苏州市城市房屋征收评估技术规范试行.docx
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苏州市城市房屋征收评估技术规范试行
苏州市城市房屋征收评估技术规范（试行）
第一章总则
1.1制定依据
为规范国有土地上房屋征收评估行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），建设部《国有土地上房屋征收评估办法》和《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关规定，制定本规范。
1.2估价目的
被征收房屋价值评估目的应当表述为：
“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为：
“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
1.3价值定义
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
房屋征收评估价值为被征收房屋的房地产客观市场价值，不包含被征收房屋的装饰装修与附着物的价值，机器设备、物资等的搬迁费用，停产、停业损失等补偿，以及临时安置补助费等其它费用。
1.4适用范围
本市国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估。
1.5评估时点
被征收房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应与被征收房屋的价值评估时点一致。
1.6被征收房屋用途、建筑面积、占地面积的认定
被征收房屋性质、用途、建筑面积、占地面积、土地使用权应以委托人依法确定的为准。
1.7评估方法
被征收房屋补偿价值评估采用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场比较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
1.8评估程序
1.8.1被选定的评估机构应与作为委托人的房屋征收部门签订房屋征收评估委托合同，合同上应载明如下事项：
1.8.1.1委托人和房地产价格评估机构的基本情况；
1.8.1.2负责本评估项目的注册房地产估价师；
1.8.1.3评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；
1.8.1.4委托人应提供的评估所需资料；
1.8.1.5评估过程中双方的权利和义务；
1.8.1.6评估费用及收取方式；
1.8.1.7评估报告交付时间、方式；
1.8.1.8违约责任；
1.8.1.9解决争议的方法；
1.8.1.10其他需要载明的事项。
1.8.2汇总整理房屋征收部门提供的征收范围内房屋情况，包括已登记房屋性质、用途和建筑面积、未经登记建筑的认定处理情况等。
1.8.3实地查勘、调查被征收房屋情况，做好丈量、影像、实地查勘记录等工作。
并对评估对象的位置、环境等各项因素进行调查记录。
1.8.4收集房地产交易可比实例及其他有关资料。
1.8.5拟定评估作业方案，包括拟采用的评估方法及评估技术路线的选定，拟定整体评估及分户评估的作业步骤和作业进度。
1.8.6选定评估方法，计算确定评估结果。
1.8.7撰写分户评估报告。
1.8.8向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示，房地产估价人员应在现场说明解释，有异议的分户初步评估结果进行答疑复核，有错误的，评估机构进行修正。
1.8.9分户初步评估结果公示期满后，评估机构应撰写整体评估报告及分户评估报告。
向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。
房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。
1.8.10被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议并向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请的，原房地产价格评估机构应对评估结果进行复核。
复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
1.8.11被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，向被征收房屋所在地房地产评估专家委员会申请鉴定。
经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应改正错误，重新出具评估报告。
1.8.12房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构将评估报告及相关资料立卷、归档保管。
1.9评估报告
房地产评估机构按《房地产估价规范》与《国有土地上房屋征收评估办法》规定的内容出具整体评估报告及分户评估报告，并须经两名注册房地产估价师及参加评估的人员签名并加盖评估机构公章，不得以印章代替签字。
1.10资料存档
评估机构应当将下列资料与评估报告（含技术报告）共同整理归档保存：
1.10.1房屋征收评估委托合同；
1.10.2房屋征收决定公告；
1.10.3已登记房屋的产权证、土地使用证及有关材料；未经登记建筑认定处理情况等资料；
1.10.4评估对象的实地查勘纪录、影像等资料；
1.10.5可比实例的实地查勘纪录、影像等资料；
1.10.6确定评估结果的有关系数、参数等资料；
1.10.7复核评估申请与复核报告，房地产评估专家委员会鉴定申请与鉴定报告（如涉及复核与鉴定）；
1.10.8其它涉及评估项目的必要资料。
整体评估报告和分户评估报告应有纸质与电子文档，评估报告及有关资料至少应保留10年。
1.11证据保全
评估依法代管的房屋、产权不明确的房屋，估价机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料另行提交委托人。
第二章市场比较法
2.1市场比较法
所谓市场比较法，即依据替代原理，将需评估的被征收房屋与在估价时点近期已成交的类似房地产进行比较，对交易实例的已知价格作适当修正，测算出被征收房屋的客观合理价格的方法。
2.2选取可比实例
选取的可比实例应符合下列要求：
2.2.1可比实例应选择与估价对象处在同一供求圈内或同一区位内，并在用途、规模、档次、结构等方面与估价对象相同或类似的房地产。
2.2.2可比实例的权利状况应与估价对象相同或相似。
2.2.3交易价格为正常交易价格或可修正为正常交易的价格；
2.2.4成交日期与评估时点接近，不宜超过1年，通常应选择6个月以内成交的实例；
2.2.5应当选取3个以上的可比实例，亦可选取类似房地产在估价时点的平均交易价格；
2.2.6选取的可比实例成交的最大单价与最小单价之间的差异一般不超过20%。
2.3各项因素修正
在建立价格可比基础上，对可比实例价格进行交易情况、交易日期、区域、个别因素修正。
2.3.1计算公式为:
评估对象的评估价格＝可比实例价格±交易情况修正±交易日期修正±区域因素修正±个别因素修正
可比实例价格——建立价格可比基础上的房地产实际成交价格，如房产交易登记部门登记的成交价格、拍卖实例价格等；
交易情况修正——修正因交易行为中的某些特殊因素所造成的价格偏差，测定方法可以利用已掌握的同类型房地产交易资料或市场行情分析测算，应当剔除偶然的和不正常因素。
交易日期修正——将可比实例在其成交日期时的价格调整为评估时点价格，可用房产交易登记部门或房地产估价专业委员会发布的各类房屋价格指数等为依据进行调整；
区域因素修正——将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格，主要包括区域的周边环境，交通便捷程度，小区规划布局、绿化、车位、物业管理、配套设施等因素，商业用房的聚集程度、人流量等状况；
个别因素修正——将可比实例在其个体状况下价格调整为评估对象个体状况下的价格，主要包括新旧程度，朝向间距，结构等级，档次，层次等因素，商业用房的进深层次，设施设备，处于街区中位置等状况。
被征收房屋的装修，由征收当事人协商确定或另行评估，不列入个别因素修正。
可比实例有装修的，可在其成交单价中适当扣除装修的价格。
2.3.2评估对象优于可比实例的，正值修正；评估对象劣于可比实例的，负值修正。
每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合全部调整不得超过30%。
2.3.3在房屋成片征收区域内，当类似房屋较多时，可以采用市场比较法，先求取某一典型房屋的价格，再将其作为该区域内类似房屋价格的修正样板。
2.4住宅用房区域和个别因素修正
2.4.1区域因素修正系数表
序号
项目
项目内容
系数修正范围
1
周边环境
周边绿化、自然景观、环境卫生状况
±2%
其中:
（1）
周边有大片绿地或自然景观、卫生环境良好
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%，有噪音或空气污染另可减0.5-1%
（2）
周边有较多绿地，基本整洁卫生
（3）
周边有少量绿地，卫生环境一般
（4）
周边基本无绿地，建筑拥挤，环境杂乱
2
交通便捷程度
汽车通达及公交线路情况
±2%
其中:
（1）
汽车顺畅通达（二车道以上），附近公交站点有数条线路
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%
（2）
汽车顺畅通达（二车道以上），附近公交站点仅一条线路
汽车能通行（仅一车道），附近公交站点有数条线路
（3）
汽车能通行（仅一车道），附近公交站点仅一条线路
汽车不能通行，附近公交站点有数条线路
（4）
汽车不能通行，附近公交站点仅一条线路
（5）
汽车不能通行，附近无公交站点及公交线路
3
小区规划
布局
小区规划布局状况
±2%
其中：
（1）
按规划设计进行布置
每个项目与相邻项目比较可增减1%
（2）
无规划设计，但有序布置
（3）
无序布置
4
小区绿化
小区绿化状况
±1%
其中：
（1）
绿化率高、树木葱郁、修剪整齐
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%
（2）
绿化水平一般
（3）
绿化稀疏或基本无绿化
5
小区设施
公建配套与水电气等状况
±2%
其中：
（1）
文体活动室、社区用房、物业用房、公共车库等公建配套齐全，有水、电、气、污水系统
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%
（2）
有部分公建配套，有水、电、气、污水系统
（3）
有部分公建配套，有水、电，缺气或缺污水系统
（4）
有部分公建配套，有水、电，缺气、缺污水系统
基本无公建配套，有水、电，缺气或缺污水系统
（5）
基本无公建配套，有水、电，缺气、缺污水系统
6
车位状况
车位状况
±1%
其中：
（1）
有停车场，车位多，满足停车需要
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%
（2）
有停车场，车位一般，无法满足停车需要
（3）
无停车场、车位较少
7
物业管理
物业管理情况
±2%
其中：
（1）
无物业管理
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%
（2）
一、二级物业管理
（3）
三、四级物业管理
（4）
五、六级物业管理
（5）
七级物业管理及以上
8
公共配套设施
商店、银行、小学、中学、幼儿园、卫生所等配套设施在小区内或在小区附近状况
±2%
其中：
（1）
小区或小区周边商店、银行、小学、中学、幼儿园、卫生所等配套齐全
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%
（2）
小区或小区周边有部分配套设施（包括有中学、小学或有小学、幼儿园）
（3）
小区或小区周边有部分配套设施（仅有中学或仅有小学或仅有幼儿园）
（4）
小区或小区周边仅有商店等配套设施
（5）
小区或小区周边基本无配套设施
9
其他区域
因素
2.4.2个别因素修正系数表
序号
项目
项目内容
系数修正范围
1
成新
新旧程度状况
±5%
其中：
（1）
房屋已建成0-4年
每个项目与相邻项目比较可增减1%
（2）
房屋已建成5-8年
（3）
房屋已建成9-12年
（4）
房屋已建成13-16年
（5）
房屋已建成17-20年
（6）
房屋已建成20年以上
2
建筑间距
建筑间距——高：
宽状况
±2%
其中：
（1）
建筑间距（高：
宽）1：
1.4以上
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%
（2）
建筑间距（高：
宽）1：
1-1.4
（3）
建筑间距（高：
宽）1：
0.8-1：
1
（4）
建筑间距（高：
宽）1：
0.8以下
3
朝向
朝向状况
±1%
其中：
（1）
朝南
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%
（2）
朝东
（3）
朝西、朝北
4
层高
层高状况
±2%
其中：
（1）
层高3.6米以上
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%
（2）
层高3.2-3.6米
（3）
标准层高2.8-3.2米
（4）
层高2.8米以下
5
房屋档次
房屋档次状况
±3%
其中：
（1）
房屋造型系全仿欧式或全仿古式，有池、廊、假山、花木齐全的庭院景观
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%
（2）
房屋全仿欧式或全仿古式，有廊、假山、花木布置的庭院景观
房屋部分仿欧式或部分仿古式，有池、廊、假山、花木齐全的庭院景观
（3）
房屋部分仿欧式或部分仿古式，有廊、假山、花木齐全的庭院景观
房屋局部仿欧式或部分仿古式，有廊、假山、花木布置的庭院景观
（4）
房屋局部仿欧式或部分仿古式，仅有花木或小量假山布置的庭院
（5）
房屋普通式样，仅有花木或小量假山布置的庭院
（6）
房屋普通式样，无景观布置
6
楼层
有电梯与无电梯楼层
其中：
（1）
有电梯楼层调节
以中间层为基础，每往上一层增0.5%，每往下一层减0.5%（最大可增减3%）
（2）
无电梯楼层调节
见无电梯楼层修正系数表2.4.3
7
房屋结构
房屋结构状况
其中：
（1）
钢混结构
每个项目与相邻项目比较可增减1%（或比较结构等级基本重置价，增减等级之间价差）
（2）
混合结构一等、砖木结构一等
（3）
混合结构二等，砖木结构二等
（4）
混合结构三等，砖木结构三等
（5）
简易结构
比混三砖三减3%
（6）
基础加固
可增1%至2%
（7）
混合结构二等内框架或现浇屋面
可增0.5%至1%
8
其他个别因素
2.4.3居住用房无电梯楼层修正系数表
所在楼层
1层
2层
3层
4层
5层
6层
7层
1
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
2
0.0%
1.0%
1.0%
1.0%
1.0%
1.0%
3
0%（坡顶1%）
1.5%
1.5%
1.5%
1.5%
4
0%（坡顶1%）
1.0%
1.0%
1.0%
5
0%（坡顶0.5%）
0.5%
0.5%
6
0%（坡顶0.5%）
0.0%
7
0.0%
2.5商业用房区域和个别因素修正
按苏住建规[2011]4号文规定：
“商业用房按用途分为批零销售、金融保险、娱乐、餐饮、服务五类”。
本节所指“商业用房”是指批零销售、娱乐、餐饮、服务等四类及金融保险类沿街门面房。
其他金融保险类用房称其为“商务金融用房”。
2.5.1区域因素修正系数表
序号
项目
项目内容
系数修正范围
1
商店聚集程度
商店聚集程度
±4%
其中:
（1）
商店聚集度高，业态齐全
每个项目与相邻项目比较可增减1%
（2）
商店聚集度较高，业态基本齐全
（3）
商店聚集度一般，业态基本齐全
（4）
商店聚集度一般，业态不齐全
（5）
沿街商店较少
2
交通便捷程度
汽车通达与停车情况
±2%
其中:
（1）
汽车可顺畅通达，停车位（停车场）与商店规模相适应
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%
（2）
汽车可顺畅通达，停车位较少
（3）
汽车可顺畅通达，无固定停车位
（4）
汽车不能通达
3
人流量
指行人与非机动车流量情况
±2%
其中:
（1）
行人与非机动车流量较多
每个项目与相邻项目比较可增减1%
（2）
行人与非机动车流量一般
（3）
行人与非机动车流量较少
4
其他区域因素
商业用房一般分为沿主要商业道路、沿次要商业道路、沿一般商业道路三种类型。
选取可比实例应道路等级相同。
2.5.2个别因素修正系数表
序号
项目
项目内容
系数修正范围
1
成新
新旧程度状况
±5%
其中:
（1）
房屋已建成1-4年
每个项目与相邻项目比较可增减1%
（2）
房屋已建成5-8年
（3）
房屋已建成9-12年
（4）
房屋已建成13-16年
（5）
房屋已建成17-20年
（6）
房屋已建成20年以上
2
进深
进深调节状况
其中:
（1）
平均进深5米及5米以内
每个项目与相邻项目比较可增减2%
（2）
平均进深6米及6米以内
（3）
平均进深7米及7米以内
（4）
平均进深8米及8米以内
（5）
平均进深9米及9米以内
（6）
平均进深10米及10米以内
（7）
平均进深11米及11米以内
每个项目与相邻项目比较可增减1%
（8）
平均进深12米及12米以内
（9）
平均进深13米及13米以内
（10）
平均进深14米及14米以内
（11）
平均进深15米及15米以内
（12）
平均进深16米及16米以内
（13）
平均进深17米及17米以内
（14）
平均进深18米及18米以内
（15）
平均进深19米及19米以内
（16）
平均进深20米及20米以内
（17）
平均进深21米及21米以内
（18）
平均进深22米及22米以内
（19）
平均进深23米及23米以内
（20）
平均进深24米及24米以内
（21）
平均进深24米以上
3
层次
层次状况
其中：
（1）
一至三层综合平均价
1
（2）
一层：
二层
1.4：
0.9
（3）
二层：
三层
0.9：
0.7
（4）
三层：
四层及四层以上
0.7：
0.6
4
层高
层高状况
±1.5%
其中：
（1）
层高3.5米以下
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%
（2）
层高3.5-4米
（3）
层高4-4.5米
（4）
层高4.5米以上
5
街区中位置
街区中位置状况
±2%
其中
处于街区中心繁华地段
每个项目与相邻项目比较可增减1%
处于街区中心邻近地段
处于距街区较偏地段
6
房屋结构
房屋结构状况
±2%
其中：
（1）
钢混结构
每个项目与相邻项目比较可增减1%（或比较结构等级基本重置价，增减等级之间价差）
（2）
混合结构一等、砖木结构一等
（3）
混合结构二等，砖木结构二等
（4）
混合结构三等，砖木结构三等
7
设备设施
设备设施状况
其中：
（1）
电梯
增减1%
（2）
中央空调
增减1%
（3）
消防设施
增减1%
8
其他个别因素
说明：
商业用房选取可比实例应与评估对象规模相当（商业用房规模以建筑面积500平方米为一个档次）。
2.6商务金融用房区域和个别因素修正
本节所指“商务金融用房”是指苏住建规[2011]4号文规定：
“商业用房按用途分为批零销售、金融保险、娱乐、餐饮、服务五类”中的金融保险用房。
2.6.1区域因素修正系数表
序号
项目
项目内容
系数修正范围
1
聚集程度
商务金融用房聚集程度
±2%
其中:
（1）
商务金融用房聚集度高
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%
（2）
商务金融用房聚集度比较高
（3）
商务金融用房聚集度一般
（4）
商务金融用房聚集度较低
2
交通便捷程度
汽车通达与停车情况
±3%
其中:
（1）
汽车可顺畅通达，停车位（停车场）满足需要
每个项目与相邻项目比较可增减1%
（2）
汽车可顺畅通达，停车位（停车场）基本满足需要
（3）
汽车可顺畅通达，停车位较少，不能满足需要
（4）
汽车不能通达
3
物业管理
物业管理情况
±3%
其中：
（1）
物业管理水准高
每个项目与相邻项目比较可增减1%
（2）
物业管理水准较高
（3）
物业管理水准一般
（4）
物业管理水准较差
4
周边配套设施
周边配套设施状况
±2%
其中:
（1）
各类商店、各种中介、通讯信息齐全
每个项目与相邻项目比较可增减1%
（2）
各类商店、各种中介、通讯信息较齐全
（3）
各类商店、各种中介、通讯信息欠齐全
5
其他区域因素
2.6.2个别因素修正系数表
序号
项目
项目内容
系数修正范围
1
成新
新旧程度状况
±5%
其中:
（1）
房屋已建成1-4年
每个项目与相邻项目比较可增减1%
（2）
房屋已建成5-8年
（3）
房屋已建成9-12年
（4）
房屋已建成13-16年
（5）
房屋已建成17-20年
（6）
房屋已建成20年以上
2
房屋结构
房屋结构状况
±2%
其中：
（1）
钢混结构一等
每个项目与相邻项目比较可增
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