现代化物流立体综合仓库新建投资项目可行性研究方案.docx
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现代化物流立体综合仓库新建投资项目可行性研究方案
现代化物流立体综合仓库新建投资项目可行性研究方案
目录
第一章
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项目概况………………………………………………
1．1项目名称…………………………………………………
1．2建设单位…………………………………………………
1．3建设地点…………………………………………………
1．4建设规模…………………………………………………
1．5项目功能…………………………………………………
1．6投资估算及经济效益评估………………………………
第二章项目建立的必要性……………………………………
2．1有利于建立一个完善的现代汽车流通体系……………
2．2有利于土地资源的最大化利用…………………………
2．3有利于拉动地区的经济发展……………………………
第三章项目背景……………………………………………
3．1物流园区的发展背景……………………………………
3．2项目的提出………………………………………………
3．3宏观政策影响……………………………………………
第四章主要建设内容及规模………………………………
第五章场址选择及工程方案………………………………
5．1场址选择…………………………………………………
5．2工程方案…………………………………………………
第六章项目总体布局…………………………………………
6．1总平面布局………………………………………………
6．2功能区布局………………………………………………9
6．3绿化布局…………………………………………………10
第七章环境影响评估………………………………………10
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7．1化工类液态物料溢出污染防治………………………
7．2化工类产品大气污染防治措施………………………
7．3固态废弃物治理措施…………………………………
7．4水污染的控制措施……………………………………
第八章安全与消防设施…………………………………
8．1安全设施………………………………………………
8．2消防设施………………………………………………
第九章投资估算…………………………………………
第一十章财务分析及评价…………………………………
10．1评价依据……………………………………………
10．2评价指标……………………………………………
10．3经营分析……………………………………………
第一十一章结论和建议………………………………………
11．1结论…………………………………………………
11．2建议…………………………………………………
第一章项目概况
1．1项目名称：
安徽宣城汽车物流园建设项目
1．2建设单位：
江苏XXX投资有限公司
XXX集团名下全资子公司江苏XXX建工有限公司成立于1984年，是一家集地基与基础、钢结构、装饰装修、机电设备安装、消防设施及市政公用工程为一体的综合性建筑企业。
2009年元月，公司升级为房屋建筑工程施工总承包壹级资质。
公司下设镇江、扬州、南京、苏北、宣城等分公司，另有钢结构、机电设备安装等多个全资子公司。
公司注册资本8000万元，年施工能力20亿元，拥有员工3000余人，其中各类高、中、初级职称的技术人员300余人。
公司各类大中型施工机械和配套设备齐全，并具备完善的质量、环境和职业健康安全管理体系及生产、后勤保障体系，先后通过ISO9001：
2000质量体系、ISO14001环境管理与OSHMS18000职业健康安全管理国家三体系认证。
公司业务遍及江苏、安徽等地。
XXX集团下属安徽XXX房地产开发有限公司成立于2006年11月，位于宣城市昭亭南路101号五楼，注册资金8000万元人民币，是一家集开发、建设、经营、建筑材料销售为一体的多元化公司，房地产开发二级资质，是宣城市具有较强综合实力的房地产开发企业。
由上可见，XXX集团具有雄厚的综合实力和多年实际经验，且对安徽省的经济形势和政府政策有着深刻的了解。
宣城市汽车物流园的项目可以进一步促进公司的产业升级，做到地方、政府和企业多赢。
1．3建设地点：
安徽省宣城市
1．4建设规模：
1．4．1占地面积50-60亩；
1．4．2新建现代物流立体综合仓库20000平方米，综合办公楼3000平方米；
1．4．3添置大型集装箱运输车辆40台。
1．5项目功能
提供汽车零配件的批发与现场交易、会展、电子商务订单交易、仓储配送、流通加工、信息发布与撮合成交、货物中转、金融结算等服务于一体的综合型物流服务平台。
1.6投资估算及经济效益评估
项目总投资为1亿元。
项目建成后，可实现年营业收入2465万元，每年上交税收779万元，财务内部收效率为6.7%（税后），投资回报期为7年。
第二章项目建设的必要性
2．1有利于建立一个完善的现代汽车流通体系
汽车行业作为安徽省的重点行业之一，规模较大，但布局较散，已不适应现代汽车企业发展的步伐。
宣城市汽车物流园建成后，将会成为宣城市乃至安徽省规模较大、功能齐全、现代化的汽车零部件交易市场。
凭借宣城便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，把广大的生产厂商、配件供应商以及配套服务商紧密的联系在一起，形成集团化的经营优势，实现政府、厂商、市场经营者真正意义上的多赢。
2．2有利于土地资源的最大化利用，提升单位土地效益
时至今日，土地资源已经成为制约地区发展的瓶颈之一。
因此，提升单位面积的土地产出成为政府出让产业用地的基本要求，规模化、高效益、集聚型的汽车物流园充分反映了政府的效益要求，引导和强化产业的集群化发展，正日益受到各地政府的广泛重视。
因此，宣城汽车物流园作为高集聚型汽车物流服务区，对提升地区的产业用地效益具有重要的意义。
2．3有利于拉动地区的经济发展
通过项目形成区域商贸、物流的集聚，吸引汽配及相关产品在宣城汽车物流园集聚、交易、流通和中转，带动宣城的产业升级和就业的提升，为安徽甚至全国的汽配及相关产品提供一个交易和流通平台，并提供相应的物流加工、中转和集疏运服务，促进宣城商贸、物流产业的发展和区域竞争力的提升。
第三章项目背景
3．1物流园区的发展背景
从发达国家物流行业发展来看，其物流成本占GDP的百分比，美国约为10%，日本为14%，英国为10.6%，法国为11%，德国为13%。
物流业的发展主要得益于稳定的经济增长、发达的信息技术、宽松的法制环境和经济的全球化、区域化和集团化。
专业的管理队伍和先进的计算机网络与通信手段，使物流服务不断向快速便捷、优质高效、成本低廉的目标迈进。
随着现代经济发展，企业除注重技术、产品、市场和客户开发能力外，更加注重维持稳定而有效的供应链，使产品的服务更贴近用户，建立即时供应系统，实现零库存等物流战略。
物流战略已成为现代企业，在通过加强资源管理和技术改造等措施降低成本潜力被极大挖掘后，充分挖掘的“第三利润源”-物流利润和提高服务水平的重要因素。
我国的物流业和企业物流战略还处于初期阶段，随着更多企业积极进行理论探索和实践尝试，我国物流产业发展步伐必将加快。
3．2项目的提出
在建筑行业和房地产开发行业有着丰富经验的XXX集团，一直在考虑与时俱进和产业升级的问题，公司多年来一直留意开发物流园的商机。
我们调研了江汽集团、安凯股份、合肥昌河、芜湖奇瑞、安徽华菱等整车企业，对安徽省整车企业及零部件供应情况做了细致的研究分析。
分析表明以江淮汽车、安凯股份、芜湖奇瑞、合肥昌河、安徽华菱等整车厂为依托开发汽车物流园项目，具有巨大的市场空间。
汽配主要分为五大类，包括：
1）车身及其零配件（车门、车顶、车窗、轮胎、汽车表盘等）；2）底盘以及零配件（前后桥、变速器、万向节、传动轴、分离器、悬挂系统、减震器等）；3）汽车电子（车体控制装置和车载电子控制装置，包括发动机控制电子、转向控制器、汽车记录仪，车载娱乐电子，车载通信电子）；4）发动机以及零配件（油泵、活塞、气缸、点火器、喷油嘴、曲轴滤油器等）；5）通用件（车体轴承、皮套座椅、标准件、紧固件、油管等）。
据资料显示，在汽车产业的利润中，制造业仅占30%～40%，流通及售后服务领域占60%---70%，其中汽车行业整车与配件的产值规模比例约为1：
1.7。
以2010年为例，2010年全年，江淮汽车、安凯汽车、昌河汽车、佳通轮胎等企业物流总量达到9.2–12.4万辆运次，运输费用总支出约为4.6–6.2亿元之间。
基于市场调研信息，公司决定利用XXX在建筑和房地产开发方面的雄厚实力，抓住这个商机，在宣城投资建设汽车物流园。
3．3宏观政策影响
3．3．1近年来，借力国家“中部崛起”战略的强劲实施，安徽省以独有的“承东启西”的地理位置优势，得到快速发展，形成以长江一线为“发展轴”，合肥、芜湖为“两核”，滁州、宣城为“两翼”的“一轴双核两翼”的产业布局。
强大的区域经济必将带来繁荣的物流，加上安徽省汽车行业的蓬勃发展，汽车物流园有着巨大的商机。
大力发展港口物流、仓储等现代服务业，是安徽省“十二五”规划的重点内容之一，这将推动政府在相关项目的招商引资和布局建设上提供更多的优惠政策和便利条件。
3．3．2政府提出的稳定和提高居民的收入水平，减轻企业负担，有利于带动汽车生产和消费市场。
第四章主要建设内容及规模
4．1占地面积50-60亩；
4．2新建综合仓储20000平方米，综合办公楼3000平方米；
4．3园区道路、装卸场、绿化及其他配套设施；
第五章场址选择及工程方案
5．1场址选择：
建设地址为安徽宣城。
5．2工程方案：
建筑结构的选择和确定，以满足仓储要求为前提，同时兼顾其它各有关专业。
结合相关仓储实际情况，对不同要求的建筑物采用合理的结构类型，做到适用、经济、美观、造型简洁、色彩与环境相协调。
根据不同需要，荷载较大的设备基础采用桩基础，其它建筑物根据地质资料及实际荷载情况采用天然基基础。
对填土进行分层填筑，分层碾压，不得乱抛大块石，以免给桩基础的施工和基础的不均匀沉降带来不利影响。
第六章项目总体布局
6．1总平面布置
6．1．1严格执行消防、安全卫生等要求，进行合理布置；
6．1．2严格遵循国家颁布的有关规范、规定和标准等；
6．1．3严格贯彻节约用地、少占耕地、节省投资原则。
6．2功能区布局
根据仓储区特点和消防要求，整个项目功能区由南北仓储区和公路装卸区及辅助区三部分组成，功能分区较明确。
在南区西端布置配套设施，如综合楼、空压站、污水处理等。
停车场将根据需要局部改造成汽车装卸区。
项目功能区地形较为平坦，自然标高5.5～6.5m，设计地面标高为7.1m。
道路中心标高为7.1m，功能区地面雨水排入道路，经道路雨水管道用泵提升排入园区下水管网，功能区内污水，用污水管排入污水处理站处理后达标排放。
南北仓储区道路设计为环形道路，道路宽为7m，共设5个出入口，保证消防畅通。
道路选用城市型水泥混凝土，路面结构采用C30 混凝土，厚16cm，干结碎石厚15cm，大块石厚30cm，基层素土夯实。
6．3绿化布局
区内绿化主要以种植草坪为主，适当种植一些灌木。
绿化率达到15%。
第七章环境影响评估
本项目的一般性物流品种基本不会对环境造成任何污染，在此仅对化工类液态或固态产品可能对环境造成的影响制定如下防治措施：
7．1化工类液态物料溢出污染防治
7．1．1采用技术先进
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