总体运营管理模式设计建议方案108.docx
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总体运营管理模式设计建议方案108
总体运营管理模式及权责体系设计方案
（建议稿）
鉴于深圳文汇地产运营管理现状、公司所处的发展阶段及业务状况，公司可参照国内常见的集团化运营管理模式，制定与文汇地产发展战略及自身特性相适应的运营管理体系。
对于深圳文汇地产运营模式的设计主要包括总体运营管理模式设计、法人治理结构设计、决策机制设计、流程优化设计、配套制度设计、目标管理体系和绩效考核体系设计等七个部分。
本次方案主要就总体运营管理模式设计提出建议与方案.
总体运营管理模式设计主要包括公司管理层设置、主要管控岗位权责设计、管理模式选择、公司与下属公司的权责设计、公司职能部门权责设计五个部分。
公司管理层设置及主要管控岗位权责设计董事会已有安排，本方案不再涉及。
本方案重点在于管理模式的确立,以及公司权责体系两个方面。
第一部分管理模式选择
关于管理模式问题，建议公司可以参考当前房地产企业集团化三种运营管理模式（战略管理型、财务管理型、操作管理型）及其过渡型演绎模式,从自身的投资主体结构、管理现状、战略规划以及风险控制要求，创新公司运营管理模式作为企业发展的不同阶段、不同区域、不同的运营管理模式.
基于公司处于初建时期，管理经验、管理体系尚不完善,同时主要项目为异地开发的现状，建议公司建立“公司—下属项目公司”操作管理型模式，实行以项目公司制为管理主线的运作体制,强化职能运作及关键业务领域的风险管控，强调高效率、高质量运作，实现公司稳步发展.在此模式下:
一、管理定位
公司定位为投资决策中心、管理控制中心、资源配置中心、信息整合中心和品牌文化输出中心。
下属公司定位为利润中心、成本控制中心。
二、管理方式
两级管理模式下，项目经营业务必须通过跨部门、跨区域的团队运作来实施.公司通过组织机构和部门的合理设置，一方面充分发挥职能部门的专业化管理优势，另一方面由下属公司具体负责对项目实施质量、进度、安全、成本的全面管理。
公司职能管理与下属公司项目管理共同构成公司基本的管理方式。
房地产开发价值链中的风险，除了政策和行业周期风险外,首先来自于项目拓展环节，其次在于项目策划定位环节，再则是开发建设过程中设计、工程、营销等工作质量所带来的风险。
因此，公司明确由职能部门直接负责项目拓展、项目策划定位、规划设计、成本管理控制（含工程招标）及营销策划定位工作，并在项目开发过程中对各项工作成果进行控制和评审，以保证项目运作水平。
而项目的具体施工管理、报批报建、现场管理、营销实施则主要依靠下属公司来运作完成.
下属项目公司是公司重要战略经营单元，按照直线式业务指挥系统运作,明确责、权、利,提高工作效率，加快项目运作速度，缩短资金占用周期，具体负责项目经营管理，实现经营目标。
职能部门是公司重要的专业服务力量，负责在设计、工程管理、营销等工作中提供专业技术支持，加强对项目运作过程中进度、质量和成本的控制，规避经营风险，发挥服务和监督的作用
三、下属公司管理
对于下属公司管理，公司主要通过选派总经理、财务负责人、成本负责人，审查批准下属公司经营计划、审查批准主要项目开支、资金计划、事先确定财务目标等管理手段，及建立与完善下属公司权责体系来进行控制管理。
第二部分权责体系设计
明确“公司—下属项目公司"两级操作管理型模式后，良好的的权责体系设计有利于明晰公司和下属公司之间的关系,梳理房地产开发的管理和业务流程，为流程整合优化提供指导依据.同时职能边界的确定对于业务流程、管理流程的整合和优化产生直接影响,还将理清文汇地产与各下属公司各自承担的义务和责任及相应的权力，大大提高公司的效率。
为推动公司的权责划分与权责体系的建立,现就文汇地产对各下属公司以及文汇地产各职能边界提出建议（本方案暂依据董事会审批确定的深圳文汇地产组织架构来考虑）。
公司权责划分主要包括三个部分的内容：
一是文汇地产各职能部门与下属公司的职责划分，明确文汇地产的管理定位以及各职能部门与下属公司的职责，确保管理职责清晰、责任明确；二是文汇地产和各下属公司的职责边界,详细规划、明确文汇地产对各下属公司的管理、业务监控范围。
三是公司与下属公司管理责权划分，进一步明确了职能部门与下属公司的权责。
四是下属项目公司管理审批权限表，明晰了下属公司管理重要事宜的审批权限。
由此，可构成公司完善的权责体系。
一、公司各职能部门及下属公司职责划分
（一）行政管理部
部门使命:
以前瞻性视野，创新管理理念和管理方法，不断提高公司管理水平，推进公司经营目标的实现。
部门职责：
综合计划管理、部门绩效考核、流程管理、公共关系管理、法务管理、行政事务管理、资产管理、IT信息管理、档案管理
1、综合计划管理
负责制定公司年度经营计划,并分解到下属公司及各职能部门；
主持编制公司与下属公司、职能部门的目标责任书，并组织签订；
负责跟踪、调整及协调下属公司和职能部门季度计划、月度计划以及项目总体计划;
负责设计及收集整理下属公司月度工作综合报表。
2、部门绩效考核
负责制定下属公司和职能部门的绩效考核方案;
负责收集各职能部门的关键绩效数据和工作目标完成情况，并组织对职能部门进行绩效考核；
根据项目节点完成情况，按季度组织对下属项目公司的绩效考核.
3、流程管理
负责建立、实施、完善公司流程管理体系；
主持公司定期和不定期的流程修订工作。
4、公共关系管理
负责公司对外公共关系的日常维护;
负责公司与政府部门之间的危机公关处理。
5、法务管理
负责为公司提供各类法律支持服务；
负责对公司业务合同的法律审核,编制和修改企业的格式化合同;
负责法律知识培训，提供商务谈判中的法律咨询服务；
负责处理包含下属公司在内的公司所有法律纠纷处理；
负责外聘律师的选择、聘用合同订立、管理和服务评价。
6、行政事务管理
负责公司各类公文处理与文件流转控制；
负责公司级会议的会务管理、会务服务及会议纪要的整理与发放；
负责管理公司印章；
负责公司办公设备、办公用品管理；
负责公司公务车辆调配、维护、年审及驾驶员管理；
负责公司前台接待、安全保卫、办公环境管理;
负责公司有关对外行政、工商手续办理、公司证照年检等;
负责其他后勤服务。
7、资产管理
负责公司固定资产采购、日常维护管理、登记建档和台帐管理工作；
配合完成下属公司清算及固定资产处置工作。
8、IT信息管理
负责制订并实施公司信息化建设战略规划及信息系统改进方案;
负责企业计算机信息管理系统开发、维护、更新，以及网络安全维护；
负责计算机及相关设备的购置、调配、维修、维护保养；
负责公司网站信息内容日常维护更新；
负责处理公司日常电脑和网络故障，提供IT服务。
9、档案管理
负责公司档案管理、档案信息化管理及维护;
负责指导下属项目公司档案工作；
负责接收下属公司项目工程竣工后的档案资料。
（二）人力资源部
部门使命：
根据企业发展战略需要，提供人力资源有效支持,在企业内部创造良好的管理机制，营造高效和谐的职场氛围。
部门职能：
人力资源规划、定岗定编、员工招聘和选派、员工培训、员工关系、员工薪酬和绩效考核、企业文化建设等。
1、人力资源规划
负责制定人力资源规划，并组织实施；
负责完善人力资源管理体系，研究、设计人力资源管理模式（包含招聘、绩效、培训、薪酬及员工发展等体系的全面建设），制定和完善人力资源管理制度;
负责向公司高层决策者提供有关人力资源战略、组织建设等方面的建议；
负责审核下属公司的管理架构和人员配置计划；
负责下属公司总监级以上员工及关键岗位聘任的审核。
2、员工招聘和选派
负责制定招聘计划和实施招聘，为公司和下属公司供给人才;
配合完成下属公司总监级以上管理人员的聘任工作。
3、员工培训
负责公司员工的培训管理工作；
负责拟定并执行培训计划；
负责评价培训效果和督促各部门、下属公司内部培训工作。
4薪酬福利与员工关系
负责公司总监级以下员工绩效考核管理及汇总整理公司绩效考核结果;
负责管理公司员工薪酬事务，审核下属公司薪酬与员工福利制度；
负责办理员工调动、离职、入职、考勤、保险和医疗、住房公积金等手续；
负责建立公司员工福利制度.
5、企业文化建设
负责公司企业文化建设，指导下属公司企业文化建设。
（三）资本财务部
部门使命:
以前瞻性视野，研究和创新房地产开发资本运营理念和方法，构建和完善满足公司项目需求的资金运作平台。
部门职能:
财务管理制度管理、、投融资管理、全面预算管理、资金管理、会计核算、财务分析与公司决策支持、税务管理、权益性投资管理和审计、财务档案与内部管理
1、财务制度管理
负责根据国家财会法律法规，结合公司管理需要,建立和完善公司各种财务管理制度。
2、会计核算
负责办理日常核算业务；
负责办理日常出纳业务;
负责财务会计报告的编制和报送.
3、投融资管理
负责制定并平衡公司资金计划；
负责公司日常资金调度，确保公司营运资金需求;
负责项目开发的各项融资业务；
负责金融机构关系维护;
负责资本市场及融资创新的研究管理；
负责项目按揭银行的选择与业务合作.
4、全面预算管理
负责公司全面预算的编制与控制；
配合确定公司经营目标;
配合编制经营计划；
负责动态跟踪调整资金计划。
5、财务分析与公司决策支持
负责公司财务状况分析，提供管理报表；
负责审核各类经济合同，提供战术性决策支持，对经济合同的财务条款提出建议，把控财务风险；
配合编制《项目可行性研究报告》.
6、税务管理
负责办理公司日常纳税业务以及其他税务事项;
负责公司税务筹划；
负责开发项目税务筹划；
负责项目公司税务工作.
7、权益性投资管理和审计
负责收集整理下属公司财务数据和信息;
负责指导及检查下属公司的财务工作；
配合董事会审计部门对公司及下属公司的日常审计和检查;
负责监控公司内控制度的实施。
负责公司年度财务报告外部（社会）审计工作
8、财务档案与内部管理
负责公司会计档案管理，确保档案的完整与安全；
负责维护财务软件的正常运行及数据安全；
负责公司财务印章、有价证券、票据及贷款等经济合同的管理.
（四）规划设计部
部门使命：
跟踪世界建筑潮流,研究和创新满足市场需求的产品,创造最具市场与社会价值的产品。
部门职能：
项目规划、设计管理、设计配合、设计研究、标准化设计合同体系及供应商管理
1、项目规划
配合编制《项目可行性研究报告》；
负责编制《项目限额设计标准》。
2、设计管理
负责编制方案（建筑、园林、装修）设计任务书;
负责从战略供应商信息库中选择方案设计单位，与设计单位进行沟通联系，完成方案设计，组织项目方案设计的评审；
组织相关部门对设计单位的设计质量提出明确目标，并确定主要设计参数；
负责协调设计单位与相关职能部门之间的配合关系，控制设计进度、质量、建安成本等；
负责重大或超出限额的设计变更评审；
配合图纸内部审查.
3、设计研究
负责施工图设计标准体系中建筑专业相关内容的制订；
负责建立设计案例信息库，并进行分析整理；
负责跟踪国内外建筑规划动态，进行研究及创新。
4、标准化设计合同体系及供应商管理
负责建立和完善标准化设计合同体系；
负责维护和完善设计类战略供应商信息库。
（五）工程管理部
部门使命：
跟踪世界建筑潮流，研究和创新工程管理控制理念与方法，提升公司工程管理水平。
部门职能:
工程管理、工程技术管理、工程计划与进度管理、工程质量与安全管理、标准化工程技术合同体系及供应商管理
1、技术管理
负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准，建立和完善技术管理体系、制定技术管理的工作、规章制度，并监督实施。
负责审查公司项目的重大技术方案。
制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案。
负责施工图纸会审，参加项目图纸交底、竣工图的审定工作。
负责图纸变更的审定工作。
负责所辖工程技术资料和其他工作资料的整理、归档工作。
2、质量管理
建立健全公司质量管理体系,健全工程质量管理的规章制度体系。
负责审核施工单位的施工组织设计或质量计划；负责审核下属公司上报的项目质量计划。
负责组织对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件的评审.
负责组织监理单位的评审，审查监理规划,抽查实施情况。
负责组织对施工单位的评审和选择工作。
负责对在建工程项目的质量巡查和抽查工作。
3、计划与进度管理
负责制订或审核下属公司上报的项目进度计划
4、其他管理
负责建筑材料、设备市场的调查和质量评定。
负责与工程施工和产品质量有关的法律法规、标准、规范及信息的收集、整理和沟通工作。
负责对施工现场进行安全生产和消防的监督检查工作。
（六）成本核算部
部门使命:
跟踪世界建筑潮流,研究和创新成本控制理念和方法,提升公司成本管理水平.
部门职能:
成本管理体系、成本规划、成本动态管理、项目预结算、采购管理、工程合同管理、成本分析及效益评价
1、成本管理体系
负责建立和完善公司成本控制体系；
负责编制咨询合同标准化体系；
负责公司项目成本战略的策划、制定和实施；
负责落实项目总体目标成本;
配合下属公司进行责任成本的分解与考核；
负责建立成本监控预警机制。
2、成本规划
配合编制《项目可行性研究报告》；
配合进行产品方案比选，提交不同设计方案的《方案甄选成本测算报告》；
负责编制《项目目标成本》；
配合编制《项目限额设计标准》。
3、成本动态管理
负责定期对项目成本进行监控，审核下属公司每月提供的动态成本报告，对可能超出目标成本的情况进行预警；负责收集、整理下属公司的有关成本信息，并对成本信息进行汇总及甄别；
配合完成对重大的或超出限额的设计变更的评审工作.
4、项目预结算
负责造价咨询公司评标选定工作;
负责编制项目预算及《项目结算计划》；
负责项目结算工作；
负责根据施工合同,编制工程款季度、月度支付计划；
负责编制《工程结算分析报告》；
负责审核供应商材料清单及施工单位完成工程量，并核算工程进度款,办理支付手续.
5、采购管理
负责管理战略供应商信息库，负责供应商的资质预审及评价；
负责维护和完善造价咨询类战略供应商信息库；
在下属公司配合下，负责制订《项目设备及材料采购总体计划》;
根据《项目设备及材料采购总体计划》，牵头负责权限范围内的招标工作;
负责跟踪市场材料价格，建立和维护材料价格信息库;
负责编制公司招标的经济标书,并对各投标单位的经济标书进行评价；
负责公司权限范围内的招标项目合同洽谈.
负责评价公司供应商，并建立相关数据库。
6、工程合同管理
负责建立和完善标准化工程合同体系.
7、成本分析及效益评估
负责收集、整理项目的效益评价报告，编制《项目效益评价报告》。
（七）营销策划部
部门使命：
获取和储备项目用地，做好房地产开发资源准备和前期工作;提升和创新市场营销策划理念和策划水平,最大限度满足项目运营及客户需求。
部门职能：
土地信息收集及评估、可行性研究分析、政策研究及市场研究、项目策划、项目营销管理、品牌策划及建设
1、土地信息收集及评估
负责收集目标地块信息，建立土地信息库；
负责评估并初步确定拓展目标。
2、可行性研究分析
负责制订可行性研究计划，并组织进行项目可行性分析;
负责编制《项目可行性研究报告》，并组织可行性研究报告评审.
3、政策研究及市场研究
负责研究国内外房地产相关政策，并分析由此产生的影响;
负责研究目标开发区域的宏观环境和城市总体规划等信息。
4、项目营销管理
负责审核项目营销推广总体计划、策划方案及营销费用预算；
负责审核项目相关营销单位的选定评审工作以及各类营销合同；
负责审核各类营销方案及品牌推广与实施方案；
负责销售计划、价格、折扣和销售政策、销售激励政策的制订,并监督下属公司的执行；
负责审核物业管理公司选聘方案，并组织审核、优化物业管理方案。
负责审核物业经营方案、租赁与招商运营管理方案.
5、市场研究
负责维护和完善营销类战略供应商信息库；
负责市场调研及政策研究，定期形成《市场分析报告》;
负责与下属项目公司相关营销负责人交流总结，提高营销专业水平；
负责制订科学的营销管理体制,推进营销职能创新.
6、品牌策划及建设
负责公司品牌规划战略的制定和实施；
负责公司品牌宣传标准件体系的建立和落实。
（八）下属项目公司职责
1、项目前期准备
负责制定项目公司管理架构及人员配置计划，经公司审批后组织实施；
负责项目所在地地方政府关系的协调与维护；
负责土地获取及政府相关批文的办理.
2、设计管理
根据公司规划设计部方案设计要求,对建筑功能、结构方案、设备选型等进行设计优化并落实；
负责初步设计及施工图设计单位的选择及过程管理；
负责施工图图纸会审和技术交底；
负责审核工程施工阶段限额范围内的设计变更;
配合重大或超出限额的设计变更评审;
配合编制《项目限额设计标准》并负责落实。
3、报批报建管理
负责项目各类政府报批报建手续的办理.
4、工程管理
①施工准备:
负责工程施工现场场地准备工作.
②进度管理
负责制定《施工总体进度计划》；
负责审核监理计划及实施细则,落实计划执行；
负责落实项目施工进度计划，并及时进行调整；
负责跟踪、协调公司相关部门与项目有关的工作计划（例如主要设备及主要专业分包等）的制定及执行等工作。
③质量管理
负责落实施工质量监控,达到验收规范标准；
负责审核关键工序、关键部位的施工方案;
负责各阶段的工程验收；
负责对工程质量情况进行定期分析,形成质量分析报告。
④安全文明管理
负责监督施工单位建立安全文明生产管理规范；
负责检查施工单位的安全文明生产工作，定期组织相关单位对施工现场进行安全文明检查;
负责施工现场社会治安的综合治理;
负责监督施工单位建立符合公司品牌形象的工地环境。
⑤采购管理
根据公司《项目设备及材料采购总体计划》，配合公司成本核算部编制《材料设备采购配合计划》；
配合公司进行项目主体总包招标、主要专业分包工程及主要设备招标;
负责审核施工单位编制的材料及设备进场计划，并跟踪、督促计划的执行；
负责大型设备或主要材料现场验收、材料证明资料收集和手续办理；
配合公司成本核算部评价供应商.
⑥项目档案管理
负责管理项目各类相关档案；
负责进行工程信息收集、总结，建立和完善工程案例信息库.
⑦项目危机管理
负责建立《项目危机事件防范处理制度》；
负责处理项目危机事件。
5、成本管理
配合公司成本核算部落实项目总体目标成本;
配合公司成本核算部编制项目预算；
配合公司成本核算部编制工程款季度支付计划;
负责核实供应商材料清单及施工单位完成工程量，并配合公司成本核算部核算工程进度款；
负责对项目成本控制信息进行统计、归档,制定月度动态成本报表并上报公司成本核算部；
负责根据《项目结算计划》，按时将工程结算资料移交至公司成本核算部,并配合公司成本核算部完成《工程结算分析报告》。
6、营销管理
①营销策划与推广
负责草拟项目营销推广总体计划、策划方案及营销费用预算；并按公司审批意见执行；
负责初步选定项目相关营销单位以及各类营销合同;
负责选聘物业管理公司，报公司审批后执行.
负责拟定物业经营方案、租赁与招商运营管理方案，报公司审批后执行。
②销售管理
负责预售查丈和竣工查丈；
负责办理商品房预售申请,领取《商品房预售许可证》；
负责签订认购协议；与客户签订销售合同;
负责销售代理公司的管理和评估。
③售后服务及客服管理
负责项目入伙后的工程整改工作；
负责销售客服工作及处理重大投诉处理.
7、项目合同管理
负责洽谈权限范围内的相关合同；
负责签定权限范围内的相关合同，并严格按照合同规定落实各项工作;
负责对项目相关合同执行结果进行统计、评估分析,并反馈至相关部门。
8、项目收尾
项目竣工验收后负责向政府相关部门移交工程技术档案；
项目结束后负责向公司行政管理部移交项目档案；
项目结束后负责与物业管理公司之间的资料交接工作；
配合项目公司清算及固定资产处置；
项目结束后负责编制《项目总结报告》。
9、运营管理
负责按时完成月度综合报表并交由行政管理部备案；
根据项目节点完成情况，负责按季度完成绩效考核工作。
二、文汇地产与下属公司职责边界划分
公司和下属公司的职责边界定义的是下属公司在经营活动中需要公司进行审批或报备的节点。
下属公司在经营活动中遇到以下职责边界，必须按照职责边界的规定执行。
（一）以下职责边界主要接口部门：
行政管理部
1、计划管理：
公司管理控制系统的总体协调;协调公司各职能领域对下属公司的支持与监控；各职能部门/下属公司目标责任书、年度、月度计划的审核、检查;
2、经营指标：
下属公司年度KPI指标和年度经营指标由公司负责制定并实施考核；
3、年度经营计划（含项目经营计划）：
各下属公司的经营计划及项目经营计划必须报公司审批;
4、项目制激励：
下属公司项目制激励方案由公司负责制订，下属公司按方案执行；
5、IT规划与项目管理：
IT整体规划由公司统一协调、管理；网络平台项目、应用系统项目必须报公司审批；
6、IT资产管理：
IT资产报行政管理部备案,统一管理、统一调配；
7、法律制度：
下属公司重要法律制度需报公司备案;
8、法律处理：
下属公司的重大案件处理需报公司备案；
9、车辆购置:
下属公司车辆购置申请必须到公司备案；下属公司20万元以上的车辆购置必须经过公司审批;
10、客户关系战略:
下属公司的客户关系管理战略必须经过公司审批；
11、危机事件处理：
下属公司重大危机事件的处理方案必须报公司审核和备案.
（二）以下职责边界主要接口部门：
人力资源部
1、机构设置：
下属公司的机构设置及职能必须按照公司制定的统一规范执行;
2、薪酬体系:
公司及下属公司的薪酬体系由公司统一制定，下属公司按规定执行;
3、薪酬福利发放:
下属公司第一负责人、下派财务负责人、下派成本核算负责人、下派工程负责人的薪酬福利以及下属公司高管绩效奖金由公司统一管理；
4、人工成本:
每年下属公司的人工成本及人员编制必须报公司备案；
5、长期激励：
由公司负责制订核心骨干人员的长期激励方案，下属公司按方案执行；
6、奖金备案：
下属公司奖金方案必须报公司备案;
7、请假休假:
下属公司第一负责人、下派财务负责人、下派成本核算负责人、下派工程负责人的请假、休假必须知会公司；
8、内部调动：
公司和下属公司的人事调动必须报公司审批；
9、晋（降）级：
下属公司总监及以上人员的晋（降）级必须经过公司审批；
10、人事任命：
下属公司总监及以上人员人事任命必须经过公司审批并发任命函;
11、人员下派：
下属公司人事负责人、财务负责人、成本核算负责人、工程管理负责人必须由公司下派；
12、人事信息：
下属公司的人事信息必须每月向公司人力资源部上报一次；
13、因公出国：
下属公司高层管理人员的因公出差（含港澳台）必须经过公司审批；
14、职务体系:
由公司统一规范下属公司的职务体系，下属公司必须遵照执行；
15、绩效管理体系：
公司及下属公司的绩效管理体系由公司统一制定，下属公司依据绩效管理体系制定考核方案；
16、考核实施：
下属公司高管、下派财务负责人、下派成本核算负责人由公司统一组织考核;
17、人事监察:
公司拥有下属公司的所有员工的人事监察权。
（三）以下职责边界主要接口部门：
资本财务部
1、财务预算：
下属公司的财务预算必须经过公司审批；
2、资金结算:
转帐结算及现金收付业务由公司负责或经公司授权由下属公司负责；
3、资金调配:
资金调配由公司统一
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