中心。

市场整个交易流程实现电子结算，提高交易的安全性，促进市场交易上档次、管理升级。

商品交易电子结算中心设置在新建的多功能综合楼一层，面积400平米。

6、市场电视监控系统以科技管理手段提高管理水平，规范市场秩序，创造安全、有序的交易环境，设置电视监视器6台，监控探头20个，配置对讲机5只，总控制室设在综合楼二层，面积60平方米。

7、地下室冷库

市场分两期在地下室建成总容量1000吨、功能先进的冷库，满足精品水果和反季节销售果品储存需求，降低经销商经营成本，丰富果品供应，形成新的经济增长点，促进市场功能的完善，提高市场吸引力和竞争力。

购置“日立”牌进口可调温冷藏设备6台，风机12台，冷库库温土10C相对温度90%以上。

8、公用基础设施配套建设

（1）、供水、排水管网建设

1生活用水标准：

按建成日供水量3000立方米Id,从县城给

水管网不同方位接驳DN300的给水管，供本项目生产、生活及消防用水，给水管网给水压力约0.3Mpa，在内部形成环状，保证饮食和营业用水及消防用水。

2排水管网建设：

排水管网以总体规划为依据，从实际出发，

全面规划，合理布置，经济效益、社会效益、环境效益三者并重。

排水体制采用合流制。

排水管布置由北向南铺设，建立4座渗水井及相关管路，将排水管与城市排污主管道实现5外联接。

（2）、电力、电讯配套设施建设：

1设计依据

I、《城市电力网规划设计导则》

H、《城市建设邮电通信服务设施设计标准（试行）DBJ43/007

－96》

川、专业提供的有关资料及图纸

2、建设内容

I、电力建设：

项目建于县城区内，完成10KV高压电缆线路主干道管网建设。

供电线路由五条线路供电，做成手拉手式的结构，在进入场区处设真空断路器,以利于联络和转移负荷，减少停电率。

区内采用电力电缆，穿XF7－12埋地电缆护套管，干线采用

YJV22—3X240mm,支线采用22—3X70mm。

在一层设置了近200m2的配电室。

配电室采用非晶合金铁芯的节能变压器，并安装无功率补偿装置。

H、电信及有线电视系统建设区内电信、有线电视线路全部采用电缆埋地敷设方式，不允许采用明线敷设。

电信线路采用光纤电缆，留有足够的容量，用于数据和多媒

体通信之用。

（3）、规范化消防建设:

项目根据《建筑设计防火规范

（GBJ16）沢《人民防空工程设计防火规范（GB50098）沢《商店建

筑设计规范（JGJ48）》规定的消防设计要求进行规范化实施，设立一整套完整、全面、先进的火灾防控措施。

①消防规划

市场远期水源由城市消防专用供水管道供给，引入两条DN100mn给水管，在区域内连成环状。

室内消防水量：

30L/s，火灾延续时间2小时

室内消防水量：

40L/s，火灾延续时间

2小时

自喷消防水量：

26L/s，火灾延续时间

1小时

一次消防灭火用水量为759.5m3。

2消防系统室外设置地上消火栓六具，室内消火栓系统由水池和消防水

泵供水。

市场门面设自动喷水灭火系统，水池和自喷水泵供水。

3电气消防消防电源：

本项目所有消防电源均为两路供电，一路引自建

筑内变压器动力母线，另一路引自发电机保证母线，消防电梯、排烟风机、消防水泵、喷淋泵事故照明等设备均为两路电源末端切换。

消防报警系统：

区域内设消防控制中心，内设消防报警、消防广播、消防联动系统，实现对整个小区的消防报警及联动控制。

（4）市场管理办公室。

设立市场综合管理办公室，提供集治安管理、工商管理、卫生管理、牧业管理、水电服务、银行服务、通讯服务、通讯服务、生活服务、会员办事处等为一体的市场服务。

综合管理办公室设在市场的二楼，面积600平方米

第三章项目实施进度及竣工时间

（一）、项目实施进度及期限

（1）2010年11月－2010年12月完成桩基工程建设（已完成）；

（2）2011年1月－2011年3月，完成项目地下室建设（已完成）；

（3）2011年4月－2011年8月，完成项目建筑面积约24000平米的主体框架建安工程建设（已完成）；

（4）2011年9月－2011年12月，完成相关墙体及配套服务厅摊位及其他配套土建施工（已完成）；

（5）2012年1月－2012年10月，对市场内的相关配套装饰装修工程作业，供水、供电、消防安装调试，完成生鲜超市和水果批发市场完整的配套设施，完成地面停车位、地下停车场及市场周边配备的环绕道路建设，基本完成市场技术的标准化、程序化和一致化建设（在建）。

（二）、项目实施的竣工时间

本项目预计在2012年11月底全面竣工，并经相关部门验收，

12月交付使用

第四章项目预期经济效益与社

会效益分析

（一）经济效益分析新建水果批发市场，建设工期约24个月，建成后，可实现年交易额21500万元，具有较好的经济效益。

该项目经济效益测算如下：

1、贸易交易成本支出测算经初步测算，贸易交易成本为18500万元，具体构成如下：

（1）贸易采购支出14300万元；

（2）电能成本支出=540万千瓦时X6500元/万千瓦时=351万元；

（3）水费成本支出=126万吨X1.1万元/万吨=138.6万元；

（4）直接工资平均成本支出=1000人X2200元X12个月=2540万元；

（5）包装费成本支出=312万元；

（6）固定资产折旧=5000万元X0.95+20年=237.5万元；

（7）运输费用=520万元

（8）销售费用=100.9万元

2、应负担的税收支出测算：

按贸易交易额人民币21500万元，平均税负率按3.20%计算，应负担各项税费688万元；

3、期间费用（管理费用及财务费用）1152万元；

4、利润测算，产品销售利润：

年销售毛利=年产品销售收入一年产品销售成本一年产品销售税

金-期间费用

=21500万元-18500万元-688万元-1152万元=1160万兀

5、效益测算

（1）投资利润率=（销售利润+固定资产投资）X100%

=（1160+5000）X100%=23.2%

（2）投资回收期=（固定资产投资总额+年实现利润）X12个月

=（5000-1160）X12个月

=51个月

=4年零3个月（不含工程建设期）

（二）社会效益分析项目建成后，有利于促进闽赣两省边界农产品交易，带动我县及周边县果农从事优质水果品种种植，促进农业增效和农民增收，促进我县第三产业发展。

同时，可提供就业岗位1000余个，社会效益较好。

1、有利于改善城区环境。

通过项目建设，可进一步规范我县农产品市场交易，有效改变城区过去市场交易脏、乱、差面貌，提升农产品市场交易管理水平。

2、有利于促进农业增效和农民增收。

项目实施后，由于经济效益明显，可进一步带动我县及周边县果农从事优质果品种植，从而促进农业产值增长和果民收入增加。

3、有利于转移农民剩余劳动力。

项目实施后，可提供就业岗

位1000余个，有效转移农村剩余劳动力。

第五章项目实施单位概况

xx房地产开发有限公司，成立于2010年4月，注册资本金为1000万元，2011年度资产总额4186万元。

地处宁化县翠江镇南大街220号，现有中、高级技术人员12名。

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