强烈推荐磁山颐生苑养老社区可行性研究报告.docx
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强烈推荐磁山颐生苑养老社区可行性研究报告
第一章总 论
第一节投资方概况
1、单位名称：
烟台磁山圣水天苑置业有限公司
2、单位住所：
烟台开发区古现办事处
3、法定代表人：
王国清
4、注册资本：
壹仟万元
5、实收资本：
壹仟万元
6、公司类型：
有限责任公司（自然人投资或控股）
7、经营范围：
前置许可经营项目：
主食、热菜、凉菜（有效期至2012年7月15日）；温泉浴、游泳馆、浴室、足浴（有效期至2015年9月14日）；住宿（有效期至2015年9月13日）。
一般经营项目：
房地产开发与销售、土木建筑工程、房屋工程、道路工程、市政工程、园林绿化工程设施工、物业管理（以上范围须凭资质经营）：
旅游项目开发。
（以上范围不含须经许可审批的项目）。
8、营业期限：
2009年11月16日至2029年11月15日
9、投资方简介：
烟台磁山圣水天苑置业有限公司是山东金河实业集团有限公司下属的具有独立法人资质的现代化企业，主要经营房地产开发、销售，土木工程、房屋工程、道路施工、市政工程、园林绿化、酒店、旅游、温泉洗浴、物业管理等。
山东金河实业集团有限公司始创于1982年4月，2008年6月18日，经省工商局核准组建。
26年来，金河人以“正直、人和、创业、勤俭”为厂训，以“认识革新、管理革新、技术革新”为方针，谦虚自励，奋发向上，缔造了一个蓬勃发展的现代化民营企业集团。
集团下辖12个法人企业，总资产超过7亿元，拥有厂地面积150万平方米，在3个县市区拥有5个工业园，在韩国设有海外分支机构。
现有员工1300人，其中各类专业技术人员450多人。
近几年来，金河集团各项主要经济指标保持20%以上的年增长，成为烟台民营企业中的佼佼者。
2011年，企业完成工业总产值15亿元，实现利税1.6亿元，出口创汇3500万美元。
自金河集团涉足房地产以来，以过人的气魄，全新的理念，缜密的设计，严谨的施工，陆续开发建造了丹阳小区、黄金河工程、福州路工业园……，位于烟台经济技术开发区中心地带的金河大厦是金河建设的代表作。
这座金河集团自己的商务大厦气魄弘大、设计新颖，风格独特，位置优越，吸引了众多高端客户竞相入驻兴业，形成烟台开发区新的商务中心，成为魅力烟台一道亮丽的风景线。
第二节可行性研究报告编制依据
1、烟台磁山圣水天苑置业有限公司关于委托我公司编制本项目可行性研究报告的委托书；
2、国家、省、市有关政策、法律、法规、规定要求；
3、国家现行有关技术设计规范和标准；
4、国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；
6、《山东省民政厅关于社会福利机构审批管理工作的实施意见》（鲁民【2002】31号）；
7、《烟台市养老服务机构等级管理暂行办法》；
8、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社）；
9、《建设项目经济评价方法与参数》第三版（中国计划出版社）；
10、山东省建筑工程消耗量定额；
11、山东省安装工程消耗量定额；
12、建设单位提供的基础数据资料。
第三节研究范围及内容
1、项目申办因由和目的
2、需求分析与机构规模
3、建设地点及建设条件
4、建设方案
5、环境和生态影响分析
6、节能分析
7、社区物业管理
8、项目实施进度
9、投资估算和资金筹措
10、财务分析
11、社会影响分析
12、工程招标
13、可行性研究结论与建议
第四节项目概述
1、项目名称：
磁山“颐生苑”养老社区
2、建设地点：
本项目建设地点位于烟台开发区磁山。
本项目东至和尚营，西至山顶分水岭，南至山顶分水岭，北至陈家沟南坡界石。
3、项目建设内容与规模
磁山“颐生苑”养老社区，占地面积48800.90平方米，地上建筑面积52943.89平方米，地下建筑面积20045.52平方米。
是一组由19栋5-10层小体量建筑围合而成的中心绿化庭院，规划总户数600户。
4、项目实施进度计划
本项目建设期为2年，计划于2009年12月开始，至2011年11月结束。
具体项目实施进度情况见第九章项目实施进度计划表。
5、环境保护
本项目建设地点位于烟台开发区磁山。
该区域周围环境状况良好，周边水体、大气、土壤具有较强的自净化能力，且有一定的环境容量，适合本项目的建设。
本项目主要的污染源有污水、废气、噪音、固体废弃物等污染，除此之外基本无其他污染物排放，经过适当处理后，能够达到国家和地方的环境质量标准和污染物排放标准，对周围环境产生的影响较小。
6、投资估算与资金筹措方案
本项目总投资估算为33200万元，全部由烟台磁山圣水天苑置业有限公司解决。
第二章项目申办因由和目的
第一节项目申办因由
到2011年底，中国65岁以上老人所占比例已经达到9.1%，超过世界平均水平。
随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。
面对老年人口的现状，中国未来可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。
养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。
养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。
老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。
当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。
从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。
“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上的老年人将新增800万，总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。
未来5-10年间，中国养老产业发展潜力巨大。
截至2011年底，烟台市老年人口已达126.3万人，占总人口的19.38%，而烟台市养老机构只有208个，床位总数26305张。
预计到2015年，烟台市60岁以上老年人口总量将增加到140万人，占总人口的比例将上升到21.9%。
按照要求，全市床位数年均增长10%以上，每年需增长2630张，2015年需达到42000张（考虑2015年老年人口达到140万）。
本项目依托磁山省级地质公园，充分挖掘利用磁山优越，建设以养老为主题，集养老康复、医疗护理、休闲度假、观光旅游、养生保健、生态农业等于一体、设施完备、功能丰富的高档养老康复中心，为社会功臣提供一个幸福康乐、高品质的晚年生活平台。
第二节项目建设目的及必要性
一、项目建设目的
中国已进入老年社会，让那些为社会作出贡献的老年人过上幸福充实、健康快乐的晚年生活，是子女和全社会的共同愿望，更是社会主义和谐社会建设的基本内容和重要任务。
传统的敬老院养老模式，子女养老模式，无法适应老年社会的发展。
现在城市紧张、嘈杂的生活环境，又让老年人找不到晚年生活的乐趣。
全社会迫切期待一种全新的、适合老年人精神、生理和物质需求的养老模式和养老环境。
烟台磁山圣水天苑置业有限公司顺应社会需求，依托磁山温泉公园优美的自然景观资源和丰厚的历史文化底蕴，打造了一个以养生为主题，集医疗救护、养生保健、家政服务、文化休闲等功能于一体的高档养生社区-磁山“颐生苑”养老社区，以中国首创的全新养老模式，为老年人构建一个最期望的晚年生活乐园。
颐生养老区以“仁”、“孝”为核心价值，以高档化、人性化的服务设施和关怀服务奉行对老人之孝，以“替天下儿女尽孝，为天下父母皆有”为己任，以“亲情、和谐”的家文化为依托，倡导“健康、快乐”的老年新生活。
二、项目建设必要性
1、产业政策分析
本项目建设符合国家《产业结构调整指导目录（2011年本）》第一类“鼓励类”第三十七项“其他服务业”第10款“养老服务”，为国家鼓励类建设项目。
2、发展规划分析
（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年（2011—2015年）规划纲要》指出：
加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，每千名老人拥有养老床位数达到30张。
拓展养老服务领域，实现养老服务从基本生活照料向医疗健康、辅具配置、精神慰藉、法律服务、紧急援助等方面延伸。
充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，为各类服务主体营造平等参与、公平竞争的环境，实现社会养老服务可持续发展。
鼓励有条件或新建的公办养老机构实行公建民营，通过公开招投标选定各类专业化的机构负责运营。
负责运营的机构应坚持公益性质，通过服务收费、慈善捐赠、政府补贴等多种渠道筹集运营费用，确保自身的可持续发展。
加强对非营利性社会办养老机构的培育扶持，采取民办公助等形式，给予相应的建设补贴或运营补贴，支持其发展。
鼓励民间资本投资建设专业化的服务设施，开展社会养老服务。
推动社会专业机构以输出管理团队、开展服务指导等方式参与养老服务设施运营，引导养老机构向规模化、专业化、连锁化方向发展。
鼓励社会办养老机构收养政府供养对象，共享资源，共担责任。
社会养老服务体系建设资金需多方筹措，多渠道解决。
要充分发挥市场机制的基础性作用，通过用地保障、信贷支持、补助贴息和政府采购等多种形式，积极引导和鼓励企业、公益慈善组织及其他社会力量加大投入，参与养老服务设施的建设、运行和管理。
地方各级政府要切实履行基本公共服务职能，强化在社会养老服务体系建设中的支出责任，安排财政性专项资金，支持公益性养老服务设施建设。
民政部本级福利彩票公益金及地方各级彩票公益金要增加资金投入，优先保障社会养老服务体系建设。
中央设立专项补助投资，依据各地经济社会发展水平、老龄人口规模等，积极支持地方社会养老服务体系发展，重点用于社区日间照料中心和老年养护机构设施建设。
（3）为鼓励扶持养老服务机构，山东省规定，凡创办养老服务企业的，注册资本均可按法定最低注册资本执行；养老服务企业在办理年度检验和工商登记事项时，依法从快从简办理。
对新办的非营利性养老服务机构建设用地，经依法批准，可采用划拨或协议出让的方式供地，土地出让金可按不低于国家规定的最低标准收取。
乡（镇）村公益性的养老服务机构建设用地，经依法批准可使用集体所有的土地。
对研发养老服务产品的生产性项目用地，实行与工业项目用地同等的供地方式。
非营利性社会养老服务机构还可享受免交征地管理费，适当减免城建行政事业性收费等规费优惠。
非营利性养老服务机构用电、用水、管道燃气、通信，按居民使用价格标准执行；其他有关行业，凡是有价格浮动和优惠的，可按规定执行非营利性养老服务机构最低价格。
（4）烟台市政府制定出台了《关于加快社会养老服务体系建设的意见》，明确了“十二五”时期全市社会养老服务体系建设的总体目标、主要任务和保障措施，特别对养老服务体系建设的资金扶持政策作出了详细规定。
一是资助养老服务机构建设。
“十二五”期间，资助社会力量兴办非营利性养老服务机构床位10000张。
对床位50张以上新建养老服务机构，各区范围内按每张床位5000元、其他县市按每张床位4000元标准给予一次性建设补助，改扩建及租赁用房5年（含）以上的减半资助。
二是给予养老服务机构运营补助。
根据养老服务机构接收的烟台市户籍老年人入住数量，每年给予养老服务机构运营补贴，补助标准为接收自理类每人每月50元，介助类每人每月100元，介护类每人每月120元。
综上所述，烟台磁山圣水天苑置业有限公司顺应社会需求，依托磁山温泉公园优美的自然景观资源和丰厚的历史文化底蕴，打造了一个以养生为主题，集医疗救护、养生保健、家政服务、文化休闲等功能于一体的高档养生社区-磁山“颐生苑”养老社区，是必要的。
第三章需求分析与机构规模
第一节需求分析
从2011年到2015年，我国60岁以上的老年人口将由1.78亿增加到2.21亿，比重将由13.3%增加到16%。
同时，老龄化进程与高龄化、空巢化、失能化相伴随，社会养老服务需求急剧增加。
按照2015年我国老年人口将达到2.21亿推算，要实现这一目标，2015年我国养老床位总数需达到约663万张，比“十一五”末新增340多万张床位。
“十二五”末，山东老年人口将达1923万，需要养老床位81.34万张。
而“十一五”末，山东包括敬老院、福利院在内，总共只有32.6万张养老床位，其中25.2万张为敬老院和城市福利院拥有，真正为全社会老年人提供服务的养老床位只有近7.4万张，养老床位实际缺口为73.94万张。
截至2011年底，烟台市老年人口已达126.3万人，占总人口的19.38%，而烟台市养老机构只有208个，床位总数26305张。
预计到2015年，烟台市60岁以上老年人口总量将增加到140万人，占总人口的比例将上升到21.9%。
按照要求，全市床位数年均增长10%以上，每年需增长2630张，2015年需达到42000张（考虑2015年老年人口达到140万）。
第二节机构规模
一、建设内容
建设物一览表
楼号
地上建筑面积（m2）
地下建筑面积（m2）
1号楼
2485.8
4705.07
2号楼
2780.3
3号楼
3262.50
4号楼
3058.25
5号楼
2727.42
6647.84
6号楼
4153.86
7号楼
3037.21
4295.7
8号楼
3298.5
9号楼
3298.5
10号楼
2501.82
11号楼
1780.0
289.02
12号楼
1780.0
289.02
13号楼
2453.0
438.0
14号楼
2327.0
407.0
15号楼
2933.6
510
16号楼
1780.0
0.0
17号楼
2447.4
510.0
18号楼
2447.4
510.0
19号楼
4270.6
557.9
合计
52943.89
20045.52
二、建设规模指标
技术经济指标表
序号
项目
数据
1
规划用地面积
48800.90m2
2
总建筑面积
72989.41m2
3
地上总建筑面积
52943.89m2
4
地下总建筑面积
20045.52m2
5
建筑密度
19.8%
6
容积率
1.085
7
绿地率
41.5%
8
停车位
460个
其中
地上停车位
175个
地下停车位
285个
9
总户数
600户
注：
经建设单位请示开发区管委同意本方案遵照《烟台市城市规划管理若干规定》设计，并符合老年人建筑设计规范要求。
磁山“颐生苑”养老社区，占地面积48800.90平方米，地上建筑面积52943.89平方米，是一组由19栋5-10层小体量建筑围合而成的中心绿化庭院。
颐生苑以高档化、人性化的设施配套，打造最适合老年人精神和生理需求的生活环境，多层建筑，配备高档电梯。
62至107平方米的黄金建筑面积，精雕细琢的房型设计，充分考虑和满足老年人生活特点。
高级不锈钢智能控制单元门，地板式采暖，地温空调系统，无障碍设施，粉末喷涂断桥铝合金门窗，处处彰显品质和档次。
两栋面积13000平方米的服务中心、活动中心配套餐饮、住宿、保健、家政、文化、娱乐等各种功能，为整个小区提供全方位支持，营造便捷、舒适的生活环境。
购物中心、医保医院、公家车就在家门口，方便称心，快乐无忧，健康长寿。
1、“颐生苑”以子女化的服务理念和服务配套，开创中国最新的全程化养老模式，以居家式，租住式、安养式、度假式等养老方式，让住在这里的老年人舒心，让子女放心。
2、“颐生苑”提供一站式的菜单服务，涵盖保健、购物、餐饮、家政、陪护等各个方面，足不出户，一个电话，就可享到子女一般的贴心服务。
3、紧急呼叫系统，24小时全天候响应，解除老年人后顾之忧。
4、服务中心和活动中心提供医疗保健、家政物业、文化娱乐、营养配餐、特别护理、社交休闲、健身锻炼等全方位服务，老年人需要的，这里应有尽有。
5、“颐生苑”采用人防与技防相结合的安全防范模式，封闭式管理，24小时警卫及车辆管理，营造安心生活。
6、高品质的专业物业管理队伍，全天候相应机制，确保居家无忧。
各种专业人员都进过严格培训，持证上岗，提供一流服务。
第四章建设地点及建设条件
第一节建设地点
本项目建设地点位于烟台开发区磁山。
本项目依托磁山省级地质公园，充分挖掘利用磁山优越，建设以养老为主题，集养老康复、医疗护理、休闲度假、观光旅游、养生保健、生态农业等于一体、设施完备、功能丰富的高档养老社区，为社会功臣提供一个幸福康乐、高品质的晚年生活平台。
磁山位于山东烟台开发区古现办事处境内，古称牟山，因为它当年是中国古代牟子国属地中的一座高山峰，因国名而名之山名。
总面积约27.6平方公里，海拔528.9米。
因传说天上陨星降落此地而成山，陨星含磁铁，磁铁落地成山，故有名磁山。
磁山旅游区，是山东省级地质公园，地质资源丰富，景观奇特。
水系发达，山下大大小小分布5个以上小型水库，加之瀑布、溪流，形成完善山水景观大格局。
山体、水体、动植物旅游资源相互烘衬，具有良好的生态旅游开发条件。
目前的磁山仍是一张白纸，正因为如此，磁山生态保留的较为完整，可以根据国际上最新旅游规划理念后来居上。
经过科学规划与合理适度开发，可满足国内外游客日益增长的“返璞归真、回归自然”的渴求，旅游开发潜力巨大。
磁山所在的烟台经济技术开发区及烟台市乃至山东半岛是中国经济最为活跃的地区之一。
山东半岛城市群拥有大量的人口，人们的人均收入水平相对较高，旅游消费潜力巨大。
胶东沿海地区外来投资十分活跃，外资企业众多，聚集了相当的高端消费人群。
另外，中国旅游业目前正在经历从观光到休闲度假的转变，未来的旅游产品供给主流必然是休闲度假产品。
因此，磁山的旅游业发展定位必须高瞻远瞩，顺应甚至引领区域旅游业的未来，未来磁山旅游度假区将成为以磁山三个主峰为观景平台，融入甲骨文文化内涵的“中国·磁山”中国甲骨文地质公园为核心吸引物，开发建设集“商务会议、休闲度假、康体健身”等各种功能于一体的国家级旅游度假区，成为烟台市旅游形象标志区。
第二节建设条件
一、自然条件
1、气候条件
烟台经济技术开发区属暖温带半湿润大陆性季风型气候。
雨水适中，空气湿润，气候温和，四季分明。
春季干旱多风，夏季温和多雨，秋季天高气爽，冬季多风少雪。
开发区内平均气温12.4℃，极端最高气温38℃，极端最低气温-13.1℃。
开发区内年平均降水量为566.6毫米，全年降水集中月为7-8月份。
常年主导风为南风，年平均风速达3.1米秒。
2、地形地貌
烟台经济技术开发区南面有福莱山和凤台山，海拔分别为74.7米和54.7米，东靠夹河，北临黄海，形成西南东北倾斜的平原区，高程一般在4到8米。
区内地势平坦，土地多为沙土。
本项目建设在烟台经济技术开发区，场区地面较为平坦，场区地貌单元为滨海平原地带。
3、地质条件
烟台市地处山东丘陵地带，位于胶辽断块--腔北隆起及胶莱断陷上，地质构造复杂，境内出露的主要地层为古老变质岩系，地形以低山丘陵为主。
全市水资源丰富，水质优良、市区地下无开采矿区，没有不良动力因素。
最大冻结深度为0.5，抗震设防烈度7度。
烟台经济技术开发区地质构造简单，处在新华夏系巨型构造的第二隆起带中，及胶东隆起带福山附向斜东部。
断裂发育不完全，属渤海海震区波及区，应按七度设防。
胶东断块是由胶北、胶南两个块隆和胶莱中生代凹陷组成的复式向斜构造。
在区域地质上，勘察地区位于胶北快隆的北部边缘。
4、水文地质
烟台经济技术开发区内地下水资源丰富，其主要赋于第四系松散岩类中，分为上部潜水和下部承压水含水层。
潜水水位埋深1到2米，厚度4到12米不等，水质类型以NaCl型为主。
区内主要河流为夹河，发流于栖霞灵山一带，流域面积2283平方公里，年平均径流量2.4亿立方米。
另外还有两条较小河流，即南部的柳子河和西端的柳林河。
柳子河在区内北部，其发源于福山臧家镇，该河汛期水量较大，其它季水量甚微。
柳林河由南向北流入黄海，河流主要流经福山区。
二、社会经济发展状况
1、烟台市社会经济发展状况
烟台市是全国首批十四个沿海开放城市和中国十大商贸港口之一，是国家重点环渤海经济圈内的主要城市，是胶东经贸、旅游及文化交流的中心区域，与日本、韩国隔海相望，地理位置优越，城市铁路、公路、海运、通讯事业发达，自古以来，就是中国对外通商的重要口岸。
烟台市是著名“国际葡萄酒城”，物产丰富，经济发达，境内气候宜人，资源丰富，堪称是“寸土寸金”的经商宝地。
目前已进入“全国投资硬环境40优城市”行列，经济实力雄厚。
同时烟台市政府按照打造现代化城市的标准，提升了城市的内涵。
2003年，烟台市获“中国人居环境范例奖”；2004年烟台市荣获了“最佳中国魅力城市”，并获得了“中国人居环境奖”；2005年获得了“联合国人居奖”和“全国文明城市”称号。
2010年烟台市全市实现生产总值（GDP）4358.46亿元，按可比价格计算，比上年增长14.1%。
其中，第一产业增加值334.49亿元，增长3.5%；第二产业增加值2566.49亿元，增长12.1%；第三产业增加值1457.48亿元，增长20.3%。
第一产业增加值占生产总值的比重为7.7%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为58.9%，下降1.2个百分点；第三产业增加值比重为33.4%，上升1.3个百分点。
人均生产总值62264元，增长14.5%。
2010年烟台市居民消费价格总指数（CPI）比上年上涨2.3%。
分类别看，食品类价格上涨6.8%，衣着类价格下降3.1%，烟酒及用品类、家庭设备用品及服务类价格均与去年持平，医疗保健及个人用品类价格上涨1.8%，交通和通讯价格上涨0.8%，娱乐教育文化用品及服务类价格上涨0.1%，居住类价格上涨2.7%。
食品类价格中，粮食上涨13.9%、肉禽及其制品上涨2.4%、油脂上涨1.3%、鲜蛋上涨5.8%、鲜菜上涨21.8%、鲜果上涨20.7%。
2010年烟台市全市工业品出厂价格指数比上年上涨3.9%，原材料燃料动力购进价格上涨7.2%，房屋销售价格上涨4.6%。
2010年，烟台市全市新增城镇就业17.5万人，其中大中专毕业生就业3.1万人，失业职工再就业4.6万人，新增农村劳动力转移就业4万人。
全市城镇登记失业率4.05%。
2、烟台经济技术开发区社会经济发展状况
（1）综合实力显著增强，全市经济引擎地位凸显
“十一五”期间，烟台经济技术开发区的经济进入新一轮快速增长期，发展速度稳中有快。
“十一五”末，全区完成生产总值780亿元，年均增长24%，三次产业结构为1.7：
77.7：
20.6；人均GDP达到39万元，比“十五”末增加20.8万元，增长114%；全区完成财政总收入101.5亿元，地方财政收入30亿元，年均增长分别为24%和29%；2010年，固定资产投资完成240亿元，达到历史最高峰，“十一五”期间累计完成投资1112亿元,为“十五”期间的2.6倍。
全区综合经济实力指标列国家级开发区第6位，稳居一流国家级开发区行列。
（2）集群经济迅速崛起，产业结构进一步优化
2010年，全区完成工业总产值2450亿元。
产值过亿元的企业突破100家，其中过百亿元企业5家。
电子信息、机械制造两大主导产业完成产值1993亿元，占全区工业总产值的82%。
汽车、手机、电脑、船舶、装备制造五大产品集群急速膨胀，成为全国重要的汽车工业基地、电子信息产业基地，形成了36个终端整机产品和设备，并带动辐射周边600多家企业、15万人配套跟进，年销售收入2000多亿元。
新材料、生物医药、新光电三大新兴产业初具规模，实现产值30
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