兰州房地产市场现状的研究.docx
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兰州房地产市场现状的研究
中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院
本科毕业论文（设计）指导教师指导意见表
学生姓名：
学号：
专业：
经济学
毕业设计（论文）题目：
兰州房地产市场现状的研究
指导教师意见：
该文选题具有较强的现实性、针对性，结构安排科学合理，思路清晰层次分明。
该同学查阅了相关的文献资料，针对兰州市房地产行业的房价现状，分析了房价过高的原因，并提出了有关抑制房价的方法和对策。
论文内容较完整，层次结构清晰，主要观点突出，逻辑性较强，表明该同学具备了一定独立工作能力。
但实践论证还不够，真正属于自己创新的内容还不是很多。
总体上达到了本科毕业论文的要求。
指导教师结论：
合格（合格、不合格）
指导教师
姓名
所在单位
兰州工业学院
指导时间
2014年9月
中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院
本科毕业设计（论文）评阅教师评阅意见表
学生姓名：
学号：
专业：
经济学
毕业设计（论文）题目：
兰州房地产市场现状的研究
评阅意见：
（请对论文的学术水平做出简要评述。
包括选题意义；文献资料的掌握；所用资料、实验结果和计算数据的可靠性；写作规范和逻辑性；文献引用的规范性等。
还须明确指出论文中存在的问题和不足之处。
）
论文的优点：
（1）结合兰州市房地产现状展开研究，现实意义明确；
（2）全文结构基本合理，表达基本规范；
（3）结论符合实际，同时具有一定的参考价价值。
论文不足：
（1）如同文中批注，逻辑性有待斟酌；
（2）参考文献需要修改。
修改意见：
（针对上面提出的问题和不足之处提出具体修改意见。
评阅成绩合格，并可不用修改直接参加答辩的不必填此意见。
）
毕业设计（论文）评阅成绩（百分制）：
67
评阅结论：
同意答辩（同意答辩、不同意答辩、修改后答辩）
评阅人姓名
所在单位
地质大学经管学院
评阅时间
2014.10.01
论文原创性声明
本人郑重声明：
本人所呈交的本科毕业论文《兰州房地产市场现状的研究》，是本人在导师的指导下独立进行研究工作所取得的成果。
论文中引用他人的文献、资料均已明确注出，论文中的结论和结果为本人独立完成，不包含他人成果及使用过的材料。
对论文的完成提供过帮助的有关人员已在文中说明并致以谢意。
本人所呈交的本科毕业论文没有违反学术道德和学术规范，没有侵权行为，并愿意承担由此而产生的法律责任和法律后果。
论文作者（签字）：
日期：
2014年 9月 3日
摘要
房地产是我国的支柱产业，但居高不下的房价对居民生活和经济发展都产生了一定的影响，近期房价过高已成为人们关注的一个热点话题。
随着城市化及房地产市场的持续快速发展，我国住房供求失衡，出现了区域性投机购房过热现象，房价涨幅远超居民收入增幅。
尤其是近几年，部分城市房价连续快速飙升，“房价高、住房难”成为最大的民生问题和社会问题。
在连续几年的全国“两会”上，住房问题都是社会关注度最高的民生热点之一。
从和谐社会与可持续发展的角度看，住房已成为社会矛盾激化、各方利益冲突的焦点问题。
本文针对兰州市房地产行业的房价现状，分析了房价过高的原因，并将其对房地产的协调健康发展、社会的稳定、金融的稳定运行、经济结构的调整、居民收入差距等方面的影响进行了论述，提出了有关抑制房价的方法和对策。
关键词：
房地产；机制；对策
目录
引言1
一、我国房地产市场的发展趋势2
二、兰州房地产现状分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3
三、兰州市房地产业发展的问题4
（一）价格虚高4
（二）囤积土地5
（三）投资性风险5
（四）结构性失衡5
（五）房租飙升5
四、兰州市房地产业发展问题形成的原因7
（一）房地产市场持续萎靡，潜在社会风险值得关注7
（二）受民间借贷与房地产市场相互交织7
（三）民间借贷与房地产市场风险叠加后进一步放大8
五、完善兰州市房地产业健康发展的建议9
（一）针对不同群体实施不同策略9
（二）严格控制土地供应9
（三）贯彻国家有关政策，打击投机炒作．．．．．．．．．．．．．．．．．．10
（四）加强房地产市场监管和检测．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．10
（五）地方政府要转变观念，遏制房地产价格过快上涨．．．．．．．10
六、结语12
致谢13
参考文献14
引言
众所周知，房地产业是我国国民经济的支柱产业之一，是城市工业化进程中的新兴产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，已经成为我国国民经济体系中不可缺少的一部分。
房地产业为我国国民经济的发展提供了巨大的物资保障，并为我国的各个产业提供了资金上的支持。
房地产业能否健康正常的发展，事关我国经济能否平稳快速的发展。
近几年来，兰州市房地产行业分外火爆，房价不断创下新高，四处可见购房热。
兰州市房地产行业作为我国的典型，其房地产市场的开发代表着我国的房地产发展水平，但是由于政策、机制等方面的原因，兰州市房地产行业的发展存在着许多问题。
本文就此展开论述，以期对我国的房地产发展有所帮助。
一、我国房地产市场的发展趋势
《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，从标题上就鲜明地指出，首先是要促进房地产市场平稳健康发展，并针对当时部分城市房价过快上涨的突出问题，采取相应的调控措施。
这两个文件都强调加强保障性住房和普通商品房的有效供给，合理引导住房消费，抑制不合理的住房需求，这是完全正确的，根本不存在要打压房地产市场发展的意思。
根据日本、美国这样工业化高度发达的国家，都在房地产问题上栽了大跟头，有过惨痛的教训，我们中国决不可以重犯这样的错误。
目前我国房地产市场上存在某种等待观望的心理，时而还出现一些要改变通知精神的传闻，寄望出现强劲反弹，等待时机猛炒一把，并直接影响股市的波动。
这种想法很不现实，此类传闻毫无根据。
如果房价上涨过快的势头不能得到有效遏制，房地产市场的泡沫任其膨胀下去，一旦破灭必然对我国经济发展和社会稳定造成巨大的破坏。
这涉及全中国人民的根本利益；如果中国经济出了问题对世界经济的影响也不可低估，这就是大局。
所以，必须坚持正确的调控方向不动摇，对房地产市场的调控政策决不能半途而废。
如果说以后会有什么改变，那只会是政策更加完善，调控更加有效。
尽管要完全理顺各个方面的利益关系尚需一些时日，是一个艰难的过程，但并不存在什么高深莫测的理论，只要下决心认真去做就没有办不好的事情。
我国房地产市场管理体制改革的各项政策设计（包括房产税），其根本出发点和最终归宿必然是保护最广大人民的切身利益，并带来更多福祉，而决不会是给大家普遍增加负担。
对此，要有一个客观的分析，对绝大多数居民而言是完全不用担心的。
市场上还有一种误解是，期待着政府把房价大幅度降下来。
这种想法也是有偏颇的。
通知明确指出是要坚决遏制部分城市房价过快上涨，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
政府对房地产市场的调控主要是从宏观上把握大局，从政策上加以引导，政府从来没有对房地产市场具体定价的职能。
因此，房地产市场方方面面的主体都要从当前的宏观经济环境和现实的市场情况出发，深刻领会国务院两个通知的精神，增强理性化的思维，减少盲目性，共同努力，促进我国房地产市场平稳健康发展。
二、兰州房地产现状分析
（一）、兰州房地产现状
近些年来，兰州市经济快速发展，人民生活水平提高，对改善住房条件的渴求也十分强烈，因此也成为自治区房地产开发土地优先供应的地区，从2010年到2012年，全市房地产土地购置面积累计达1800万平方米，其中其中2011年为862万平方米，较上年增加220.6万平方米，增长3.3%。
同时房地产开发如火如荼，2008年兰州市房地产投资首次超过百亿元，达150.8亿元，此后逐年提高，2011年达到426亿元，年均递增41.4%，四年累计完成投资2032.1亿元，截止到2012年底，兰州市房地产贷款余额286.5亿元，同比增加80亿元，增长38.5%，增速下降3.5个百分点。
2012年房屋施工面积4122.4万平方米，其中开工建设各类保障性住房65078套，完成自治区下达任务的147%，较上年增长31.3%；房屋竣工面积60.2万平方米，较上年下降56.5%，近四年累计竣工面积960.1万平方米；2012年商品房销售面积438.9万平方米，较上年下降18%，近四年累计销售面积1800.4万平方米。
同时房价上涨较快，核心城区住宅价格2011年约6500元/平方米，较2008年上涨约40%。
人们对住宅的结构要求也更倾向于大平方米，住宅建设、销售结构也以90～140平方米为主，约占销售面积的50%。
从以上可以看出，兰州房地产价格过快上涨，这就加速了社会财富的分配不公，影响社会稳定。
此外广大居民对住宅结构的要求趋向于大平方，这从侧面就会造成储蓄率下降，银行发展后劲不足，影响银行对经济的支持力度，最终导致经济发展趋缓。
此外，当前兰州受房地产市场疲软、国际煤炭行情低迷和国际经济走弱的大环境影响，兰州经济增长明显回调。
与此同时兰州经济也受经济结构单一、高素质人才匮乏等因素影响，经济增长乏力。
在短期内促进经济增长唯有加大投资，但受房地产市场低迷形势影响，投资力度受到了极大制约。
那么是否存在切实可行的促进经济增长的措施，而且能对远期经济产生积极影响的措施呢？
融化兰州市房地产的冰冻状态并引进高素质人才就是打破兰州困局且能优化兰州劳动力结构和有利于经济转型的一剂良方。
（二）兰州城关区地产市场现状
2013年城关区的房地产市场与2012年相比相对平稳。
从市场的反馈情况来看，城关区边缘区域，像东岗、雁滩等楼盘，每平方米接近9000元。
而城区市中心己经交付使用的楼盘，由于规模和配套设施上的先进，其价位在每平方米12000元左右。
但是城关区以北（黄河以北）地区的房价又有其自身的特点，例如九州、大沙坪。
与兰州市区相比，九州、大沙坪房地产有以下特点：
总价低、投资潜力大。
目前市区的房子已在高价位上，商品房均价超过7000元/平方米，部分地区房价（中介挂牌价）自2012年下半年以来，升幅超过60%，房产未来升值空间较小；而九州、大沙坪地区的商品房总价较低，普通商品房均价为4300多元/平方米，随着交通条件和基础设施条件的改善，会有较大的升值空间。
地理位置优越、景观独特。
兰州市区用地紧张，因此很难对小区楼盘景观做较好的整体规划；而九州、大沙坪自然资源丰富，景观宜人。
性价比高。
从最近市区楼市的发展态势来看，其楼盘的性价比明显不高。
相比之下，九州、大沙坪部分楼盘在建筑设计、景观设计、绿化率、小区智能化和综合配套、规模上都有一定的优势，尤其是在恒大、绿地国际工程竣工后，交通己得到明显的改善，在市区楼盘性价比差的情况下，有“天然氧吧”之称的九州，其优势会在今后的一段时间内逐渐显现出来。
三、兰州市房地产业发展的问题
兰州市房地产业随着近年来的快速发展，逐渐凸显出以下问题：
（一）价格虚高
根据房价收入比进行逆推分析和成本利润率分析，目前来看我市的房地产销售价格已经超出成本价很高，高除了理性价格，处在一种“虚火”的状态中，和其他城市相比价格上涨的速度最快。
高房价，实际上就意味着经济社会的运行成本在增加，尤其在社会民生方面，服务业和金融贸易业等因为租金高昂，商品和服务价格要比其他地区和城市明显高出一块。
而且，在城市化进程中，进城人口有工作、住得起、生活有改善成为永久的城市人口的目标，但是高房价实际上已经成为阻碍新增人口永久进入城市的一道门槛。
（二）囤积土地
根据土地的开发和购置分析来看，目前我市还存在大量没有开发土地面积，而房地产开发商得到土地之后，并没有及时的进行开发，坐等土地涨价以谋取暴利。
为了避免土地闲置而进行收回，房地产开发商通常情况下都是采用局部开发及部分买卖来获取利润的，同时在土地不断囤积和交易过程中，土地价格也逐渐提高，成为开发成本中上涨较快的部分。
一方面造成了土地供应量增大，但总是供不应求；另一方面造成很多土地闲置、价格日益上涨这一怪异局面。
（三）投资性风险
对投资群体来说，由于兰州市投资渠道相对较少，而个人投资的主要渠道集中在房地产上，通过调查发现，单纯为了解决居住需求的购房投资比例非常低，还不到20%，以改善居住条件为目的投资比例占30%～40%，而纯粹以投资为目的投资比例占40%以上，这导致房地产投资成为资本性投资行为。
同时，由于资本逐利的特性，大量民间、银行资金涌入房地产市场并被套牢，如果房地产业一旦出现了大幅的波动，势必会产生很大的社会影响。
如果投资者是从银行贷款购买的房子，那么最终将风险就转嫁给了银行，这就严重威胁到经济的健康运行。
（四）结构性失衡
从住宅的结构上来看，大面积户型的供给比例较大，小户型及保障性住房供给比例相对较小。
由于房地产开发主要是的社会上层为主要供应对象，“嫌贫爱富”销售利润高，这都导致了大量的供给对象集中于少数拥有较强购买能力的人。
从供需平衡的分析来看，房屋总体供给量还不能满足需求量，但是绝大多数的销售量并非是分配到确实需要的那部分群体手中，而是分配到已经解决住房需求、将房地产作为投资方式的群体手中，这也是楼盘上市供不应求的一个原因，另外却有许多居民没有能力买房的局面。
（五）房租飙升
继“高房价”问题之后，“高房租”问题开始凸显，让许多外来务工者和租房者吃不消，“一套60平米的步梯楼，年租金30000元，一套120平米的就要55000元”，这么高的租金，真的难以负担。
租房者主要是三种人群，即外来务工人员、新就业的高校毕业生以及工作调整的白领。
租房需求扩大而房源却相对较少，房租自然水涨船高。
其次，部分中介的炒作。
另外，再加上加息、物价上涨等众多因素的叠加，都可能造成房租上涨。
解决“高房租”问题已刻不容缓，更需要政府提供保障，加强房屋租赁管理。
四、兰州市房地产业发展问题形成的原因
（一）房地产市场持续萎靡，潜在社会风险值得关注
一方面，受房价预期进一步下降影响，购房者普遍持观望态度，而投资性购房则基本已停止，导致房地产开发企业普遍存在销售不畅问题。
2012年1-6月份，全市商品房销售面积226.04万平方米，同比下降26.21%；商品房销售金额140.65亿元，同比下降33.32%。
其中住宅销售量为11848套、145.48万平方米，同比分别下降30.17%和35.68%。
另一方面，由于民间资本从房地产市场迅速撤离，导致房地产开发企业流动资金明显不足，无法满足开复工资金需求，加之一些房地产开发企业对市场好转的预期信心不足，也持观望态度，对项目开复工积极性不高。
2012年上半年，全市房地产续建项目321个，复工228个，复工率为71.03%,同比下降28.97%；新开工项目21个，开工面积124.04万平方米，同比下降88.53%；完成投资63.58亿元，同比下降66.36%。
上述问题如继续持续下去，可能引发一系列社会问题。
首先，由于开复工率低，许多回迁房屋不能按计划完工，大量拆迁房不能按期回迁，造成社会不稳定；其次，由于房地产开发企业资金紧张，不能按时支付农民工工资，也可能出现社会不稳定；再次，一些房地产老板如发生资金链断裂而出现恶意逃债、躲债或恶意顶账等事件，可能引发民众的恐慌情绪，影响正常的社会生产经营秩序。
（二）受民间借贷与房地产市场相互交织
受民间借贷与房地产市场相互交织，加剧了风险向银行业金融机构的传递。
一方面，目前兰州市的民间借贷已与正规金融交织在一起，很多企业和个人既有民间借贷，也有银行、信用社、小贷公司的借贷，民间借贷出现问题，也会或多或少波及到正规金融。
另一方面，房地产企业的开发资金部分也来自于银行，加上个人的按揭贷款，这可能使得银行业金融机构的沉淀资产会越来越多。
而民间借贷和房地产市场风险相互交织，进一步加剧了风险向银行业金融机构的传递，从目前看，这一影响已开始初步显现。
截至2012年6月末，全市银行业金融机构不良贷款较年初增长219.63%；不良贷款率为2.14%，较年初上升1.42个百分点；银行承兑汇票逾期垫款较年初增长1.61倍。
（三）民间借贷与房地产市场风险叠加后进一步放大
民间借贷与房地产市场风险叠加后进一步放大，增加了化解难度，进而可能影响到整个地区经济的长远发展民间借贷与房地产行业相互交织，对兰州市经济长远发展来说是把“双刃剑”。
在经济快速发展阶段，民间借贷在一定程度上弥补了主流金融服务的不足，并与房地产行业形成了一种相互促进、共同发展的良性循环，以此推动整个社会经济快速向前发展。
但在经济下行背景下，在资金链同时处于紧绷状态下，民间借贷与房地产行业返过来又会进入一种相互制约、相互拆台的恶性循环，且风险叠加后会进一步放大，增加了化解难度，并进而可能影响到整个社会经济的长远发展。
今年以来，全市经济发展已呈现出明显的增速回落态势。
上半年，全市完成地区生产总值1588.1亿元，同比增长13.0%，增速较去年同期下降4.0个百分点；完成财政总收入452.92亿元，同比增长11.8%，增速较去年同期下降38.0个百分点；完成固定资产投资1135.74亿元，同比增长13.2%，增速较去年同期下降13.8个百分点；实现城镇居民人均可支配收入15020元，同比增长13.5%，增速较去年同期下降2.4个百分点；农牧民人均现金收入7652元，同比增长17.5%，增速较去年同期下降8.5个百分点。
五、完善兰州市房地产业健康发展的建议
目前，国家对于房地产的调控措施已出台，落实国家关于房地产的宏观调控政策，抑制房价的过快上涨，营造良好住房消费及投资发展环境，保持兰州市房地产业健康发展，是兰州市住房和城乡建设工作的重点。
（一）针对不同群体实施不同策略
住房是一种特殊的商品，具有经济属性和社会属性，根据不同收入者的情况实施住房分类供应政策就是住房最大的社会属性。
1、建立健全保障性住房制度
针对那些符合条件的城镇居民提供廉租房,即政府实施并以租金补贴或者实物配租的方式，出租给特别困难群体的保障性住房；针对那些既买不起经济适用房又不符合廉租房条件的“夹心层”低收入群体可以提供公共租赁房，即政府实施并用低于市场价或者承租者能接受的价格，向新就业的职工或者外地迁移到我市工作等住房困难群体出租的保障性住住房；针对具那部分有一定支付能力的低收入群体提供经济适用住房，即以政府的指导价格出售给有一定支付能力的低收入住房困难群体的保障性住房；针对那些有一定消费能力的中低收入群体提供限价房，即由政府以“限房价、限地价”等方式监管、市场化实施，向有一定房产消费能力的住房困难群体或定向购买的拆迁群体销售的特殊商品房；另外，还有针对因城乡统筹、拆迁、棚户区改造等移民的安置用房，即政府以确定的价格、套型面积向具有本市户口的转移居民定向销售的住宅房屋。
2、控制商品住宅供应
针对中等收入群体的普通商品房，要根据需求状况，加快节能省地型住宅供应节奏，在房价收入比超过8的时候加大90平方米以下房屋的供给比例，并不断把房价收入比控制在6-8左右；针对高收入群体的高档商品房，必须根据形势和发展，严格控制好供应规模和比重，科学地做好供应计划。
（二）严格控制土地供应
土地是房地产建设的基本条件，应合理确定土地供应结构，适时适度调节供应数量及时间，保持土地供应相对均衡。
1、合理制定保障性住房建设计划
合理科学制定经济适用住房、公租房、廉租房、安置房以及限价房等建设计划，确保保障性住房的供应比例。
首先要对保障性住房的用地指标进行保证，对经济适用房和廉租房等供地比例要高于20%，尽可能集中规划整块推出，这样对成片开发、统一配套比较方便；其次要切实保障城镇中低收入群体的基本住房需求。
2、要提高普通住宅用地的供应
确保普通商品住房建设用地比例不低于60%，在土地出让时，要把规划设计指标及套型面积等控制性要求作为土地出让的前提条件，确保中小户型住房的供应，同时适时调整供地节奏，尽量避免非理性竞争。
3、加快产业结构调整
要严格控制土地供应，从侧面也就要求兰州市产业结构调整，在产业结构调整中引入的现代物流、装备制造、云计算等高新技术以及劳动密集型产业，由此就会产生所产生大量产业工人以及衍生的服务人员，从根本上来讲，不仅增加了就业，还成为拉支房地产业的动力之一。
（三）贯彻国家有关政策，打击投机炒作
当前的投机炒作是房地产市场中十分活跃的不稳定因素，借鉴其他国家的经验有效抑制炒房。
行之有效的措施之一就是对二手房转让征税，如果投资的房子几年后出售，必须为多出来的钱缴纳所得税，卖价越高，缴税越多。
此外就是严格执行国家出台的相关政策，如第二套房首付比例不得低于60%，商业用房购房贷款首付不得低于50%，保证金比例不到10%商业银行不得放贷等，加强对房地产市场的金融监管力度。
（四）加强房地产市场监管和检测
严格执行项目资本金制度和项目手册制度，严禁捂盘销售，加大力度对无资质开发、合同欺诈等行为进行查处。
健全完善房地产中介服务的相关规则，加强经纪机构和人员的管理，坚决制止各类侵害消费者权益的行为。
做好房地产市场统计、分析和信息发布工作，增强房地产形势分析的科学性和预见性，建立及时和动态的全市商品房销售网络平台，完善房地产开发企业资质管理系统和产权产籍楼盘管理系统，对房地产市场进行实时监控，全面、及时、准确地发布市场供求信息。
同时，加强对房地产市场调控政策的宣传，报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。
（五）地方政府要转变观念，遏制房地产价格过快上涨
房地产业是一种消费行为，针对兰州房地产价格上涨过快的情况，兰州政府有责任保证消费市场的公平性及非垄断性。
对大部分老百姓来说购买房产的目的主要是为了居住。
而对于一个城市来说，房价水平的高低也将直接关系到城市的福利水平及企业经营成本。
政府不能为一时的GDP和税收收入而有意无意的忽视房价过高对老百姓生活及城市经济长远发展造成的不利影响。
因此，兰州政府要认真贯彻落实国家出台的一系列调控房地产政策，例如土地出让金的全额支付、经济适用住房、廉租房以及预售房制度等相关政策制度，以稳定兰州房地产市场，遏制房价的过快上涨。
六、结语
总之，从我国房地产的现状及发展趋势来看，房价的上涨从一定程度上说明了城市的经济发展和人民生活水平的提高，但同时也会对房地产业和社会带来一系列的问题，正确的处理房价上涨同房地产业之间的关系，正确处理房价上涨同市民生活的关系，探究房价上涨的原因并在房地产行业采取必要的抑制房价上涨的措施与对策都会对房地产业的良性发展有重要作用。
而兰州房地产要想健康发展，其市场调控是必不可少的，房地产市场调控有是一项错综复杂的工作，它不仅需要相关政策的有效衔接、配套和落实，关键还要致力于长远的制度建设，发挥政府的引导作用。
同时还要建立合理公平的市场秩序，使房地产服务对象的天平始终倾向于真正需要住房的需求方一边，真正实现“居者有其屋”的美好愿望。
致谢
衷心感谢我的导师。
他严肃的科学态度，严谨的治学精神，精益求精的工作作风，深深地感染和激励着我，这些都将使我终生受益。
在我毕业论文的写作过程中，我的老师始终给予我精心的指导和不懈的支持。
他循循善诱的教导给予我无尽的启迪。
在此谨向我的导师致以诚挚的谢意和祟高的敬意。
同时，我也要向身边的同学表示感谢，因为论文中某些观点提出和他们的讨论是分不开的。
路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。
我愿在未来的学习和研究过程中，以更加丰厚的成果来答谢曾经关心、帮助和支持过我的老师和同学。
参考文献
[1].张琦.房价居高不下调控力度不会减弱[J].城市开发，2011，（01）:
38-39.
[2].杨宝晨.《对现行房屋销售体制下银行房地产行业贷款风险控制的思考》[J].财经界（学术），2012，（0
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