09年杭州土地市场研究月报.docx

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09年杭州土地市场研究月报

杭州土地市场月报

（2009年12月）

宏观经济走势：

　　11月经济数据依然向好，12月经济数据将完美收官,中国经济有惊无险渡过最困难时期，经济高增长将延续至2010年1季度,全年因基数效应呈现”前高后低”的态势。

据中国物流与采购联合会近日发布，12月份中国制造业PMI指数，经过上月短暂企稳以后，再次呈现加快上升趋势，比上月上升了1.4个百分点，达到56.6%，至此该指数已经持续10个月保持在50%以上，显示出中国经济回升态势已基本稳固，并呈进一步增强趋势。

12月份，20个行业中，只有3个行业低于50%，其余17个行业均高于50%，其中有4个行业达到60%以上。

从产品类型看，原材料与能源、中间品、生活消费品和生产用制成品四种产品类型企业均高于50%，尤以生产用制成品类企业最高，接近60%。

从实际统计数据来看，固定资产投资增势强劲，社会消费稳步增长。

1-11月份，城镇固定资产投资168634亿元，同比增长32.1%，比上年同期加快5.3个百分点；1-11月份，社会消费品零售总额112733亿元，同比增长15.3%。

其中11月份，同比增长15.8%。

预计12月份投资高增长、消费快增长的局面依然保持不变。

　　行业发展趋势：

　　年终岁末，房产市场依然火爆，北京2009年火爆的二手房成交在最后一个月达到新高峰，据北京房地产交易管理网数据显示，12月份二手房总成交量达到了41734套，相比11月的32784套上涨幅度达到了27.33%，其中二手住宅成交量也达到了39264套，相比11月的31288套上涨了25.49%。

　　事实上，12月二手房总成交量、成交总面积、日均面积等多项数据都达到了10月的两倍。

在12月总成交量突破历史新高的带动下，2009年全年总成交量达到了278120套，比过去三年成交量总和还高出17.34%。

　　政策动态：

　　2009年12月召开的国务院常务会议指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

而相关部门已开始行动，从二手房营业税征免政策从2年恢复至5年，到最新的土地出让金首付不得低于50%。

专家表示，中央政府果断出手，这说明这次调控房地产市场的决心是很大的，未来还会有其他楼市新政出台。

　　首付50%，一年内付清全款，是硬性压缩企业在土地款支付上的空间，在当今土地价格高涨的形势下，全款支付之后却不开发，将显著增加资金的使用成本和机会成本，相应压缩囤地、炒地的空间。

　　房地产市场2009年12月上升到历史顶峰以后，将出现成交量和价格的双下调。

特别是执行新政后，2010年一季度市场有趋淡的可能。

预计2010年房地产拉动经济增长的需求会逐渐减弱，最晚到2010年中期房地产市场将进入一个中长期调整型的适度增长期，届时房价会面临回调。

　　土地市场：

　　就杭州市而言，12月份土地市场依然火爆，共成交三类用地（住宅、商业办公和综合类用地）36宗。

其中，住宅类用地18宗，依然居高不下。

主流企业宗地动态

一、土地市场政策动态

　　1、全国主要土地政策信息及行业新闻

（1）上海四招齐出遏制地价房价过快上涨

　　继12月中旬国务院出台“国四条”后，各地政府陆续展开政策“落地”工作。

昨天，由上海市住房保障房屋管理局等五部门制定的《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》出台，从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管等四方面采取措施，以求遏制地价、房价过快上涨。

（2）税费全面收紧抑制投资投机

　　此次上海决心调控楼市，税费政策的调整首当其冲：

按照国务院常务会议规定，将营业税的征免时限由2年恢复到5年；契税调整为必须是首次购买90平方米及以下普通住房的个人，并须凭房地产交易中心出具的首次购房证明，方能享受1%的税率；个人所得税的征免时限纱饲暗淖杂?

年以上恢复到5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得；另外，“救市”时取消的个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的交易手续费也恢复收取。

　　（3）五部委出楼市新政打击囤地炒地

　　五部委出台通知明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。

　　二、杭州市土地市场动态

（1）、12月份土地总体成交情况

　　12月份土地市场依然火爆，共成交三类用地（住宅、商业办公和综合类用地）36宗。

其中，住宅类用地18宗，楼面价跌破9000元。

从土地市场竞争格局来看，居住类用地依然是竞争焦点。

（2）1-12月土地市场成交小结。

　　A、总体成交情况

　　1-12月份土地市场与楼市的发展轨迹非常相似，在4月份楼市出现火爆迹象后，政府在6月份开始大力推地，开发商的热情也被大力调动起来，于是出现了地市和楼市双双暴涨的局面。

　　1-12月份共成交各类土地120多宗，总成交面积370.6万平方米。

其中，住宅用地占地面积占了71%。

B、成交结构：

　　1-12月份，住宅类用地的单价分布集中在1000-2000万元/亩。

1000万元以下土地比重在12月份有明显回落，而12月份在1000-2000万元之间的土地比重大幅度上升。

如下所示：

C、成交区域

　　1-12月份，住宅类用地主要分布在拱墅区和江干区。

11月份开始，经济技术开发区和滨江区出现明显的增长势头。

预计未来2年内，上述几个区域将成为杭州楼市供应大户。

D、成交价格

　　从楼面价来看，1-12月份呈现明显的“商住倒挂”，居住类用地楼面价已经接近万元。

尤其是6月份以来地王频现，更推动了给类用地价格的攀升。

　　但是11月份的基础上12月份住宅用地价格有所回落，楼面均价不到9500元。

市场趋向理性。

（3）土地市场动态

　　12月份的土地市场依然以居住类用地为主导。

在12月份共出让了20宗居住类用地，5宗商业用地。

从竞争程度来看，居住类用地依然异常激烈。

三、12月热点地块关注

　　12月份竞争比较激烈的住宅用地是杭政储出[2009]92号、杭政储出[2009]91号和杭政储出[2009]101号，本别位于滨江区和江干区。

详见以下列表。

　　四、12月份住宅类土地成交列表

声明：

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回望2009这一年……

2009，注定是杭州房产史上，色彩浓重的一笔。

　　这一年，市场从冰点直接升至沸点，转变速度之快，超乎所有人的预估。

　　这一年，杭州楼市共成交了115577套（除萧山、余杭）商品房，其中新房成交量为66319套，二手房成交量为49258套。

这个数字，是前一年，2008年（23202套）的近3倍，比此前的历史最高年份2007年（39206套），涨了近70%。

其中，余杭、滨江、江干、西湖等四区，成交量都超过万套。

　　这一年，杭州楼市共成交公寓90105套，是08年（28957套）的3倍多；成交酒店式公寓7152套，是08年（1354套）的5倍多；成交别墅2542套，几乎也达到08年（884套）3倍。

　　这一年，杭城楼盘销售榜排行前十名，成交量都过千套，销售冠军——欣盛`东方郡（论坛新闻视频），全年销售2604套。

　　这一年，杭州的新房均价一路飙升，1月份，是12886元/平方米，12月，已经达到了19560元/平方米。

二手房市场也同样疯涨，1月，杭州二手房的价格是11512元/平方米，到了年末，价格已经高至17800元/平方米。

简言之，无论一手房，二手房，涨幅均超过50%。

　　这一年，杭州土地出让金，连萧山、余杭在内，达到1080亿，超过上海，北京，跃居全国第一，最疯狂的12月，单月土地出让金就超过200亿。

城东新城，九堡，滨江区区政府板块等，楼面单价均突破15000元，市中心板块，楼面均价则超过了18000元。

这些数字，频频刷新历史，连连谱出新高。

　　这一年，本地房产大佬绿城，全年销售金额530亿，仅次于万科，拿下中国地产界销售探花。

　　这一年，外地大鳄龙湖，高调进军杭州，豪掷35.7亿，拍回下沙金沙湖板块四宗宅地。

同样抛下巨资的，还有九龙仓和华润。

另一方面，资本新势力亦不容小觑，中华企业，义乌小商品城，尽管名不见经传，但来势汹汹，令人咂舌。

　　这一年，杭州房企纷纷“借壳上市”，6月5日，顺发恒业成功借壳*ST兰宝，年涨幅2158.95%，堪称09年第一牛股。

10月20日，整合了嘉业、中凯、名城三大公司的嘉凯城成功借壳ST亚华，成为又一地产新贵；12月17日，宋都成功得到百科投资的股权转让，为其借壳，做足准备。

另外，郡原、金都等公司，也在为借壳密集筹备。

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　　回望2009这一年，不少人将其归纳为“跌宕起伏，风云变幻”，而看着温度时高时低的市场，我倒更愿意给各位热心楼市的朋友们一句提醒，“楼市有风险，入市需谨慎”。