水果批发市场项目可行性研究报告.docx

1、水果批发市场项目可行性研究报告第一章 项目背景及实施的必要性（一）项目实施背景（1）自然环境因素（2）劳动力因素（3）交通运输状况 （二）项目实施的必要性 第二章 项目总体目标和本期主要内容 （一）项目总体目标 （二）项目的本期主要内容1、交易场地、通道硬化建设2、市场功能分区3、果蔬农药残留及质量检验检测中心建设4、农副产品信息中心建设5、电子结算系统建设6、全场电视监控系统建设7、公用基础设施配套建设（1）、供水、排水管网建设（2）、供电配套设施建设（3）、规范化消防建设8、标准化市场管理办公室建设9、地下室冷库建设第三章 项目实施进度及竣工时间（一）、项目实施进度及期限（二）、项目实施的

2、竣工时间第四章 项目预期经济效益与社会效益分析 （一）经济效益分析1、贸易交易成本支出测算2、应负担的税收支出测算3、期间费用4、利润测算5、效益测算（二）社会效益分析1、有利于改善城区环境效益2 、有利于促进农业增效和市民增收及农村剩余劳动力转移 第五章 项目实施单位概况第一章 项目概况一 项目说明1、项目名称： xx 县水果批发市场2、项目实施单位： xx 双虹房地产开发有限公司3、项目总投资：项目总投资为 5000 万元，其中征地费用 20 万元，市场交易服务大厅、交易场所 83 万元，检验检测中心设施 配套 50 万元，信息中心设施配套 50 万元，冷库设施配套 50 万元， 其他费用

3、 12 万元。4、项目负责人： xxx5、项目主要内容：新建批发市场营业面积 24000 平方米 , 内设市场交易服务大厅、交易场所、冷库、信息网络系统等，配备 供水、供电、排水、大型显示屏、消防等系统，同时设有检疫检 测中心、配送中心，电子结算中心及农产品信息中心等，满足各 类瓜果农副产品、海鲜水产等农产品的交易。第一章 项目背景及实施的必要性和可行性（一）项目实施背景 。xx 县地处福建省西部、武夷山南段东麓，东临明溪、清流， 南接长汀，北界建宁，西与江西省赣南地区交界，是中央苏区的 重要组成部分、红军长征四个起点县之一，也是一个典型的农业 大县、人口大县。目前我县抓住地处闽赣两省交界区域

4、的有利位 置，大力发展两省边界物流贸易，边界贸易已对几个周边县城进 行了有效的辐射，本省的清流、连城、建宁、泰宁、将乐及江西 省的石城、宁都、于都等都与本县的商户间有着密切的贸易往来。（1）自然环境因素。我县素有“八山半水一分田，半分道路 和村庄”的说法，是闽江、韩江、赣江等三江的源头，自然条件 优越，水、山、土保护较好、很少污染。属亚热带常绿阔叶林区， 森林覆盖率达 74.6% ；气候属亚热带季风区，全年气候温和，阳 光充足，雨量充沛，常年平均气温17.6 C,年均降雨量1750mm , 无霜期 280 天以上，阳光充足，降水量充沛，四季分明，季风气 候显著，海拔立体气候差异较大，小气候类型

5、多，这种相对优势 的生态环境，适宜发展水果、蔬菜、水产等生鲜食物批发基地提 供了得天独厚的自然条件。（2） 劳动力因素。我县人口 35 万人，其中农村人口 29.3 万人，农村劳动力 15.68 万人，居三明市第三位。而且，宁化人 民勤劳简朴，劳动力整体素质相对较高。（ 3）交通运输状况。我县境内有东石线、岭文线、富下线 3条省道和 “泉南线”高速公路 穿越全境，还有 1 条过境高速公路 和 1 条过境铁路也将建设规划开工建设，且近年来我县还在不断 加大对交通建设的投入， 已实现了乡乡、 村村通水泥路。 当前“泉 南线”是国家高速公路“ 7918”网 18 条横线之一，起于福建泉州 市，终于广

6、西南宁，高速公路穿越宁化县城，该高速公路是联系 我国海峡西岸经济区、华东及华南地区的重要交通走廊。往西横 贯福建省中、西部山区，出省横穿江西省、湖南省东南部、沿广 西自治区纵轴至南宁市；在闽、赣、湘、桂四省（区）与六条国 高网纵线（分别为长春至深圳、济南至广州、大庆至广州、二连 浩特至广州、包头至茂名和兰州至海口）和一条北京放射线（北 京至港澳）相交；福建境内往东经三明市大田县、泉州市永春县、 德化县、南安市至泉州市，分别与国高网长春至深圳、沈阳至海 口线相交， 交通方便快捷，为农产品运输内、外调提供了便利。（二）项目实施的必要性和可行性 我县是传统的农业大县，农副产品种类繁多，盛产粮食、茶

7、叶、辣椒、薏米、水果、魔芋等多种农产品，且地处闽赣边界， 边界贸易十分活跃，但目前我县还没有一个服务功能强、辐射范 围广、规范的大型农产品批发市场，现有市场大多设施简陋、功 能单一，缺少农产品质量安全检测的条件，与建立安全的农产品 流通体系的要求还有很大距离，与推行农产品质量安全市场准入 的要求还有很大的距离。建成一个具有现代化配套设施，集果品、 蔬菜等农产品的交易、贮存、集散、检测等功能的专业化大型批 发交易市场， 对促进闽赣边界贸易和繁荣当地经济具有重要意义。1、项目的实施有利于促进农产品流通和农业结构调整。 通过现代化的交易方式，大大减少流通环节，降低成本，保 障供应，促进市场繁荣。水果

8、批发市场的建设将对我县及周边地 区的果品、蔬菜等农产品的生产和流通起到重要的推动作用，在 生产者和消费者之间形成“绿色通道”，为我县的特色农产品的 生产提供交易展示的平台，形成特色经济。2、本项目的实施有利于打造区域性大型农产品批发市场，增 强市场竞争力。近年来，我县各项经济、环境、城市发展飞速递进，人流、 物流需求日益增加，区域商品流通越来越大。但目前我县农产品 批发无规模、无科学规划，小市场经营秩序杂乱，农产品流通渠 道不规范。水果批发市场建设，利用地处闽赣边界的地理优势， 将进一步推动闽赣边界交易，规范我县农产品市场交易行为，带 动周边地区第三产业的发展，成为区域商品流通产业的龙头和重

9、要的经济增长点，促进我县的经济发展。3、本项目的实施有利于保证消费安全，引导绿色消费 农产品质量的安全与人民群众生活息息相关，已经成为社会 普遍关注的热点。项目建设中果品及农产品农药残留检测中心的 建成，不但满足市场的需要，而且保证了“绿色食品”进入百姓 家庭。同时，市场将进一步强化市场监管，规范交易行为，创建 放心市场，改善市场消费环境，推动 “菜篮子工程”的建设，引 导绿色消费。综上所述，建设一个具有现代化配套设施，集果品、蔬菜等 农产品的交易、贮存、集散、检测等功能的专业化大型批发交易 市场，有利于促进闽赣两省边界农产品交易，带动我县及周边县 果农从事优质水果品种种植，既方便群众生活、又

10、能推动地方经 济的发展，经济效益和社会效益较好。同时，项目符合我县城市 规划，具有较高的可操作性。第二章 项目概况和建设内容（一）项目概况项目位于 xx 县翠江镇东方塅， 由 xx 房地产开发有限公司投 资人民币 5000 万元新建，市场营业面积 24000 平方米。项目建设 市场交易服务大厅、交易场所、冷库、信息网络系统等，配备供 水、供电、排水、大型显示屏、消防等系统，同时设有检疫检测 中心、配送中心，电子结算中心及农产品信息中心等，满足各类 瓜果农副产品、海鲜水产等农产品的交易。（二）、 建设目标 将项目建成闽赣边界集农产品交易、仓储、保鲜、冷藏、 配送、连锁经营、信息收发、电子结算、汇

11、兑为一体的设施齐 全、功能先进、统一开放、竞争有序、管理现代、具有很强集 散力、辐射力和竞争力的现代化大型农产品综合批发市场。（三）、市场主要功能（ 1 ）、果品等农产品现货交易。（2）、果品等农产品的保鲜贮藏及包装。（ 3 ）、果品等农产品大宗交易洽谈。（4）、果品等农产品农药残留的分析、检测。（5）、果品等农产品价格、产需信息采集和发布。（四）、 设计原则1、 统一规划、合理布局、重点突出、分步实施。2、 咼起点、多功能、可扩展、咼效益。3、 实用性、先进性、经济性兼顾。（五）、市场管理 市场严格按照股份制现代企业制度要求规范运营，设市场 管理、保安、停车场等服务机构，建立健全市场管理制度

12、、农 产品检测制度、农产品销售台帐制度、不合格农产品报告制度 等，管理严格、责任到位、服务周到。按大类品种分区经营，公平交易、竞争有序。（六）、 项目的建设内容1、交易场地、道路硬化建设专业化的水果批发市场营业面积 24000平方米 ,框架剪力 墙结构，楼层第一层层高 6米，第二层层高 4.5米，内设：交 易区：买卖双方进行产品交易的功能区。按不同品种和不同交易 方式进行划分，批发和零售分区交易。管理区：进行市场管理、 监控、商品检测、结算处理、信息处理的功能区。仓储加工配 送区：产品储存、冷藏以及加工、包装、配送的功能区。服务 区：为市场活动提供商务办公以及生活服务的功能区。同时，对市场周围

13、道路进行水泥硬化，总硬化面积 16000 平 方米，有效解决大吨位货车出入、停放困难，卫生清扫困难的问 题，改善交易环境和道路状况，提供良好的交易场所和经营环境。2、果蔬农药残留及质量检验检测中心 建设集果品、蔬菜等农产品农药残留检测为一体的综合性检 测中心，提高市场农产品专业检测水平，有效保障商品质量和安 全性，满足“绿色、健康、环保”消费需求，增强市场竞争力。农药残留检测中心拟建在市场入口西南侧， 建筑面积 80 平方米，进行标准化装修。检测中心配置功能先进的专业检测仪器设 备 1 套，采用气相色谱法进行有机磷、氯、氨等项目的检测，购 置微机 1 台、冰箱 1 台、空调 2 台。农产品质量

14、安全检测室具体建设目标1检测面积不少于 80 平方米。2检测室墙壁光滑整洁， 采用性能较好的内墙涂料进行粉刷。3检测室地面平整，采用性能较好的防滑地砖铺垫。4检测室照明条件好，安装 2-3盏40W的格栅灯5检测室有自来水供排水系统，配置一个不锈钢水槽。6检测室接入电源为 220V，电源线采用2.5 mm2X 3铜芯线， 设置 10-15 个电源插口（两线、三线） 。7检测室接通电话和互联网宽带。8检测室通气性能良好，设有空气对流窗。9检测室配备防腐蚀的实验台、办公桌椅和样品柜等用品。10检测员配备有标准化的工作服。3 、农产品信息中心建设快捷、准确、具有指导性的农产品信息收集发布中心，配 备现

15、代化的网络信息化管理系统，实现信息共享，增强市场集散 力。该系统与农业相关网络产生信息互动，与 INTETNET网进行信息联网，实现与国际国内市场的对接，及时掌握并通报农产品供 求信息、衔接产销、稳定供求、满足市场需求、平抑价格。信息网络控制室设在多功能综合楼二层，面积 60 平米。配置 室外40平米彩色LED显示模板和扫描仪、录像机、电视机、 VCD机、制作微机、控制微机、音响、功放各 1 台，显示屏软件 1 套。4、电子结算中心 建设集收款开票、货主结算、报表统计、操作员管理、买主管理、交易员管理、品种管理、数据保存设定、内部银行（管理买主、货主资金、采用信用卡、 POS机等银行结算工具、

16、减少现金流通、保证货款安全）等为一体的综合性电子结算中心。市场整 个交易流程实现电子结算，提高交易的安全性，促进市场交易上 档次、管理升级。商品交易电子结算中心设置在新建的多功能综 合楼一层，面积 400 平米。6 、市场电视监控系统 以科技管理手段提高管理水平，规范市场秩序，创造安全、 有序的交易环境，设置电视监视器 6台，监控探头 20 个，配置对 讲机 5只，总控制室设在综合楼二层，面积 60 平方米。7 、地下室冷库市场分两期在地下室建成总容量 1000 吨、功能先进的冷库， 满足精品水果和反季节销售果品储存需求， 降低经销商经营成本， 丰富果品供应，形成新的经济增长点，促进市场功能的

17、完善，提 高市场吸引力和竞争力。购置“日立”牌进口可调温冷藏设备 6 台，风机12台，冷库库温土 10C相对温度90%以上。8、公用基础设施配套建设（1）、供水、排水管网建设1生活用水标准：按建成日供水量 3000立方米Id,从县城给水管网不同方位接驳 DN300的给水管，供本项目生产、生活及消 防用水，给水管网给水压力约 0.3Mpa，在内部形成环状，保证饮 食和营业用水及消防用水。2排水管网建设：排水管网以总体规划为依据，从实际出发，全面规划，合理布置，经济效益、社会效益、环境效益三者并重。 排水体制采用合流制。排水管布置由北向南铺设，建立 4 座渗水 井及相关管路，将排水管与城市排污主管

18、道实现 5 外联接。（2）、电力、电讯配套设施建设：1设计依据I、城市电力网规划设计导则H、 城市建设邮电通信服务设施设计标准 （试行）DBJ43/00796川、专业提供的有关资料及图纸2、建设内容I、 电力建设：项目建于县城区内，完成10KV高压电缆线路主干道管网建设。 供电线路由五条线路供电，做成手拉手式的结构，在进入场区处 设真空断路器 , 以利于联络和转移负荷，减少停电率。区内采用电力电缆，穿 XF712 埋地电缆护套管，干线采用YJV22 3X 240mm,支线采用 223X 70mm。在一层设置了近 200 m2的配电室。配电室采用非晶合金铁芯 的节能变压器，并安装无功率补偿装置。

19、H、电信及有线电视系统建设 区内电信、有线电视线路全部采用电缆埋地敷设方式，不允 许采用明线敷设。电信线路采用光纤电缆，留有足够的容量，用于数据和多媒体通信之用。（ 3 ）、规范化消防建设 : 项目根据建筑设计防火规范（GBJ16）沢人民防空工程设计防火规范（ GB50098）沢商店建筑设计规范（JGJ48）规定的消防设计要求进行规范化实施，设 立一整套完整、全面、先进的火灾防控措施。消防规划市场远期水源由城市消防专用供水管道供给， 引入两条 DN100 mn给水管，在区域内连成环状。室内消防水量： 30L/s ，火灾延续时间 2小时室内消防水量：40L/s ，火灾延续时间2 小时自喷消防水量

20、：26L/s ，火灾延续时间1 小时一次消防灭火用水量为 759.5m3。2消防系统 室外设置地上消火栓六具，室内消火栓系统由水池和消防水泵供水。市场门面设自动喷水灭火系统，水池和自喷水泵供水。3电气消防 消防电源：本项目所有消防电源均为两路供电，一路引自建筑内变压器动力母线，另一路引自发电机保证母线，消防电梯、 排烟风机、消防水泵、喷淋泵事故照明等设备均为两路电源末端 切换。消防报警系统：区域内设消防控制中心，内设消防报警、消 防广播、消防联动系统，实现对整个小区的消防报警及联动控制。（4）市场管理办公室。设立市场综合管理办公室，提供集 治安管理、工商管理、卫生管理、牧业管理、水电服务、银行

21、服 务、通讯服务、通讯服务、生活服务、会员办事处等为一体的市 场服务。综合管理办公室设在市场的二楼，面积 600 平方米第三章 项目实施进度及竣工时间（一）、项目实施进度及期限（1）2010 年 11 月 2010 年 12 月完成桩基工程建设 （已完成）；（2）2011 年 1月 2011年 3月，完成项目地下室建设（已完 成）；（3）2011 年 4月 2011年 8 月，完成项目建筑面积约 24000 平米的主体框架建安工程建设（已完成） ；（4）2011 年 9月 2011年 12月，完成相关墙体及配套服务厅 摊位及其他配套土建施工（已完成） ；（5）2012 年 1月 2012年 1

22、0月，对市场内的相关配套装饰装 修工程作业，供水、供电、消防安装调试，完成生鲜超市和水果 批发市场完整的配套设施，完成地面停车位、地下停车场及市场 周边配备的环绕道路建设，基本完成市场技术的标准化、程序化 和一致化建设（在建） 。（二）、项目实施的竣工时间本项目预计在 2012年 11月底全面竣工， 并经相关部门验收，12 月交付使用第四章 项目预期经济效益与社会效益分析(一)经济效益分析 新建水果批发市场，建设工期约 24 个月，建成后，可实现年 交易额 21500 万元，具有较好的经济效益。该项目经济效益测算 如下：1、贸易交易成本支出测算 经初步测算，贸易交易成本为 18500 万元，具

23、体构成如下： (1)贸易采购支出 14300 万元；(2)电能成本支出=540万千瓦时X 6500元/万千瓦时=351 万元；(3)水费成本支出=126万吨X 1.1万元/万吨=138.6万元；(4) 直接工资平均成本支出= 1000人X 2200元X 12个月 =2540 万元；(5)包装费成本支出=312万元；(6)固定资产折旧= 5000万元X 0.95 + 20年=237.5万元；(7)运输费用=520万元(8)销售费用 =100.9 万元2、应负担的税收支出测算： 按贸易交易额人民币 21500 万元，平均税负率按 3.20%计算， 应负担各项税费 688 万元；3、期间费用（管理费

24、用及财务费用） 1152 万元；4、利润测算，产品销售利润：年销售毛利=年产品销售收入一年产品销售成本一年产品销售税金- 期间费用=21500万元-18500万元-688万元-1152万元 =1160万兀5、效益测算（1） 投资利润率=（销售利润+固定资产投资）X 100%=（1160 + 5000 ）X 100%= 23.2%（2） 投资回收期=（固定资产投资总额+年实现利润）X 12个 月=（5000 - 1160）X 12 个月= 51 个月= 4 年零 3 个月（不含工程建设期）（二）社会效益分析 项目建成后，有利于促进闽赣两省边界农产品交易，带动我 县及周边县果农从事优质水果品种种植

25、，促进农业增效和农民增 收，促进我县第三产业发展。同时，可提供就业岗位 1000 余个， 社会效益较好。1 、有利于改善城区环境。通过项目建设，可进一步规范我县 农产品市场交易，有效改变城区过去市场交易脏、乱、差面貌， 提升农产品市场交易管理水平。2、有利于促进农业增效和农民增收。项目实施后，由于经济 效益明显，可进一步带动我县及周边县果农从事优质果品种植， 从而促进农业产值增长和果民收入增加。3、有利于转移农民剩余劳动力。项目实施后，可提供就业岗位 1000 余个，有效转移农村剩余劳动力。第五章 项目实施单位概况xx 房地产开发有限公司， 成立于 2010年 4月，注册资本金为 1000 万

26、元， 2011 年度资产总额 4186 万元。地处宁化县翠江镇南 大街 220号，现有中、高级技术人员 12 名。公司按照现代企业制 度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，下设综合部、 企划营销部、工程部、财务部，在总经理的领导下，通力合作， 相互协调，初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队。公司始 终坚持以市场为导向、开发为重点，经营为龙头，质量为根本的 开发理念和经营方针，切实转变观念，解放思想，紧紧围绕市场 狠抓经营，强化管理，树立责任感，积极寻求探索与市场机制相 适应的经营策略和经营方针，走品牌化之路。公司将秉承坚持“创造精品，奉献社会”的经营理念，遵循 “追求卓越，筑造精品”的宗旨，为社会做出贡献。