韶关新建住宅物业社区公共服务用房配建实施细则征求.docx

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韶关新建住宅物业社区公共服务用房配建实施细则征求

 韶关市新建住宅物业社区公共服务用房配建实施细则（征求意见稿）

　　为深入推进我市社区服务体系建设，提高基本公共服务水平，规范社区公共服务用房建设和管理，根据《广东省住房和城乡建设厅、广东省民政厅关于规范新建住宅物业配建社区公共服务用房的通知》（粤建房〔2015〕122号）、《城市社区服务站建设标准》（建标167-2014），结合我市实际，制定我市城市新建住宅物业社区公共服务用房配建实施细则。

一、社区公共服务用房是社区内开展公共服务、志愿互助服务和群众性的活动场所，主要包括社区党组织和社区居委会的工作用房、居民公益性服务活动用房。

二、全市范围内城市新建住宅物业（不含村、居民以居住为目的、自建自用的私有住宅）必须配建社区公共服务用房。

三、新建住宅物业社区公共服务用房作为公共配套设施，由开发建设单位予以无偿配建。

开发建设单位应将社区公共服务用房纳入新建住宅物业项目建设计划。

四、社区公共服务用房配建单元

1、以建设用地规划许可中单个封闭规划建设用地红线区域为一个配建单元。

2、当项目用地由多个封闭规划建设用地红线区域组成的，应将不同封闭规划建设用地红线区域划分为多个不同配建单元。

3、当单个封闭规划建设用地红线区域内的住宅用户超过3000户时，则该封闭规划建设用地红线区域按每3000户划分为多个配建单元。

五、社区公共服务用房配建方式

1、配建方式分为实物配建和以资代建两种。

2、实物配建的，社区公共服务用房应与所在住宅物业项目统一规划设计、同步配套建设、同步交付使用。

3、以资代建的，所在住宅物业办理建设工程规划许可前应签定社区公共服务用房以资代建协议。

以资代建协议签定：

浈江区和武江区，由开发建设单位与市住房保障中心签定；县（市）及曲江区，由开发建设单位与县（市）及曲江区政府指定单位（以下简称县区指定单位）签定。

4、配建方式核定

⑴本细则实施前已签定土地出让合同（含未签定土地出让合同但已公开交易出让的）的开发建设项目

依据社区公共服务用房布点规划（以下简称布点规划）核定配建方式。

按布点规划，配建单元已明确应实物配建的，则该配建单元应按布点规划要求予以实物配建；按布点规划，配建单元未明确应实物配建的，则该配建单元可实物配建或以资代建。

⑵本细则实施后签定土地出让合同（含未签定土地出让合同但已公开交易出让的）的开发建设项目

依据土地出让合同（或土地交易出让方案）和规划条件核定配建方式。

配建单元按土地出让合同（或土地交易出让方案）和规划条件应实物配建的，则该配建单元应按土地出让合同（或土地交易出让方案）和规划条件要求予以实物配建，否则应以资代建。

六、分期开发的住宅物业建设项目，社区公共服务用房应在首期住宅物业中按项目总体应配建规模一次性予以配建，其中实物配建的，在符合下列规定并经城乡规划主管部门批准，可在项目后期住宅物业中予以配建。

⑴在首期住宅物业配建无法达到第七条3、4项配建要求的；

⑵当开发建设项目有多个配建单元，首期住宅物业不在布点规划、土地出让合同和规划条件所明确的实物配建单元的；

⑶在符合本条⑴、⑵项规定并经批准可在后期住宅物业中予以实物配建的，开发建设单位应在首期住宅物业预售或销售（不进行预售的、下同）前提供不少于与项目总体配建规模同等面积住宅作为抵押（抵押住宅在解押前不得预售、销售）。

抵押权人：

浈江区和武江区，抵押权人为市住房保障中心；县（市）及曲江区，抵押权人为县区指定单位。

抵押手续办理：

由开发建设单位提出抵押方案向抵押权人申请办理抵押手续。

七、社区公共服务用房配建要求

1、满足社区居委会“一站式”服务和居民集体活动需要。

2、应为独立成套、独立计算建筑面积的单体空间，建筑结构层高不得低于2.8米，具备自然采光、通风，配备独立水、电、通信、卫生间等基本设施，墙面刮塑、刷漆，天花吊顶，地面铺设抛光瓷砖，并达到正常使用要求（室内详细装修标准由民政部门会同住房和城乡建设主管部门另行制定）。

3、应设置在临城市道路或城市公共通道一侧方便居民出入的方位。

社区公共服务用房出入口应与城市道路或城市公共通道直接相连，当与其它建筑空间共用出入口时，出入口的设置应便于社区公共服务用房独立对外开放使用。

4、应设置在自然层二层及以下，且不得设置在地下楼层。

坡地建筑中，当设置在设计标高±0.000以下时，应同时符合⑴室内地面标高不得低于与其相邻区段城市道路（或城市公共通道）平均标高或与其相邻区域室外地坪标高；⑵有超过1／4周长外墙面直接临城市道路、城市公共通道以及室外开放空间。

5、同一配建单元的社区公共服务用房应统一集中布置。

6、符合国家有关建筑工程质量要求。

八、社区公共服务用房配建规模

1、社区公共服务用房根据所在住宅物业规模予以配建。

2、同一开发建设项目不同配建单元应分别配建社区公共服务用房，但规划条件和土地出让合同（或土地交易出让方案）已有明确的除外。

3、开发建设项目应按照规划条件和土地出让合同（或土地交易出让方案）核定各配建单元社区公共服务用房配建规模；规划条件和土地出让合同（或土地交易出让方案）未明确各配建单元社区公共服务用房配建规模的，各配建单元按以下配建标准分别配建。

社区规模（户）

配建标准m2

≤1000

≤600

＞1000且≤2000

＞600且≤800

＞2000且≤3000

＞800且≤1000

＞3000

＞1000且＜1300

注：

户数在范围中间的，采用插入法计算。

4、本细则实施前已签定土地出让合同（含未签定土地出让合同但已公开交易出让的）的开发建设项目，当按布点规划核定应实物配建且配建规模超出项目土地出让合同（或土地交易出让方案）和规划条件所明确的其所有配建单元总配建规模的，由项目所在地社区公共服务用房权属单位回购超建部分。

回购规定：

浈江区和武江区的，由市住房保障中心会同市财政部门另行制定；县（市）及曲江区：

由县区指定单位会同县级财政部门另行制定。

5、配建规模从社区公共服务用房的入户门计算，与其他建筑空间的共用部分等不得计入应配建规模。

6、社区公共服务用房不得列入住宅物业的可售建筑面积或每套住宅的建设分摊面积。

九、社区公共服务用房权属办理

1、社区公共服务用房应办理独立的权属证。

权属证由开发建设单位无偿办至权属单位名下，权属单位给予协助。

浈江区和武江区，权属单位为市住房保障中心；县（市）及曲江区，权属单位为各县区指定单位。

2、在办理开发建设项目的预售之前应先行办理社区公共服务用房的备案手续，在办理开发建设项目的确权之前应先行办理社区公共服务用房的确权手续。

⑴开发建设项目的备案手续按以下规定办理：

浈江区和武江区：

由开发建设单位向市住房保障中心提交备案申请和《建设工程规划许可证》（含附图附件）；市住房保障中心按本细则规定核查资料并对是否符合配建规定进行审查；市住房保障中心根据审查结果提请市住房和城乡建设部门组织市、区民政部门对要求备案的社区公共服务用房进行现场核查。

对符合本细则规定的，由市、区民政部门签署备案同意意见书，市住房保障中心根据该意见书出具《社区公共服务用房配置备案表》，开发建设单位再凭该备案表方可办理开发建设项目的预售手续。

县（市）及曲江区：

由开发建设单位向县区指定单位提交备案申请和《建设工程规划许可证》（含附图附件）；县区指定单位按本细则规定核查资料并对是否符合配建规定进行审查；县区指定单位根据审查结果组织县级民政部门对要求备案的社区公共服务用房进行现场核查。

对符合本细则规定的，由县级民政部门签署备案同意意见书，县区指定单位根据该意见书出具《社区公共服务用房配置备案表》，开发建设单位再凭该备案表方可办理开发建设项目的预售手续。

⑵开发建设项目的确权手续按以下规定办理：

浈江区和武江区：

由开发建设单位向市住房保障中心提交确认申请、《建设工程规划许可证》（含附图附件）及项目竣工验收等相关资料；市住房保障中心按本细则规定核查资料并对是否符合确认规定进行审查；市住房保障中心根据审核结果提请市住房和城乡建设部门组织市、区民政部门对要求确认的社区公共服务用房进行现场核查。

对布点、装修等条件符合本细则规定的，由市、区民政部门签署确认同意意见书，市住房保障中心根据该意见书出具《社区公共服务用房报送及确认表》，开发建设单位再凭该确认表方可办理开发建设项目的确权手续。

县（市）及曲江区：

由开发建设单位向县区指定单位提交确认申请、《建设工程规划许可证》（含附图附件）及项目竣工验收等相关资料；县区指定单位按本细则规定核查资料并对是否符合确认规定进行审查；县区指定单位根据审核结果组织县级民政部门对要求确认的社区公共服务用房进行现场核查。

对布点、装修等条件符合本细则规定的，由县级民政部门签署确认同意意见书，县区指定单位根据该意见书出具《社区公共服务用房报送及确认表》，开发建设单位再凭该确认表方可办理开发建设项目的确权手续。

3、社区公共服务用房应与开发建设项目同步进行规划条件核实和竣工验收。

4、开发建设项目在规划条件核实和竣工验收前，开发建设单位应按本细则规定对社区公共服务用房进行室内装修。

室内装修方案由开发建设单位报经审查后方可实施。

室内装修方案审查单位：

浈江区和武江区，由市民政部门会同辖区区政府负责；县（市）及曲江区，由县级民政部门会同辖区街道（镇）负责。

5、社区公共服务用房权属登记完成后，开发建设单位应将相关权属资料及社区公共服务用房移交给权属单位。

权属单位应每年定期将社区公共服务用房权属情况向财政部门备案。

浈江区和武江区的，向市财政部门备案；县（市）及曲江区的，向县级财政部门备案。

十、社区公共服务用房的移交、分配使用

1、社区公共服务用房应按照社区居民要求科学合理使用，尽可能一室多用，最大限度发挥其服务居民的综合效益。

2、社区公共服务用房的移交：

浈江区和武江区：

由市住房保障中心移交给相应区政府。

县（市）及曲江区：

由县区指定单位移交给相应街道办事处（镇政府）。

3、社区公共服务用房的分配使用

浈江区和武江区：

由区政府制定社区公共服务用房使用计划并经市民政部门同意后再分配给各社区使用。

县（市）及曲江区：

由街道办事处（镇政府）制定社区公共服务用房使用计划经县级民政部门同意后再分配给各社区使用。

4、社区新设立或调整后，原社区公共服务用房使用单位应将其退回给相应的区政府或街道办事处（镇政府）。

5、社区公共服务用房必须严格按照规划批准用途使用，任何单位和个人不得以任何名义侵占、不得闲置和擅自改变其使用性质，不得用于经营、出租、转让、抵押或挪作他用。

6、浈江、武江区级政府应将社区公共服务用房分配使用情况报市财政部门和权属单位备案。

县（市）及曲江区的，各街道办事处（镇政府）应将社区公共服务用房分配使用情况向县级财政部门和权属单位备案。

十一、社区公共服务用房专项建设资金管理

1、以资代建的，开发建设单位应按规定缴交社区公共服务用房专项建设资金。

浈江区和武江区，由市住房保障中心征收；县（市）及曲江区，由县（市）及曲江区政府指定单位征收。

2、社区公共服务用房专项建设资金按应配建规模并以以资代建协议签定日期前半年商品住房市场平均价格（以网上实际交易统计数据为准）的70%实行货币量化提供。

3、社区公共服务用房专项建设资金按“收支两条线”的原则全额上缴财政。

财政部门对社区公共服务用房专项建设资金实行专户管理，专项用于社区公共服务用房建设和社区公共服务用房布点规划编制，不得挪作他用。

十二、城乡规划、住房和城乡建设、民政、国土资源、财政、街道等应按各自职能要求做好社区公共服务用房建设、使用、管理和监督工作。

1、民政部门要将社区公共服务用房的建设和管理工作作为社区建设的重要内容，并会同城乡规划主管部门组织编制各辖区内的布点规划。

布点规划应明确社区分布情况，各社区居住人口、户数以及需配建的社区办公用房规模、配建方式等。

2、城乡规划主管部门在组织编制的控制性详细规划以及依据控制性详细规划所提出的地块规划条件中，应按照布点规划明确各配建单元应配建社区公共服务用房的建筑面积和配建方式等。

实物配建的，在新建住宅物业项目规划审批时，开发建设单位及城乡规划主管部门应分别在申报及批准的修建性详细规划图（或规划总平面图）、建设工程设计方案图及《建设工程规划许可证》中明确社区公共服务用房坐落具体位置和建筑面积。

3、国有土地使用权出让前，国土资源主管部门应依据规划条件将社区公共服务用房的配建要求纳入国有土地使用权出让方案。

国有土地使用权出让后，国土资源主管部门应将社区公共服务用房的配建要求纳入土地出让合同。

4、住房和城乡建设主管部门在办理《商品房预售许可证》以及权属登记部门在办理权属登记时，应严格按国有土地使用权出让合同、规划条件和《建设工程规划许可证》要求审核社区公共服务用房配建情况。

十三、对未配建和已配建但未达到社区公共服务用房配建要求以及应缴而未缴交社区公共服务用房专项建设资金的新建住宅物业项目，国土资源主管部门根据出让方案约定不予受理退还竣工履约保证金的申请，城乡规划主管部门不得核发《建设工程规划许可证》，住房和城乡建设主管部门不得办理《商品房预售许可证》以及权属登记部门不得办理权属登记。

14、社区所在地民政部门负责监督社区公共服务用房使用管理情况，并负责接受群众监督举报。

15、本细则自公布之日起实施。

原《市委办市政府办〈转发市建设局关于加强社区办公与物业管理用房建设管理意见的通知〉》（韶市办联〔2007〕88号）同时作废。

在本细则实施前已签定土地使用权出让合同（含未签定土地出让合同但已公开交易出让的）的开发建设项目，除配建规模按原政策规定核定外，其他均应按本细则执行。

十六、本细则由韶关市城乡规划局负责解释。