郭溪项目可行性研究报告1127.docx
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郭溪项目可行性研究报告1127
郭溪项目可行性研究报告
第一章
项目概论
一、项目概况
二、项目初步测算
第二章
项目投资环境可行性分析
一、城市总体概况
二、区域经济发展概况
三、城市建设概况
四、城市规划概况
第三章
市场可行性分析
一、房地产市场发展概况
二、商品房市场阶段性特征
三、区域市场分析
四、结论
第四章
项目自身可行性分析
一、项目概况
二、项目现状
三、项目SWOT分析
四、风险分析
五、结论
第一章概论
一、项目概况
2012年7月12日温州市郭溪新农村建设投资有限公司与我公司签订了委托代建合同，该项目于2012年11月18日实际开工，至2013年4月底完成工程桩314根，占总桩数的15%，后由于委托方资金不到位，项目处于停工阶段。
2013年10月底，浙江省审计厅对全省的保障房建设进行专项检查，由于项目处于停工阶段，为应付检查，委托方与施工单位解除了施工合同。
同时，由于委托方迟迟拖欠我公司代建费，我公司也向委托方提出了要求解除合同予以结算的请求。
由于委托方没有资金予以结算，故提出了将该地块转让给我公司用于商品房开发的提议。
二、项目初步测算
根据初步接触，该地块内原有拆迁安置房8000多平方米，该部分面积瓯海区土地出让办同意在土地出让金中予以抵扣。
该地块原有的70000平方米“三产”性质用地项目，则不同意抵扣。
现政府有两种出让方案。
一是保留原拆迁安置房8000多平方米，并予以抵扣，其余建筑面积出让给我公司；二是整个地块出让给我公司，采用哪一种形式由我公司决定。
根据初步市场调研，客户能承受的正常市场价格为1.1万元/平方米左右，建议与政府谈判的土地目标价格3000元/平方米左右，含契税，大市政配套费。
根据原施工图设计成本测算如下：
郭溪项目成本测算
序号
项目
金额（万元）
一
销售收入：
204036
1
住宅
185768
按1.1万元/平方米
2
商铺
5268
按2万元/平方米
3
车位
13000
按10万元/个
二
开发成本：
182417
1
土地获得价款
53130
按计容面积3000元/平方米（含契税，大市政配套）
2
前期准备费
5603
按总建筑面积250元/平方米
3
工程费
82925
按总建筑面积3700元/平方米
4
管理费用
2040
按销售额1%
5
营销费用
5101
按销售额2.5%
6
营业税及附加
17751
总营业额的5.7%+土地增值税预征收3%
7
财务费用
17929
按总建筑面积800元/平方米
三
静态利润总额
21619
第二章项目投资环境可行性分析
一、城市总体概况
温州市位于浙江省东南部，东濒东海，南毗福建，西及西北部与丽水市相连，北和东北部与台州市接壤。
全境介于北纬27度03分-28度36分、东经119度37分-121度18分之间。
全市陆域面积11784平方公里。
海域面积约11000平方公里。
其中市区（鹿城、龙湾和瓯海三个区）面积1187平方公里。
境内地势，从西南向东北呈现梯形倾斜。
绵亘有洞宫、括苍、雁荡诸山脉，泰顺的白云尖，海拔1611米，为全市最高峰。
东部平原地区，人工河道纵横交错。
主要水系有瓯江、飞云江、螯江，境内大小河流150余条。
温州陆地海岸线长355公里，有岛屿436个。
海岸线曲折，形成磐石等天然良港。
图1温州区位图
（一）城市规模
温州市现辖鹿城、龙湾、瓯海3区，瑞安、乐清2市（县级）和永嘉、洞头、平阳、苍南、文成、泰顺6县。
全市有60个街道、64个镇、6个乡，5403个村委会，687个居委会（含社区）。
温州市人民政府驻地鹿城区。
图2温州地图
（二）城市人口
年末全市户籍总人口800.21万人，其中温州市区（仅鹿城、瓯海、龙湾三区）总人口147.27万人，市区非农总人口67.44万人。
从性别看，男性人口415.37万人，女性人口384.84万人，分别占总人口的51.9％和48.1％。
全市当年计划生育率为84.9％，已婚育龄妇女综合节育率为84.1％。
当年含往年补报出生人口性别比119.57，其中一孩、二孩和多孩的出生人口性别比分别为103.14、140.42和254.64。
图3温州市区年末总人口
瓯海区年末总人口
鹿城区年末总人口
龙湾区年末总人口
数据来源：
鹿城统计信息网、瓯海统计信息网、龙湾统计信息网
（三）历史沿革
温州,文化灿烂的东瓯名镇，公元前192年是东瓯王驺摇的都地。
公元323年建郡，为永嘉郡,传说建郡城时有白鹿衔花绕城一周,故名鹿城。
公元675年始称温州。
历史上以手工业发达著称，是青瓷发源地之一,造纸、造船、丝绸、绣品、漆器、鞋革等在我国历史上均有一定地位。
南宋时被辟为对外通商口岸，有“一片繁荣海上头，从来唤作小杭州”之称。
温州是南戏故乡，14世纪中叶温州著名剧作家高明的《琵琶记》被译为多国文字，在世界上广为流传。
温州人杰地灵，代有名家,南宋时以叶适为代表的永嘉学派和以“永嘉四灵”为代表的江湖诗派，近现代的孙诒让、夏鼐、夏承焘、苏步青等，在我国思想史、文学史、科学史上都具有重大影响。
（四）自然地理
温州为中亚热带季风气候区，冬夏季风交替显著，温度适中，四季分明，雨量充沛。
年平均气温17.3-19.4摄氏度，1月份平均气温4.9-9.9摄氏度，7月份平均气温26.7-29.6摄氏度。
冬无严寒，夏无酷暑。
年降水量在1113-2494毫米之间。
春夏之交有梅雨，7-9月间有热带气旋，无霜期为241-326天。
全年日照数在1442-2264小时之间。
二、区域经济发展概况
（一）区域经济发展水平
1.主要国民经济指标
初步核算，2012年全市生产总值3650.06亿元，按可比价计算，比上年增长6.7％，增幅比上年回落2.8个百分点。
其中，第一产业增加值112.90亿元，增长1.2％；第二产业增加值1843.06亿元，增长6.0％；第三产业增加值1694.10亿元，增长8.0％。
按户籍人口计算，人均地区生产总值45667元（按年平均汇率折算为7234美元），增长5.8％。
国民经济三次产业结构为3.1：
50.5：
46.4，第三产业比重较上年上升1.1个百分点。
2012年温州市区（仅鹿城、瓯海、龙湾三区）生产总值1452.28亿元，比上年增长6.53%。
其中2012年鹿城、瓯海、龙湾三区的生产总值分别为674.87亿元、339.94亿元、437.47亿元，比上年增长6.09%、6.23%、7.46%。
图4温州市区GDP变化情况
瓯海区GDP变化情况
鹿城区GDP变化情况
龙湾区GDP变化情况
2.财政收入
全年财政总收入500.18亿元，其中公共财政预算收入279.01亿元，均增长3.0％。
全年公共财政预算支出387.79亿元，增长4.7％。
其中，教育支出103.64亿元，增长10.7％；科学技术支出8.50亿元，增长16.2％；文化体育与传媒支出8.61亿元，增长23.7％；社会保障和就业支出27.75亿元，增长15.0％；城乡社区事务支出32.08亿元，增长10.9％；交通运输支出18.93亿元，增长12.5％。
其中2012年鹿城、瓯海、龙湾三区的财政收入分别为38.47亿元、36.85亿元、30.32亿元，比上年增长-1.8%、3.1%、0.7%。
温州市区（鹿城、瓯海、龙湾）财政收入变化情况
鹿城区财政收入变化情况
瓯海区财政收入变化情况
龙湾区财政收入变化情况
3.工业与建筑业
2012年，全市实现工业总产值6839.36亿元，比上年下降0.5％；工业增加值1615.07亿元，按可比价计算，增长4.5％。
全市规模以上工业企业4202家，实现工业总产值4166.68亿元，比上年下降1.4％。
其中，轻工业产值1469.82亿元，下降1.3％；重工业产值2696.86亿元，下降1.5％。
其中2012年鹿城、瓯海、龙湾三区实现工业总产值分别为550.3亿元、685亿元、1004.1亿元，比上年增长-5.1%、-3.4%、2.5%。
全年建筑业实现增加值227.99亿元，比上年增长18.1％。
全市拥有三级以上资质的建筑企业651家，实现建筑业总产值964.68亿元，增长22.0％；实现利润总额24.14亿元，增长12.4％。
年末拥有资产591.13亿元，其中固定资产原价95.36亿元。
（二）居民收入与消费
全年城镇居民人均可支配收入34820元，增长9.7％；城镇居民人均消费性支出23975元，增长2.7％，其中食品类支出9074元，占37.8％。
全年农村居民人均纯收入14719元，增长11.1％；农村居民人均生活费支出10820元，增长6.7％，其中食品类支出4943元，占45.7％。
城镇居民人均住房建筑面积41.25平方米；农村居民人均居住面积45.76平方米。
年末每百户城镇居民家用汽车拥有量39.32辆；每百户农村居民家用汽车拥有量19.76辆。
全年全市缴存住房公积金58.33亿元，自房改以来累计缴存310.25亿元，年末余额190.24亿元。
全年发放住房公积金贷款30.75亿元，累计发放贷款232.76亿元，年末贷款余额127.84亿元。
全年保障性住房新开工面积108.10万平方米，其中经济适用房新开工面积16.50万平方米；在建保障性住房面积388.46万平方米。
鹿城区城镇居民人均可支配收入情况
瓯海区城镇居民人均可支配收入情况
龙湾区城镇居民人均可支配收入情况
。
三、城市建设概况
（一）城市建设水平
当前，温州的城市化水平 严重滞后于工业化，城市化进程、中心城市发展、城市体系发育同先进城市相比存在明显差距，已成为温州转型发展的主要障碍。
城市化滞后，影响区域城乡均衡发展，造成经济转型升级动力不足，导致温州半城市化问题突出，加快推进城市化、提升城市化水平是温州“十二五”发展的动力所在，是实现温州转型发展、走向现代化的关键。
按照市委、市政府建设现代化大城市的要求，市区人口规模发展到220万人左右，土地面积1200平方公里左右，其中建成区人口规模要发展到160-180万人左右，城市用地规模160-180平方公里左右；要在较高起点上考虑产业发展定位，加快应用高新技术改造传统特色产业，着力发展科技含量高的新兴产业和临海型工业，加速以商贸、金融、房地产、展览等为主的第三产业的发展。
中心城市国内生产总值要占全市的45%，二产增加值要占全市的44%，三产增加值要占全市的53%。
四、城市规划概况
（一）城市性质
中心城市。
（二）总体规划
图13温州市城市总体规划（2003-2020年）规划总图
1.温州市总体规划
（1）市域城镇体系：
市域城镇发展战略为：
中心聚集，南北伸展；点轴开发，分片均衡；优化小城镇（重点镇）布局。
划分为特大城市、中等城市、小城市（重点镇）、一般建制镇四个不同等级。
规划提出了优先发展中心城市，优化小城市布局，集中发展一批重点小城镇，控制一般建制镇，形成以特大城市为中心、中等城市为副中心、小城市（重点镇）为骨干、一般建制镇为基础的城镇体系。
形成两大城镇密集区：
以温州中心城市为中心，包括乐成—黄华平原和温瑞平原内城镇组成的温州都市区；以鳌江下游的龙港—鳌江为中心的温州南部城镇群。
（2）温州都市区：
温州都市区以温瑞平原城镇化地区为核心，包括中心城市、乐清、瑞安、洞头、永嘉等城镇密集地区，应纳入规划控制区统一加强管理。
至2020年末，都市区人口为440万人左右，城市建设用地为414.6平方公里。
都市区形成“一主二辅五组团”的空间结构。
其中，“一主”为中心城市（含主城区、永强副城区）；“二辅”为瑞云、乐柳二个辅城区；“五组团”为上塘组团、洞头组团、半岛组团、藤泽组团、桐浦组团。
温州主城区、永强副城区和瑞云的罗南片，环大罗山形成都市区核心圈层。
各城区、组团间通过绿色开敞空间相隔离，以快速干道、轻轨相连接，形成以大罗山、吹台山、三垟水网为绿核的高度城镇化区域。
（3）中心城市：
①中心城市的城市规划区：
包括鹿城区、瓯海区、龙湾区、洞头县行政辖区和瓯北片、七里片（以瓯北—柳市快速路为界），面积1423.6平方公里，及珊溪水利枢纽工程饮用水源保护区（即赵山渡坝址以上流域面积2304平方公里），合计总面积为3727.6平方公里。
②城市性质：
我国东南沿海重要的商贸、工业、港口、旅游城市，浙南闽东北的区域中心城市，具有滨海山水特色的历史文化名城。
③规划期限：
近期2003～2007年，中期2008～2012年，远期2013—2020年，远景2020年以后
④城市规模：
规划确定温州近期（2007年）城市人口为200万人左右；中期（2012年）城市人口为225万人左右；远期（2020年）城市人口不超过260万人。
近期（2007年）城市建设用地为179.26平方公里（人均89.63m2），中期（2012年）用地为206.5平方公里（人均91.78m2）,远期（2020年）用地为259.71平方公里（人均99.89m2）。
2.瓯海中心城区建设
随着城市扩张战略的制定，瓯海中心城区的建设开始紧锣密鼓的进行。
2001年7月经国务院（国函【2001】84号文件）批准同意，温州市瓯海区人们政府驻地由景山街道兴海路迁至娄桥街道。
2007年12月31日经温州市政府第18次常务会议同意通过（温政函【2007】111号文件），中心区控制性详细规划范围为：
娄桥街道和新桥街道的部分。
西面及南面至金丽温高速公路，北接新桥街道至现状铁路，东至河流与瓯海高新区岙垟园区隔河相望。
总用地规模为7.19平方公里，规划人口容量9万人。
该片区发展定位为瓯海区的行政文化中心，温州市主城区的重要功能组成部分。
是以行政管理、文化娱乐、商务购物、金融办公和生活居住为主导的多功能、生态型、复合型的温州市城市副中心。
该中心规划有市区优势的医疗、教育、金融资源。
图15温州市瓯海中心区规划示意图
温州市瓯海中心区规划效果图
温州市瓯海中心区配套规划图
2.站南商圈和新型工业园区的配套
随着2009年动车南站开通以来，凭其带来的大量人流和商机，温州市正在着力打造火车南站站前区核心商圈。
两个代表性的项目站南商贸城和大西洋购物中心建设已初具规模。
温州站南商贸城总用地57.3亩，总投资额17.5亿元，总建筑面积达18万㎡，包括6万㎡地下室、6万㎡商贸中心及6万㎡高层商业中心。
该项目是俊奇继温州家具市场、石家庄华北鞋城及湖南常德居和嘉美家居广场等项目之后的又一重大项目。
项目将充分依托温州南的交通物流优势，采用商铺与商务楼等多项商业项目结合的方式开发，全力打造温州首个集批发、零售、展示、交易、物流配送功能于一体的大型现代化商贸中心，将其建设成为温州南站站前商贸区的旗舰商务中心，成为辐射全国的专业市场。
大西洋购物中心项目总投资10多亿元，总占地面积25.39万平方米，总建筑面积约30.21万平方米，拥有机动车泊位6000余个，能容纳庞大的人流量和车流量。
并配备智能停车引导系统，引导顾客快速找到空车位，提供人性化vip代客泊车服务，并提供洗车、美容和维修为一体的综合汽车服务。
“购物中心的品牌设置定位为中高端，以驱车家庭式消费为主。
”在大西洋购物中心购物有主力百货店、大型城市超市、国际国内名牌专卖店等；娱乐有真冰滑冰场、超级影城、室内儿童乐园、主题酒吧、球类俱乐部等；餐饮有美食广场、主题餐厅、高级中西餐厅、咖啡厅、茶座、特色小吃等。
“ShoppingMall”商业体将革新购物对人们的常规理解，革新人们的生活、居住理念。
瓯海新区的工业区并没有按传统工业区来规划，而是按照新型工业化、城镇化的要求，将产业发展和城市功能进行综合规划。
主要打造生态农业观光园、依托火车南站的现代物流、优势制造业、总部经济等。
温州站南商贸城效果图
大西洋购物中心效果图
第三章市场可行性分析
一、房地产市场发展概况
（一）商品房市场概况
表62010-2012年温州市房地产开发各项指标
房地产开发指标
2010年
2011年
2012年
数量
同比
数量
同比
数量
同比
总投资（亿元）
106.27
-23.63%
275.20
158.96%
260.96
-5.17%
房屋施工面积（万㎡）
1171.46
1.77%
1332.30
13.73%
1332.40
0.01%
其中：
住宅（万㎡）
783.19
1.41%
852.78
8.89%
833.84
-2.22%
商品房新开工面积（万㎡）
178.79
-27.54%
282.83
58.19%
234.55
-17.07%
其中：
住宅（万㎡）
120.87
-22.52%
165.59
37.00%
148.06
-10.59%
房屋竣工面积（万㎡）
125.84
-16.97%
245.83
95.35%
192.90
-21.53%
其中：
住宅（万㎡）
88.95
-17.96%
170.51
91.69%
131.08
-23.12%
商品房销售面积（万㎡）
58.10
-55.95%
24.14
-58.45%
71.95
198.05%
其中：
住宅（万㎡）
44.98
-59.61%
11.49
-74.46%
62.66
445.34%
商品房销售额（亿元）
122.16
-57.44%
57.96
-52.55%
173.53
199.40%
其中：
住宅（亿元）
97.86
-62.43%
33.13
-66.15%
154.38
356.93%
商品房空置面积（万㎡）
其中：
住宅
/
/
/
/
/
/
数据来源：
温州统计年鉴2010-2013
受经济结构转型，经济下滑及国家政策影响温州的房地产投资在过去三年没有明显的增长。
2010年及2011年，温州的商品房销售还出现了负增长。
2012年开始回升，2013根据已统计数据，虽然价格有所下降，但是成交面积出现了强劲的反弹。
（二）土地市场概况
1.土地供应方式
目前，温州市经营性用地出让方式以挂牌为主。
2012年全市三区共成交商住用地6宗，成交面积12.97万平方米，可建建筑面积42.61万平方米，楼地面均价6585.58元/平方米。
2013年至11月份全市三区共成交商住用地32宗，成交面积108.37万平方米，可建建筑面积333.23万平方米，楼地面均价5275.1元/平方米。
温州市土地市场在进过2012年的低谷后，2013年出现了爆发式增长，但楼面地价有所下降。
2.近2年土地出让情况
表72012-2013年温州市商住用地出让情况
指标
2012年
2013年
住宅（商住）用地成交面积（万㎡）
12.9761
108.3673
住宅（商住）用地成交宗数（宗）
6
32
住宅（商住）用地成交金额（亿元）
28.0619
175.7829
住宅（商住）用地可建建筑面积（万㎡）
42.61763
333.2314
住宅（商住）用地单价（万元/亩）
1441.73
1081.41
住宅（商住）用地楼面价（元/㎡）
6584.58
5275.1
数据来源：
浙江省国土资源厅网站
3.附件:
温州市区2012年-2013年地出让情况统计表
（三）二手房市场概况
今年以来，温州的二手房市场一直处于低迷状态，经过今年三、四月因新国五条引发的交易高潮后，市区二手房市场一度陷入低迷，成交量逐月下降，并连续多月处于不温不火状态，有些房产中介连续多月出现零交易现象，二手房价格也在不断下降。
但近期不少意向购房者咨询量、带看量明显上升，但成交量仍然低迷。
根据目前成交的记录看，市区一些小区环境好，物业管理佳，综合品质优的房源，依然是市场的主力房源，而一些性价比并不十分好的小区成交量和价格还在下降。
最近，一些刚需客户在不断增加，尤其是中小面积房源比较受关注。
温州二手房市场的另一个特点就是最近媒体报道得比较多的“弃房”，通过司法等途径进入二手房市场，现在虽然量比较小，但如果温州的经济持续恶化，不排除该部分成交量有所增加。
（四）租赁市场概况
与二手房市场交易停滞的情况相反，由于目前二手房交易难度加大，少部分房源由售转租，而另一方面带有观望情绪的购房者也会选择先租房再做打算。
因此，温州的租赁市场相对较为平稳。
（五）发展趋势预测
目前，温州市的房地产开发已基本饱和，截止2013年9月底，温州市区新房库存有65万平方米，此外，还有超过150万平方米的新盘即将上市。
同时，2013年新增出让的商住用地（超过1800亩）也将在今年底或明年转化为新房上市，必将进一步增加温州新房市场的库存量。
另一方面，近年来温州强力推进农房集聚改造建设，该部分房源的入市也将给温州的住房市场带来强有力的冲击。
由于温州的经济恢复缓慢，消费者对住房市场的信心尚未恢复，温州的房价上涨动力明显不足。
11月18日公布的房价数据显示，10月份70大中城市中仅有温州一城继续保持同比下降态势，这也是温州楼市连续第26个月下跌。
从政策方面考虑，党的十八届三中全会确定了以市场配置为主的主基调。
同时地方政府也希望尽快稳定房价，支撑地方经济发展。
因此，出台针对温州楼市不利的政策概率非常小。
相反，却存在地方政府为稳定当地房价变相放宽现有调控政策的可能性。
近期，温州出台调控新规，温州市户籍居民家庭如果已经在温州市区拥有一套住房，现在可以再购买一套市区住房，而2011年3月出台的限购令不允许购买第二套住房。
二、商品房（住宅）市场阶段性特征
（一）市场供应方面
1.供应总量
根据温州市商品房网上销售管理系统统计：
2012年-2013年全市三区共有31个楼盘开盘，可售面积为2191383平方米，已售面积1540248平方米，库存面积651135平方米。
按套数计算，可售套数为18905套，已售套数为13432套，库存套数5473套。
具体见附件：
温州市2012年-2013年开盘项目销售信息。
2.供应地域
温州市的商品房供应区域主要为瓯海中心城区板块，瓯海区南湖板块，瓯海区梧田板块，鹿城区西滨江和七都板块，龙湾中心城区板块。
3.供应结构
目前，温州市商品房市场上的户型主要以86㎡至143㎡普通商品住宅为主，部分改善型房源推出143-190㎡户型，少数高档楼盘部分户型在300㎡左右。
4.销售价格
目前，瓯海中心区楼盘的在售新房均价在20000元/㎡左右；南湖板块的均价为25000元/㎡左右；鹿城西滨江和七都板块的均价为22000元/㎡左右；龙湾中心区板块均价为20000元/㎡左右。
5.开发水平和产品品质
随着绿城、万科、华润等外来大牌开发商的进驻，以及本地开发商中梁地产的崛起，温州市房地产开发水平和产品品质不断提升。
同时，温州房地产市场的不景气以及同行的激烈竞争也促使各开发商提高管理水平。
附件：
瓯海区部分楼盘调查信息
附件：
鹿城和龙湾区部分楼盘调查信息
（二）市场需求方面
1.市场需求现状
温州经济复苏缓慢，资金面紧张以及楼市价格的持续走低，使更多的投资者选择了观望。
温州地价的持续下跌为温州开发商打造性价比高的产品提供了更多的空间，几个性价比高，目标客户定位准确的楼盘还是收到了热销。
2.现阶段需求的主要来源
现阶段温州的成交还是以刚
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