青岛一期住宅楼建设项目可行性研究报告secret.docx
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青岛一期住宅楼建设项目可行性研究报告secret
***“***”家园
一期住宅楼建设项目
可行性研究报告
工程名称：
***“***”家园一期建设项目
编制单位：
青岛***置业有限公司
编制时间：
2005年5月25日
1.工程概况
1.1建设背景及概况
***“***”家园住宅小区青岛***置业有限公司经过一年多缜密的市场调查，对青岛房地产市场的现状和国家有关政策的分析研究充分论证后正式投资开发的低密度，高绿化率的全水景高档智能化大型社区，项目总占地153206平方米，位于青岛市城阳区三零八国道与华仙路交汇处、秦家小水社区。
总建筑面积约为145000平方米，总投资2.62亿人民币，容积率为0.95,绿化率为43.67%。
该工程一期用地面积为64228平方米，计划建设单体15座。
建筑面积约为61016平方米。
该项目建成以后将成为青岛市少有的低密度，高绿化，全水景的现代化大型社区。
充分体现自然与人文，与现代技术充分结合的绿色开发与居住理念。
1.2建设场址选择
建设场址的选择是在公司通过缜密的分析研究决定的，青岛市市委市政府把青岛的发展确定为“国内区域性中心城市”和“世界知名特色城市”的总目标。
城阳区作为青岛市的北大门，具有交通、环境、地理、经济等各方面的资源优势，是青岛市发展最快和最具有发展潜力的区域之一，也是被评为全国投资环境最好的地区之一。
城阳区政府对外来投资及本区经济发展给予了高度的重视与支持，区域内有着大批国内外投资企业，韩国与日本投资企业众多。
2004年又招商投资30亿元人民币，建设韩国LG手机研发与制造中心，该项目距***“***”家园仅1公里。
为加快城阳区城市化改造进程，城阳区政府对城阳区的旧改造与重点建设项目给予了极大的关注与支持为旧改造相关，与加快城阳发展相关的项目给予了极大的支持。
青岛作为2008年北京奥运会的伙伴城市，正在进行大规模的城市改造和建设，城阳区作为青岛市的北大门，交通的咽喉之地，地理位置极为的重要，是青岛给外来人士展现城市面貌的第一印象。
因此市委市政府和区委区政府对城阳区的城市化建设格外的重视。
城阳内外资企业众多，外来常住人口众多。
青岛市内四区的房价较高，普通工薪阶层已很难在市区买到合适的房子。
而且市区由于地理和历史的原因，在小区绿化、配套、环境、价格等各方面市区的房子都不具有优势。
作为青岛的周边地区，城阳的房地产市场近几年有了快速而稳定的发展。
房屋平均价格接近期甚至高于李沧区的房价。
所以城阳即成为既高科园、山东头等崂山区开发热点后的又一热点。
房地产市场发展的潜力区大。
同时，公司在该项目附近正在运作另两个大型开发项目，项目总占地约75万平方米，与该项目结合在一起，将成为青岛市的大型现代化住宅社区，以建设环保、绿色、现代化城市区域为目标进行项目的开发建设。
1.3对环境的影响
该项目是在对环境的影响进行了充分论证以后确定开发计划。
小区充分利用了当地的自然优势，将小水河的水引入社区形成流动的环行水系，册时对小水河进行拓宽清淤改造，大面积绿化，在保持原由生态地貌的基础上，进一步改造，即保护了自然生态环境又美化了小区。
生活污水由市政设计院进行综合管网设计，并入市政管线，保证了对环境的保护。
整个小区环境体现了绿色、环保、人文、现代、自然相融合的设计理念，对环境有了进一步的保护。
2立项的必要性
2.1建设的目的、意义及产业现代化目标
该项目的建设主要目的是为了建设一个大型绿色、环保、人文、现代、自然的智能化社区。
结合附近正在运作的项目，将建成一个以居住为中心，现代化配套设施完善，自然环境幽雅的大型区域性居住社区。
将成为体现现代与自然密切融合的典范社区。
引导现代化居住理念。
实现产业化、现代化的开发目标。
2.2推广应用技术与国内（国外）同类技术的比较
小区新技术的应用，充份考虑了现代与自然的结合。
在不损害原有自然环境的基础上，充分利用现代化技术。
在青岛地区率先采用直接引用水入户，省却购买大桶水。
小区采用智能安防系统，24小时电子巡更，每户配套电子幕帘，智能可视对讲门，双气配套，建筑材料采用现代环保新型材料，地热供热，自动报警系统，现代化的路网设计，43.67%的大绿化率,充分利用自然环境与现代化应用技术。
3．市场预测
3.1当地经济状况和住宅需求预测
经分析研究决定的，青岛市委市政府把青岛的发展确定为“国内域性中心城市”和“世界知名特色城市”的总目标。
城阳区政府对投资环境的建设也高度的重视，被国家评为全国投资环境最好的地区之一。
该区域内有着众多的国内外投资企业，经济状况良好。
2008年奥运会帆船赛事在青岛进行，城阳区作为青岛市的北大门，交通的咽喉之地，地理位置极为重要。
众多的内外资企业，良好的生活居住环境，众多外来常住人口给该项目带来了众多的客户群。
青岛市内四区由于地理和历史原因，在小区绿化、配套、环境、价格等各个方面，四区内的房子都不具有优势。
市北区、市南区，房价太高，很难为普通工薪阶层接受；四方区的房子基本没有成规模的小区，环境和配套也很难有竞争力。
李沧区主要为经济适用房的建设区域，只针对青岛市中低收入者进行销售，外来人口及已有房产者均不具有购买资格。
城阳区作为青岛周边最近的区域，房地产市场近几年有了快速而稳定的发展。
房屋平均价格接近甚至高于李沧区的房价。
区政府附近房屋均价在4000/平方米左右，天一广场的价格已超过5000/平方米。
离该项目近1公里左右的天泰“韩国城”建设项目，开盘价格为4900元/平方米，均价在5400/平方米，销售状况良好。
位于惜福镇的“盛世家园”二期项目，房价为均价3800元/平方米左右。
综合分析城阳区的房地产市场前景广阔，将成为既东部、高科园等地区后的又一开发热点，房地产市场发展的潜力巨大。
市区及外来人口对住宅的需求量极大。
3.2销售对象定位及住宅性能等级
该项目的销售对象主要定位于市区客户、外来定居客户及国外客户。
市区的房屋基本饱和，价格已升至顶峰，普通工薪阶层很难在市区买到合适的房子，而周边地区的房价也在逐渐的升高，作为该项目无论在地理位置还是价格都具有极大的优势。
项目所在的地区有大批的外资企业，企业高层人士及外来工作人员较多，这也为该项目奠定了客户基础。
该项目的住宅严格按照国家相关规范设计施工，正在申报国家康居示范工程，性能等级教高。
充分考虑各方面因素，该项目都有着非常大的市场竞争力。
4总体规划
4.1控制性规划要点
主要规划控制指标将容积率、建筑密度、建筑高度，绿化率、物业配套、消防、排水、供热、天然气、水源保护等给予了指标限定。
4.2主要技术经济指标
（1）总用地面积为153206平方米
其中一期用地面积为64228平方米
（2）用地性质为居住用地
（3）建筑容积率为0.95以下
（4）建筑密度为22%以下
（5）建筑高度为18米以下
（6）停车数量为0.5车位/户
（7）绿化率为43.67%
4.3市场基础设施条件
项目内共建配套设施齐全，集休闲、购物、娱乐、健身于一体，临近项目将开发大型商业设施，更大程度的丰富了该项目的生活基础设施配套。
5实施进度计划
5.1实施进度计划
2004年底项目正式展开，计划2004年投资3000万元进行前期土地及相关手续的办理，计划2005年投资5000万进行工程的建设，2006年投资4000万进行工程及配套设施建设，计划2006年8月份交付使用。
6.技术方案
工程采用的成套新技术（列表说明）
序号
类别
项目名称
技术特点及应用范围
应用
覆盖率
1
住宅结构体系
***“***”家园
（一）住宅结构体系成套技术
砖混结构
100
（二）围护结构体系成套技术（包括墙体、屋面、节能、保温、隔热等技术）
外墙保温板
100
一层花岗岩墙面
100
（三）隔断结构体系成套技术（包括轻质隔断、灵活分隔等技术）
高档铝合金隔断推拉门
100
2
建筑节能成套技术（包括门窗节能、供热系统节能、分散式采暖、空调节能、利用太阳能等技术）
高档铝合金中空玻璃门窗
内外分色
100
地暖
辐射式采暖地面
50
壁挂
50
3
住宅厨卫体系成套技术
天然气到户
一户一表
100
4
住宅设备成套技术
集体供热
自建锅炉房，预留市政管线接口
100
直接引用水
采用地下水处理（集团水厂）
100
5
住宅管网体系成套技术
给水、排水、消防、直饮水综合配套
100
6
小区现代化管理成套技术（包括智能化计量收费、安全防范、设备智能监控、家庭现代通讯等技术）
可视对讲门
100
一户一表
100
智能监控，电子防盗，电子寻更，宽带电话入户，有线电视
100
100
7
居住区环境质量保障技术（包括水质保障、污水处理、垃圾处理等技术）
市政设计院统筹设计
100
高档次物业管理
100
8
建筑防水及饰面成套技术）包括涂料、防水卷材、刚性防水特性涂料等技术）
外墙高档彩色丙烯酸系列涂料
100
9
建筑抗震成套技术
已按设计规范施工
100
10
建筑施工成套技术
按设计图纸操作规范施工
100
100
11
汽车停放成套技术（包括地下、立体和多层车库以及车库现代化管理等）
设置地下停车库
保证停车率，人车分流，保证行人安全
100
小区停车场
100
12
住宅建设中关键新技术及新型住宅设计
直引水的设置
集团下设水厂水质优良。
100
地暖配套
采用集体供热式地暖设计
100
现代智能化设施的大量应用
100
13
住宅部品体系及新材料、新设备、新工艺
14
其他类型住宅及无障碍设计（包括老年人住宅、残疾人住宅等）
小区配套设施齐全，共建设施充分考虑不同人群的需求
100
7、工程项目财务经济
7.1总投资估算
一期项目总投资：
11800万元人民币
土地挂牌费用：
2880万元
前期相关手续费用：
办理建设用地规划许可：
14万元
办理规划许可证费用：
14万元
办理配套费手续：
490万元
人防费：
160万元
设计费：
60万元
建设工程投入：
4636万元
小区内配套安装：
2760万元
不可预见性费用：
760万元
地质勘测相关费用：
15万元
施工图审查费用：
11万元
7.2资金筹措及计划
企业注册资本1080万，股东集资5000万元，已挂牌取得土地证，购地资金2880万元，前期相关手续及行政事业性收费已交纳300万元，工程已投入建设资金3200万元。
计划融资6000万。
7.3成本和收入
预计经营成本为税金800万元
预计财务费用360万元
预计管理费用180万
预计销售均价为4000元/平方米
预计实现销售收入24400万元
7.3利润及利润率、收益率
预计实现销售利润11260万元
利润率为46.15%
收益率为112%
8综合评价
综上所述，本着谨慎性原则进行可行性研究分析，该项目保守估计可实现收益10000万元，通过管理及相关成本控制将实现销售纯利润11260万元，项目具有极大的可行性。
该项目的建成将成为该地区具有相当影响力的项目，将实现效益与社会效应的双盈。
将成为青岛市房地产示范工程之一。
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