关于廉租住房建设的几点思考精.docx

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关于廉租住房建设的几点思考精

关于嘉鱼县廉租住房建设和管理的几点思考

朱华坤

住房问题关乎民生和社会稳定,十七大报告也提出要健全廉租住房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难,改善民生,努力使全体人民“住有所居”。

近三年来,我在平时廉租房的建设管理的实践中逐步发现,廉租房建设还面临着许多问题,需要我们思考和探索。

一、廉租房建设管理工作的现状

嘉鱼县自2008年正式启动廉租住房建设,分四年申报四期建设任务共1310套。

围绕全县低收入人群的住房困难,逐步建立租金补贴、实物配租一整套保障体系,使得管理工作逐步规范,较好地实施了困难群众的住房保障。

一是政策规定逐步完善。

根据国务院《关于解决城市低收入家庭困难的若干意见》、《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》等国家的规定要求和本县困难居民住房实际情况,县政府先后制定出台了廉租住房管理实施细则、城镇廉租住房保障管理办法等政策规定,逐步健全廉租住房建设管理政策、机制,扩大受益群体,保障范围从困难家庭向低收入家庭扩展,配租标准从人均8㎡扩大到13.5㎡,实物配租对象扩大到所有困难持证家庭及部分低收入家庭,较好地缓解了城镇困难家庭住房难的问题。

二是保障措施逐步到位。

廉租房建设管理工作由县统筹实施,根据实际情况进行统一规划建设和调配,县房管局审核并提

供廉租住房房源,县房管局保障办、公房管理办对房源实行经租管理,协调和住户日常管理,申请人申请材料由社区、街道及房管、民政部门初审上报。

对于符合条件的申请家庭,采用实物配租、货币补贴和租金核减等三种形式解决住房困难。

目前,福源小区400套已分配到户,南门400套已准备就绪等待分配。

三是服务配套逐步完善。

本着服务于民、方便为民的原则,政府部门及街道、社区竭力做好廉租房房源及服务保障工作,认真开展摸底调查,加强政策宣传,简化审批流程,缩减审批时间,实现“应保尽保”。

二、廉租房与保障对象的管理问题

从本质上看,廉租房是一种国有资产,如果越建越多,随之而来的就是这部分与日俱增国有资产的管理问题。

如,物业管理的问题,物业费对于低收入家庭来说,本身就是一笔不菲的支出,如果政府不收,小区的管理及维护成本又将成为政府沉重的负担,我们在审核中了解到有些地方已经出现的廉租房住户不交并且要求免收房租、水电费、物业管理费等现象,由于集中居住,个别做法很容易产生效仿效应,最终难免导致一些群体事件的发生。

同时,由于廉租住房面向的是社会最低收入群体,集中新建廉租房,难免会引发一系列社会问题,从长期看容易导致社会不同阶层在空间上的分化和隔离,也有可能出现“贫民区”,这会加强最低收入家庭成员的自卑感,而且也不利于和谐社会的构建。

三、资金成了县级财政的巨大压力

嘉鱼县自2008年以来,共申报四期建设任务,共65500㎡,按照嘉鱼县消费水平,第平方米建筑成本（含通路、通电、通水为1000-1200元,其中中央补助每平方米300元,其余700元-900元缺口由当地财政负担,按照全县总任务来算,扣除中央拨款累计2220万元,地方财政累计负担约5600万元,对于一个县城区人口不足13万的县城来说无疑给地方财政带来巨大压力。

四、廉租房动态监管问题

廉租房的使用有其专属性,廉租房保障制度要求廉租对象必须是低收入家庭中的住房困难户,由于居民收入监测的困难性,廉租对象的审核就变得更为困难。

虽然,现行办法对建立廉租住户动态监管机制提出了要求,廉租住户动态监管机制也只能是一纸空话。

我们在审核调查过程中虽然也发现有些地方实施了退出,但主要缘于群众举报等。

面对上述各种问题,廉租住房是要大张旗鼓地开工建设,还是应通过别的途径来获取?

我认为,各级政府作为廉租房的供应主体应深入各地实际调查研究,积极探索廉租房的供应方式,保证廉租房的供应房源。

一是要实行建管分离。

可将廉租房的建设任务交给城投公司,建设完成后办理国有资产产权证再移交给房管部门分配管理。

这样做法理由有三:

一是城投公司既是专门承建城市基本建设的部门,也是政府融资平台,资金来源渠道较多,能缓解财政资金的压力,并能确保工程质量和进度;二是有利于全县统一规

划建设,配套设施辅助工程将更有保证;三是缓解房管部门压力,让房管部门可将主要精力放在审核、安置、审查和发放补贴等工作上去。

二是应该稳步推进廉租房货币补贴。

建设廉租房周期长、投入大,相对而言,廉租房租金货币补贴更简便易行,也契合廉租制度尚未成熟时期的实际。

实际上,一些发达国家的公房建设模式也只是出现于住房短缺时期,政府发挥土地、资本等资源优势,在生产环节上干预住房市场,直接建造住房提供给居民。

因此,一段时期内,建议仍以廉租房货币补贴为主,实物配租为辅来解决。

三是通过购买小户型住房解决实物配租的房源问题。

在现有市场上,政府出资购买小户型住房,周期短,见效快,使困难群众能够迅速受益,既可盘活市场存量,利用现有资源,又可以避免因新建廉租住房而可能在土地供应、规划选址、开发建设、分配退出等方面产生的一系列难以解决的矛盾,也相应带动了住房一、二、三级市场的健康互动;同时,由于廉租户居住分散,不会产生“群集效应”,退出机制较易执行,消除了不安定隐患,有利于构建和谐社会目标的实现。

四是要尽快建立健全廉租住房制度的政策体系。

现行廉租住房保障管理方面也只有2003年12月31日颁布的《城镇居民最低收入家庭廉租住房管理办法》,几年来,保障标准和保障条件以及保障方式都有了很大改变,但一直都没有新的办法出台,各

地各行其是,建议尽快出台相关制度,以法律法规的形式规定政府部门和廉租对象的权利、义务,促进廉租住房制度的发展和完善。

关于我国城市住房保障政策的几点思考

坊间有这样的调侃:

国家进行教育改革,老百姓上不起学了;国家进行医疗改革,老百姓看不起病了;国家进行住房改革,老百姓住不起房了。

此言是否偏激姑且不论,至少说明上述事关国计民生的重大改革并不成功。

作为一个不争的事实,中国的高房价以及房地产开发的暴力问题,已经成为城市社会中“公认的最大的民生问题”了。

1998年7月,《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台,正式宣布停止住房收入分配,逐步实行住房分配货币化。

福利分房的旧体制被迅速打破。

同年,“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”被确定为基本方向,

当时规定,经济适用住房要能够覆盖的群体约占到城市人口的60%~70%。

昔日杜子美“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的梦想正在变为现实。

一时间,“让老百姓买得起房”成为体现人民政府平民思想和公信力的一大筹码。

但是,之后的房地产业却被定位于经济支柱产业,城市地价不断创出新高,房价年年攀升,经济适用住房的建设在房地产业巨大的利润压力下自然被忽略。

一晃10年将去,弹指一挥间,中国的城镇住房制度改革却走进了死胡同。

2007年8月,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台,要把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要

内容,作为政府公共服务的一项重要职责,加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

其基本政策框架是,为住房困难的低保家庭和无力购买经济适用住房的低收入家庭发放租赁补贴或者提供廉租住房。

9月,建设部和国土资源部已先后发布政策,廉租住房用地的供地方式与经济适用住房一样,享受划拨待遇。

自此,房改政策似又回到原点。

然而,我国房地产市场已矛盾重重积重难返,这种经济适用住房与廉租住房互补的住房保障政策,与其预期相去甚远。

何去何从?

中央政府显得很焦虑,相关部委却显得很无奈,无房百姓则显得很郁闷。

一、国家土地新政是否做到了对症下药?

1、关于楼市乱局的冷思考

很显然,国家土地新政在央地矛盾间被扭曲了。

面对GDP和城市形象的蛊惑,地方政府丧失了定力;面对暴富与强势的诱惑,房地产

商更不是柳下惠。

各级政府、市民以及媒体,不能企图把平抑房价寄托在房地产商的慈悲与怜悯上。

所以我们就遗憾地看到,当房地产商的模式真正主宰了中国的房地产市场,我们的城市就堕落成了“富豪们的乐园”。

地方政府与房地产商的利益和心态就会逐渐趋同,视弱势群体的“草民”如阿Q一样“哀其不幸,怒其不争”。

“国六条”出台后,据调查显示,全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.3%,其中北京上涨10.3%。

2006年5月,“九部委”急急抛出“国十五条”,明确了新建住房的结构比例。

“‘十一五’时期,要重点发展普通商品住房。

自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

”一时间房地产商人人自危,却无不等待观望。

一个月后,“九部委”自纠自错解释为“住房总面积的70%”,房地产商们则弹冠相庆地说“这就灵活多了”。

于是房地产市场就又一次进入周期性反弹,其结果更是拉动了房价水涨船高。

据媒体报道,北京市东直门某楼盘2007年4月底才能交房,2005年12月的开盘均价就达每平方米3万元,2006年12月更是涨到3.8万元。

据介绍,这个楼盘的套型面积竟达

300~1200平方米,其市值远远超出普通百姓的承受能力,简直就是天文数字。

2006年12月,郑州市某地块挂牌出让首次出现每亩431万元的所谓“天价”,媒体一片哗然,有人甚至称其为“郑州土地的灾难日”。

事实上,不到一年光景,郑州市的地价屡创新高,如今已突破每亩450万元。

全国各地的所谓“地王”屡创天价已经不是什么

新闻。

保利地产和万科集团两大上市公司,前者6、7两个月内在全国7个城市拿下11个地块,出手资金82.9亿元;后者仅7月份就在北京、东宛等城市拿下多个地块,支出近60亿元。

成都的楼面地价已到1.2万元,宁波甚至涨到1.6万元;杭州的一、二级土地已不敢推出,一推就又出现“天价”。

政府的相关改革及其政策出台,应把握“积极慎重”的原则,既不能畸轻畸重,又要避免因噎废食,尤忌朝令夕改。

在一个政策或者制度出现问题的时候,应当针对漏洞进行及时的修补和改进,而不是推倒重来。

再出现同样的问题,则再设计新的制度……这种制度的不断自我复制,仍然是传统的治乱循环在国人思维上的反映,实际上也是一种带有投机色彩的做法,缺乏政策的连续性和稳健性。

至少,相应的配套政策没能及时跟上,致使国家土地新政“高处不胜寒”,其结果往往适得其反。

2、平抑房价贵在正面疏导

何以出现“不治则已,愈治愈乱”的尴尬格局?

我想,关键在于“治”的方式方法是否得当。

就好比当年大禹治水,贵在疏导。

而不是像其父鲧,去一味地堵塞。

香港政府在解决城市中低收入家庭住房保障问题的举措值得借鉴。

据有关资料,香港人多地狭,房价之高居世界大城市前列,但香港人却不怕高房价。

难道香港就没有低收入者吗?

原来在香港,有大约1/3的人口租住在政府提供的“公屋”（即廉租房,1/6的人口从政府手里购买“居屋”（相当于内地的经济适用房。

总体上看,

约1/2的人口在政府的资助下解决了住房问题。

新加坡实施“居者有其屋”计划,每年将国内生产总值的9%用于组屋（相当于经济适用房建设,四十多年来修建了100多万套组屋,使全国目前大约84%的人口居住在组屋内。

目前欧洲一些国家的公共住宅占住宅总量的比例约为40%-60%;日本的公共住宅也占到了50%左右的比例。

在很多国家,住房权也是一种基本的人权。

但政府要做的并非直接干预市场,而是让老百姓住上保障性住房。

政府本来就有对纳税人实施住房保障的责任,因而城市居民要求地方政府提供买得起的住房则是理直气壮。

世界上每个城市的居住业态都不可能是单一的,应该是高档与普通、受让与租赁并存。

从居住理念和实际情况上看,我国更多的城市居民可能易于接受产权购买,其中低收入家庭则可能更倾向于廉租。

2007年9月,经《中国青年报》与新浪网对8729人的联合调查,87%的人不愿意租房,69%最苦恼没有可供长期租用的房屋,64%认为有关部门提倡“买不如租”却没有提供政策方便。

同时,有鉴于我国正处在加速城市化的进程中,在城市中低收入家庭之外,应将相对长