物业房屋日常管理与维修养护方案.docx

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物业房屋日常管理与维修养护方案

物业房屋日常管理与维修养护方案

一、房屋建筑养护目标

我们对房屋本体维修养护的目标是：

保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。

二、房屋本体共用部位维修养护标准

房屋本体共用部位维修养护标准

序号

项目

养护标准

实施效果

1

房屋承重及抗震结构部位

1、房屋修缮标准

2、有关工程施工技术规范

1、安全、正常使用

2、功能完好

2

外墙面

1、房屋修缮标准

2、外墙面修缮作业规程

无鼓无脱、无渗水、整洁统一

3

公共屋面

1、房屋修缮标准

2、相应修缮作业规程

1、无积水、无渗漏

2、隔热层完好无损

3、避雷网无间断，各种避雷装置焊接点牢固可靠，通雷测试端实测电阻小于4欧姆

4

公共通道、门厅、楼梯间

1、相应建筑部分修缮技术流程

2、房屋修缮标准

1、整洁，无缺损，无霉迹

2、扶手完好，无张贴痕迹

三、房屋本体维护管理计划和实施

1、房屋共用部位日常维修养护计划和实施方案

房屋共用部位日常维修养护计划和实施方案

序号

项目

计划

方案

标准及实施效果

1

房屋承重及抗震结构部位

每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理

1、由于使用不当造成结构局部受损较轻由工程管理部按房屋修缮规定实施维修，如局部受损较重请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施

2、因施工质量原因造成结构问题，请开发单位处理

1、安全牢固，正常使用

2、功能完好

2

外墙面

每月检查一遍，发现问题，及时维修。

1）每2年对于较大面积渗漏外墙久修无效的，应局部翻

新防止面积继续扩大及污染墙面；并清洗一次；

2）每年雨季前对住户外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入

由工程管理部按有关修缮规程实施

1、无鼓无脱，无渗水、无裂纹

2、无违章，边角线齐整

3、整洁、无污迹、锈迹

3

公共层面

1）避雷网每年刷一次油漆，防止锈蚀；

2）每年全面修补一次屋面隔热层板，重新勾缝、修补；

3）每半年疏通一次屋面雨水口；

4）每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新更换老化部分

由工程管理部按相应作业规程实施维修

1、无积水、无渗漏

2、隔热层完好无损

3、避雷网无间断、缺损

4、屋面水箱无破损，无渗漏

5、无违章、无乱堆放

2、房屋共用部位定期维修养护计划和实施方案

房屋共用部位定期维修养护计划和实施方案

序号

项目

计划

方案

标准及实施效果

1

房屋承重及抗震结构部位

每年对房屋基础进行一次检查，防止虫害及腐蚀性液体的侵害

工程管理部负责组织实施

1、结构安全，正常使用

2、结构性能完好

2

外墙面

1、每年对外墙面清洗一次

2、每3年对较大面积的渗漏及损坏，维修无效的，进行局部翻新

3、每3年对外窗台进行一次安全性检查

工程管理部负责组织实施

1、平整、无渗水、无裂纹

2、整洁统一

3

公共层面

1、每年粉刷避雷网一次

2、每年全面修补天面隔热层一次

3、每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新老化部分

4、每半年疏通屋面雨水管一次

5、每半年清洗天面水箱一次，消毒一次

工程管理部与清洁管理部协同实施

1、屋面无积水、无渗漏

2、隔热层完好

3、避雷系统完好

4、水箱水质清洁，无污染

四、房屋本体管理与维修措施大纲

为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，管理处将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。

同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。

在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，管理处将积极配合政府市政府相关部门进行检查和监督施工单位进行整改，处理结果以书面形式及时报市政府相关部门。

非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养护，管理处将制订大、中修或更新改造工程的修缮计划，报市政府相关部门批准后实施。

五、房屋建筑日常定期维护的实施细则

根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。

按时组织房屋定期查勘和季节性查勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。

另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。

1.玻璃幕墙的修缮与养护

由玻璃幕墙易受大风、暴雨等恶劣天气的破坏性影响，管理处将重视对玻璃幕墙的检查和维护工作，以确保结构的安全性。

定期对预埋和连接构件的检查和防锈处理，对于松动或其它异常情况及时向市政府相关部门报告，在雨季加强对玻璃幕墙的检查，发现异常情况及时采取补救措施。

2.砌体结构的修缮与养护

2.1砌体结构的修缮

主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新裂缝。

维修沉降裂缝和温度裂缝时，首先消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。

维修时将采用环保型高强材料修复。

2.2砌体结构的加固

砌体结构的承重构件（如墙、柱等）出现开裂、腐蚀、变形时，管理处将组织专业人员进行鉴定，对已达到危险程度的构件，进行砖砌体结构加固，以确保房屋建筑的使用功能。

2.3砌体结构的养护

为防止砌体破坏，管理处将至制定严格的管理制度，禁止屋面、楼板过载荷，同时，采取防水、防腐措施，防止砌体受潮、腐蚀，并进行定期检查，保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，及时安排工程人员修复，减少和稳定温度裂缝发展。

3.钢筋混凝土结构的修缮与养护

管理处将根据钢筋混凝土结构特点制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护。

3.1钢筋混凝土结构的修缮

（1）钢筋混凝土表面损坏的维修。

钢筋混凝土结构构件，在房屋建造和使用过程中遭到破坏、侵蚀，引起表面受损，根据损坏程度，我们采取涂刷水泥浆和环氧树脂配合剂等方法对其予以修复，防止进一步风化、侵蚀和钢筋锈蚀，以免损坏结构或构件的核心部分，从而提高建筑物的使用年限和耐久性。

（2）钢筋混凝土深层损坏的维修

当混凝土结构部件的损坏深度已超过了混凝土保护层时，将严重削弱构件的有效截面，并且钢筋砼内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀，影响构件的强度和结构使用的可靠性。

我们采用环氧混凝土或较原混凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土结构部件的蜂窝、孔洞和破损部位，对其予以修复。

（3）钢筋锈蚀的维修

钢筋锈蚀尚不严重时，混凝土表面仅有细小裂缝，或者个别破损较小，我们对裂缝或破损处的混凝土保护层进行修补。

若钢筋锈蚀严重，混凝土破裂，保护层剥离较多时，我们采取焊接或加钢筋网加固补强。

3.2钢筋混凝土结构的加固

当钢筋混凝土梁、板、柱承载力不足或经鉴定成为危险构件时，我们聘请具备一定资质的专业公司，通过对构件或结构的变形、损坏程度的检查和观测，对使用状态和周围环境的调查，以及对有关资料的验算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承点等方法，提高原构件强度，实现钢筋混凝土结构的加固目的。

3.3钢筋混凝土结构的养护

钢筋混凝土结构是房屋的重要组成部分，直接关系到房屋的使用安全，我们高度重视钢筋混凝土结构的养护工作：

（1）对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况，进行定期检查。

发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等情况即时处理。

对在混凝土结构上任意开凿孔洞的违章使用行为及时予以制止。

对易受碰损的混凝土处，如建筑物的拐角、车库的砼柱等，我们增设必要的防护措施。

（2）即时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位，以防钢筋锈蚀。

若房屋室内环境中存在侵蚀性介质或相对湿度较大时，我们采取加强通风的措施，并在构件处表面涂抹耐腐蚀层（如沥青漆、过氧乙烯漆、环氧树脂涂料等）进行防护。

（3）做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等维护工作，发现问题及时处理，避免和减小由此对结构带来的不利影响。

（4）房屋的使用应满足设计要求，提醒用户不随意改变房屋用途和改变房屋结构，禁止超载使用。

4.房屋防水工程的修缮与养护

随着使用年限的增加，屋面防水层在使用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。

屋面渗漏水是房屋建筑渗漏水的主要部位也是常见现象之一，在日常维护工作中，管理处对防水屋面的修缮与管理，将坚持防排结合，以防为主的原则，选用的维修养护材料，具有环保、新型、高效、高质的特点。

搞好屋面、墙体、地下室以及室内的防水工程的修缮与养护。

对防水工程必须建立技术档案、定期检查、合理施工、及时修复。

4.1屋面涂料防水工程的修缮与养护

随着使用年限的增加，屋面涂料防水层在使用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。

屋面渗漏水是房屋建筑渗漏水的主要部位也是常见现象之一，在日常维护工作中，我们注重对防水屋面的修缮与管理。

（1）屋面涂料防水工程的修缮

对于涂料防水层的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢的缺陷的处理，可以铲除缺陷部位的防水涂膜并清除周围浮灰及杂物，涂刷基层处理剂，铺设防水层涂料，新铺设的防水层应与原防水层粘结牢固并封严，最后做保护层。

对于缺损严重的防水层，全部进行翻修。

（2）屋面涂料防水工程的养护。

①加强对屋面防水层、板端缝、伸缩缝、天沟、落水管和落水口的检查，发现异常及时维修。

②重视对屋面的清扫，保证屋面排水通畅。

③制定屋面日常保养制度，及时做好屋面维修工作。

4.2墙体防水工程的修缮与养护

（1）墙体防水工程的修缮

外墙体防水取决于外墙饰面和墙体结构的情况，武船重工公寓的外墙采用大理石、金属板和钢化中空玻璃作为饰面材料，而且大理石采用干挂方式固定，一般情况下防水性能优良。

但饰面材料局部脱落、开裂，或者墙体结构的开裂导致饰面遭受破坏，外墙防水的第一道防线将失去作用。

因此，我们经常注意检查外墙饰面的状况，对于损坏、脱落的饰面板及时更换；外墙砖砌体上的结构裂缝和变形裂缝，我们采用水泥砂浆嵌缝、密封、压力灌浆法修复；外墙门窗框与洞口侧壁嵌填不严引起渗漏，采用涂刷合成高分子防水涂料的方法，形成防水涂膜；施工孔洞、预埋管线处渗漏，用墙体一般开裂的维修方法进行处理，渗漏严重时，就将局部的砖块拆下，重新补砌严实。

（2）墙体防水工程的养护

①定期检查。

容易发生渗漏的部位，如墙面凹凸槽（线）、饰面板上部接头处、饰面块材、门窗与墙体的交接部位进行周期性检查。

②建立技术档案。

对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备查。

③合理施工。

禁止随意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整体结构的行为。

④对于外墙体的防水工程，出现损坏，及时修复。

⑤定期清洗外墙饰面。

4.3卫生间防水工程的修缮与养护

（1）卫生间防水工程修缮

卫生间地面大面积渗漏，先铲除地面面砖，暴露漏水部位，清理干净后重新涂刷防水涂料，并加铺胎体增强材料做成涂膜防水层，施工方法参照屋面涂膜防水层的做法。

防水层完成后需经试水，无渗漏后铺贴地面砖。

对于一般裂缝渗漏的维修，根据缝宽，直接涂刷高分子防水涂料或嵌缝处理，并视情况铺胎体增强材料涂料防水层。

卫生间四周的墙与地面交接的墙根部，最容易出现渗漏，间接引起下层顶板和四周墙体出现渗漏。

根据裂宽，采用贴缝、嵌缝法，把裂缝部位清理干净，在裂缝部位涂刷防水涂料，并加胎体增强材料将缝隙密封。

卫生间穿楼地面管道根部积水渗漏的维修，先沿管道根部剔凿一定深度与宽度的沟槽，槽内嵌填密封材料，再刷上一定厚度的防水涂料，并在其上做一保护层。

（2）卫生间防水工程日常养护

①定期检查，对易产生渗漏的部位作细致检查；

②建立技术档案。

③抓住卫生间易积水渗漏的特点，讲究维修施工方法。

4.4地下室防水工程的修缮与养护 

（1）地下室防水工程的修缮

地下室渗漏，一般情况下，大多是慢渗漏。

对于孔洞和裂缝渗漏，直接用快硬水泥胶浆封堵孔洞和裂缝；对于大面积渗漏，需进行整体翻修。

（2）做好地下室防水工程的养护工作。

（3）定期检查。

主要是检查地下室的防水薄弱部位，如变形缝墙根部、管道穿墙部位、蓄水池等部位，发现异常及时修复。

（4）建立技术档案。

（5）正确、合理使用地下室，禁止随意穿、凿、拆，以免破坏防水层。

5.房屋装饰工程的修缮与养护

管理处将制定严密的房屋装饰工程的修缮养护计划：

对石质、土质等块料饰面定期清洗、晶面处理和打蜡，地板、墙面、天花保持定期清洁，保持无污迹、无斑痕、无变形、无裂缝；对房屋装饰工程以养护为主，以维修为手段，定期检查，发现缺陷及时处理。

6.门窗的修缮与养护

管理处将定期对门窗进行检查和维护，特别是大风、暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。

门窗是房屋的易损构件，使用频率高。

因此，做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功能。

定期进行油漆。

要加强对铝金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击，发现问题及时处理。

6.1门窗的修缮

对于木门主要是通过调整、更换门窗部件，实现消除门倾斜、下垂、门扇自开、翘曲变形、缝隙过大、霉变腐朽及缺损零部件等影响使用功能和外观的不良现象。

对于钢门窗和铝合金门窗主要是通过调整、补焊、加固、油漆或更换门窗部件，实现消除门倾斜、下垂、门扇自开、翘曲变形、缝隙过大、密封不严、锈蚀及缺损零部件等影响使用功能和外观的不良现象。

对于塑钢门窗，重点放在密封胶条的检查和更换上，保证其良好的防水和隔音性能。

6.2门窗的养护

（1）门窗是房屋的易损构件，使用频率高。

因此，我们定期对门窗进行检查和维护，特别是大风、暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。

（2）做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功能。

（3）定期进行油漆。

门窗易受水、气的侵蚀，防止腐蚀，当门窗漆膜局部损坏脱落时应及时补刷油漆，补漆用的油漆应尽量和原油漆一致，以保持美观。

当门窗油漆使用达到老化期限时，则进行全部重新油漆。

（4）铝合金门窗易变形和被酸、碱等化学药剂侵蚀，要加强对铝合金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击。

7、金属结构、构件的修缮与养护

各金属构件间或构件的各零件、配件间连接是受力和传力的关键部位，连接处的破坏会导致构件、结构体系的破坏。

同时，钢材本身的变形、锈蚀和损裂也直接危害到整个结构。

楼内的金属结构和构件多、分布广，易受大风暴雨等恶劣天气的破坏性影响，因此，管理处将其作为实施物业管理的重点。

高度重视对金属结构各构件进行仔细检查和精心维护，确保结构的安全性。

7.1钢质构件产生塑性变形后的维修

管理处定期对构件进行塑性变形累积损伤的鉴定，当发现钢质构件在使用过程中塑性变形累积损伤过大时，根据构件尺寸的大小，可用锤击机械矫正或热工矫正法来矫正变形，严重的选用合格的构件进行更换。

7.2连接部位损坏的维修

金属构件可能存在因焊接时的缺陷造成构件连接处的损坏,由于屋顶金属结构，既要有足够的承受静荷载能力，又要承受大风等恶劣气候引起的巨大动荷载，要高度重视焊接缺陷的处理。

维修时对焊接裂纹、气孔、夹渣刨掉重焊，采用涂防腐油或刷防锈漆等方法进行防腐处理。

7.3油漆老化、脱落要求按照有关规定进行维修

钢质构件表面的漆层用于保护钢材不受腐蚀，若局部漆膜损坏，将损坏部分漆膜用砂纸去掉磨光，补刷油漆；若构件锈蚀面积大，旧漆膜蜕皮起壳，则将旧漆膜全部清除干净，再重新刷油漆。

7.4金属结构、构件的养护

对于金属结构、构件的养护，要求做好以下几方面的工作：

（1）对结构的钢质杆件、焊缝进行定期检查。

发现变形、开裂、腐蚀等情况及时处理。

（2）定期检查钢质构件锈蚀状况，并采取必要的补救措施。

（3）做好建筑物的屋面玻璃、排水设施维护工作，发现问题及时处理。

（4）在大风、暴雨多发期间加强对结构的检查，发现异常情况及时采取补救措施。

8、确保房屋建筑安全，重视白蚁防治

管理处将做好房屋查勘工作，对房屋进行定期查勘和季节性查勘工作。

通过房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完损状况，确定房屋的完损等级，并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。

管理处计划在第一年对房屋结构、装修进行全面查勘鉴定，全面掌握房屋建筑的建造质量。

记录各部分完损情况，评定房屋完损等级。

白蚁防治是一项长期的工作，为消除白蚁危害隐患，我们坚持“预防为主，综合防治”的方针。

我们专门配备白蚁防治人员，定期检查建筑物各部位，及时走访用户，收集白蚁防治的有关信息，按计划进行药物消杀，发现白蚁立即消杀，确保房屋建筑的安全。