城市公共停车场PPP项目运营实施方案.docx
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城市公共停车场PPP项目运营实施方案
一、项目概况
（一）项目背景
某某市位于某某省东南部，地处和交汇处，是某某省第一大港口和第三大航空港，是川滇黔渝结合部区域性中心城市，成为重要的商贸物流中心、世界级白酒产业基地，还是长江上游重要的和国内唯一拥有两大知名白酒品牌的城市、中国唯一的。
2015年，某某市城镇化率已达%，中心城区建成区面积达120平方公里、人口达万人。
随着某某城市经济的繁荣发展，城市化进程的快速推进，城市道路机动车保有量也日益增加，由于停车位严重匮乏，导致不同程度地发生占道停车、违章停车，进一步加剧了交通阻塞。
为进一步缓解城区停车难问题，某某市政府计划在江阳区、龙马潭区、纳溪区三个主城区建设约41个停车场，停车位约15000个，以缓解某某市城区停车难问题。
在当前宏观经济环境下，发展是重中之重，稳增长的任务尤其艰巨，新型城镇化进程加快。
然而作为城镇化建设主力的地方政府财政压力巨大，政府与社会资本合作模式作为一种重要的融资模式将成为破解地方政府财政压力的重要方式，中央和地方近期密集出台了一系列的政策，推动力度和速度前所未有。
根据某某市实际情况，并广泛开展与社会资本的接触、沟通，了解社会资本合作意向和合理诉求，经深入研究后提出某某市城市停车场PPP项目实施方案，采用PPP模式积极引入社会资本参与本项目建设，并授权某某市住房和城乡建设局负责本项目的具体实施，在保障资金来源、引入先进的建设和管理经验、保证项目建设和维护质量、提高项目的运营能力上均有较大优势，同时也大大缓解市财政当前的资金压力，确保城市停车场项目的顺利实施和推进。
目前，本项目第一批工程已建设完成，这次是做第二批工程建设。
应某某市住房和城乡建设局委托，中元国际投资咨询中心有限公司成都分公司根据国家相关文件内容与精神，结合本项目实际情况编制了《某某市第二批城市停车场PPP项目实施方案》，并就本项目实施的若干关键问题提出了咨询意见与建议。
（二）项目基本情况
1、项目名称：
某某市第二批城市停车场PPP项目实施方案
2、项目类型：
新建
3、建设地点：
位于某某市江阳区主城区、龙马潭区主城区。
4、建设规模与内容：
共建设5个停车场，总用地面积平方米（约亩），总建筑面积143000平方米（其中：
车库建筑面积136000平方米，商业建筑面积7000平方米），建设停车位3850个，快速充电桩770个。
项目建设内容与规模汇总表：
序号
项目名称
项目所在地
规划用地面积
（平方米）
规划用地面积（亩）
总建筑
面积
（平方米）
车库建筑面积
（平方米）
配套商业建筑面积
（平方米）
车位数
（个）
充电桩数（个）
1
大龙花园停车场
江阳区
17
40000
37000
3000
900
180
2
酒城乐园停车场
江阳区
10000
25000
25000
0
700
140
3
龙透关公园二期停车场
江阳区
21000
19000
2000
600
120
4
忠山桃子沟停车场
江阳区
15
40000
40000
0
1200
240
5
华升广场停车场
龙马
潭区
10
17000
15000
2000
450
90
6
合计
143000
136000
7000
3850
770
上述项目最终实施数量、规模以及项目名称、建设地址等可能会发生变化，最终以某某市政府确定实施的为准。
5、前期工作：
已完成可行性研究报告、环境影响评价报告、国土用地预审、节能审查等立项前期手续，同时某某市人民政府正进行本项目征地拆迁安置工作。
二、财务分析
（一）财务评价
1、基础财务测算参数
①运营期：
30年。
②服务价格（均为含税价）。
根据《关于规范我市机动车停放服务收费管理的通知》（泸市发改价费〔2012〕403号）。
室内机动车停放收费标准如下表：
类别
收费
标准车型
一类
停车场
二类
停车场
三类
停车场
小型车辆
5元/1小时内
4元/1小时内
3元/1小时内
中型车辆
6元/1小时内
5元/1小时内
4元/1小时内
大型车辆
7元/1小时内
6元/1小时内
5元/1小时内
摩托车辆
3元/2小时内
2元/2小时内
1元/2小时内
特殊车辆
由三区政府价格主管部门据实核定。
根据市场调查数据显示，本项目临时停车位取平均5元/小时计算，每增加1小时收费增加1元，充电桩每小时充电量约60-80度，充电桩充电收益取6元/小时，白天（7:
00-19:
00）包月300元/月，晚间（19:
00-次日7:
00）包月300元/月，全天包月400元/月。
通过调查周边停车场，全天包月车位约占总车位10%，白天包月车位约占总车位20%，晚间包月车位约占总车位30%。
③临时停车车位使用率。
按统计学角度计算车位的使用率有两种计算方式：
一种是以占用时间来计算。
计算方式是：
在自然小时内所有的车辆占用时间的和值/除以车位数目乘以60分钟。
（如果车辆驶入且未驶出的计60-驶入的时间。
如果车辆驶入且驶出计停留时间，如果车辆在之前驶入且未驶出计60分钟）。
这个计算法统计的是占用的时间，对于车的数量统计存在缺陷。
二种是以占用次数来计算。
计算方式是：
在自然消失内进出的车辆次数加上未驶出的车辆的数量/除以车位数目。
计算方法是：
〔（进入但是未驶出的车辆数目）+（进入且已经驶出的车辆数目）-驶出的车辆数目〕/车位总数。
依据某某市交警部门2014年监测统计的数据显示，车位车辆停放周转频次达到了次／车位.天。
为稳妥起见，本项目财务分析采用第二种方式进行计算，临时停车位白天周转频率（7:
00-19:
00）取9次，晚间（19:
00-次日7:
00）取3次，充电桩每天充电时间取5小时。
配套商业设施收入：
配套商业设施通过出租收取租金，租金参考停车场周边市场平均租金水平，取100元/平方米/月。
广告收入：
根据停车场地理位置较优的特性，将带来部分广告收入，通过市场询价，五个停车场广告收入年评估值为200万元。
综合考虑物价、资金时间成本等因素，假定以上收入每三年上浮5%。
④税收
——增值税：
本项目执行货运客运场站服务税率5%；
——营业税：
客运部分应收营业税，取服务业征收比例5%；
——城市建设维护税为增值税款的7%；
——教育费附加为增值税款的3%；
——地方教育附加费为增值税款的2％；
——所得税率：
25%；
⑤折旧费，固定资产投资中包括部分无形资产和递延资产，为了便于计算，本项目测算中统一归入固定资产折旧，为保证投按期回收投资，折旧采用平均年限法计算，按30年计提，净残值率确定为5%。
⑥修理费，按折旧费的10%计算。
⑦人员、工资及福利：
本项目的人员工资和福利测算包括在经营成本中，随着规模不断扩大，新增就业人员也逐步增加，根据需要进行人数调整。
经有关专业测算和本项目的实际情况，本项目人员为36人，其中管理、技术人员6人，一般员工30人。
按企业提供的条件，管理人员年平均工资60000元/人，一般员工年平均工资36000元/人。
本项目项目经营第一年工资和福利144万元，每年按4%递增。
⑧其他管理费用：
参照目前同类行业的情况，按营业收入的1%计算。
⑨其他直接费用：
按目前同类行业的情况，适当增加比例的原则，按营业收入的2%计算。
（2）总收入、营业收入及营业税金
具体如下表：
（1）停车位收入计算表
停车位收入计算表
营业收入
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
20
30
停车位
6,
6,
6,
6,
6,
6,
7,
7,
7,
7,
8,
10,
全天月卡车位10%
单价（万元/个）
数量（个）
白天月卡车位20%
单价（万元/个）
数量（个）
晚间月卡车位30%
单价（万元/个）
数量（个）
1,
1,
1,
1,
1,
1,
1,
1,
1,
1,
1,
1,
临时车位
5,
5,
5,
5,
5,
5,
6,
6,
6,
6,
7,
8,
单价（元/时）
白天供应车位（个）
2,
2,
2,
2,
2,
2,
2,
2,
2,
2,
2,
2,
停车次数（次）
9
9
9
9
9
9
9
9
9
9
9
9
夜间供应车位（个）
2,
2,
2,
2,
2,
2,
2,
2,
2,
2,
2,
2,
停车次数（次）
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
年综合单价
（2）营业收入、营业税金及附加和增值税估算表
营业收入、营业税金及附加和增值税估算表
单位:
万元
序号
项目
合计
建设期
计算期
1
2
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
20
30
1
营业收入
停车位
单价（万元/个）
数量（个）
充电桩
单价（万元/个）
*
数量（个）
商业配套
单价（万元/平方米）
数量（平方米）
广告收入
2
营业税金与附加
营业税
城市建设维护税
教育费附加
3
增值税
销项税额
进项税额
4
财政补贴收入
5
项目总收入
（3）项目总成本费用
单位：
万元
总成本费用估算表
单位：
万元
序号
项目
合计
建设期
1
2
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
20
30
1
其它直接费用
2
工资及福利
3
修理费
4
折旧
2,
2,
2,
2,
2,
2,
2,
2,
2,
2,
2,
2,
5
经营成本（1+2+3+4）
2,
2,
2,
2,
2,
2,
2,
2,
2,
2,
2,
3,
6
管理费用
7
财务费用
2,
2,
1,
1,
1,
1,
-
-
8
营业费用
9
总成本费用（5+6+7+8）
5,
5,
5,
4,
4,
4,
4,
3,
3,
3,
3,
3,
其中:
固定成本
5,
5,
4,
4,
4,
4,
4,
3,
3,
3,
3,
3,
可变成本
（4）利润分配
单位：
万元
利润及利润分配表
单位：
万元
序号
项目
合计
建设期
运营期
1
2
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
20
30
1
营业收入
2
营业税金及附加
3
总成本费用
4
补贴收入
5
利润总额（1-2-3+4）
6
弥补以前年度亏损
7
应纳税所得额（5-6）
8
所得税
9
净利润（5-8）
10
期初未分配利润
11
可供分配的利润（9+10）
12
提取法定盈余公积金
13
可供投资者分配的利润
14
提取任意盈余公积金
15
未分配利润
16
息税前利润
17
息税折旧摊销前利润
（5）项目资本金现金流量表
单位：
万元
项目资本金现金流量表
单位:
万元
序号
项目
合计
建设期
运营期
1
2
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
20
30
1
现金流入
营业收入
补贴收入
回收固定资产余值
回收流动资金
2
现金流出
项目资本金
借款本金偿还
借款利息支付
经营成本
营业税金及附加
所得税
维持运营投资
3
净现金流量（1-2）
累计净现金流量
折现率（Ic）
6%
财务内部收益率（IRR）=
%
财务净现值（NPV）=
2,
通过项目财务分析，项目公司自有资金内部收益率为%，净现值（基准利率为6%时）为2,万元。
社会资本通过项目运营可回收投资成本并取得合理回报，本项目无需政府运营补贴。
项目具有一定的财务可行性，对社会资本有一定的吸引力。
（二）产出说明
1、经济效益产出
经财务评价，本项目年均总收入10,万元（不含财政补贴），年均总成本3,万元，项目年利润5,万元，净现值3,万元，税后内部收益率%，社会资本金财务净现值为2,万元，社会资本金财务内部收益率%。
通过指标分析表明本项目具有一定的盈利能力、清偿能力和抗风险能力。
项目发行债券后的赢利能力和抗风险能力较强，项目投资经济费用效益能力较强。
2、社会效益产出
本项目实施后，完善了某某市主城区的城市基础配套设施，极大地缓解了某某市主城区停车难的现实问题；在很大程度上集约利用了有限的城市市政公用建设用地，拓展城市空间，极大地完善了某某市主城区城市功能；对提升某某市主城区城市品位，美化某某市主城区城市形象，进一步促进某某市城市经济快速发展，具有十分重要的现实意义。
项目的社会效益十分明显，社会影响非常深远。
三、PPP运作的必要性和可行性
（一）运用PPP模式的必要性
1、目前，某某市机动车保有量已经达到55万余辆，近五年翻了一倍多，平均增长幅度在20%以上，全市私家车拥有量已经达到36辆/100户，交通拥堵、交通安全、停车困难等问题已成为困扰某某经济社会发展的重要因素。
而江阳区、龙马潭区、纳溪区共有机动车23万辆，其中小型汽车约有10万辆，占全市小型汽车的58%。
据某某市车辆动态流量监控统计显示，夜间车辆25%左右处于流动状态，因此，江阳区、龙马潭区、纳溪区共有17万辆需要夜间泊车。
依据交警部门的停车场普查数据，某某市城区（含三个区）内标准停车场、小区配建车位、车库、商业区地下停车场等停车位共有万个，有近万辆车没有停车场可以停靠，车位严重短缺，致使部分车辆停靠在街道两侧，加重了动态交通和静态交通的矛盾，城市交通道路更加拥堵，由此引发了社会各界对“停车难”问题的高度关注。
本项目的建设不仅是总体规划、城市化发展的需要，还是发展区域经济，提城市通行、服务能力和服务水平，发展旅游产业、招商引资、拉动内需的迫切需要。
因此，本项目的建设是十分必要的。
2、为加强地方政府性债务管理，《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号文）提出“修明渠，堵暗道”，即堵住通过融资平台公司为建设项目融资的“暗道”，政府将不得通过企业举借债务，企业债务也不得推给政府偿还，切实做到谁借谁还，风险自担；所修的两类“明渠”中，除了发行政府地方债务，便是推广使用政府与社会资本合作（PPP）模式。
3、本项目资金投入大、建设周期较长，在传统建设模式难以为继的情况下，通过PPP模式引入社会资本不仅可以解决资金短缺的问题，而且可以有力推进项目后续建设并保障项目工程通过验收。
（二）运用PPP模式的可行性
1、根据《财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（财金〔2014〕76号）相关规定，适合PPP模式的项目应“具有价格调整机制相对灵活、市场化程度相对较高、投资规模相对较大、需求长期稳定”等特点，本项目的造价定价机制市场化，建成后收益稳定、持续，总投资额达亿元，投资规模相对较大，且项目建成后的需求长期稳定，因此符合上述特点，具有通过PPP模式建设的条件。
2、根据本项目的投资财务测算、物有所值报告以及财政承受能力报告，按照PPP模式操作，既减轻了地方财政的债务负担，又符合地方财政承受能能力，还解决了急需的公共服务需求。
本项目采用“建设、经营、移交”的模式操作，由社会社会资本方进行投资建设，建成后通过特许经营权向使用者收费，以取得社会资本方的投资成本、维护成本及合理收益，因此其适用PPP模式的优势明显，对社会资本具吸引力。
3、符合财政可承受力的安排。
2015年1月1日起施行的新修订《预算法》，要求财政部门施行全口径预算管理并建立跨年度预算平衡机制，这有利于提高政府财政支付履约保障能力，极大的吸引社会资本参与本项目建设。
四、风险分配框架
（一）项目风险识别与分析
本项目投资主要有以下风险：
1、法律变更风险
主要是指由于采纳、颁布、修订、重新诠释法律或规定而导致项目的合法性、市场需求、产品/服务收费、合同协议的有效性等元素发生变化，从而对项目的正常建设和运营带来损害，甚至直接导致项目的中止和失败的风险。
PPP项目涉及的法律法规比较多，加之我国PPP项目还处在起步阶段，相应的法律法规不够健全、层次低、效力差，很容易出现这方面的风险。
规避措施：
充分做好前期准备工作，认真研究学习相关法律法规，项目实施过程中，准纪守法，严守法律底线。
2、组织机构风险
组织机构方面的风险主要指项目组织设置方案不适于项目的建设或营运，项目法人代表、企业管理层不能胜任项目的组织与管理，影响项目的实施。
规避措施：
制度合理的人事任命，充分发挥人才优势，组建良好的管理运营团队。
3、施工技术风险
施工项目技术方面的风险主要指项目采用技术（包括引进技术）的先进性、可靠性、适用性和可行性与预测方案发生重大变化，可能给项目带来的风险。
规避措施：
科学合理使用先进技术和施工工艺，认真研究建设方案。
4、工程风险
本项目建设场址位于某某市两个主城区，周边地形、建筑情况较为复杂，有可能造成施工不便等。
规避措施：
文明施工，认真勘察评估项目区环境状况。
5、审批延误风险
主要指由于项目的审批程序过于复杂，花费时间过长和成本过高，且批准之后，对项目的性质和规模进行必要方案调整非常困难，给项目正常建设和运维造成严重影响。
规避措施：
提前准备好项目报批资料。
6、政治决策失误/冗长风险
指由于政府的决策程序不规范、缺乏PPP的运作经验和能力、前期准备不足和信息不对称等因素，造成项目决策失误和过程冗长。
规避措施：
认真研究PPP项目运作成功案例，结合项目实际，制度应急方案。
7、公众反对风险
主要是指由于各种原因导致公众利益得不到保
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