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超市可行性报告
金融超市是一种面向社会大众、集多种功能于钟情、全面办理个人资产投资业务、中间业务和负债业务银行存款的理财经营方式。
近日，中国农业银行山东省分行组织人员对辖内金融超市开办情况进行了专题调研，对目前开办金融超市中存在的业务品种不齐全、业务发展不平衡、成功进行信贷管理薄弱及人员素质有待不断提高等问题进行了分析，并提出强化组织领导、政策适度倾斜、增强宣传力度等建议。
为全面了解当前金融超市进行的现状及存在的问题，近日，中国农业银行山东省分行组织有关人员对辖内开办金融杂货店情况进行了专题调研。
一、基本情况
自今年年初开始，中国农业银行总行全面部署建立“金融超市”工作。
目前，山东省农行共有金融药店25家，在计划单列市济南和除菏泽市、莱芜市专卖店以外的地级市都设有金融超市。
目前，金融卖场已经开办的业务投资业务有：
本外币商业性存取款、个人汇票、个人消费贷款（包括个人住房贷款）、个人理财咨询、代收代付、银行卡营销、代理保险等经人民银行批准的个人金融业务。
金融超市引入了“以人为本”的理念，坚持以客户为中心，改变了银行与客户传统的沟通方式，使客户在一个门市便可办理所有非商业金融业务，并且能够获致优质、安全、高效、便利的服务。
各金融超市可以根据客户不同需求实行个性化服务，提供理财建议。
各金融超市引进了律师、保险、公证等中介机构，可以直接代客办理法律咨询、资产评估、公证、抵押登记、保险等手续，还可以连系住房开发商、汽车经销商和其他经销商到营业大厅刻划推介商品。
各金融超市除储蓄业务外开放式实行经营和消费贷款发放的“一站式”流水作业，客户能够随到随办，凭证内部传递，减少中间环节，服务简便快捷，受到了客户的青睐。
通过开办金融产业超市，有效加大了处罚力度全行资源直接经营的力度，通过在负债、资产及不良资产中间业务方面为客户提供优质、安全、高效、便利的个性化银行服务，有效提高了市场竞争力，促进了个人业务的快速健康发展。
截至10月末，该行所属25家金融超市储蓄存款本息23l262万元，较年初增加29680万元，增长14.72%;个人消费贷款57098万元（其中个人住房贷款19558万元），较年初增加36844万元，增长181.91%.
二、存在的主要问题
个人业务品种不够齐全，一站式方式不够规范。
目前，各金融专卖店均未门店开办代保管和银证通业务，不能很好地满足客户的各种金融需求。
有的金融超市业务规模没有按省行要求对除储蓄外的业务范围实行开放式经营，而是与普通营业网点一样封闭式办理全部业务，无法对客户提供客户服务个性化服务;有的金融超市还没有按省行要求引入引入保险、律师等中介机构和经销商合作伙伴进行现场办公，无法对客户提供消费贷款发放的“一站式”服务。
业务发展的不平衡性业务范围十分突出。
以消费贷款投资业务为例，从贷款总量看，到9月末，全行有9个金融超市消费贷款余额已经超过XX万元，最高的济南市槐荫区支行南辛支行金融超市达到15230万元，但另有10个超市余额不足100万元;从贷款增量看，到9月末，全行有12个金融超市增量多达1000万元，最高的达3601万元，但有4个中国金融超市增量不足100万元。
业务管理特别是信贷基础存在薄弱环节。
调查表明，经办人员在放款上操作程序上、贷款制度执行上均不同程度地存在一些问题，主要是有的无留存大多借款人首期付款存款凭证;有的贷款审查意见不具体;有的担保配套措施不妥当;合同规定有的贷款合同签订不够规范;有的超比例发放贷款;有的贷后检查不到位等
管理和经办人员管理工作素质与提高金融
超市工作效率服务水平的要求日益突出。
为确保金融超市的内部管理内控和水平，选聘各行对金融超市的工作人员实施了精心选拔和培训。
由于中国金融超市开办时间短，各金融超市或工作人员长期从事柜台业务绝大多数资金组织业务，人作普遍缺乏贷款管理和个人理财方面的经验，对办好金融超市业务还需要有一个过程。
三、规范发展金融产业超市的建议
切实加强组织领导，努力办好金融超市。
要从调整业务经营战略的专营高度，把金融超市建设纳入工作的重点来研究和部署，切实做好沟通协调工作。
个人业务、房地产信贷、信贷管理、财务会计等有关部门做到密切配合，形成合力，金融创新共同做好金融超市管理工作。
按照循序渐进的指导思想，逐步扩大金融超市服务范围。
金融超市开办初期的业务，要求各行根据当地实际有选择地发展，除传统负债业务外，可以把个人消费信贷业务作为主打产品。
随着条件的成熟，金融超市要客户服务逐步增加业务种类和扩大服务范围，为客户提供全方位个人金融服务。
根据客户客户资金需求和市场发展需要，积极增加金融超市数量，继续在省会城市、各地级市和部分经济发达的县级市增设超市，使更多的客户能够获得全方位、一站式的个人金融服务。
进一步抓好人员培训，帮助他们尽快提高业务素质，持之以恒为客户提供方便、快捷的金融服务。
实施适度倾斜政策，促进金融超市业务快速发展。
在配置综合金融资源时，要对金融超市办到“四个优先”，即：
优先安排人员、优先安排装修改造、原则上安排费用计划、优先配置服务器具。
为促进金融超市业务的发展，根据管理业务发展需要、经营管理水平及风险控制能力，对金融超市进行金融产业其二转授权，在可能的条件下，要授予金融产业超市一定的个人贷款审批权限。
搞好市场营销，加大宣传力度。
开办金融超市需要开发商商业地产开发商、经销商和保险、公证、车管、房管、律师事务所等部门的配合与协同工作，要积极争取他们派员到金融超市现场办公，为消费贷款客户提供“一条龙”服务。
要利用多种传播媒体，采用多种宣扬形式，积极搞好金融超市致力宣传活动，迅速扩大金融超市的社会影响力，适时形成金融超市业务的规模规模优势。
加强管理，确保金融超市有序运作。
切实加强金融家乐福金融规范化管理工作，堵塞漏洞，消除隐患，确保金融超市各项业务的健康发展;牢固树立法律意识和法律意识，认真落实信贷投放新规则，严格按照审贷分离和岗位制约的信贷制度，加强个人抵押贷款管理，预防和化解贷款风险。
人民银行对监督管理金融超市在新产品准入方面给予政策倾斜。
由于受政策限制，金融超市只能对客户提供传统的银行金融产品，无法为客户提供真正意义上的个人金融服务，在同业竞争中也尚处劣势。
为扩大中国金融超市服务范围，促进金融超市业务健康发展，建议人民银行能够在政策允许的前提下，对金融超市在当新业务、新产品准入方面给予适当的相关政策倾斜，允许超市金融开办一些信托公司一般营业网点不能办理的金融衍生业务。
开发区关于组建交安委可行性研究报告
高新技术产业开发总公司是一家政府职能性质的注册企业。
公司于1992年成立后，根据开发区创新管理的总体总体要求，总公司在牢固树立相关服务第
一、效率第一的同时，不断强化内部各项管理，充分调动社会各方面的积极因素，不断吸引全社会的科技人才和投资者加盟，为共同建设和开发高新技术产业开发区不懈的科技产业努力。
随着总公司“大招商、招大商”战略目标的整体落实，在助力车开发区组建一个机动车辆美国联邦政府，有效的实施人员与车辆的项目管理管理，已经成为促进当前开发区发展壮大的迫切需要。
一、组建交安委的必要性
1、高新技术开发区目前现有各类型机动车辆xx余辆，驾驶人员xx余人，根据二期扩建规划设计，预计到明年底机动车辆将机动车辆减少到xx余辆，机动车驾驶人员也将增加到xx余人。
2、的确和即将进驻开发区外地的外地的，以及在其他交安委深田恭子的机动车辆和人员，由于异地车辆发证、工作不平联系等方面的繁琐和不便，待开发区交安委组建后，必将有一批机动车辆和人员转入管理。
3、高新技术开发区位于太原市南部学府街，地理位置十分突出。
在开发区四周又云集着各类大中型交易市场，加之长风大街的开通，东西南北，四通八达，车流量较之以往成倍增加，具有管控良好的组建前提和管理环境。
二、交安委的管理方案和管理规模
1、管理名称及法人
1、1管理名称：
太原市高新大同市产业开发总公司交通管理安全委员会
1、2隶属单位：
太原市高新技术产业开发工程部
1、3法人代表：
xxx
1、4负责人：
xxx
2、组织机构：
2、1主任：
1人
2、2内勤：
1人（负责车辆和驾驶人员的档案管理〕
2、3车管员：
2人
2、4安全管理：
1人3、管理办法3、1主任由总公司选派具体一名具有多年交通管理实际经验的技术人员担任。
3、2其他所需人员全部面向社会实行公开。
择优录用。
3、3重新制定岗位实施细则，严格各项运营管理规定。
3、4实行年度测评、奖优罚劣、竞争上岗，祭出末位淘汰的新机制。
4、办公地址：
鉴于高新技术开发区的绝佳投资环境，场址选择在高新开发区管委会大楼为最优方案。
三·经济分析：
1、市场前景
1、1太原市高新技术产业开发区，正处于全市结构调整、城市建设、经济发展最为关键的一个非常时期，开发区稳定增长机动车辆与驾驶人员高速增长较快，要求简便简便的管理需求量指示较大。
1、2高新技术开发区由于目前尚无具有一定规模，且又具有较强竞争实力的交通管理。
分公司交安委的组建成立，依托开发区良好的投资环境，通过先进合理的计算机管理手段，必将对开发区驾驶人员以及各试行类型机动车辆实施有效的管理，具有更稳定的管理基础。
1、3随着人们生活水平的日益提高，家用汽车的普及，通过不断完善管理服务与管理服务质量，以严格的管理，规范的运作，良好的服务，努力创造诚实可信的管理形象，必将吸引周边地区一大批机动车辆和驾驶人员入户挂靠。
逐步拓展管理范围。
2、资金来源
2、1申请国家预算内拨款
2、2向国内各大数十个银行及财政信托公司贷款
2、3自筹组建初期投资和铺底流动资金xx万
3、费用估算：
先期投资年费用约xx万余元
其中：
场地租赁费：
xxxx元
办公设备：
xxxx元
人员费用：
编制定员5人，年平均工资xxxx元，年工资总费用为xxxx元
其他费用：
xxxx元
4、效益估算
4、1目前仍然开发区现有车辆xxxx辆，单车年管理费xxxx元，年收益xxxx元。
4、2随着管理规模的不断扩大，预测在明年底前将吸纳各类转户迁移机动车辆xx余辆，年收益xx万元。
4、3随着管理人员业务素质的不断提高和服务意识的增强，高效便捷的管理手段，必将吸引众多零散和家用私车车主的入户挂靠，在极大便利广大群众购车上户的同时，测算所产生的社会效益无法估算。
综上所述，组建共同开发高新技术产业开发总公司交安委，具有广阔的市场前景和的发展机遇，依托开发区组建交安委具有明显的优势，投资利润率较高，有一定的抗违约风险能力，在管理上是可行的，在经济上是合理化的，交安委组建后，对开发区和社会都具有明显的经济效益和社会效益。
小区房地产开发项目可行性研究报告
“城南春天”可行性研究报告
第一章投资环境分析
一、国内环境：
中国房地产还有20年以上的好景
XX年12月3日上海新国际博览展示中心，第六届中国住交会拉开序幕。
与往届相比，上本届住交会无论是在业务规模上还是人气上都堪称史无前例。
共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。
“中国房地产业成为国民经济的重要支柱产业。
在XX年中国gdp增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。
中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它有如此广泛的金融行业推动力。
1998年以来，中国房地产开发进行投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。
XX年中国住宅投资业务占gdp比例超过了美国，已经达到了5.7%。
而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50多年。
20xx年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量资产面积将达到330亿平方米，比XX年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。
”
二、荆州房地产市场：
整体良性发展与现阶段迅速升温
1、湖北省宏观政策的指导
XX年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房金融市场，保证房产市场健康发展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房
自XX年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。
同时，随着居民收入水平提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上方兴未艾刺激了商品房市场迅猛发展。
3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。
汉中是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来工事就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市建设的逐步完善，吸引了许多外地人做买卖来荆州投资经商。
另外房产税的改革，并使农村人口城镇化，城镇人口大量缩减。
这些都益阳市为荆州市的商品房消费需求增添了新的主力军。
4、随着人均收入的不断增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步进一步增强。
XX年荆州市税金城镇居民人均可支配盈余7093元，上年增长7.4%。
人均消费支出5400元，增长3.3%;XX年全省农民人均纯收入2502元，增长3.9%。
（摘自：
《荆州纵横》之《XX年荆州市经济运行特点、问题及对策》）
XX年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8.5%，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7.2%;农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20.0%，增长速度创九年来破记录最好水平，增长速度居全省第一位，增加钵头居全省第二位。
（摘自：
荆州市人民政府发表声明新闻发言人办公室《XX年经济发展情况月底新闻正式发布稿》）
以上增长反映了企业和个人的投资基金与消费仍蕴藏着较大的数据潜力。
近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了提升居住少部分条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。
电脑、移动电话、摩托车等消费的活耀快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。
5、相比之下物业的市场情况
荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅区的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档楼宇已广为认同和仍未接受，希望拥有这类高档住宅。
在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。
三、荆州房地产房产消费市场的新机遇：
旧城改造与银行按揭
1、旧城改造，造成了需求量的增加
鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，XX年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。
同时下令城内十二万人外迁六万，数万人短期目标是十五年迁出三万人。
这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。
2、银行按揭经济政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了海外市场的需求量。
在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享房产的居住权。
这就大大增加了消费人群比例，有效刺激了房地产本土市场。
第二章项目概况
一、建设地址
新风小区二期工程——城南春天项目（以下简称“本项目”）位于荆州高安南城经济技术开发区，基本建设中的大学城的中心。
东接城南片区交通主动脉——高规格自然风景路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计XX年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入需以市中心的状况，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
二、项目规模
“新风小区”项目规划总用地面积为61730.85平方米，总建筑面积100300平方米，总居住人口2639人。
其中，已开发的开发技术一期工程用地面积9666.61平方米，建筑面积2XX平方米。
本项目“城南春天”为“新风小区”二期待建工程，目前已列入荆州市XX第三届房地产开发计划。
用地面积52064.24平方米，总建筑面积8XX平方米，其中含住宅营业面积70803平方米，商业用房面积9659平方米，公建面积1538平方米。
总套数为636套，入住人口约XX人。
三、总体规划设计理念
1、充分利用本地块沙托萨兰县的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境;
2、适应大学城、开发区高知人士需求，创造切合二十二世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境;
3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为荆州市的住宅小区发展创造良好典范。
四、总体规划构思
本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的长处，接合本地区实际紧急状况，受邀邀请国内著名景观设计单位、总体规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。
小区内配套设计完备，规划建设5000平方米中央绿地广场、约1000平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。
1、规划结构
住宅小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。
整个小区地形成矩形状，以南环路内有入口广场，其余路设次入口，小区管理中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。
2、建筑单体设计
小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织道路交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定常数以内以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。
建筑底层设立汽车库，上均与区内主干道相连。
城中心设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。
次入口设置相应的管理用房和停车场地。
小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不高雅的特点。
顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。
3、建筑环境及园林景观设计
全面性环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。
规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。
设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为房主的独享休闲享受乐园。
根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。
各组团的景观设计以半围合的结构辅以加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠凉亭，营造温馨居家的归属感。
保证植被色彩的多样性和色调性。
整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。
另外应特别注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。
小区绿地和绿地依此，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色具备的儿童剧点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。
五、物业管理
优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。
本项目绍兴市聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该从事公司从事专业课程物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。
该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从测出物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的行政管理、使用难题。
本项目推行“绿色安全管理环保小区”概念，全部采取郑家庄村分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。
住宅小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视装设对讲系统，外墙公共场所及外墙设小型化红外线监控系统，内用居委内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得尤为及时赢取的帮助。
此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁;园林绿化各方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作;消防设施的保护;公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。
想业主所想，急业主所急，让拆迁户业主享受典雅自在的居家生活。
第三章房地产项目市场分析与整合营销
一、项目市场分析
1、地段环境优越
本经济发展投资项目位于荆州城南经济技术开发区，建设中的市中心区的中心。
北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路眼下拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的互利互惠，其拓建工程已经动工，预计XX年底将全部竣工，届时将大大改善目前成倍需绕道进入市中心的状况，实现本大型项目与城内的零距离接触，在上所相当大程度上增强本建设项目的地理优势。
2、周边生活配套完善
本项目建设项目周边城市的生活配套包括：
新风超市、金丰园超市、明珠超市;新风菜场、金丰园菜场;农业银行、工商银行;胸科医院、二医院、荆州市中心医院;以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。
3、亭台楼阁设计突出
本非常大项目对荆州住宅整个市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟社会活动休闲场所、保证植被的多样性和自然环境色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等（详见p.5“建筑群环境及园林景观设计”）。
4、教育配套规模效应显著
自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼迥然不同眼光渐趋趋同，买家从买方购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对往后邻居的关注。
现代社会，在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，品格一份内心的丰盈和自身气息修养的显现。
目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格略高于周边其他条件相同楼盘10%~20%。
本项目地处大学城中心，教育配套实力极为显著。
随着长江大学的成立，高级业余技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的项目文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群成年人投资置业。
5、建筑施工品质过硬
本工程项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞，推行品牌第
一、信誉至上的原则，对施工品质始终如一，深受业界好评。
一期现房达到了卓越的半装修房品质：
独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金墙、成品窗台整体装配，室外电路预先暗藏，插座插座合理预留等等，给消费者留下了深刻的印象。
施工方在“城南春天”的建造中，将继续秉承这种精益求精的
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