房地产市场月报.docx
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房地产市场月报
咸阳房地产市场月报
一、政策法规及大环境
1．政策法规
1）·西安今年计划新开工保障性安居工程10万套（2014-2-26---西安晚报）
我市去年建成各类保障房67997套，全年新开工保障性安居工程87880套，完成年度目标任务的106.3%，其中廉租房10501套，经适房7585套，公租房13492套，限价房12655套，各类棚户区改造43647套，均超额完成任务；新增廉租住房租金补贴3089户，完成年度目标任务的103%；基本建成67997套，完成年度目标任务的103.7%。
向社会提供四类保障房房源21683套，完成全年惠民实事任务的105%。
“十二五”前三年，全市累计建设保障性安居工程43.95万套，总量占全省四分之一还要多，建设量在全国15个省会城市名列前茅，有效地解决了住房困难群体的住房困难，分流了中小套型商品住房的供应压力，惠及了民生，稳定了房价。
今年我市计划新开工保障性安居工程10万套，基本建成10.3万套。
到年底，西安市近四年建设的保障性安居工程保障能力将达到53.95万户，保障覆盖率将达到22%，占56.12万户“十二五”住房保障轮候计划的96%。
我市今年将适时进一步扩大住房保障范围，降低保障房准入门槛；加快廉租房、公租房并轨运行，实行租补分离、阶梯渐退、退出缓冲期等人性化动态管理政策；优化审批环节，压缩保障房资格审核时限；创建保障性住房和谐社区，提高住房保障精细化管理服务水平，为广大中低收入住房困难群体创造温馨和谐的家园。
观点：
保障房的体量的增加，准入门槛的降低，保障房的低总价、低首付，大大抢夺了刚需客户，挤压了刚需商品房市场的空间。
2）宜家西安店开建或会迎来西北其他城市人流（2014年-2-24---房屋管理服务网）
宜家坐落地铁一号线-皂河站-下车即可抵达，根据西安市国土资源交易网日前公布的土地招拍挂信息显示，9月30日，宜家（中国）投资有限公司以19100万元买下编号为FD2-10-8的地块。
出让用地60628.53平方米（折合90.943亩，不含代征路5.853亩、代征绿地13.152亩），用地性质为商服，容积率不大于1.7不小于1.2，建筑密度不大于55%不小于40%，绿地率不小于20%，土地使用年期为40年。
按照6万平方米计算，该地块面积相当于8个足球场大。
位于沣东新城西三环以东、枣园西路以南的这块地，其对面是三桥汽车装饰城，乘坐地铁1号线到皂河站下车，步行5到10分钟后便可到达。
观点：
宜家西安建店，将会迎来西北其他城市的人流，会带动区域发展，增加对房地产的需求，但这方面的利好主要落在世纪大道东段，未来世纪大道东段的需求量还会持续强硬，如何把客户引导和把东段的利好转嫁到世纪大道西段，引导转嫁到****将是我们以后应该主要考虑的问题。
2．经济环境
1）个别银行取消利率优先首套房贷利率上浮5%~10%（2014-2-26----北京青年报）
工行、农行、中行、建行、交行等银行个贷部说，五大行都已经在执行基准利率，即便是优质客户也不能享受到利率打折。
农业银行长安区支行工作人员告诉记者，从今年年初开始，银行对房地产个人贷款业务相比以前更加严厉，主要是银行额度紧张所致。
此外，一向经营灵活的股份制商业银行，也纷纷取消了房贷利率优惠，审批程序严格，放贷时间延长。
“银行房贷收紧已成为普遍现象，首套房贷优惠利率已成为历史。
”北京银行西安分行个贷部负责人告诉记者，去年首套房贷款利率执行基准利率95折，现在没有任何优惠政策。
光大银行、中信银行个贷部工作人员表示，近日小幅调整了房贷政策，首套房房贷利率优质客户可享受基准利率，普通客户和部分楼盘基础上上浮5%~10%。
观点：
首套房贷的利率上浮，使得客户购房的实际总价升高，降低客户的购买意愿，本次房贷利率优惠取消以及首套房贷的利率上浮或将是一种趋势
2）人民币贬值下一步推测：
房地产价格将现危险（2014-2-26---中财网）
人民币汇率出现了罕见的连续贬值，现在越来越多迹象显示，这可能是人民银行在背后“搞鬼”，目的是希望打击套利交易。
美银美林注意到了，人民币市场出现“有形的手”干预的痕迹：
农历新年过去以后，人民银行也重新开始采取行动了——其不但重启了回笼流动性的回购操作，而且实际上以更高的利率进行回购。
人民银行注入流动性的7天逆回购操作利率比一年前高75个基点，这一举措被市场认为是在去年的基础上加息75个基点。
新的回购交易利率设定在3.8%，比上次在2013年6月6日进行的28天回购交易高105个基点。
基于一个简单的框架，该举措等价于再加息35个基点。
问题是，货币和债券市场接近完全无视该操作。
从2月10日开始，7天回购利率已经下跌了接近200个基点。
面对人民银行回笼流动性，流动性状况大幅改善是令人费解的，因为从2月10日以来，大部分在农历新年动用的现金都应该已经流回金融体系了。
外汇市场波动也引出了关于过去几周流动性为什么会改善的疑问。
一般来说，在岸回购利率的上涨时，人民币会相对于中间价走弱：
这是因为外汇流出抽离流动性的正常结果。
然而，2月的市场波动出现了颠倒。
汇率和利率之间出现了巨大的分化。
观点：
人民币贬值由于其他国家国内货币贬值，由于其他国家国内货币贬值，导致客户支付能力降低，国内房地产市场的低迷，以及保障性住房的推出，人民币的贬值对于投资行为形成较大的积压，因此造成投资行为也比较谨慎。
政策法规与大环境的总结：
保障房的扩建，准入门槛的降低；房贷利率优惠的取消；人民币的贬值；这一系列消息都表明商品房的生存空间被挤压进一个狭缝之中；宜家在西安开店，在外部是能带来省外及区域外人流的增加，但在内部，世纪大道中段、西段的客户将将有可能被进一步被吸引至东段，这对项目本身而言，没有带来相应的利好。
二、土地市场
序号
地块位置
编号
面积（㎡）
用途
出让年限
容积率
成交价
竞得单位
1
仪凤街以北、永绥街东侧永泰园项目五号楼以东、六号楼以南
2013-23-2号
1734㎡
商住
商业40
住宅70
＜3．9
525
咸阳永泰园房地产开发有限公司
2
咸北路以东、秦都区克仕村四组以南、以西、以北
2013-23-3号
5152㎡
商业（加油站）
40年
0．15
310
咸阳华能石化贸易有限公司、中国石油天然气股份有限公司陕西咸阳销售分公司
3
高新区周村东南角，高科三路以西，星火大道以北
2013-23-4号
45504 ㎡
工业
50年
0.74
2040
咸阳天绘环保科技有限公司
4
规划第五大道以西、园区南大道以北、园区十路以东
KG-2013-020号
94490 ㎡
商业
40年
≤2.5
7087
陕西省云泰房地产开发有限公司
5
规划F-6路以东、E-11路以南、F-7路以西、新城五路以北
KG-2013-024号
50253 ㎡
住宅
70年
＞1,≤3
4860
陕西省西咸新区空港新城安居置业有限公司
6
规划F-7路以东、E-11路以南、新城东路以西、新城五路以北
KG-2013-025号
37857 ㎡
住宅
70年
＞1，≤3
3661
7
规划园区十路以东、园区二路以南、第五大道以西、园区一路以北
KG-2013-028号
69913 ㎡
住宅
70年
＞1，≤1.5
4959
8
规划园区十路以东、第五大道以西、园区一路以北
KG-2013-029号
13957 ㎡
住宅
70年
＞1，≤1.5
984
9
规划B-5以东、第五大道以西、园区一路以南
KG-2013-030号
16845 ㎡
住宅
70年
＞1，≤1.5
1188
10
规划第五大道以西、园区南大道以南
KG-2013-019号
31409 ㎡
工业
50年
≥0.7
849
陕西广宜达建材科技有限公司
11
规划园区十路以西、园区南大道以南、A-5路以北
KG-2013-017号
40441 ㎡
工业
50年
≥0.7
1092
陕西圣唐居雕刻有限公司
12
规划园区十路以东、园区南大道以南、A-5路以北
KG-2013-018号
62659 ㎡
工业
50年
≥0.7
1692
陕西大成力天投资有限责任公司
13
规划园区十路以西、园区南大道以北
KG-2013-021号
18062 ㎡
工业
50年
≥0.7
488
陕西盛百世红木家具有限公司
14
规划B-6路以东、园区南大道以南、A-5路以北
KG-2013-016号
40065 ㎡
工业
50年
≥0.7
1082
陕西鸿升行机械设备有限公司
15
规划空港南环路以东、福银高速机场延伸段以南
KG-2013-034号
290009 ㎡
仓储
50年
≥0.8
10441
普洛斯普航陕西仓储服务有限公司
16
兰池大道以北，秦苑四路以东区域
2014-01-1号
16477 ㎡
商业
40年
≤4.5
2373
陕西秦宇实业集团有限公司
17
兰池大道以北，秦苑三路以东区域
2014-01-2号
9768 ㎡
商业
40年
≤5.0
1495
陕西中桂投资有限公司
土地市场总结
2014年1月至今共成交土地17宗，住宅6宗（由2家公司购得），其中2月份成交土地2宗，一宗商住用地、一宗商业用地，都在咸阳城区，住宅土地市场活跃度较差，也表明开发商对住宅市场的积极性不足。
三、商品房市场（以下数据来自各项目售楼部）
项目名称
来电
来访
成交套数
均价
优惠情况狂
中华世纪城
100
300
18
5900
一次性98，按揭99折
买顶层送传祺SUV汽车
书香河畔
64
120
19
现房5100
一次性98折，按揭99折。
再优惠10000
华府御园
26
81
20
4100
交1000抵20000
首付分期，2万买两房，3万买3房
宇宏健康花城
24
68
16
4400
一次性98折，按揭99折
先河国际社区
48
103
29
东区4600
西区4200
94×99×99×99
世城滨江
15
60
15
4600
全款98折、按揭99折
林凯城
30
230
45
4400
交500抵15000
按揭98折，一次性97折
南海家缘
7
15
3
5000
交10000抵30000
按揭30%，99折；按揭50%，97折；一次性96折
清渭公馆
16
78
20
4800
销售：
交8000抵30000，按揭99折，一次性98折
排号：
交1万抵2万
亿龙金河湾
20
80
17
4500
96折再99折
国润城
54
217
51
6300
一次性95折，按揭97折
佳龙·大沃城
62
140
34
4800
选房98折
按揭99，一次性98
奥林匹克花园
51
231
46
5900
2房减3万，3房减5万
本次调研共调研4个区域，主要以世纪大道为主，东段、中断、西段以及咸阳城区，共14个项目，先河排名第五。
把成交为因变量，分析价格、区域、销售时间与来电来访成交的关系。
1．区域分析（表格数据取平均数）
世纪大道东段：
国润城、佳龙·大沃城、奥林匹克花园
世纪大道中段：
亿龙金河湾、清渭公馆、南海家缘
世纪大道西段：
华府御园、宇宏健康花城、先河国际社区、世城滨江、林凯城
咸阳城区：
中华世纪城、书香河畔
区域分析结论：
1来点情况：
咸阳城区的来电量明显高于其它区域，说明在西咸新区板块，咸阳本土有购房意向的客户占比很大。
2到访情况：
客户到访量最大的区域为咸阳城区和世纪大道东段，再次证明咸阳城区意向购房客户的基数，世纪大道东段，由于西咸的一体化、地铁的开通带来很大的人流。
3成交情况：
从成交情况看，世纪大道东段项目成交数量占了整个本次调研数量的一半，说明地段及交通便利，很大程度的左右着客户的决定。
城市的向心力牵制着他们的内心，他们想距离西安的核心圈更近一点
2．销售时间（表格数据取平均数）
2006---2009：
奥林匹克花园、先河国际社区、华府御园、宇宏健康花城、亿龙金河湾
2010---2012：
南海佳缘、中华世纪城、书香河畔、清渭公馆
2013：
林凯城、世城滨江、国润城、佳龙·大沃城
销售时间与来电、来访、成交之间的关系分析结论：
2013年新开的项目，以其崭新的形象营造购房者对未来生活美好的期许，吸引了大多数购房者的眼球后，把购房者拉进售楼部集中消化；2006---2009年的开始销售的项目一起成熟的形象示人，也起到了相当明显的作用；2010---2012年处于中间阶段开始销售的项目的处境则较为尴尬，成熟度比不上老项目，科技及新颖度又比不上新项目。
一年之计在于春，在春暖花开之际我们应抓住机会，扬长补短，在充分开展社区活动展示项目成熟度的基础上，抓紧提升项目形象，以期在市场竞争中营造更大的优势。
3．价格分析（表格数据取平均数）
4100---4400：
华府御园、宇宏健康花城、先河国际社区（西区）、林凯城
4500---4800：
先河国际社区（东区）、亿龙金河湾、清渭公馆、世城滨江、佳龙·大沃城
5000---5300：
南海家缘、书香河畔
5900以上：
国润城、奥林匹克花园、中华世纪城
由上表可看出价格处于最低端与最顶端的项目，受消费者青睐程度高，中间价位的项目则稍显尴尬；也说明，总有一大批刚需客户为了低总价，青睐低价项目；而高价项目的高价格等于高价值策略深入人心，在项目包装上大做文章，圈了大批优质客户。
****国际社区西区位于低价范围之内（户型、噪音等硬伤不在此报告的分析中），东区位于中档水平，产品价格线丰富，价格策略较为理想，而欲想在此基础上突破销量则需要推广与包装的支撑。
4．其它市场信息
经过各项目售楼部市场调研了解到，林凯城、宇宏健康花城、华府御园、以及中段的南海佳缘，3月的郊县拓展工作已经提上执行日程，其中林凯城的郊县拓展工作已经开展。
市场总结：
********
项目启示：
1.针对政策法规及土地市场
建议售楼部采取明升暗降的策略，扩大优惠的幅度或者以买房送家电（或送汽车）等优惠措施，刺激消费，和拉动消费者到访。
2.针对商品房市场
①针对区域：
增加销使派单（守盘、扫街），首先主要针对咸阳城区以及世纪大道中、西段，然后向东段辐射
②针对首期开售时间：
增加项目包装进度的监控力度，提升整体形象，消除客户对项目形象老旧等不利认知。
③针对价格：
提升项目品质（服务、形象），用附加值提（形象展示以及活动）升项目在客户心中价值，使客户能感受物有所值、物超所值。
④针对周边项目的郊县拓展工作：
见《2014.3县区拓展活动执行方案》
2014．3．3
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