从日本房地产泡沫危机看中国房地产市场的潜在危机以及应对策略doc.docx

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从日本房地产泡沫危机看中国房地产市场的潜在危机以及应对策略

摘要..................................................................Ⅰ

2.3房地产泡沫危机存在的可能性..........................................4

参考文献...............................................................10

致谢................................................................11

摘要

上个世纪80年代中后期，一场资本泡沫的破灭让日本神话黯淡了20多年，那场资本泡沫的核心就是房地产泡沫。

日本房地产泡沫，对日本经济的健康发展造成了重大的损伤。

泡沫破灭引起的消费危机、生产过剩危机、和金融危机使得日本经济陷入长期的萧条中，而且给日本房地产市场乃至整个经济带来巨大负面影响。

分析当前我国房地产业的现状，与日本的情况有惊人的相似之处。

因此，借鉴日本房地产泡沫破灭的经验教训，可以对我国房地产市场的健康发展以及我国房地产调控政策提供有益的启示。

本文通过对日本房地产泡沫存在的原因及其危机的影响深入的剖析，找出中国房地产市场的潜在危险，提出看法，从而进一步对我国房地产潜在危机进行探讨。

借鉴日本房地产泡沫的教训，可以为进一步防范我国房地产泡沫的产生和发展、实现经济健康平稳发展提供理论依据及策略。

关键词：

日本房地产泡沫，中国房地产市场，潜在危机

Abstract:

Inthemid-to-late80s,acapitalbustletJapanesemythsbleakformorethan20years,thecapitalofthefoamcoreisarealestatebubble.JapanrealestatebubbletotheJapaneseeconomy,thehealthydevelopmentofthecauseseriousdamage.Bubbleofconsumptioncausedbyexcesscapacitycrisis,crisis,andfinancialcrisismakingtheJapaneseeconomyintoalong-termdepression,andtotheJapaneserealestatemarketandthewholeeconomybringgreatnegativeimpact.Analysisofthecurrentsituationofrealestateindustryinourcountry,andJapanhaveastonishingsimilarplace.Therefore,usingJapan'srealestatebubbleburst,theexperienceoftherealestatemarketinChinacanbethehealthydevelopmentoftherealestateinourcountryandthecontrolpolicyprovidebeneficialenlightenment.

ThisarticlethroughtoJapanthereasonoftheexistenceoftherealestatebubbleandtheinfluenceofthecrisisin-depthanalysis,findoutthepotentialdangerofChina'srealestatemarket,putforwardtheview,thusfurtherpotentialcrisisofrealestateinourcountrywerediscussed.AccordingtotheJapanesetheteachingoftherealestatebubble,canpreventtherealestatebubbleinChinaforfurthertheemergenceanddevelopmentofeconomichealth,andrealizethesteadydevelopmentprovidethetheoreticbasisandstrategy.

Keywords：

TherealestatebubbleinJapan，TheChineserealestatemarket，Potentialcrisis

第1章绪论

1.1研究的背景和意义

房地产是一国存在和发展的物质基础，是每个家庭的重要财富以及政府税收的重要来源之一，房地产业具有非常强的关联性，房地产发展可以带动如建材、建筑以及住房消费等一系列相关联的产业的发展，为社会提供很好的就业条件和机会，加速国民经济的发展。

日本房地产泡沫危机的出现，引起了人们对我国房地产泡沫的关注，因为我国一部分地区出现供应失衡、房地产价格上涨过快的问题，尤其是北京、上海、杭州、深圳等房价的高速增长。

当房地产业出现脱离实际经济基础而过度增长时，有可能会引发房地产泡沫的出现。

一方面房地产泡沫是整个经济泡沫的一部分，另一方面房地产泡沫在多数情况下都是以破灭的形式结束的，这时候的房地产泡沫就很容易引起整个经济泡沫的崩溃，进而引发更加严重的金融危机，多全国乃至全世界的经济产生严重的破坏性影响。

日本80年代中后期出现的房地产泡沫危机引发了金融危机，该经验和教训告诉我们必须预防经济过热条件下地房地产的发生和发展。

因此我组从日本房地产泡沫危机的角度上对我国的房地产市场形式进行客观和正确的认真分析和理性判断，从而保证我国房地产业的健康发展，进而实现我国国民经济的稳定发展。

鉴于上述原因，本文拟对房地产泡沫问题作一个深入的研究和探讨。

1.2国内外研究现状

在国内，随着国家发改委经济研究所王小广在其所刊发的2002年《中国行业景气分析报告》中提出了中国房地产出现泡沫的观点的出现，关于房地产泡沫的争论就开始此起彼落了，越来越多的房地产领域的学者和经济学家对中国房地产泡沫问题提出了自己的看法。

加入政府不能很好的采取有效地措施，中国房地产业最终也将走向破灭。

在国际上，许多学者对房地产泡沫的本质、特征进行了较多的研究，但是，他们的研究没能很好的运用于中国的实际国情上，因此存在一定的缺陷。

从这么多学者和专家的研究成果中可以看出，房地产泡沫是否很快破灭，主要看当地政府和国民的共同合作。

1.3拟解决的主要问题

本课题通过大量的数据资料收集及分析，提出需要解决的主要问题有：

房地产泡沫的概念和存在；中国房地产市场的潜在危机；最后要针对总结日本房地产泡沫危机的问题提出改善中国房地产市场的对略，使我国房地产业得以稳定和发展。

本章小结

本章通过分析研究的背景和意义，探讨国内外的研究现状，以及拟定需要解决的主要问题，更明确的告诉了这样一个事实，房地产泡沫存在，但不是没有办法解决。

第2章日本房地产泡沫危机的概述

2.1房地产泡沫危机的概念

上世纪八十年代末，经济低迷，为求刺激经济的发展，日本的中央银行采取了十分宽松的金融市场，大力鼓励国民进行投资，使得房地产价格出现了空前的暴涨。

在此之后，各国签订协议决定使美元贬值。

美元一贬值，大部分的国际流动资本一下涌入了日本的房地产业，进一步的刺激了房价的暴涨。

短短几年，使其房价涨了两倍之多。

导致日本国民纷纷拿出积蓄投资于房地产，房价更使涨到可以说是荒唐的地步。

然而，泡沫总有会破灭的一天。

九一年开始，随着外资的获利日趋上升，国际资本开始撤离，由外资所推动的房地产泡沫很快的破灭，房地产价格巨幅下跌。

日本房地产业全军覆没。

这就是著名的日本房地产泡沫危机。

房地产泡沫危机就是由于资本获利撤离使房价由极高跌至极低，以致房地产业全面崩溃，并直接间接的导致一国或多国的经济衰退。

2.2房地产泡沫危机存在的客观条件性

金融专家铃木淑夫博士认为，所谓的经济学上的泡沫，指的是地价，股价等资产的价格，在一定时间内持续出现的无法以固有的基础条件来解释的暴跌或暴涨。

从表面上看，泡沫的价格持续上涨，甚至高到荒唐的程度，人们纷纷抛售，使其房价股价暴跌，幅度巨大，而且其无周期性，是毫无预警的暴涨暴跌。

从其本质来看，主要是指其房屋和土地的价格过高，远远高于其使用价值，账面上的价值上升极快，但实际上都是实现不到的，从而形成一种表面上的虚假繁荣。

从房地产泡沫产生的条件来说主要有以下几点。

1.房地产商品的特殊性。

通常，房地产类商品的供需是不均衡的，无论是在一定时期内或是长期来说，从理论上说，供需是应该可以均衡的，但是实际上这种境界是极难达到的，而且合同期的摊销交易成本过低，这是泡沫载体所具有的重要条件之一，说以说房地产业极容易引起泡沫危机。

2.地球土地的稀缺性。

土地的面积是绝对固定的，是取决于地球表面的陆地于水域。

由于土地的资源非常匮乏，伴随着经济发展和人口增加，人们对于土地的需求更使有增无减。

3.地价具有其虚构性。

人们往往搞不清楚地价的标价和其本质的内在价值。

4．银行及其金融系统发放房地产贷款的倾向性。

2.3房地产泡沫危机存在的可能性

依我国目前的形式来看，房地产泡沫危机存在的可能性极大。

目前看来，中国加入WTO与国际接轨以及房地产网络等新兴产业的崛起都刺激着我国房地产业的发展。

近日，房价颇有上涨之势，多半是因为网络与房地产相结合，使房地产业开创了一条新的道路。

政府虽然有打压之势，但是我国的经济增长还要靠房地产业杀出一条血路，所以说，我国的房地产业可以说是面临着巨大的挑战。

本章小结

本章主要阐述了房地产泡沫危机的概念以及其存在的条件，还简单的介绍了一下20世纪八十年代末著名的日本房地产泡沫危机。

第3章从日本房地产泡沫危机看中国房地产市场的潜在危机

3.1中国房地产市场存在哪些潜在危机

在2008年全球经济受美国次贷危机影响下，发展受到严重阻碍。

然而在这个大前提下，中国经济依然坚挺，特别是房地产业发展欣欣向荣。

然而，繁荣的背后暗藏着股股暗涌，中国房地产市场在急速发展的同时，也因为一味追求经济效益而忽略背后的潜在危机。

中国经济快速发展，原因在于中国拥有大量人口，消费需求强烈，政府就此确立了正确的经济发展方向！

然而，中国的房地产危机，却成为我国现在经济发展的障碍。

房价飞涨，给市场经济带来严重的通货膨胀！

但其他行业却很难消化这通货膨胀，导致我国劳动力费用的提高，这就一定会出现出口难。

这种情况下，必然导致就业岗位减少，劳动者的可得收入减少，消费力有限，产品难以销售，经济就会进入滞胀状态。

而房地产作为满足我国普通民众需要的大件日常商品，也因为供应严重失衡，加上投机炒作风气严重，房价上涨速度过快，严重超出了消费者的购买能力。

结果只会出现两种情况：

１.在中国，地方政府不想失去房地产这个强大工具对经济的强大拉动功能，于是便给房地产开发商与购房人强大的信贷支持，从而降低开发商的贷款门槛。

因而在这个问题上便出现很多违规放贷，积聚问题而不解决，只会让其越来越严重，最后爆发。

２.即使有银行贷款支持，消费者也很难从中得到实质的