德州长河公园南综合项目投资分析.docx
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德州长河公园南综合项目投资分析
德州长河公园南项目投资分析
综述：
德州所处地理优越，交通发达，经济发展后劲较足，特别是德州经济开发区利好因素较多，可以判断将来几年区域房地产发展预期较好。
本项目所处德州新、老城区交汇处，接近经济开发区核心区域，区位优越，适当建造德州高品质项目。
若单纯建住宅，收益较好，但是，该项目需配建35%总规划面积商业，体量较大，后期销售周期长，存在较多不拟定性。
初步测算，本项目在土地价格164万/亩条件下，投资利润率为15.16%，收益普通。
依照合伙方提供信息，若土地价格按照164万/亩进行合伙开发，还需为德州市政府代建大剧院，总造价约2.3亿元（资金来源从土地款中返还）。
综合分析，本项目投资收益普通，且商业体量大，后期商业销售存在较多不拟定因素，此外还需代建大剧院，建议放弃该项目获取。
1、项目概括
本项目位于德州经济开发区,北邻东方红东路,南接东风东路,西侧为广川路，处在河西老城与河东经济开发区交汇处。
其中东方红路、东风路是德州东西走向最重要干道。
项目占地约460亩，地块方正，地势平整。
地块内靠北侧有一条东西走向高压线，除少量未拆建筑外，基本为净地。
地块北侧为德州市最大公园长河公园，占地1800亩，景观资源丰富。
项目东侧距离市政府1.5公里，距德州最大百货超市澳德龙约2公里，距河西商业核心区约3公里。
随着德州经济开发区持续建设，特别是市政府东迁、京沪高铁站启动建设，河东经济开发区房地产发展开始提速，当前在建在售项目约10余个，是德州房地产最汇集得区域。
经济开发区现状（西侧为市政府、东侧为工业园）
由于区域发展预期较好，且新区环境优美，生活配套逐渐成熟，德州置业者对经济开发区接受度较高。
2、德州发展状况
Ø德州人口
德州市辖德城区、乐陵市、禹都市和齐河、平原、夏津、武城、陵县、临邑、宁津、庆云一区二市八县，总面积10356平方公里，人口564.19万。
其中，中心城区常住人口约80万左右。
Ø区位交通
德州为山东西北部，与河北接壤。
北依北京、天津，南靠济南，西临石家庄和山西煤炭基地，东连胶东半岛，处在华北、华东两大经济区连结带和环渤海经济圈。
所处地理位置优越。
德州交通发达，京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，建设中京沪高速铁路在德州设有一站。
京福高速公路贯穿南北，济聊、青银高速公路穿境而过，是华东、华北重要交通枢纽。
在建德州京沪高铁东站
Ø经济发展状况
当前德州工业经济已形成机械、电子、纺织、化工、轻工、建材、能源、电子信息等8大门类，其中太阳能产业最为知名，当前被誉为“中华人民共和国太阳城”。
依照德州国民经济公示数据显示，，济宁GDP达到1552.9亿元，在全省18地市中排名第10位，处在中游。
但是，德州人均可支配收入15706元，在全省18地市中排名第16位，低于全省平均水平，排名靠后。
由于德州区位优势明显，随着京沪高铁落成，可以判断将来几年德州经济发展后劲十足。
Ø都市规划
《德州市都市总体规划（-）》拟定都市发展方向：
都市空间向东跨越发展，规划形成“老城组团、新城组团、东部组团”三大组团式都市构造；拟定都市重要职能为冀鲁两省交界地区门户；鲁西北、冀东南物资集散、交通运送中心和信息枢纽；中华人民共和国太阳能源基地。
新规划拟定了近期建设用地方向：
重点是开发河东新城，将来几年内，新城将环绕行政中心、长河公园以及商业金融中心等建设进行配套设施完善，经济开发区和天衢工业园继续发展，老城区逐渐进行改造。
远景德州都市空间将跨过市区东部京沪客运专线，向东进一步拓展，陵县成为都市新发展组团。
3、房地产发展状况
Ø供求状况
当前经济开发区重要在售项目为德百玫瑰公馆、中建华府、外海江南水郡及皇明蔚来城。
御园规模较大，刚动工尚未销售。
除以上5项目外，其她均为尾盘销售阶段，剩余存量较少。
粗略预计，经济开发区存量约130万平米。
经济开发置业需求比较旺盛，在售项目去化速度比较快。
如推出中建华府、玫瑰公馆、天玉铭城、名士港等项目，均浮现推盘即售罄现象，变化了之前经济开发区相对滞销局面。
分析因素，经济开发区发展持续利好，特别是市政府东迁、京沪高铁站启动建设，对区域房地产促动较大。
此外，房地产利好政策出台，以及外围市场对德州房地产拉动，刺激德州购房者爆发性增长，周边县市高收入阶层也开始向德州汇集，获益最大就是河东经济开发区。
据房管局发布信息，德州全市商品房成交量约290万平米。
Ø价格状况
，德州房地产除成交量大涨外，其成交价格涨幅明显。
据记录，各在售项目价格普遍上调了800-1200元/平米。
当前，河东经济开发区高层在售价格重要界于3600元/平米-4500元/平米之间。
河西老城区售价稍稍偏低，沿河区域在售价格在4000元/平米以上。
售价最高是皇明蔚来城，11月开盘均价8000元/平，当前对外宣传1元/平米。
该项目集太阳能采暖、太阳能制冷、地源空调、太阳能沼气、雨洪解决、污水解决等30多项前沿科技为一体，被国家建设部、财政部列入首批“国家级可再生能源建筑应用示范工程”。
德州经济开发区在售项目明细
项目名称
位置
规划建面
建筑类别
面积区间
开盘时间
当前均价（毛坯）
车位配比
交付时间
当前存量
御园
东方红路长河公园正门对面偏西
45万
高层
94-140
.10
对外4500
1:
0.5
一期
45万
高地世纪城
东方红路与广川路交汇西南
18万
高层、多层
92-210
最后.8
多层4200
高层3800
1:
0.5
.12
1万
蔚来城
天衢东路与广川大道交汇处
33万
高层、洋房
110-400
.11
高层对外1
1:
1
.9
20万
名士港
东风东路与广川大道交汇处西南侧
12万
高层
68-130
.4
尾房3600
1:
0.3
.10
1万
水岸华园
东风东路与广川大道交汇处以西侧
13万
高层、多层
69-144
高层3500
1:
0.5
3万
世纪花城
广川大道与东风路交汇以西
7万
高层、多层
81-140
.5
高层3500
1:
0.3
3万
玫瑰公馆
东风东路与康博大道交汇处
约14万
洋房、高层
100-300
.6
高层4500
洋房7000
1:
0.8
.12
7万
外海江南水郡
位于开发区管委对面德州下高速处
约56万
高层、多层、洋房、联排
94-300
二期4月
多层3600
联排7000
1:
0.5
二期10月
30万
中建华府
三八东路和晶华大道交汇处
25万
洋房、多层、小高层
90-200
.5
多层3800
洋房4800
1:
0.5
10万
共计
-
-
-
-
-
130万
德州重要在售项目分布图
4、项目经济技术指标
依照合伙方提供信息，该项目占地460亩，容积率为3，其中住宅占65%，商业占35%。
项目总规划建筑面积约92万平米，按照此比例分派，预测商业总体量在30万平米以上，商业规模非常大。
总规划用地（平方米）
306668
折合（亩）
460
规划建筑容积率
3.0
规划建筑面积（平方米）
95
其中：
高层住宅
598003
幼儿园
5000
商业网点
133875
物业用房
3000
社区公建
5000
公寓式酒店
115127
百货超市
60000
地下建筑面积（平方米）
17
地下储藏室面积
19933
地下车库面积
152076
停车位（个）
4600
其中:
地下车位（个）
4002
人防面积
32813
规划建筑密度
25.00%
规划绿化率
38.00%
依照以上规定，通过征询研究中心，该项目详细规划指标如上表所示。
其中住宅59.8万平米，沿街网点13.38万平，公寓式酒店11.51万平，5层百货（地上3层、地下2层）6万平，幼儿园5000平，社区公建5000平。
车位配比，住宅按1：
0.6配，其中地下占80%，商业按照每百平米0.5配建，地下车位约4002个，地库面积15.2万平米，储藏室1.99万平米。
5、项目SOWT分析
优势：
Ø项目位于德州老城、新城交汇处，紧邻经济开发区核心区域，且北侧为最大公园长河公园，南北紧靠主干道，环境优美、交通便利，区位优势明显；
Ø地块规模大，方正且平整，有助于规划设计。
劣势：
Ø地块内靠北侧有东、西走向高压线，不利于后期施工建设；
Ø项目配建商业体量大，由于处在新区，人气不高，且附近已有24万平米大型购物娱乐中心澳德乐开业运营，后期项目商业销售面临较多不拟定性。
机会：
Ø随着市政府东迁经济开发区，以及德州高铁站启动建设，德州经济开发区发展提速，有力支撑区域房地产发展；
Ø德州在建项目整体品质较差，有助于实力型公司进驻开发。
威胁：
Ø区域既有供应量较大，特别是开发区存量土地较多，潜在供应量非常大；
Ø本项目商业缺少基本条件，若后期销售不畅，必将增长整个项目投资风险，且我公司缺少大体量商业开发经验。
综合以上分析，可以看出，德州作为三线都市，房地产处在迅速成长期。
特别是经济开发区发展利好因素较多，可以预见德州住宅仍有较大上升空间。
但是，由于该项目商业规模大，而周边商业氛围局限性，需要长期哺育，预测后期销售周期长，存在较多不拟定因素。
因而，该项目商业需引进专业市场定向开发，减少投资风险，从而提高项目整体收益。
6、项目目的客群分析
结合项目区位优势，建议本项目定位德州中高档社区，其主力目的客户为购企事业单位领导、政府办公人员及德州中高收入水平人士等。
以及周边县市高收入阶层。
7、项目价格预测
Ø住宅价格预测
本项目周边除玫瑰公馆依托澳德乐购物中心配套因素，均价4500元/平，价格稍高外，其她项目住宅价格在4000元/平米如下。
本项目配套不如玫瑰公馆，但是位于新、老城中心，距配套成熟老城区较近，东西衔接，区域接受度高，若提高项目品质，其售价可与玫瑰公馆持平。
建议测算时售价按4500元/平计算。
Ø商业价格预测
大商业可借鉴火车站附近在建德州商贸中心，该项目当前对外分割销售，单层面积17000平米，其中一层售价7000元/平米，2层售价6000元/平米，3层售价5000元/平米。
结合本项目规划6万平米百货超市，若对外销售，考虑到成本因素，建议毛坯价格按照5000元/平米对外出售。
本项目三面沿主干道，沿街商业价值高。
其价格可参照中建华府，该项目位于三八路上，所处区位不如本项目。
该项目沿街两层商业对外出售价格为9000元/平米。
本次测算建议本项目沿街商业按9000元/平计算。
Ø其她价格预测
建议幼儿园按元/平对外出售；
公寓式酒店，因居住舒服度不如住宅。
由于项目体量大，且配套成熟，后期公寓式酒店投资价值较高，建议测算时按4200元/平计算；
地下储藏室按1400元/平米计算，与周边持平；
周边地下车位配建局限性，售价在8-14万/平之间，考虑到去化速度，建议本项目车位售价按照9万/个对外销售。
8、项目投资测算
Ø测算阐明
青岛海信璞园高层住宅建安成本在1900元/平米左右。
通过征询成本部，综合考虑本项目与青岛类似产品建造差别性及地区成本差别等因素后，建议本项目高层住宅建安造价按1800元/平方米考虑，沿街商业建安造价按元/平方米考虑，百货超市按3050元/平考虑，酒店式公寓按照2100元/平米考虑，幼儿园按照1600元/平考虑，地库（含人防）按照2800元/平米考虑。
其她配套建设原则借鉴青岛类似项目进行测算。
列项
成本单价
高层住宅
1800元/平米
幼儿园
1600元/平米
酒店公寓（毛坯）
2100元/平米
商业网点
元/平米
社区配套（含物业）
1800元/平米
地下储藏室
1800元/平米
地下车库（含人防）
2800元/平米
基本配套费
100元/平米
财务费用
7%
景观、绿化
200元/平米
不可预见费率
3%
Ø收入预测
项目销售收入约500547万元。
可售面积
高层住宅
598003.00
平方米
幼儿园
5000.00
平方米
商业网点
133875.00
平方米
酒店公寓
115127.00
平方米
百货超市
60000.00
平方米
单价
高层住宅
4500.00
元/平方米
幼儿园
.00
元/平方米
商业网点
9000.00
元/平方米
酒店公寓
4200.00
元/平方米
百货超市
5000.00
元/平方米
地下储藏室面积
1400.00
元/平方米
地下车位
90000.00
元/个
总收入
高层住宅
269101.35
万元
幼儿园
1000.00
万元
商业网点
120487.50
万元
酒店公寓
48353.34
万元
百货超市
30000.00
万元
地下储藏室面积
2790.62
万元
地下车位
28814.40
万元
销售收入共计
500547.21
万元
Ø投资预测
在土地价格164万/亩（楼面地价820元/平）条件下，项目投资共计约410083万元。
项目
计算基本（平方米或万元）
支出原则（元/平方米或%）
总价（万元）
一、土地费用：
95
851.39
78328.14
1.1
土地出让金
95.00
820.00
75439.95
1.2
契税及佣金
75439.95
3.50%
2640.40
1.3
土地使用税
306668.00
4.00
245.33
1.4
土地登记费
306668.00
2.46
二、前期费用：
95
298.76
27486.04
三、土石方
109
90
9828.13
四、建安成本
95
2179.32
98.28
4.1
高层住宅
598003.00
1800.00
107640.54
4.2
幼儿园
5000.00
1600.00
800.00
4.3
商业网点
133875.00
.00
26775.00
4.4
地下储藏室
19933.00
1800.00
3587.94
4.5
社区公建
5000.00
1800.00
900.00
4.6
酒店公寓
115127.00
2100.00
24176.67
4.7
地下车库
152076.00
2300.00
34977.48
4.8
人防
32813.00
500.00
1640.65
五、公共配套
95
204.94
18855.00
5.1
物管用房
3000.00
1850.00
555.00
5.2
百货超市
60000.00
3050
18300.00
5.3
配电室
0.00
1850
0.00
六、室外配套工程
95
290.83
26756.53
6.1
绿化工程费
116533.84
200.00
2330.68
6.2
道路、硬景工程费
113467.16
200.00
2269.34
6.3
变电配套
95.00
95
8740.05
6.4
变电配套（地下）
17.00
95
1634.09
6.5
自来水
109.00
25
2730.04
6.6
雨污水
109.00
25
2730.04
6.7
有线电视
4983
600
298.98
6.8
热力工程
611003.00
44
2688.41
6.10
煤制气工程（高层）
4983
3000
1494.90
6.11
社区智能化配套
95.00
20
1840.01
七、不可预见费
95
92.42
8502.72
八、三项费用
95
432.91
39828.28
8.1
管理费用
361752.11
1.00%
3617.52
8.2
销售费用
500547.21
2.00%
10292.93
8.3
财务费用
370254.83
7.00%
25917.84
九、投资共计
95
4457.40
410083.12
Ø营业税金及附加
项目营业税金及附加约28281万元。
项目
计算原则
总价（万元）
营业税
销售收入*
5.00%
25027.36
城建维护税
营业税*
7.00%
1751.92
教诲费附加
营业税*
3%
750.82
河道维护基金
销售收入*
0.10%
500.55
地方营业税金及附加
销售收入*
0.05%
250.27
共计
销售收入*
5.65%
28280.92
Ø投资收益
在项目正常销售、土地价格164万/亩条件下，项目净利润46637万元，投资利润率为15.16%。
项目
金额
销售收入
500547.21
减：
总投资
410083.12
其中：
土地成本
78328.14
前期成本
27486.04
建导致本
255937.93
不可预见费
8502.72
三项费用
39828.28
营业税金及附加
28280.92
利润
62183.18
减：
所得税
15545.79
净利润
46637.38
销售利润率
12.42%
投资利润率
15.16%
9、结论及建议
德州所处地理优越，交通通达，经济发展后劲十足，特别是德州经济开发区利好因素较多，可以判断将来几年区域房地产发展预期较好。
本项目所处德州新、老城区交汇处，接近经济开发区核心区域，区位优越，适当建造德州高品质项目。
但是，该项目需配建35%总规划面积商业，体量较大，后期销售周期长，存在较多不拟定性。
初步测算，本项目在土地价格164万/亩条件下，投资利润率为15.16%，收益普通。
依照合伙方提供信息，若土地价格按照164万/亩进行合伙开发，还需为德州市政府代建大剧院，总造价约2.3亿元（资金来源从土地款中返还）。
综合分析，本项目投资收益普通，且商业体量大，后期商业销售存在较多不拟定因素，此外还需代建大剧院，建议放弃该项目获取。
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