基准地价修正系数表及说明表的编制演示教学.docx

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基准地价修正系数表及说明表的编制演示教学

基准地价修正系数表及说明表的编制

基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。

一、基准地价修正幅度值的计算

以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。

计算公式如下：

上调幅度计算公式：

F1=[（Inh—Iib）/Iib]×100%（10-1）

下调幅度计算公式：

F2=[（Inb—Inl）/Iib]×100%（10-2）

式中：

F1--基准地价上调最大幅度；

F2--基准地价下调最大幅度；

Iib--级别基准地价；

Inh--级别单元总分上限值所对应的地价；

Inl--级别单元总分下限值所对应的地价。

根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。

结果见表10-4、10-5、10-6。

表10－4商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表

土地

级别

级别基准地价

单元基准地价最大值

单元基准地价最小值

上调最大幅度（%）

下调最大幅度（%）

一级

2735

3491.66

1958.5

27.67

-28.39

二级

1622

1957.69

1079.2

20.70

-33.46

三级

843

1078.75

616.18

27.97

-26.91

四级

476

615.92

345.62

29.39

-27.39

五级

260

318.09

210.55

22.34

-19.02

表10－5住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表

土地

级别

级别基准地价

单元基准地价最大值

单元基准地价最小值

上调最大幅度（%）

下调最大幅度（%）

一级

1217

1503.12

981.8

23.51

-19.33

二级

778

935.21

629.44

20.21

-19.10

三级

520

616.99

416.65

18.65

-19.88

四级

367

410.04

304.16

11.73

-17.12

五级

244

296.56

193.26

21.54

-20.80

表10－6工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表

土地

级别

级别基准地价

单元基准地价最大值

单元基准地价最小值

上调最大幅度（%）

下调最大幅度（%）

一级

350

378.94

327.14

8.26

-6.53

二级

294

322.36

266.29

9.65

-9.43

三级

244

264.34

226.53

8.34

-7.16

四级

205

224.87

189.90

9.69

-7.37

五级

182

188.5

169.00

3.57

-7.14

二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制

（一）因素修正系数值计算

根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值：

F1i=F1×Wi（10-3）

F2i=F2×Wi（10-4）

式中：

F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度；

F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度；

Wi—某一因素对宗地地价的影响权重。

（二）因素修正系数及指标说明表的编制

根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。

在此基础上，进一步编制影响因素修正系数条件指标表。

因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述，通常以在一定区域或土地级别范围内地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。

利用土地定级中各影响因素的评价结果，在进行统计分析的基础上，编制影响因素修正系数条件指标表，结果见表10-7~36。

表10－7

级商业用地基准地价修正系数表

子因子

权重

优

较优

一般

较劣

劣

距一级商服中心的距离

0.149

2.061

1.031

0.000

-1.058

-2.115

距二级商服中心的距离

0.062

0.858

0.429

0.000

-0.44

-0.88

距三级商服中心的距离

0.037

0.512

0.256

0.000

-0.263

-0.525

距火车站的距离

0.02

0.277

0.139

0.000

-0.142

-0.284

距汽车站的距离

0.013

0.18

0.09

0.000

-0.093

-0.185

街道等级

0.046

0.636

0.318

0.000

-0.327

-0.653

距公交站点的距离

0.031

0.429

0.215

0.000

-0.22

-0.44

基础设施完善度

0.055

0.761

0.381

0.000

-0.391

-0.781

人口密度

0.055

0.761

0.381

0.000

-0.391

-0.781

周边土地利用状况

0.083

1.148

0.574

0.000

-0.589

-1.178

临路状况

0.140

3.874

1.937

0.000

-1.988

-3.975

临街宽度

0.113

3.127

1.564

0.000

-1.604

-3.208

宗地进深

0.113

3.127

1.564

0.000

-1.604

-3.208

宗地形状

0.068

1.882

0.941

0.000

-0.966

-1.931

表10－8

级商业用地基准地价修正系数说明表

修正因素

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

距一级商服中心的距离

<300

300－600

600－900

900－1200

>1200

距二级商服中心的距离

<150

150-300

300-450

450-600

>600

距三级商服中心的距离

<350

350-700

700-1050

1050-1400

>1400

距火车站的距离

<500

500-1000

1000-1500

1500-2000

>2000

距汽车站的距离

<360

360-720

720-1080

1080-1450

>1450

道路类型等级

商业街

混合型主干道

生活型主干道

生活型次干道

支路

距公交站点的距离

<50

50-100

100-150

150-200

>200

基础设施完善度

水、电、通讯

等各种基础设

施配套完善，

使用保证率高

水、电、通讯

等基础设施配

套完善，使用

保证率较高

水、电、通讯

等基础设施配

套较完善，使

用保证率高

水、电、通讯

等基础设施配

套较完善，使

用保证率较高

水、电、通讯

等基础设施配

套较完善，使

用保证率一般

人口密度

人口稠密，人

口流量大

人口稠密，人

口流量较大

人口较稠密，

人口流量较大

人口较稠密，

人口流量较小

人口较稠密，

人口流量小

周边土地利用状况

商业密集区域

商业、文体

娱乐设施

商业、住宅

混合区

工业、仓储、交通用地

其它用地

个别因素

临路状况

十字交

丁字交

一般沿路

临街宽度

<3

3-4

4-5

5-6

>6

宗地进深

<8

8-10

10-12

12-15

>15

宗地形状

形状规则，有利于土地利用

形状较规则有利于土地利用

形状对土地利用无不良影响

形状不规则，有一定影响

形状极不规则，严重影响

表10－9

级商业用地基准地价修正系数说明表

修正因素

优

较优

一般

较劣

劣

区域因素

距一级商服中心的距离

<950

950－1400

1400－1850

1850－2300

>2300

距二级商服中心的距离

<300

300－600

600－900

900－1200

>1200

距三级商服中心的距离

<1350

1350－1600

1600－1850

1850－2100

>2100

距火车站的距离

<580

580－1150

1150－1750

1750－2350

>2350

距汽车站的距离

<420

420－850

850－1250

1250－1700

>1700

道路类型等级

混合型主干道

生活型主干道

生活型次干道

支路

巷道

距公交站点的距离

<100

100－200

200－300

300－400

>400

基础设施完善度

水、电、通讯

等各种基础设

施配套完善，

使用保证率高

水、电、通讯

等基础设施配

套完善，使用

保证率较高

水、电、通讯

等基础设施配

套较完善，使

用保证率高

水、电、通讯

等基础设施配

套较完善，使

用保证率较高

水、电、通讯

等基础设施配

套较完善，使

用保证率一般

人口密度

人口稠密，人

口流量大

人口稠密，人

口流量较大

人口较稠密，

人口流量较大

人口较稠密，

人口流量较小

人口较稠密，

人口流量小

周边土地利用状况

商业密集区域

商业，文体

娱乐设施

商业，住宅

混合区

工业，仓储

交通用地

其它用地

个别因素

临路状况

十字交

丁字交

一般沿路

临街宽度

<3

3-4

4-5

5-6

>6

宗地进深

<8

8-10

10-12

12-15

>15

宗地形状

形状规则，有

利于土地利用

形状较规则有利于土地利用

形状对土地利用无不良影响

形状不规则，有一定影响

形状极不规则，严重影响

表10－10

级商业用地基准地价修正系数表

子因子

权重

优

较优

一般

较劣

劣

距一级商服中心的距离

0.149

4.160

2.084

0.000

-2.005

-4.010

距二级商服中心的距离

0.062

1.734

0.867

0.000

-0.834

-1.668

距三级商服中心的距离

0.037

1.035

0.518

0.000

-0.498

-0.996

距火车站的距离

0.020

0.559

0.280

0.000

-0.269

-0.538

距汽车站的距离

0.013

0.364

0.182

0.000

-0.175

-0.350

街道等级

0.046

1.287

0.644

0.000

-0.619

-1.238

距公交站点的距离

0.031

0.867

0.434

0.000

-0.417

-0.834

基础设施完善度

0.055

1.538

0.769

0.000

-0.740

-1.4