乳源瑶族自治不动产统一登记.docx

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乳源瑶族自治不动产统一登记

乳源瑶族自治县不动产统一登记

有关问题的处理意见（试行）

（征求意见稿）

　　为进一步规范我县不动产统一登记工作，解决不动产登记的历史遗留问题，切实保护不动产权利人的合法权益，维护社会稳定，按照依法依规、尊重历史、便民利民、平稳过渡的原则，结合实际情况，现就我县不动产登记工作中遇到的若干问题提出以下处理意见。

　　一、关于购买房改房、集资房、商品房等分层、分套房产，涉及国有划拨土地补缴土地出让金的问题

（一）划拨土地上的城镇房屋所有权人通过买卖、赠与或者其他合法方式（含继承），将其划拨土地上的房改房、集资房、商品房等分层、分套房产（保障性住房、经济适用房除外）转移给他人的，在申请转移登记时均应补缴土地出让金。

应补缴的土地出让金按房地产交易价格的1％计收，交易价格按税务部门确认应缴纳契税的房地产价值计算（申请人选择第三方有资质评估公司评估的，按评估的房地产价值计算），由县国土资源局负责计收。

为便于确认交易价格，在申请此类不动产转移登记时，需先缴纳契税后再申请办理不动产登记手续。

上述划拨土地补缴土地出让金后，土地性质即由划拨改为出让，不再履行报批程序，不再签订土地使用权出让合同；土地使用权年限按“房屋2000年以前竣工或登记发证的，以2000年1月1日为起点，顺延40年（商服）或70年（住宅）”或“房屋2000年以后（含2000年）竣工的，以该栋房屋竣工验收时间为起点，顺延40年（商服）或70年（住宅）”为标准核定。

（二）对已在原房屋登记部门办理上市交易缴纳土地出让金、土地价款的房改房（申请人须提供相关土地出让金票据），原则上按原批准的土地使用范围落地落宗直接给予办理不动产登记；查找不到土地权属来源的，按建筑物基底范围内面积落地落宗直接给予办理不动产登记。

（三）对涉及划拨土地的房屋，房屋所有权人申请不动产变更、抵押登记等情况的，可仍保留原划拨土地的性质，原则上按原批准的土地使用范围落地落宗直接给予办理不动产登记；查找不到土地权属来源的，核定土地性质为国有划拨、土地用途为城镇住宅用地，按建筑物基底范围内面积落地落宗直接给予办理。

该不动产在发生转移登记时再按照本处理意见第一点之

（一）的规定由原房屋所有权人补缴土地出让金。

　　（四）除上述情况之外，其他划拨土地转让（含宗地及地上建筑物为同一权利人情况）补缴土地出让金仍按照现行有关规定执行。

　　二、关于同一住宅小区涉及多宗土地（土地权利人为同一或多个不同权利人）且土地使用权年限不一致的问题

（一）同一住宅小区涉及多宗土地（土地权利人为同一或多个不同权利人）且土地使用权年限不一致，但已办理确权手续或房屋已全部（或部分）登记到业主名下的，不动产登记机构在办理登记时将所属土地合并为一宗地，按照让利于民的原则，结合房屋规划用途，以宗地剩余年限长的作为登记时限，且商服不得超过40年、住宅不得超过70年。

（二）为避免以后出现土地使用权年限不一致的问题，自本处理意见实施之日起，县住房和城乡规划建设局在受理房屋报建手续时，若发现土地使用权年限不一致的暂缓报建，报建单位需在县国土资源局补办“宗地合并”手续后，再给予办理报建手续。

　　在本处理意见实施之前已经批准报建但尚未办理首次登记的，报建单位需到县国土资源局补办“宗地合并”手续后，再给予办理首次登记手续。

在补办“宗地合并”手续后，权利人应将相关情况及时送交县住房和城乡规划建设局备案存档。

三、关于同一住宅小区涉及多宗土地（土地权利人为同一个或多个不同权利人）且土地权利性质不一致（国有划拨、国有出让）的问题

同一住宅小区涉及多宗土地（土地权利人为同一个或多个不同权利人）且土地权利性质不一致的（国有划拨、国有出让），但已办理确权手续或房屋已全部（或部分）登记到业主名下的，在办理登记时将所属土地合并为一宗地，宗地上房屋建筑在申请转移登记时均应补缴土地出让金。

应补缴的土地出让金按房地产交易价格×0.01×（划拨土地面积÷合并后土地总面积），其它的按照本处理意见第一点之

（一）规定办理。

四、关于已完成开发建设的住宅小区原土地批准用途与实际使用用途不一致的问题

（一）住宅小区尚未登记办理确权手续的，在开发商办理不动产首次登记时，应由其依法按现行法定程序完善用地手续，涉及补缴土地出让金的，凭补缴土地出让金的收据到税务机关缴纳税款后，才给予办理不动产登记。

（二）住宅小区已确权或房屋已全部（或部分）登记到业主名下的，在办理不动产登记时，对涉及多宗土地和土地用途不一致（住宅、商服类等非工业用地），按照《土地利用现状分类标准》进行归类，若无法归类的，在证书附记栏填写原批准土地用途，原则上土地用途不得超过两个。

　　五、关于已建成住宅小区占用土地面积、界线与原土地发证面积、界线不一致的问题

（一）住宅小区实际用地面积超过批准面积，尚未办理房屋所有权首次登记（即确权）手续的，由规划、国土等部门对原开发商按照有关规定予以处罚；按规定可补办相关手续的，由原开发商补办用地手续和规划调整手续后，不动产登记机构按照调整后的实际宗地界线给予办理不动产登记。

（二）住宅小区实际用地面积超过批准面积，但已办理确权手续或房屋已全部（或部分）登记到业主名下的，现购房人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产登记的，不动产登记机构按“便民利民、稳定连续”的原则受理办结，不动产登记时宗地面积按原土地使用证记载的宗地面积进行登记，按实际用地面积上图入库。

其中，超占批准土地面积比例在5%（含5%）以内的，视作测量误差；超占土地面积比例大于5%的，告知相关部门对开发商依法依规进行处理，完善相关手续。

六、关于国有建设用地上个人自建房登记的问题

（一）国有建设用地上个人自建房，房屋所有权首次登记（即确权）时按栋登记，涉及权属转移的可以整幢转让或按份额共有办理转移登记，对继承的可以按份额约定共有。

地上建筑物、其他附着物所有权确须分割转让的，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》（国务院令55号）第二十五条规定，应当经县住房和城乡规划建设局批准。

由申请人持国有建设用地上个人自建房分割转让审批表等材料到县住房和城乡规划建设局申请审批，经批准后再申请办理房地产交易合同备案和不动产权转移登记手续。

（二）实施不动产统一登记前，原房屋登记部门对国有土地上个人自建房已按套、层办理登记并核发房屋权属证书，或按栋办理不动产权登记但已进行过析产登记的，不动产登记机构按延续登记原则处理。

七、关于国有建设用地上“两不具备”等安置房登记的问题

（一）尚未办理房屋所有权首次登记（即确权）或已办理确权登记但尚未办理首次（一手房）转移登记手续的，由申请人一并提交县人民政府或有关主管部门的房屋产权及售后管理规定文件，明确房屋性质及今后上市交易（含抵押、继承）的有关要求，不动产登记机构才予以受理。

（二）房屋已登记到业主（购房者）名下，房屋所有权人申请办理不动产转移（含继承）、抵押登记手续，县人民政府或有关主管部门已出台规定文件的，不动产登记机构遵照执行；未明确规定的，由不动产登记机构函告原房屋所有权首次登记的权利人（如原单位已被注销，由职权继受机构负责），由其出具意见后再按要求办理。

八、按照依法依规、尊重历史的原则，根据不同时期的政策要求，对已取得土地使用证或历史已履行了建设用地审批手续的不同类型的土地使用权及房屋所有权办理不动产确权登记的，分别按照以下要求办理。

（一）对列入城市和城镇规划区内的国有建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权，申请土地使用权及房屋所有权的不动产登记的：

　　1、在1982年2月以前建成的房屋，申请不动产权登记的，由申请人向不动产登记机构提出申请，凭村级（村委会或居委会）或村级以上基层组织出具的、经公示无权属纠纷或争议的土地和房屋权属来源证明材料，按土地和房屋现状进行不动产权登记。

　　2、在1982年2月至2007年12月31日期间建成的房屋，申请不动产权登记的，凭规划建设部门颁发的批准建设证件办理不动产权登记。

（1）没有违法超建行为的，按原批准用地面积和房屋建筑实测面积办理登记。

（2）占地面积或实际建筑面积超出原批准面积5%以下，不对城市规划造成影响且相邻没有异议的，不予处罚违建行为，按实际用地面积和实测的房屋建筑面积办理登记。

其中，对自建房的，在“附记”栏中记载原批准的用地面积和建筑面积并备注“违建部分不予处罚，在拆迁或政府征用时不予赔偿”。

（3）占地面积或实际建筑面积超出原批准面积5%以上的，不对城市规划造成影响且相邻没有异议的，需先进行违建行为的处罚，凭处罚决定书和罚款凭证按实际用地面积与实际建筑面积办理不动产权登记。

3、在2008年1月1日之后建成的房屋，申请不动产权登记的：

（1）在批准用地面积范围内按照规划实施建设并经规划核实（验收）后，凭用地批准文件、建设工程规划许可证及规划核实（验收）凭证、工程图纸等有关材料办理不动产权登记。

（2）在2012年1月1日之前已办理工程规划许可证的项目，仍然采用原房屋登记部门的做法，以《房产测量规范》的规则计算总建筑面积及计容面积，与规划许可的建筑面积及计容面积作比较，超过面积在3％允许误差值范围以内，不对城市规划造成影响且相邻没有异议的，不予处罚违建行为，直接给予确权（其中，对自建房的，在“附记”栏中记载原批准的用地面积和建筑面积并备注“违建部分不予处罚，在拆迁或政府征用时不予赔偿”）；超过面积在3％允许误差值范围以上的，由县住房和城乡规划建设局按规定处理后给予确权。

（3）在2012年1月1日之后取得工程规划许可证的项目，申请登记建筑面积超过规划许可或竣工验收的建筑面积及计容面积的，由县国土资源局函告县住房和城乡规划建设局，因计算规则不同增加的建筑面积可直接给予确权，因其他原因增加的建筑面积须由县住房和城乡规划建设局按规定处理后再给予确权。

如系违反城乡规划的违建行为的，应按照《广东省城乡规划条例》的相关规定予以处罚后，再凭相关资料给予办理不动产登记手续。

　　（4）总建筑面积、计容面积不超过规划许可面积但是小区部分建筑物形状发生变化，以经规划部门验收的形状按实际建设情况予以确认。

　　（5）严重影响规划，未通过规划核实的，不予办理不动产权登记。

　　4、以上办理的类型仅限于申请人名下自建房屋的登记申请，涉及建成后房屋的权属转移、变更的按其他相关规定执行。

涉及宅基地的，申请人必须是符合规定的宅基地权利人。

严重影响规划，未通过规划核实的，不予办理不动产登记。

（二）对在已颁发集体土地使用证的土地上建设的房屋，已办理房产登记并已分割交易转让的，其土地权属性质仍然为集体，属于小产权房，不得办理不动产登记。

　　九、关于原各部门核发的各类不动产权属证书的行政纠错处理问题

（一）根据《不动产登记条例》及其实施细则的规定，按照不动产统一登记“不变不换”的原则，对原各部门核发的各类不动产权属证书，不动产登记机构不能单方面认定是否错误或需要纠错。

（二）原各登记部门颁发的相关权利证书引起的纠纷或出现错误导致无法进行登记，需要履行行政纠错（含更正、注销等）的，由原证书核发机关依法依规启动纠错程序，出具相关意见，或做出行政决定、参与行政复议或行政诉讼等。

根据原发证部门出具的意见或有关部门生效的纠正材料，由不动产登记机构受理并做好后续更正、注销等相关不动产登记手续。

十、关于林权类不动产统一登记工作衔接问题

县国土资源局、县林业局要加强沟通，密切合作，切实抓好林权类不动产统一登记与林业管理工作的衔接，按照《广东省国土资源厅广东省林业厅关于做好林权类不动产统一登记工作的通知》（粤国土资登记发〔2017〕163号）文件要求，稳步有序推进我县林权类不动产统一登记工作。

由权利人向镇林业站申请权籍调查，规范宗地底图和比例尺等权籍调查成果，调查结果公示无异议后报经县林业局审查并出具审查意见，权利人凭审查意见及其他林权登记所需材料提请不动产登记机构办理相关登记。

若《林权证》（林地所有权）和《集体土地所有权证》两证的界线出现交叉、且重叠范围内的土地所有权分属不同集体经济组织的，应由县国土资源局和县林业局先行权属争议调处，确定土地所有权后，再按规定办理登记。

林木林地权属争议的调处工作，由县、镇山林纠纷调处机构按照《广东省林木林地权属争议调解处理条例》规定执行。

　　十一、对不动产登记中发现的违反土地管理、规划管理和建设管理等违法行为，县国土资源局、县住房和城乡规划建设局应按照相关规定依法依规予以处理。

　　十二、国家、省有相关法律法规或文件规定的，从其规定。

　　十三、本处理意见自发布之日起施行，有效期为5年。