南京某地块项目拆迁补偿价格预评估报告.docx
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南京某地块项目拆迁补偿价格预评估报告
南京市白下区升州路326号地块项目拆迁补偿价格
预评估报告
项目名称:
南京市白下区升州路３26号地块项目拆迁补偿价格预评估报告
委托方:
南京天安房地产集团有限公司
拆迁评估机构：
南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司
评估人员:
窦 莹 宋建斌
ﻭ评估作业日期：
２０0６年７月20日至200６年7月２4日
评估报告编号:
宁大陆房地估价字（２006）第２06号
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告
五、附件
ﻬ
致委托方函
南京天安房地产集团有限公司:
南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司接受贵方委托，对贵方委托的南京市白下区升州路3２6号地块项目房地产进行拆迁补偿评估。
本次评估涉及的评估范围为南京市白下区升州路326号,委托评估总建筑面积3157.3平方米。
依照国家和省市关于房地产评估的有关法律、法规和政策要求,遵循科学、客观、公正、实事求是的原则，根据《南京市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》的要求开展本次委托的评估工作。
评估人员在认真分析贵方提交的查产资料和实地调查资料基础上，进行了拆迁评估前期调查和现场勘察工作，按照房地产评估程序和规范，应用市场化拆迁评估模式,认真完成拆迁评估工作。
现按与贵方签定的委托评估协议要求，将我方本次评估结果《南京市白下区升州路326号地块项目拆迁补偿价格预评估报告》（宁大陆房地估价字[2０06]第206号）交付贵方。
经本所评估确认,贵方委托估价的待拆迁房地产在200６年7月２0日的补偿金额总值为1267６８0２.12元，取整为１２６7万元，大写人民币为壹仟贰佰陆拾柒万元整。
需要声明的是,本报告书所确认的评估结果反映在给定估价时点状态的评估对象，在本次评估目的下，根据政府现行政策规定，按通行的房地产评估惯例和拆迁评估技术规范要求的评估方法确定的现行价格。
我方承诺本报告所选用的估价方法及其应用是正确的,对按贵方所提供的基础资料条件下计算推断的评估结果,在其有效期内的合理性和保密性承担义务。
本报告书供贵方及所涉被拆迁人按报告确定的评估目的正常使用,并报送上级政府主管部门、房屋拆迁管理部门及评估行业管理机构审查。
未经本评估机构许可，不得将本报告的全部或部分内容提供给上述部门外的其他单位和个人,也不得见诸与公开媒体。
南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司
二00六年七月二十四日
估价师声明
1.本报告撰写的主要技术依据为《房地产估价规范（GB/T50291-１9９９）》和《南京市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》;
2．本报告评估人员主要按照上述规范的要求开展评估工作。
按公认的房地产评估程序进行了完整而具体的现场勘察、资料收集整理及分析测算工作，本报告是遵循该程序工作的成果的客观总结和反映;
３.估价师所在的评估机构坚持公正、公平原则,站在中立的立场上实事求是地开展本次委托的评估工作,参加本次评估人员所在评估机构与待评估资产及委托方无除本次委托外的任何利害关系或重要经济关系;
4．按照市场化的拆迁补偿模式进行评估计算，我们对本报告所选用的估价方法及其应用测算过程的规范性负责,对按委托方所提供的资料等基础资料条件下，计算推断的评估结果在其有效期内的技术合理性和保密性承担义务;
５．本报告书供委托方及所涉被拆迁人按报告确定的评估目的正常使用，并报送上级政府主管部门、房屋拆迁管理部门及评估行业管理机构审查;
6.未经估价师所在机构许可,不得将本报告的全部或部分内容提供给上述部门外的其他单位和个人,也不得见诸与公开媒体；估价师及其所在评估机构同时承诺，未经与委托方协调一致，概不将本报告提供给与本次评估无重要关系的单位和个人；
7.本报告附件系本报告的必要组成部分。
附件中列出的补偿金额结果是本评估结果的必要组成部分;
8.估价师及其所在评估机构保留对本报告的答疑权和解释权。
估价的假设和限制条件
（一）估价假设条件
１.房屋拆迁评估采用的价值标准为：
不考虑被拆迁房屋在估价时点所受抵押、租赁等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值;
２.本次评估中所采用的数据以委托方提供的产权资料上登记面积为依据。
３.从估价时点起至估价结果有效期结束时止，设定评估对象房屋状态和房地产市场情况是基本保持稳定的。
（二）估价限制条件
1.本评估结果的有效性受到本报告规定的估价时点、估价结果有效期、估价对象内容和范围,以及估价假设条件等估价要素的约束和限制；本评估结果的使用也受到本报告及附件中的相关解释、说明的约束和限制;
2、因本次估价为拆迁预评,如正式拆迁时房地产市场或实际拆迁范围与面积发生较大变化,应作相应调整;
3.本报告包含被拆迁房屋内装饰装修补偿及独立附属物、构筑物的补偿价格；
4.本评估结果反映评估对象在本次评估目的下，根据国家、地方现行政策规定，按拆迁补偿评估程序和相关规范规定的评估方法确认的现行公开市场价格,没有考虑特殊交易方可能追加付出的价格等对本评估结果的影响;不考虑假定该批房地产到市场变现时因特殊的变现方式和价格折扣而引致的价格变化；也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对资产价格的影响；
5.本评估结果包括被拆迁房屋建筑物价值及其占用范围内合法的国有土地使用权价值;
6.本次评估中房屋拆迁补偿价格以该房屋的现状使用用途为评估依据,未计因经营年限对补偿价格的影响。
7.本次估价结果仅作为拆迁前的费用估算，不能作为正式拆迁补偿的依据;
ﻬ
估价结果报告
（宁大陆房地估价字[2006］第206号）
一、拆迁评估项目名称
南京市白下区升州路326号地块项目拆迁补偿价格预评估报告
二、委托估价方
名称:
南京天安房地产集团有限公司
三、房地产评估机构
估价单位:
南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司
法人代表：
胡xx
资质等级：
二级
联系人:
窦莹
房地产评估资质：
二级
联系电话：
025-83xｘ１
四、评估对象和范围
（一）评估范围情况
本次评估范围位于白下区升州路３26号地块，经委托方认定的被拆迁房屋，评估对象以委托方提供的产权资料为主要依据。
（二）评估对象情况
１.评估对象为南京市白下区升州路３２6号地块拆迁范围内的拟拆迁房屋及附属物等费用和适当的补助费用。
２．拟拆迁房屋建筑物情况简述
评估范围内被拆迁房屋均为正常使用中的营业及非营业用房地产详见下表：
拆迁建筑面积（m2）
总面积
已登记面积
未登记面积
自拆面积
3１57.３
３15７.3
０
0
评估建筑面积（m2）
总面积
住宅房屋面积
非住宅房屋面积
合计
营业性
非营业性
315７.3
0
3１５7.３
417.8７
27３9.43
该区域房屋多为混合结构，房屋多建于８０年代，房屋保养情况一般。
3. 拆迁范围内用地情况
拆迁范围内坐落在南京市主城区的城中地区，地块四至为:
东为住宅区,南为升州路,西为糯米巷，北为住宅。
按《南京市城市房屋拆迁区位图》的规定，该地块属白1-1分区,为市区一级拆迁区位。
总体看地块形状较规则，土地平整,土地临街状况较好,地块周边环境配套较好,购物、出行、上学、就医等相对较方便。
拆迁地块所在地段南临升州路。
区域内银行、医院、学校、超市、邮局等公用服务设施和道路、车站、水电等各类市政配套设施齐全,土地利用价值较高。
但该地块上房屋布局杂乱，区域内环境一般，绿化较少,对区域内居民生活质量有一定影响。
（三）南京房地产市场存量房交易情况分析
根据南京市房产局发布的交易数据:
2０0５年第三季度，南京市商品房交易面积约为176万平方米,由此推算２005年三季度新建商品房的交易面积为90万平方米左右，而一季度全市新建商品房实现销售约１43万平方米,二季度全市新建商品房 实现销售87万平方米左右。
2０05年三季度南京二手房市场总供给约为１12万㎡左右，其中住宅９8万㎡左右，成交７0万㎡左右。
（四）2０05年1-１1月份二手房地产市场综述
１、１－１1月分二手房市场运行特点分析
（１）政策影响依然明显，市场成交稳中有升
政策目前已经成为左右房地产市场发展的一根非常重要神经,所得税、营业税的征收以及未来可能带来各种政策的出台，这些都对二手房市场发展产生了非常大的影响,从今年国家新政出台后,南京立即出台了新房两年内交易征收５.5%营业税，造成了征收前一月市场成交异常放量，但同时也造成了后几月交易极度萎缩的情况，这些都说明现在的市场还处在极度的脆弱之中，但随着时间的推移,只要没有新政策的出台，政策因素的影响将逐步减弱,市场的成交将会恢复到较为正常的水平，明年的市场将会保持稳中有升的格局。
（2）主城局部区域二手房价再上台阶,成交套数放量明显
主城城墙以内二手房价不断攀高,迫使越来越多的客户向新城转移，无论是新商品房还是二手房，新区的成交比例正在呈不断活跃的态势，以前中介都不介入的新区，现在已成为各大中介尽相介入的热点。
本月江宁、浦口、六合三区的成交量已接近全市成交量40%，并且本月全市成交套数放量明显,1１月共成交4863套，环比上升了13４.9％,市场普遍反映对政策不确定性的担忧以及明年大面积拆迁的开展,都对二手房市场产生了比较大的刺激作用。
（3）租赁市场平稳发展,淡季特点已经呈现
高校开学等原因曾使９、10月份的租赁市场高温不退,但进入11月以来淡季。
一些远离繁华,没有特点为的二手房片区,市场滑坡比较严重,而一些老的繁华商业区，长期以来形成的商业氛围,保证了客源的稳定。
南京某大型中介１1月中旬客源量环比10月中旬增加６．５８%，房源量环比10月中旬减少１６.８7%,成交量环比10月中旬减少８.8３%。
２、二手房供应、交易情况分析
1-1１月份，全市二手房共挂牌6216５套（江南八区５3915套），同比增长２2.3％（江南八区２4.5%）;同期，二手房住宅挂牌5778０套（江南八区5021０套），同比增长2３．4%（江南八区2５．8%）。
１－１1月份，全市二手房共成交４76１2套（江南八区3522９套）,同比增长２.5%（江南八区-4.5%）;同期,二手房住宅成交４6280套（江南八区342９4套），同比增长３．8%（江南八区-4.1%）。
11月份全市二手房的成交4９５4套（江南八区48６３套）,环比上升７６.9%（江南八区134.9%）；全市二手住宅成交３307套（江南八区3２5５套）,环比上升２1.4%（江南八区61．5%）。
表1.2００5年1-11月份全市及江南八区二手房交易情况
2004年1１月至200５年11月全市各月二手住宅挂牌、交易量走势
表3．2004年11月份至２0０５年１1月江南八区各月二手住宅挂牌、交易量走势
（五）二手住宅价格分析
表1.二手住宅供应价格
表２.二手住宅成交价格
2０0４年11月份至２０05年11月全市、江南八区各月二手住宅交易价格走势
五、估价目的
城市房屋拆迁补偿预评估。
为委托方了解拆除指定范围内的房屋资金提供所需价值量的参考。
六、估价时点
二０0六年七月二十日
七、价值定义
遵循等价有偿的拆迁补偿原则,按市场化拆迁评估模式，确定本报告给出的拟被拆迁房屋的拆迁补偿价格为估价时点及其在南京市房地产市场正常公开交易所可能达成的价格。
该价格未考虑被拆迁房屋所受抵押,租赁等权利限制情形的影响。
八、估价依据
1.2０01年１1月，国务院第30５号令《城市房屋拆迁管理条例》
2.2002年１0月，江苏省人民政府《江苏省城市房屋拆迁管理条例》
3.２0０4年元月，南京市人民政府《南京市城市房屋拆迁管理办法》
4.199９年5月，建设部《房地产估价
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