房地产逐套验收办法.docx

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房地产逐套验收办法

深圳市建设工程质量监督总站文件

深建质监〔2007〕69号

关于发布新版《深圳市商品住宅建筑质量

逐套检验指引》的通知

各有关单位：

根据《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验管理规定（试行）》，要求市建设工程质量监督机构应当根据一定时期内本市住宅建筑工程中常见的质量缺陷和工程建设标准强制性条文定期公布《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验指引》。

深圳市建设工程质量监督总站对一年以来我市实行商品住宅建筑质量逐套检验监督工作的实际情况进行了比较系统的总结，通过召开专题座谈会、问卷调查等多种方式对相关质量问题进行了统计分析，结合以往住宅观感常见的质量缺陷、工程质量投诉热点问题以及强制性条文的要求等内容，并吸收、借鉴了兄弟省市分户验收的先进做法，重新制定了我市初装修商品住宅建筑质量逐套检验工作（2007修订版）指引，现向社会予以公布。

商品住宅建筑质量各方责任主体（单位）应结合工程实际情况根据本指引制定商品住宅建筑质量逐套检验方案（精装修商品住宅可参照本指引制定专项检验方案报质量监督机构备案）进行逐套检验工作。

附件：

深圳市商品住宅建筑质量逐套检验指引

深圳市建设工程质量监督总站

二○○七年十月十八日

抄送：

市建设局梁小群副局长

市建设局质安处，各区质监站。

深圳市商品住宅建筑质量逐套检验指引

（二○○七年十月版）

根据《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验管理规定（试行）》，要求市建设工程质量监督机构应当根据一定时期内本市住宅建筑工程中常见的质量缺陷和工程建设标准强制性条文定期公布《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验指引》。

深圳市建设工程质量监督总站对一年以来我市实行商品住宅建筑质量逐套检验监督工作的实际情况进行了比较系统的总结，重新制定了我市初装修商品住宅建筑质量逐套检验工作（2007修订版）指引，现向社会予以公布。

商品住宅建筑质量各方责任主体（单位）应结合工程实际情况根据本指引制定商品住宅建筑质量逐套检验方案（精装修商品住宅可参照本指引制定专项检验方案报质量监督机构备案）进行逐套检验工作:

一、商品住宅建筑质量逐套检验方案的内容

（一）确定具体检验及实测实量项目、数量，并制定相应的《检验记录表》；

（二）在各套型内标注具体检验及实测实量项目的检查部位；

（三）绘制与具体实测实量项目的检查部位相对应的检查点分布图；

（四）检查工具型号、数量；

（五）逐套检验小组工作人员构成及检验日程等。

二、商品住宅建筑质量检验基本（内容）项目（缺项的可在检验记录表中载明）：

（一）建筑（结构）观感、几何尺寸及防护措施

1、室内净高（实测）；2、裂缝（观察、实测）；3、玻璃或金属栏杆的构造、锈蚀、高度（观察、实测）；4、门窗洞口尺寸（实测）；5、消防通道宽度、楼梯宽度及尺寸（实测）；6、低窗、凸窗防护措施（实测）；7、落地玻璃（门）防护措施（实测或观察）；8、推拉窗扇防脱落措施（观察）；9、悬开窗限位装置（观察）。

（二）地面、墙面及防水工程质量

1、墙面（地面）裂缝、空鼓（观察）；2、地面面层表面质量（观察）；3、天花平整度（观察）、墙面平整度、垂直度（实测）；4、涂饰、饰面砖（板）观感质量（观察）；5、地下室渗漏（观察）；6、厨房渗漏（观察）；7、卫生间渗漏（观察）；8、屋面渗漏、积水（观察）；9、外窗、外墙（穿墙管）渗漏（观察）。

（三）通风及给排水系统安装质量

1、管道穿楼板、墙洞封堵；2、卫生器具、配件节水措施、接口严密性；3、暗埋给水管线标示、试水龙头通水；4、厨房、卫生间分别排水、阳台排水、横管坡度（实测）、PVC立管阻火圈、伸缩节；5、淋浴、洗衣机地漏、卫生器具存水弯、水封深度（实测）；6、厨房排风机预留位置；7、卫生间排风机预留位置；8、竖向风道防回流措施。

（四）室内电气工程安装质量

1、户箱进、出线截面；2、多股线头烫锡、剪芯；3、开关、插座接线（实测，3-5处）；4、卫生间等电位；5、电视、电话、对讲；6、灯具接地。

（五）燃气工程安装质量

1、燃气计量表；2、管道穿墙、楼板施工；3、热水器水、电、气、排烟洞配套及橱柜通风；4、燃气安全监控系统；5、燃气留头、燃气计量表与燃气器具的距离（实测）；6、燃气设施与电气设施的间距（实测）。

（六）其它规定、标准中要求逐套检查的内容

1、现浇混凝土外观缺陷经处理的部位；2、质量监督过程中发现观感质量和使用功能质量须责令整改的内容；3、民用建筑室内环境检测（实测）等。

三、商品住宅建筑质量逐套检验推荐表格（一至八）（见附表）

四、商品住宅建筑质量逐套检验操作说明

（一）由商品住宅建筑质量各方责任主体（单位）组成逐套检验小组，人员应包括：

建设单位项目负责人（或项目技术负责人）、施工单位项目经理、监理单位项目总监及各专业监理工程师；依照合同约定应当参加逐套检验的设计单位和物业管理公司应当委派的专业人士参加。

（二）商品住宅建筑质量各方责任主体（单位）结合工程实际情况制定商品住宅建筑质量逐套检验方案，完成商品住宅建筑质量逐套检验全部工作后方可进入竣工验收程序。

商品住宅逐套检验工作条件成熟即可按规定程序开展，以便于尽早发现问题，尽早整改，减轻后期竣工验收阶段压力。

（三）在逐套检验工作开始前应向质量监督机构提交一套完整的逐套检验资料样板，以免资料不符合要求而全部整改。

资料中应包括商品住宅建筑质量逐套检验方案、户型汇总表、户型检查布点示意图、检查记录表、检查结果汇总表、商品住宅建筑质量合格证明等。

（四）各方责任主体填写《商品住宅建筑质量逐套检验监督申请表》及《住宅建筑常见质量通病检查报告》向质量监督机构申请核查；商品住宅建筑质量逐套检验复核性监督抽查工作原则上最早以受理申请之日起三个工作日内进行。

（五）逐套检验小组发现检验结果不符合规范或设计文件要求的，应书面责成施工单位整改并对整改情况进行复查；整改与复查情况应记入《检验记录表》。

经整改后仍不符合规范或设计文件要求时，应当按《建筑工程施工质量验收统一标准》的有关规定处理，并在《检验记录表》上载明。

（六）土建专业对观感质量的具体检查方法，如规范条款未有载明的，可采用下列方法作为检验和评定的依据：

1、吊顶、涂饰及饰面板面积以30平方米为单位；

2、地面裂缝以目测高度1.5米左右俯视地面观察；

3、墙面裂缝以目测距离墙1米左右进行观察；

4、墙面（含饰面）空鼓每3延长米小锤轻击和观察空而不裂小于200平方厘米者可不计；

5、地面空鼓每处不大于400平方厘米且每自然间（标准间）不多于2处不计。

（七）土建专业实测数据

1、水平尺寸，每个房间不少于2处；房间净高，每个房间不少于3处。

每处测3次，取最小值；

2、相应楼层的消防通道及楼梯尺寸，核查点数不少于2处；

3、推算设计尺寸（如房间净高、门窗洞口的合格尺寸的范围）：

推算允许偏差最大值、标明实测位置（方案、附图、表格、实体一致）。

（八）土建专业检测及证据资料

1、外窗三性报告；

2、室内环境污染检测报告；

3、外墙雨水渗漏性能或外墙（外窗）淋水试验记录；

4、饰面砖黏结强度报告；

5、质量监督过程中发现观感质量和使用功能质量须责令整改的整改回复书；

6、现浇混凝土外观缺陷经处理的记录；

7、建筑节能方面的相关内容等。

（九）给排水专业按规范要求检查以下项目

1、检查管道穿楼板、墙洞的套管有无用防火材料封堵严密；

2、卫生器具和配件是否采用节水型产品，不得使用一次冲水量大于6L的坐便器；开龙头放水观察卫生器具的给、排水管道接口有无渗漏；

3、给水管在墙面、地面的走向标识是否清晰、明确，开试水龙头检查通水情况；

4、房、卫生间不应共用一根排水立管，应分别设置；禁止阳台排水进入市政雨水管道系统，应排入污水系统，禁止阳台排水地漏支管与建筑天面雨水排水管道连接；排水横管的坡度应满足规范要求，不得使用底平的偏心大小头；高层建筑中明设排水PVC管应设置阻火圈或防火套管；排水PVC管应按设计要求及位置装伸缩节，设计无要求时，伸缩节间距不得大于4m；

5、淋浴、洗衣机地漏、卫生器具需设存水弯，其水封深度不得小于50mm，地漏灌水后用尺测量水封高度；

6、风机位置或设置排烟风道；

7、卫生间应预留排风机位置；

8、厨房风道入口应设置止回阀，或风道本身具有防回流结构。

（十）电气专业按规范要求检查以下项目

1、合上电闸，检查通电。

灯具是否能被点亮，开关是否能正常通断，同一建筑物开关的开断方向是否一致；

2、配电箱检查导线，电源进线截面不得小于10mm2、出线截面不得小于2.5mm2，多股导线线头是否进行拧紧搪锡处理，多股导线不得断股、减小截面积。

检查户配箱的N排和PE排，每个安装孔应适合相应导线的截面，且不应连接超过2根导线，导线压接牢固可靠；

3、检查户内配电箱的漏电开关动作是否正常。

手动按下试验按钮，漏电开关动作切断电源；重合闸后，使用漏电检测仪在户内任意插座上进行漏电动作电流及动作时间测试试验，应小于等于30mA/0.1s即合格。

4、拆开开关，用试电笔检查其是否控制相线；拆开插座，其地线不得串接，导线T接头应缠绕紧密可靠，圈数不得少于5圈；拆开灯具的面板，检查灯具接地线是否接入灯具或预留到位；

5、打开卫生间等电位盒检查是否预留或连接到位；

6、弱电系统检查电视、电话和门禁对讲系统是否安装。

（十一）燃气专业按规范要求检查以下项目

1、燃气计量表；检查燃气设备外表面有无明显损伤，室外安装的计量表是否安装在防护箱内（目测）；

2、管道穿墙、楼板施工；检查套管长度、热收缩套施工及套管封堵情况（目测）；

3、热水器水、电、气、排烟洞配套及橱柜通风；检查热水器水、电、气、排烟洞是否配套、橱柜通风是否良好（目测）；

4、燃气安全监控系统；检查燃气安全监控系统是否按设计配套齐全（目测）；

5、燃气留头、燃气计量表与燃烧器具的距离（全数/套）；观察和用尺测量燃气留头、燃气计量表与燃烧器具的距离；

6、燃气设施与电气设施的间距（全数/套）；观察和用尺测量燃气设施与电气设施的距离。

（十二）竣工验收仍按《建筑工程施工质量验收统一标准》等国家技术标准及法定程序进行；不可因逐套检验而遗漏公共部分的竣工验收内容。

（十三）逐套检验小组按照已制定的方案对工程进行逐套检验。

逐套检验的检查、测量与操作应当按照国家、省、市建筑工程施工质量验收规范的规定进行。

《建筑装饰装修工程质量验收规范》规定的施工质量要求是对建筑装饰装修工程的最低要求。

鉴于各个项目合同约定不尽相同，所以实测实量项目的允许偏差本指引不给出具体数值。

五、商品住宅建筑质量逐套检验监督告知

（一）各方责任主体完成并提交主要户型完整的逐套检验资料（包括商品住宅建筑质量逐套检验方案、户型汇总表、户型检查布点示意图、检查记录表、检查结果汇总表以及商品住宅建筑质量合格证明）供质量监督机构核查；实体质量经整改后仍不符合规范或设计文件要求的永久缺陷应在《检验记录表》上载明，供质量监督机构核查。

（二）商品住宅建筑质量逐套检验复核性监督抽查工作（实物、资料、程序）在各方责任主体（单位）全数逐套检验合格基础上进行，重点核查各方责任主体（单位）对商品住宅建筑质量逐套检验工作的真实性。

（三）商品住宅建筑质量逐套检验复核性监督抽查工作中发现抽查结果与各方责任主体（单位）商品住宅建筑质量逐套检验方案、户型汇总表、户型检查布点示意图、检查记录表、检查结果汇总表、商品住宅建筑质量合格证明不符时，各方责任主体应作出合理解释，否则终止竣工验收程序，待问题处理完毕重新申请。

（四）竣工验收监督发现各方责任（主体）单位商品住宅建筑质量逐套检验工作中有违法违规及违反强制性条文情形，按相关法律法规及《深圳市建筑市场主体不良行为记录公示与处理办法（试行）》、《深圳市建筑业企业信用管理办法（试行）》进行处理。

附表：

住宅工程质量逐套检验记录表一

建筑（结构）观感、几何尺寸及防护措施

工程名称：

房号

楼单元号

建设单位

施工单位

监理单位

开工日期

年月日

检查日期

年月日

序号

检验内容

检验结果

（实测数据、观察情形）

1

室内净高（实测）3处/房间

允许偏差推算值

推算值

实测值

2

裂缝（观察、实测）（全数/套）

3

栏杆（玻璃、金属）构造、锈蚀、高度（实测）3～5处/套

4

门窗洞口尺寸（实测）3～5处/套

允许偏差推算值

推算值

实测值

5

消防通道宽度、楼梯宽度及尺寸（实测）3～5处/套

允许偏差推算值

推算值

实测值

6

低窗、凸窗防护措施（实测）3～5处/套

7

落地玻璃（门）防护措施（实测）3～5处/套

8

推拉窗扇防脱落措施（全数/套）

9

悬开窗限位装置（全数/套）

质量缺陷及整改结果（永久缺陷）

建设单位

施工单位

监理单位

住宅工程质量逐套检验记录表二

地面、墙面及防水工程质量

工程名称：

房号

楼单元号

建设单位

施工单位

监理单位

开工日期

年月日

检查日期

年月日

序号

检验内容

检验结果

（实测数据、观察情形）

1

墙面（地面）裂缝、空鼓（全数/套）

2

地面面层表面质量（全数/套）

3

天花（观察）、墙面平整度、垂直度（实测）3～5处/套

4

涂饰、饰面砖（板）观感质量（全数/套）

5

地下室渗漏（全数/套）

6

厨房渗漏（全数/套）

7

卫生间渗漏（全数/套）

8

屋面渗漏、积水（全数/套）

9

外窗、外墙（穿墙管）渗漏（全数/套）

质量缺陷及整改结果（永久缺陷）

建设单位

施工单位

监理单位

住宅工程质量逐套检验记录表三

通风及给排水系统安装质量

工程名称：

房号

楼单元号

建设单位

施工单位

监理单位

开工日期

年月日

检查日期

年月日

序号

检验内容

检验结果

（实测数据、观察情形）

1

管道穿楼板、墙洞封堵（全数/套）

2

卫生器具、配件节水措施、接口严密性（全数/套）

3

暗埋给水管线标示、试水龙头通水（全数/套）

4

厨房、卫生间分别排水、阳台排水、横管坡度（实测）、PVC立管阻火圈、伸缩节（全数/套）

5

淋浴、洗衣机地漏、卫生器具存水弯、水封深度（实测）（全数/套）

6

厨房排风机预留位置（全数/套）

7

卫生间排风机预留位置（全数/套）

8

竖向风道防回流措施（全数/套）

质量缺陷及整改结果（永久缺陷）

建设单位

施工单位

监理单位

住宅工程质量逐套检验记录表四

室内电气工程安装质量

工程名称：

房号

楼单元号

建设单位

施工单位

监理单位

开工日期

年月日

检查日期

年月日

序号

检验内容

检验结果

（实测数据、观察情形）

1

户箱进、出线截面（全数/套）

2

多股线头烫锡、剪芯（全数/套）

3

开关、插座接线（实测）3～5处/套

4

卫生间等电位（全数/套）

5

电视、电话、对讲（全数/套）

6

灯具接地3～5处/套

质量缺陷及整改结果（永久缺陷）

建设单位

施工单位

监理单位

住宅工程质量逐套检验记录表五

燃气工程安装质量

工程名称：

房号

楼单元号

建设单位

施工单位

监理单位

开工日期

年月日

检查日期

年月日

序号

检验内容

检验结果

（实测数据、观察情形）

1

燃气计量表（全数/套）

2

管道穿墙、楼板施工（全数/套）

3

热水器水、电、气、排烟洞配套及橱柜通风（全数/套）

4

燃气安全监控系统（全数/套）

5

燃气留头、燃气计量表与燃气器具的距离（全数/套）

6

燃气设施与电气设施的间距（全数/套）

质量缺陷及整改结果（永久缺陷）

建设单位

施工单位

监理单位

住宅工程质量逐套检验记录表六

其它规定、标准中要求逐套检查的内容

工程名称：

房号

楼单元号

建设单位

施工单位

监理单位

开工日期

年月日

检查日期

年月日

序号

检验内容

检验结果

（实测数据、观察情形）

1

现浇混凝土结构的尺寸偏差、外观缺陷经处理的部位（全数/套）

2

施工过程中发生观感质量和使用功能质量责令整改的内容（全数/套）

3

民用建筑室内环境检测（实测）

质量缺陷及整改结果（永久缺陷）

建设单位

施工单位

监理单位

住宅建筑质量逐套检验结果表

工程名称：

房号

楼单元号

建设单位

施工单位

监理单位

开工日期

年月日

检查日期

年月日

序号

检验内容

检验结果

1

建筑（结构）观感、几何尺寸及防护措施

2

地面、墙面及防水工程

3

通风及给排水系统安装质量

4

室内电气工程安装质量

5

燃气工程安装质量

6

其它规定、标准中要求逐套检查的内容

本套检验结论（载明永久缺陷）

检验单

位

建设单位

施工单位

监理单位

设计单位

（单位公章）

单位（项目）

负责人：

年月日

（单位公章）

项目经理（建造师）：

（执业注册印章）

年月日

（单位公章）

总监理工程师：

（执业注册印章）

年月日

（单位公章）

单位（项目）

负责人：

年月日

住宅建筑质量逐套检验结果表

工程名称：

房号

楼单元号

建设单位

施工单位

监理单位

开工日期

年月日

检查日期

年月日

序号

检验内容

检验结果

1

建筑（结构）观感、几何尺寸及防护措施

2

地面、墙面及防水工程

3

通风及给排水系统安装质量

4

室内电气工程安装质量

5

燃气工程安装质量

6

其它规定、标准中要求逐套检查的内容

本套检验结论（载明永久缺陷）

检验单

位

建设单位

施工单位

监理单位

（单位公章）

单位（项目）

负责人：

年月日

（单位公章）

项目经理（建造师）：

（执业注册印章）

年月日

（单位公章）

总监理工程师：

（执业注册印章）

年月日