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论和谐住宅小区的构建论文
中国某某信息学校
学生毕业设计（论文）
题目：
论和谐住宅小区的构建
姓名：
0000
班级、学号：
0000班、000号
系（部）：
经济管理系
专业：
物业管理
指导教师：
0000
开题时间：
2008-6-4
完成时间：
2008-11-12
2008年11月12日
目录
毕业设计任务书…………………………………………………1
毕业设计成绩评定表……………………………………………2
答辩申请书……………………………………………………3-4
正文……………………………………………………………5-20
答辩委员会表决意见……………………………………………21
答辩过程记录表…………………………………………………22
课题论和谐住宅小区的构建
一、课题（论文）提纲
0.引言
1.浅谈和谐住宅小区的概括以及住宅小区构建的现状。
1.1和谐小区的概念和内涵
1.2和谐社区在和谐社会中的地位与重要性
1.3和谐社区构建的现状与存在的问题
2.浅谈影响小区的不和谐因素
2.1业主和物业公司关系不顺
2.2邻里关系的淡化
2.3物业公司服务质量不高
2.4“业委会”不健全
3.浅谈构建和谐住宅小区的对策
3.1完善建设和谐小区的机制
3.2加强政府引导协调力度增强居民参与意识
二、内容摘要
“和谐”正在成为整个社会的“主旋律”。
然而，目前在不少小区里，一些开发商、物业管理公司和业主三方关系紧张，物业费收缴率低，制约了小区物业管理工作的顺利展开，影响了居民生活质量的不断提升。
本文介绍了目前我国和谐住宅小区构建的现状，分析了其影响因素，并结合存在的问题，提出了对构建和谐小区的对策。
三、参考文献
[1]王秀云《物业管理（第2版）》，机械工业出版社，2004.4
[2]傅志平《和谐社会导论》，人民出版社，2005.3
[3]唐忠新《构建和谐社区》，中国社会出版社，2006.1
[4]左振华《物业管理概论》，电子工业出版社，2007.1
[5]刘燕萍《物业管理法规与案例分析》，机械工业出版社，2005.1
[6]原东联《建设社会主义和谐社会》,人民日报，2006.4.12
[7]潘茵《社区物业管理》，电子工业出版社，2004
[8]杨永康《物业管理》，中国物价出版社，2003
[9]娄成武，孙萍《社区管理》，高等教育出版社，2003
[10]杂志《构建平安和谐小区基础工程》，杂志，2007.7.12
论和谐住宅小区的构建
000
中文摘要：
“和谐”正在成为整个社会的“主旋律”。
然而，目前在不少小区里，一些开发商、物业管理公司和业主三方关系紧张，物业费收缴率低，制约了小区物业管理工作的顺利展开，影响了居民生活质量的不断提升。
本文介绍了目前我国和谐住宅小区构建的现状，分析了其影响因素，并结合存在的问题，提出了对构建和谐小区的对策。
关键词：
小区；和谐；物业管理；对策
0.引言
党的十六届六中全会从中国特色社会主义事业总体布局和全面建设小康社会全局出发，作出了《关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》，“和谐”正在成为整个社会的“主旋律”。
然而，目前在不少小区里，一些开发商、物业管理公司和业主三方关系紧张，物业费收缴率低，制约了小区物业管理工作的顺利展开，影响了居民生活质量的不断提升。
化解这类“不和谐”因素，将成为包括物业管理企业在内的相关各方今后工作的重中之重。
1.和谐住宅小区的概括
1.1和谐小区的概念和内涵：
和谐小区是一种充满活力和创造力、秩序井然的小区环境。
和谐小区是一个人与人之间逐渐和平共处，人与区内环境和关系逐渐协调的居民生活栖息地。
和谐社区的本质内涵就是文明、公正、公平、共管、温和、安全、有序和团结，和谐社区由和睦融洽的人际关系、便捷舒适的生活环境、互帮互助的友爱关怀、诚信的行为准则等多个元素组成。
从物业管理的角度来讲，“和谐小区”的概念是“双刃剑”，一边是业主有序参与、民主管理、依法维权；一边是物业服务企业诚信经营，依约提供物业服务，最终实现两者交流共通，和谐共融的一种社区状态。
和谐小区的建设是个长期的过程，是个持续改进和可持续发展的，是一个没有终点的小区自我完善过程。
和谐小区的标志就是实现小区内的安全文明、管理有序、服务完善、环境优美。
1.2和谐社区在和谐社会中的地位与重要性：
1.2.1和谐社区在和谐社会中的地位：
社区是社会的细胞，建设和谐社区是构建和谐社会的基础。
社区是国家与社会的接口。
社区建设和社区党建是一个重要载体，建设和谐社区是构建和谐社会的一项基础性工作。
和谐社区是构建和谐社会的重要基石、重要途径、是党和政府密切联系人民群众的重要纽带。
从和谐社区建设入手，可以有效促进构建和谐社会的进程。
1.2.2和谐小区在和谐社会中的重要性：
首先，和谐小区是业主的迫切要求。
物业管理必须以业主为中心，这是一个基本的最起码的理念。
小区的每一个业主，都有要和谐的内在需求。
“和谐”既包括业主间关系的和谐，也包括业主与物业管理企业关系的和谐，还包括与小区环境的和谐。
只有达到了这三个方面的“和谐”，小区对业主而言，才是真正宁静、温馨、美满、避风的港湾。
其次，建设和谐小区是努力建设和谐社会的基础。
社区是由一个个小区组成的，而大的小区，本身就是一个社区。
社区的和谐，有赖于小区的和谐。
离开了小区的和谐，社区和谐就是空中楼阁。
只有当一个社区所有小区的和谐建设达到一个较高的程度，和谐社区才有了基础。
最后，物业管理企业的目标取向。
小区的物业管理，看上去都是琐碎小事，但关系着业主生活质量的高低，影响着业主的情绪好坏，更影响小区对外的整体形象，所以，创建“和谐”应该成为物业管理企业的主要目标。
推进物业管理，对于改善社区居民的生活、工作环境，提高生活质量，提高城市管理水平，促进住宅建设，增加就业岗位和实施再就业工程，有着积极而重要的作用。
1.3和谐住宅小区构建的现状与存在的问题分析：
1.3.1过半居民基本肯定小区和谐社区建设的成效
在2008年4月上旬，广州市统计局在广州市六区范围内，对其居民关于社区建设专题的问卷调查，主要内容包括和谐社区建设、治安状况、居住环境和物业公司管理的调查意见。
（如下图）
1.3.2社区治安和物业管理问题有待改善
不足五成的居民对社区治安评价“满意”与“较满意”。
（如下图）
1.3.3大力推进和谐社区建设乃民心所向
“良好的治安”和“居住环境优美”是居民对构建和谐社区的首要期望。
要构建和谐社区，在调查中居民首先看重的是社区“良好的治安”。
（如下图）
2.影响小区的不和谐因素：
创建小区的和谐，需要广大业主及物业管理公司的共同努力。
物业管理公司应多一些理解，少一些偏执，这才是走向和谐的最好途径。
在小区建设中，我们必须认真分析并克服存在的各种不和谐因素。
概括地讲，当前主要有以下几个方面的不和谐：
2.1业主与物业公司关系不顺。
业主与物业公司应是雇佣与被雇佣、服务与被服务的关系。
业主是主体，而物业公司实质上是业主请来的“大管家”。
有些物业公司本末倒置，管理不注意方法，甚至实行“管制”，这只能影响业主对物业公司的认同感，造成业主没有归属感。
这就大大违背了业主雇佣物业公司的初衷。
目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。
有相当一部分物管人员的观念还停留在福利分房时期的“房管所”及单位自管年代，没有把物业公司看作是为业主提供服务的机构，而是将其看作管理业主的机构。
加之从业人员大多是企业转制后“转岗”、“转业”而来的，整体素质较低，服务态度较差，工作缺乏耐心，没有摆正与业主的关系，把自己凌驾于业主之上，盛气凌人。
由于服务不到位，多数小区脏乱差；保安打人、住户拒交物业费和业主停、放小区的财产丢失等情况也时有发生。
部分业主由于长期受住房修房靠单位的思想影响，未形成物业管理的消费意识，有既要享受服务又想不付钱或少付钱的思想；另外，有些业主因其所在单位未补贴物业管理费且家庭经济困难，难以支付物业费，而物业公司为节省开支不尽心服务，也是双方产生矛盾的缘由之一。
多数小区的业主与物业公司互不信任，情绪对立。
物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。
由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。
2.2邻里关系的淡化。
小区业主间的关系，实际上是邻里关系。
当前，一些小区邻里关系淡化，影响和谐的氛围。
据调查，当大家兴高采烈地住进新房的时候，关上了叫做“防盗”的铁门。
和谐开放的邻里关系也就渐行渐远了，社区活动不是很受欢迎，很难使得邻里关系的和谐友好。
高达57%的人对邻居持无所谓的态度。
社会学家胡光伟分析，新型社区中业主之间的利益关系不大是造成这种态度的根本原因，有无邻居，有什么样的邻居，对个人的生活几乎不造成影响。
'jAC_CN_+N 26%的人用了“冷淡”来形容自己和邻居的关系，更多的人选择了“一般”，这样的“一般”仅仅限于知道“这个人是咱们小区的”，或者是“这个人有点面熟”。
熟识的16%则居住于“单位的房子”，邻居们原本就是同事。
同时，36%的人采取网络和邻居认识。
在他们看来，网络沟通是最方便、最安全的形式。
当我们为有42%的人选择上门拜访而高兴时，竟被告知，这只是一种希望，真正跨出这一步的人很少，大多数人并不会主动拜访邻居。
而只有当共同的利益受到侵犯时才更容易走在一起，维权成为业主们团结的最好理由。
56%的人坦诚自己和邻居的交往仅仅是因为要维护的利益。
45%的人认可邻居的好处在于“方便维权”。
10%会聚在一起打牌下棋的被访者活动范围也只是自己熟识的朋友，互相帮忙的大部分也是在熟识的人群中。
原因是：
单元住宅阻碍邻居间正常来往，小区活动场所的缺乏，减少了邻里间交往的必要性与可能性，不文明或不道德行为导致邻里关系紧张等等。
2.3物业公司服务质量不高。
目前，专业物业管理已经覆盖近四成（37.3%）的居民小区。
在这些由专业物业公司管理的小区中，只有42.2%的居民对物业管理评价“满意”与“较满意”，47.1%的居民评价“一般”；10.3%的居民评价“较不满意”与“不满意”，总体上满意度较低。
对小区物业管理表示不满的居民中，反映强烈的问题是“收费后没有提供相应的服务”，随后依次是“小区保安队伍的管理差”和“业主与物业公司缺乏沟通联系”，选择以上三项的人均占四成左右，这是部分小区产生矛盾和纠纷的主要原因。
（详见表3）。
表3：
居民不满小区物业管理反映的问题
序号
内容
选择比例（%）
1
收费后没有提供相应的服务
42.9
2
小区保安队伍的管理差
40.5
3
业主与物业公司缺乏沟通联系
38.1
4
公用水电的分摊
28.6
5
公共物业的收益及使用不透明
19.0
6
乱收费项目多
14.3
7
收费过高
14.3
8
物业公司随意改变公共设施和场所的用途
11.9
9
业主委员会难以维护业主权力
11.9
10
公共车位、绿地等归谁所有不明确
11.9
11
物业专项维修基金缺乏监管
11.9
12
服务态度差
7.1
小区的和谐程度与物业公司的服务水平有直接的关系。
个别公司服务水平不高，如：
有的该处理的问题不及时处理，比如房顶漏水、电路故障、阴沟不通、上下水不畅等；有的收费不合理、不透明，甚至巧立名目乱收费；有的服务时态度生硬，讲话不注意方法，大有天下老子第一的念头；管理不到位，导致发生偷盗案件时常发生等等。
这些因素都有可能激起业主对雇佣的物业公司的不满，从而导致纠纷不断，严重影响小区的和谐。
故物业公司应端正态度、摆正位子、努力的做好业主的后勤工作，真正的做好大管家的本份。
2.4“业委会”不健全。
首先，业主委员会的法律地位不确定,导致业主权利得不到真正的保障。
依我国现行法,业主委员会不具有实体法的权利能力,真正法律上的权利主体是全体业主,业主委员会只是业主的代表机构。
因此,由业主委员会作为物业管理合同的当事人是不妥当的。
物业管理合同的当事人应是全体业主和物业管理企业,业主委员会应作为全体业主的代表人与物业管理企业订立合同。
其次，业主委员会的登记机关缺乏法律依据。
《物业管理条例》第16条规定:
“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
”按照我国相关法律规定,商业性社团需要到工商部门登记备案,非商业性社团应该到民政部门登记备案,不管什么社团都不应当到房地产主管部门办理备案。
最后业主委员会的指导和监督机关缺乏合法性。
《物业管理条例》第20条第2款规定:
“在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
”而我国《宪法》规定,居民委员会是基层群众性自治组织。
它不是一级国家机关,所以它没有权力指导和监督另外一个群众性自治组织。
这些缺陷的存在,必然导致业主权与物业管理权之间产生冲突。
当前，小区业主委员会组织不健全问题比较普遍。
业主、业主委员会自我管理和约束机制尚未形成。
如广东省仍然有77.3%的小区没有成立业委会，同时筹备业委会困难重重，有的筹备2~3年最终无功而返，有的筹备6~7次，次次流产，导致业主维权往往冒着流血的风险。
3.构建和谐住宅小区的对策：
3.1完善建设和谐小区的机制
和谐小区应该是业主与物业公司良性互动的小区，应该是业主认同感强、为自我生存与发展提供一个良好平台的小区，更应该是物业公司彰显管理理念、树立良好品牌形象的小区。
要实现这样的目标，必须建立完善的机制。
总的来看，就是要在物业公司加强日常管理和操作，未来的业主委员会加强监督和管理的基础上，建立并坚持好以下几项制度；
3.1.1议事制度。
未来的业主委员会和物业公司要建立起议事制度，对于涉及小区居民的各项事宜和切身问题，应该共同研究解决。
重大事项实行业主大会表决制，充分发扬民主。
更要避免由物业公司单方面作出决定，强制业主执行的现象。
新形势下业主对物业管理事务知情权和参与权不断增长的需求，使得物业管理人必须树立“开放管理，管理开放”的观念。
目前众多的物业管理纠纷，究其根源就是因为业主对物业管理公司的经营管理情况不了解，从猜疑、不信任直至决裂而演变导致的。
物业管理人必须具备强烈的民主意识，敢于将管理服务过程公开，接受业主的监督，并获取“阳光下的利润”。
除定期对业主公布管理服务报告、定期公布收支报表（酬金制）、定期组织业主满意度测评、定期组织业主代表座谈等常规方法之外，物业管理企业尤其应该注意对业主有重大影响的事宜,必须提前预见并制定针对性的防范或解决预案，同时充分征询业主意见。
而物业管理作为一种公众性的服务，物业管理企业首要保障的是大部分业主的共有权益。
少数人的利益绝对不能凌驾于多数人的利益之上，这是物业管理企业必须遵循的法则之一。
在不同业主需求和不同业主墰音之中进行权衡，实际操作中，物业管理企业常常因为少数客户的不合理要求而做出妥协和让步，从而导致了更大的混乱和不满。
业主的要求不可能百分百满足，物业管理公司只能在保证大多╰人利益的前提下予以取舍。
为此，物业管理企业必须具有契约精神，严格按照法律法规及小区“业主公约”、“物业服务委托合同”来办事的同时还要敢于在逼不得已的情况下获得业主授权，运用法律武器保证合法权益。
坚持讪事制度可以使小区的大䪋变成小事，难事变成易事，他人的事变成自己的事，这有利于形成小刺的凝聚力。
3.1.2沟通制度。
对于物管公司而言，创建和谐小区，就要建立和谐的物业管理秩序，处理好与业主的关系。
在物业服务中，树立“以人为本”、“业主就是衣食父母”理念，为业主提供人性化服务，建立与业主的和谐关系。
物业公司要采取多种多样的透明方式，把自己所做的工作、所用的钱款、收缴的费用等等账目和业主应该知道的各种信息报告业主，避免产生误解。
3.1.3文化活动制度。
小区文化可以创造一种和谐、愉快、友好的家庭及周边环境氛围，让人们的心理舒适、情绪放松、身体健康、精力充沛、调节人们良好的思想，增加业主的认同感和归属感。
良好的小区文化建设可以创造出一种舒适、安静、祥和的居住条件。
为此，小区文化活动组织及创意显得尤为重要。
可以从以下几个方面进行探索：
一要关注不同人群的不同需求。
业主是一个相对复杂的群体，年龄、性别、个人爱好各不相同，各不同社区之间业主的社会层次也不尽相同。
因此不同类型物业的小区文化开展应有所侧重，要根据业主的实际需求来开展活动，不能强求一律。
在活动形式也要做到丰富多样，关注不同群体的不同需求。
二要注重参与性。
所有活动都应考虑尽可能增加业主的参与性，如果组织的活动不符合业主的兴趣，参与的人很少，就失去了组织小区文化活动的意义。
所以，活动的组织应以业主为参与主体，且在形式上可以充分调动业主的积极性。
三要娱乐性、文化性和宣传价值并重。
对于小区业主来说，活动的举行并不需要有什么重大的政治意义，轻松愉悦的感官享受才是参与的目的。
所以，活动在策划和组织时需做到健康、娱乐性强，并且要和社区的整体文化氛围相符合，具有积极的意义和文化价值。
同时，只有活动本身具有良好的宣传价值，才能够吸引足够的关注，达到宣传小区文化品牌的目的。
四要传统化创新化。
在一个小区的小区文化活动策划中，要将一些活动固定为习俗。
这样才能给业主和潜在消费者一个印象小区：
小区的小区文化活动是丰富多彩、永不落幕的。
如：
元宵灯谜会、重阳登高、新春晚会、少儿夏令营等。
但同时也需要根据具体环境、社会风尚和业主需求不断策划一些形式新颖的活动，以保持业主对我们小区文化活动的期待和关注。
五要注重节假日的活动及氛围营造。
在一些大的节庆期间和长假期中，如春节、国庆、暑假等，业主的空闲时间相对较多，还可能会有一些非常住业主回来度假，此时业主对社区的关注程度较高，此时应在小区内积极营造假日的文化氛围，如节日祝贺等，还应组织相应活动来丰富业主们的假期生活。
如以少儿为主体的暑期活动，还可以解决家长们的后顾之忧。
物业管理企业要和业主委员会密切合作，结合本小区业主不同人群的爱好和特点，积极努力的创造条件，融洽业主与物业管理企业的关系，形成了小区是我家、建设靠大家的和谐氛围。
3.1.4企业文化制度。
物业管理属于服务行业，其产品就是服务。
产品质量的好坏实际就是服务质量的好坏。
而这些服务的提供者和接受者都是人——“产品”的交换以人为载体实现，因而在交易过程中不可避免会产生各种行为和冲突：
一方面是在提供服务的过程中服务提供者与接受者之间产生的；另一方面则是提供者之间的差异造成的。
这些冲突，归根到底都是人的价值观冲突。
要协调好服务者和业主的关系，物业管理企业应该有一行之有效的处理方法和理念，这些方法和理念要和企业的经营发展相结合，同时融入到企业文化中。
企业文化作为企业内部的群体意识，具有一种无形的文化力量，对内可以约束员工行为，使之更加规范合理，同时由于其对外的发散力，也为物管企业的生存和发展创造了更好的外部环境。
同时，随着业主不断增长的服务需求，要求物业管理企业有高度的创新精神，不断潜心研究和检讨自身的服务内容和流程。
物业管理企业必须懂得运用舆论的力量，去引导和培育一种良好的社区合作氛围。
这是一种比法律诉讼还要有效得多的办法。
例如，在实际工作中面对个别业主一些无理的要求（如私搭乱建等）或违章行为（如饲养宠物扰民等），物业管理人员出面干预和制止，效果微乎其微。
一方面，物业管理企业不具备行政执法权，另一方面，物业管理企业非产权人及被委托的身份，业主常常不买账。
物业管理企业应懂得运用舆论（例如公告栏、座谈会或社区网站）的作用，寻求大多数业主的认同和支持，并获得大多数产权人的授权，处理这类事情就会简单和有效得多。
再无理或刁难的业主，他也会顾忌自己在社区里的信用和名誉问题，谁也不希望成为邻居千夫所指的滚刀肉。
运用舆论监督之外，物业管理企业也不要忽视对社会互助意识的唤醒和社区文化的培育。
单纯地靠法律制裁或道德谴责未免单调，定期开展有益的社区互动活动，加强邻里沟通和感情，也是物业管理企业引导业主树立良好社区意识的有效途径之一。
同时，随着物业管理条例的深入普及，越来越多的物业管理项目进入招标程序。
从项目的承接开始，到项目的策划、定价和运作，企业都应该遵照市场价值规律。
这更多地体现在品质标准和服务成本上。
物业管理公司不能再像过去一样，片面地抱怨业主不懂专业，不了解市场行情而固守原有的利益不放。
必须在充分的市场调研的基础上，站在业主的角度，感受业主的体验，换位思考和举证，并不断改进服务流程及降低服务成本。
3.2加强政府引导协调力度增强居民参与意识
在改革的过程中，政府关注的重点是经济方面的建设，而人们思想意识形态依旧深深沉寂在价值观紊乱之中，生活习惯正处于从“单位人”到“社区人”转变的过程，对周边邻里的民风习性不能很快接受。
这样就导致对于一些活动的参与意识不强，多数人在社区内主要的活动空间就是居室，不关心社区。
随着社会经济的飞速发展，人们的居住条件得到极大改善。
同时，作为公民的权利、义务、关系还没有完全确定，在磨合期间公民的自我保护意识非常强烈，而这种自我保护意识的存在，就决定着邻里之间缺乏一种互尊、互敬、互谅、互让、互帮、互助的精神。
居民参与公共事务意识不强，这是制约和谐社会形成的重要因素，而政府应该通过完善的各级宣传系统，加强新社会背景下道德观、价值观和世界观的宣贯，组织基层党组织、街道办、居委会、社区互助组等多多进入社区开展调查，切实可行地领导社区工作，与物业公司建立良好的真诚的关系，真正了解社区居民的需求，从而制定出有效的可操作的办法，加强居民的参与意识。
政府工作小组深入社会时，应尽量避免增加物业公司负担从而产生抵触和消极的情绪对待政府开展的工作。
提倡增进邻里感情，让社区居民从我做起、从现在做起、从小事做起、从力所能及的事做起，逐步清除彼此之间的隔阂、冷漠、排斥状态，强化社区团结意识，重建人们之间的相互信任和接纳意识，增强居民的归属感、认同感、亲情感、温馨感，增进邻里感情，努力形成团结互助、扶贫济困、平等友爱、融洽和谐的社区环境。
总之，和谐小区建设是一项长期的任务，任重而道远。
我认为物业管理企业应与业主委员会、业主之间建立诚信机制，抓好物业管理，同时通过加强社区文化建设、社区建设、法制建设等，丰富社区居民的文化、精神生活，提高居民自治意识，共同构建一个文明、公正、公平、共管、温和、安全、有序和团结的“和谐”社区。
参考文献：
[1]王秀云《物业管理（第2版）》，机械工业出版社，2004.4
[2]傅志平《和谐社会导论》，人民出版社，2005.3
[3]唐忠新《构建和谐社区》，中国社会出版社，2006.1
[4]左振华《物业管理概论》，电子工业出版社，2007.1
[5]刘燕萍《物业管理法规与案例分析》，机械工业出版社，2005.1
[6]原东联《建设社会主义和谐社会》,人民日报，2006.4.12
[7]潘茵《社区物业管理》，电子工业出版社，2004
[8]杨永康《物业管理》，中国物价出版社，2003
[9]娄成武，孙萍《社区管理》，高等教育出版社，2003
[10]杂志《构建平安和谐小区基础工程》，杂志，2007.7.12
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