南昌某住宅小区建设项目可行性研究报告.docx

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南昌某住宅小区建设项目可行性研究报告

一、总论

（一）项目背景

1、项目概要

项目名称：

XX居住小区

项目开发商：

南昌XX发展有限公司

设计单位：

江西省XX建筑设计有限公司

项目建设地点：

南昌市

2、开发商概况

南昌XX发展有限公司（原名南昌机械有限公司）于92年成立，企业总资产投资近六仟万元，其中有：

土地15亩；厂房、办公楼、仓库、食堂等配套用房；水、电、路、绿化、下水道等配套设施投资；生产所需固定设备及技术投资；职工近100人，平均年生产5000万元，累计创税3000万元。

为了配合南昌人民政府将“迎宾大道打造成商贸一条街的整体改造工程”拟将工厂迁入小兰工业园，计划征用土地50亩，投资8000万元，在原有产品基础上新增集群抄表系统产品，预计建成后投产可实现年产值1.1亿元人民币，并且每年将以30%以上速度递增，年创税800余万元以上，地方政府将此项目列入重点招商引资项目，为了企业搬迁落户小兰工业园给予了一系列优惠政策。

如：

将地块容积率提高，通过综合开发此项目补偿企业应搬迁新建厂房而造成的经济损失。

3、可行性研究报告编制依据

（1）《投资项目可行性研究指南》；

（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（3）《江西省南昌市城市总体规划》（2006—2020）；

（4）《南昌市统计年鉴》（2006—2008）；

（5）开发商提供的项目规划与建筑设计方案资料；

（6）开发商提供的其它相关资料；

（二）项目概况

1、项目用地

本项目用地位于江西省南昌市南昌市迎宾北大道旁。

该用地南北约320米，东西约86米，面积19739.9平方米，地势西高东低,基地东南北三面现存有居民楼，西临迎宾北大道。

2、建设规模

本项目总用地面积19739.9平方米，总建筑面积84633.6平方米。

其中计算容积率面积76195.6平方米、不计容积率总建筑面积8438平方米、建筑占地面积7351.6平方米。

该项目为集住宅、商业、停车等功能为一体的大型民用建筑,本工程包括4栋18层住宅楼（1#、2#、3#、4#楼）、2栋23层住宅楼（5#、6#楼），临街2层商业用房及一个1层的地下车库。

小区规划居住总户数474户，按户均3.5人计，约2800人，机动车停车位为289个。

3、主要建筑条件

（1）场地位于江西省南昌市南昌市，西邻迎宾大道，交通极其方便。

（2）南昌市城市规划办公室已将该地块规划为商住和车库用地，南昌市人民政府出具了国有土地出让证。

4、项目总投资及融资方案

估算项目开发建设投资为8855.07万元，其中土地费用802万元，前期工程费用20万元，基础设施建设费80万元，建筑安装工程费6691.77万元，开发间接费20万元，管理费用228万元，利息177.3万元，销售费用210万元，开发期税费78万元，其他费用156万元，不可预见费392万元。

估算项目总投资为8855.07万元。

本项目的投资来源包括自有资金3630万元、销售收入再投入1225万元、向银行贷款4000万元。

5、综合技术经济指标

综合技术经济指标

项目

数量

总用地面积：

19739.9㎡

总建筑面积：

84633.6㎡

其中

计容积率总建筑面积：

76195.6㎡

其中

住宅建筑面积：

67096.5㎡

其中

90平米以下户型

47025.6㎡

70.1%

90平米以上户型

20070.9㎡

29.9%

商业建筑面积：

9099.1㎡

不计容积率总建筑面积：

8438㎡

其中

地下车库建筑面积：

7437㎡

架空层建筑面积：

1001㎡

容积率：

3.86

建筑占地面积：

7351.6㎡

建筑密度：

37.2%

绿地率：

25.1%

住宅总户数：

474户

其中

90平米以下户型

636户

90平米以上户型

162户

机动车停车位：

289个

其中

地下停车位：

191个

地面停车位：

98个

（三）研究结论

（1）近年来，南昌市在社会经济持续快速发展的同时，其城市化建设也取得了显著成绩。

南昌市作为省会南昌的南大门，省城近郊，全市已形成一个公路四通八达、航空、水路、黄金十字铁路枢纽等齐全的交通运输网络。

2005年，第三产业实现增加值38.17亿元，比上年增长15.3%，“十五”期间年均递增15.3%。

房地产业快速成长，2005年新开工商品房建筑面积134.56万平方米，占全市1/3强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、九里象湖城等一大批精品楼盘。

新洪客隆、南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升。

社会消费品零售总额24.5亿元，比上年增长15.5%，“十五”期间年均递增19.49%。

中介、保险、物管、信息等服务业成为新亮点。

2005年，地区生产总值比上年增长19.93%，“十五”期间年均递增15.39%，全市财政总收入比上年增长33.6%，年均递增21.6%，全社会固定资产投资比上年增长61.2%。

市域经济综合实力排名全省第一，基本竞争力迈入全国A级行列。

经中国社科院等三家权威机构联合评审，该市位居全国最具投资潜力中小城市15位。

2005年，全市总人口91.73万人，其中男性48.25万人，女性43.48万人；非农业人口16.12万人。

2005年，出生率13.7‰；死亡率3.74‰；自然增长率9.96‰；人口呈上升趋势。

在南昌市经济建设突飞猛进的状态下，本项目的完成能很好的解决南昌市及周边地区人口的居住问题，为南昌印钞厂工会提供良好的居住条件；项目中的商铺能带动该片区的商业经济，为本项目的住宅部分提供了方便的商业消费并提升了住宅房地产的自身价值；项目中的车库部分也能安全方便居民在日常生活中停车，并完善项目居住功能和提升项目的总体价值。

（2）“XX居住小区”位置极为优越，交通极其方便，该地在连接南昌市区和南昌市的一条黄金大道——迎宾北大道旁；周围三面临生活区住宅及附属用房等，一面临街；周边各类市政配套设施完善，生活方便快捷，使住户能够感受到真正不一样的都市生活。

该项目已与目标消费群体签订了团购协议，项目竣工验收后住宅房地产部分即可销售一空。

项目的商铺部分全部临街，已与南昌市政府有关部门签订了相关协议，取得了南昌市政府的大力支持，在取得预售许可证后即可进行汽配行业的招商，再加上项目的住宅部分以及周边已有的居住小区的人气支撑，商铺的销售前景十分乐观。

（3）南昌XX发展有限公司是南昌市当地的房地产开发公司，“XX居住小区”是公司很重视的一个开发项目。

该项目由公司中、高层房地产开发经营经验丰富的管理人员操作，配以先进的经营管理理念和合理的营销手段，实现项目的顺利开发。

（4）有财务分析结果可见，项目投资税前财务内部收益率为117%，高于设定的基准收益率，项目有较大的投资吸引力。

就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现项目的赢利目标将是完全可能的。

（四）该项目住宅部分的团购合作关系

该项目“XX居住小区”由住宅和商铺两部分组成，是项目的开发商南昌XX发展有限公司和南昌印钞厂工会共同洽谈多年，决定共同完成该项目；由南昌XX发展有限公司进行项目的开发与项目商铺部分的销售；待项目竣工完成后，按照南昌XX发展有限公司和南昌印钞厂工会共同签订的团购协议，由南昌印钞厂工会团购除开发商南昌XX发展有限公司自留的十套外的住宅部分；最终完成该项目的开发、建设、销售。

二、市场分析与需求预测

（一）南昌市概况及经济发展基本情况：

南昌市历史悠久，素称江西“首府首市”，迄今置市2200多年。

我市位于江西省中部偏北，赣江、抚河下游，鄱阳湖之滨。

位处东经115°49′～116°19′、北纬28°16′～28°58′之间,是省会南昌的南大门。

境域总面积1683.62平方公里，全市辖16个乡镇和向塘省级开发区、南昌小蓝经济开发区，总人口91.73万人。

南昌市是省会南昌的南大门，省城近郊，市城离市区中心仅18公里。

全市目前已形成一个公路、航空、水路、铁路等齐全的交通运输网络。

公路四通八达，１０５、３１６、３２０国道、温厚高速公路穿境而过；京九铁路与浙赣铁路在向塘镇交汇，使南昌市成为真正的黄金十字铁路枢纽，向塘铁路编组站成为仅次于郑州的全国第二大货运编组站；赣江、抚河在境内交汇，航道可通长江各口岸；市城离昌北机场25公里。

南昌市交通便利，京九、浙赣、皖赣等铁路穿越市境，以6小时行程对接长珠闽三角洲等发达地区。

境内有全国第二、江南第一的向塘铁路货运编组站。

市城距市中心仅15公里，距昌北机场仅30公里。

近几年来，我市紧紧围绕拼争全国“百强市、文明城”两大目标，坚持以大开放为主战略，以工业化为核心战略，以开发区为主战场，坚持开发区建设与市城建设双轮驱动，工业化、城镇化、农业产业化齐头并进，市域经济呈现出速度加快、质量提升、结构优化的良好发展态势。

2005年，全市总人口91.73万人，其中男性48.25万人，女性43.48万人；非农业人口16.12万人。

2005年，出生12568人，出生率13.7‰；死亡3432人，死亡率3.74‰；自然增长人口9136人，自然增长率9.96‰。

2005年，全市GDP实现107.5亿元，增长19.93%;财政收入完成7.18亿元，增长33.6%，地方财政一般预算收入完成4.47亿元，增长34.6%；市域经济综合实力位居全国A级、全省第一。

经中国社科院等三家权威机构联合评审,我市位居全国最具投资潜力中小城市第15位。

　2005年，第三产业实现增加值38.17亿元，比上年增长15.3%，“十五”期间年均递增15.3%。

房地产业快速成长，2005年新开工商品房建筑面积134.56万平方米，占全市1/3强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、九里象湖城等一大批精品楼盘。

新洪客隆、南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升，洪城汽配、江南饲料原料等专业市场功能增强。

社会消费品零售总额24.5亿元，比上年增长15.5%，“十五”期间年均递增19.49%。

2005年末金融机构存款余额72.4亿元，贷款余额54.2亿元，中介、保险、物管、信息等服务业成为新亮点。

2005年，全市实际利用外资1.21亿美元，实际利用内资34亿元，分别比上年增长20%和36%。

“十五”期间累计利用外资3.02亿美元，利用内资99.06亿元，引进内外资项目542个，其中世界500强、国内200强项目2个，知名品牌项目2个，投资超亿元项目45个。

2005年完成出口创汇3200万美元，比上年增长204.8%，自营进出口企业发展到25家。

外经工作取得新进展，被确定为全省外派劳务输出基地市。

个私民营企业完成总产值216.6亿元，实现增加值72.3亿元，利税14.4亿元。

承办了全国性市域经济发展论坛，先后与全国11个市（市、区）建立友好合作关系。

（二）市场分析

1、宏观经济分析

2008年房地产市场全年维持衰退态势，始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。

当前房地产市场已经出现供大于求的状况，大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。

2009年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在3季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。

　　2008年房地产市场运行状况呈现以下四个特征：

　　①房屋交易量持续下降

　　2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增