代建管理办法.docx
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代建管理办法
代建管理办法
关于“政府投资建设项目实行完全代建”的建议和管理办法一、代建制项目试点中暴露出的问题:
1、使用单位的权力过大，而代建单位处于弱势地位，责任、权力
和义务不对等:
政府投资项目实行代建制的意图之一就是实现
“投资、建设、管理、使用”四位一体的分离。
但在代建制实
施管理过程中，由于使用单位是项目法人和建成后的使用单位，
往往会对代建工作横加干涉，在一定程度上影响代建单位的项
目管理，进而影响到项目顺利实施。
2、代建单位的管理费普遍偏低，制约了代建制的发展:
根据财政
部的有关规定:
代建单位管理费不得高于建设单位管理费标准，
一般低于设计单位的取费，比设计费低20%~30%，但是代建管
理是整个项目建设中周期最长、范围最广、管理责任最大的工
作。
二、实行真正代建制的必要性:
1、可转移政府投资项目建设管理的部分风险:
传统建设管理模式，
无论使用单位还是政府指定的建设单位，都不具备风险承担能
力，所有项目建设风险最终由政府承担。
而代建制中，要求代
建人拥有一定的资金实力，并通过适当的信用或担保机制，承
担工程实施过程中的部分风险。
2、可充分发挥代建人专业化管理的优势:
代建制通过招标选择的
代建单位往往是专业从事项目投资建设管理的咨询机构，他们
有大批专业人员，具有丰富的项目建设管理知识和经验，具备
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较强的技术组织能力熟悉整个建设流程。
委托这样的机构代行
业主职能，对项目进行管理，能够在项目建设中发挥重要的主
导作用，通过制订全过程项目实施计划，设计风险预案，协调
参建单位关系，合理安排工作，能极大地提升项目管理水平和
工作效率。
而使用单位也可以从繁琐的项目管理业务中超脱出
来，将精力更多地放到本职工作上去。
因此使得项目管理水平
和工作效率大幅提高，并能保证其专业化技能和信息得以有效
的积累和持续的发展。
3、打破政府投资项目中长期存在的“投资、建设管理和使用”为
一体的管理模式:
通过专业化、集中化、市场化管理，将建设
和管理职能通过委托方式转移，实现对质量、进度和费用的控
制，提高了政府资金的使用效率，有效地防止腐败现象的产生。
4、实现建设和管理职能的分离:
专业化管理和市场化运作，由此
形成业主使用单位代建单位三者相互制约的管理模式;三者指
责划分明确，政府把握产业政策及宏观决策，提出对项目的要
求，代建单位负责管理项目的建设，与使用单位利益脱钩，有
利于规范政府管理行为。
5、有利于项目的良好实施:
代建单位不是最终使用单位，不享有
项目的最终利益，且受合同约束，所获代建费用与项目整体费
用相关，因此不会盲目的扩大项目的建设规模;代建单位与使
用单位之间没有合同关系，只对业主负责，因此可以有益的建
议接受;代建单位向政府交纳一定的银行保函，对于代建单位
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的违法行为，为项目提供了经济上的保险，通过对代建单位的奖励，从机制上鼓励代建单位加强管理、降低成本。
6、政府对项目的监管更加规范有力:
政府投资项目容易出现的“三超”现象—“超投资、超规模、超标准”，除了建设单位管理经验不足的因素外，关键是缺乏有效的投资约束机制。
项目建设单位、施工单位和其他与项目有关的利益群体都是“三超”的收益群体，因此尽管审批部门在项目立项时会按照一些政策加以限定，但对随意扩大建设规模、追加投资、超标准装修等建设过程中的问题，缺少有效的调控制约手段。
代建制将增强项目建设各方的责任意识。
通过职责分工，项目建设各方之间产生互相监督工作的关系。
特别是使用单位，在提出项目功能和建设要求后，其主要工作就是监督代建单位的管理行为，这有利于自觉规范投资管理行为。
代建制有利于政府加强对投资项目的监管。
政府主要以合同管理为中心，运用法律手段制衡各方。
同时，项目审批部门根据国家政策审批项目的建设内容投资规模和标准，并下达建设项目投资计划;财政部门将政府资金集中起来，根据发展改革部门下达的投资计划直接拨付给代建单位;发展改革、财政、审计、监察等部门运用稽查、审计、监察等手段，对项目进行强力有效的外部监督。
三、代建项目组织实施程序:
、使用单位提出项目需求，编制项目建议书，按规定程序报发
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展改革委员会审批;
、发改委批复项目建议书，并在其批复中确定该项目实行代建
制，明确具体代建方式;
、发改委委托具有相应资质的招标代理机构，按照国家和地方
有关规定，通过招标确定具备条件的代建单位，签订书面的
项目代建委托合同;
、代建过程按照合同约定实施，且必须符合国家的相关规定;,、代建单位按基本建设程序进行规划申报，办理开工手续，组
织项目建设。
代建单位按照国家和地方有关规定，对项目勘
察、设计、监理和施工单位进行公开招标（重要设备材料按
财政局规定执行政府采购），并严格按照批准的建设规模、
建设内容、建设标准和概算投资，进行施工组织管理，严格
控制项目预算，确保工程质量，按期交付使用。
严禁在施工
过程中利用施工洽商或补签其他协议随意变更建设规模、建
设内容、建设标准和总投资额。
因技术水文地质等原因必须
进行设计变更的，应由建设实施的代建单位提出，经监理和
使用单位同意，报发改委审批后，再按有关程序规定向其他
相关部门报审;
、政府投资代建制项目建成后，必须按国家有关规定和《项目
代建合同》约定进行竣工验收，在验收合格后及时交付使用
单位，并办理竣工结算和决算;
、政府审计、稽查部门对项目建设进行全过程监督审计和稽
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查。
第一条（目的和依据）为进一步深化投资体制改革，提高政府投资建设项目管理水平，发挥政府投资效益，规范建设程序，促进廉政建设，依据国家有关法律法规、国务院《关于投资体制改革的决定》和《天津市人民政府贯彻实施国务院关于投资体制改革的意见》，制定本办法。
第二条（内含界定）本办法所称代建制，是指对非经营性政府投资建设项目，通过招标方招标方式，选择专业化的工程项目管理单位（以下简称代建单位）。
委托其负责项目的组织实施，严格控制项目投资、质量和工期，建成后移交给使用单位的制度。
本办法所称政府投资，是指财政预算内资金、各类专项建设资金、中央补助资金、国债资金和由政府承诺还款的借款资金中用于固定资产投资的部分。
各类专项建设资金指用于固定资产投资的土地出让收益、基础设施建设费、水里建设寂静、养路费和其它各类纳入财政管理的建设资金。
第三条（适用范围）在本市行政区域内，不设投资底线,凡政府投资类项目，政府资金占总投资额50%（含50%的）都要实行代建制度。
对政府投资占项目总投资比例不足50,的，经使用单位申请，也可实行代建制。
1、党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检查机关、各民主党派机关，以及工会、共青团、妇联和残联等人民团体的办公用房、业务用房及其它相关设施项目;
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2、教育、文化、卫生、体育、科研和社会福利等社会事业设施项目;
3、监狱、劳教所、看守所、治安拘留所、戒毒所、安全情报用房和消防队站等公安政法设施项目;
4、环境保护、道路、桥梁、公交站点、水利设施、公共绿化和环境整治等公用事业项目。
5、其它非经营性政府投资建设项目。
第四条（行政部门管理分工）北京市发展和改革委员会（以下简称发改委）负责本市实行代建制的组织管理，市财政局负责对代建项目的财务活动实施财政管理和监督，市其它行政主管部门和审计、监察部门按照各自职责负责相关管理和监督工作。
第五条（代建单位超标分工）代建单位应通过公开招标等方式确定。
市发改委以及依据职能分工承担专项建设资金管理责任的相关部门，是代建项目的投资管理单位，负责代建项目代建单位的招标工作。
其中:
（一）对使用政府投资计划内建设资金的建设项目，由市发改委负责代建单位的招标工作;
（二）对使用政府投资计划外专项建设资金的建设项目，由市各专项建设资金管理单位负责代建单位的招标工作;（三）对一个政府投资项目中同时使用多种来源政府投资的建设项目，由主要的项目投资管理单位负责代建单位的招标工作。
第六条（代建合同）政府投资代建项目实行合同管理。
项目投资
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管理单位、使用单位、代建单位三方应签订《委托代建合同》。
代建单位依据合同在委托期间行使建设单位职能，使用单位授权代建单位以使用单位名义办理各项政府审批手续，代建单位以自身名义独立开展勘察、设计、施工、监理、材料及设备采购的招标工作，商签有关经济合同，实施计划、组织、指挥、直辖市和控制等管理活动。
《委托代建合同》示范文本由市发改委根据本办法另行制定公布。
第七条（履约担保）政府投资代建项目实行履约担保制度。
在《委托代建合同》签订前，代建单位应向项目投资管理单位提供代建项目总投资一定比例的银行履约保函或担保公司履约保函。
第八条（行政管理程序）政府投资代建项目应严格履行国家及本市关于政府投资建设项目管理的审批程序。
市有关职能部门按规定程序，对代建制项目的各项手续进行管理和审批。
第九条（代建项目招投标）实行代建制管理的政府投资建设项目应按照《中华人民共和国招标投标法》、《北京市招标投标条例》和《北京市政府投资建设项目管理暂行规定》有关规定，由代建单位对建设项目的勘察、设计、施工、监理、设备及材料采购进行公开招投标。
第二章代建项目各方职责
第十条（代建形式）项目实行代建制管理可采用如下两种方式:
（一）全程代建方式，即由代建单位从项目建议书批复开始，经可行性研究、设计、施工，竣工验收，直至保修期结束，实行全
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过程管理。
对投资规模较小、使用功能单一、技术难度小、外部配套条件成熟的项目，宜采用全程代建方式。
（二）阶段代建方式，即由代建单位从初步设计概算批复开始，经施工图设计、施工、竣工验收，直至保修期结束，实行部分阶段管理。
对投资规模较大、使用功能复杂、技术难度大、外部配套条件不成熟、涉及征地、拆迁的项目，宜采用阶段代建方式。
实行阶段代建方式的，代建项目的前期工作（包括征地拆迁、可行性研究、勘察、初步设计等），可由项目投资管理单位委托具有甲级工程咨询资质的社会中介机构，协助项目使用单位组织开展，也可由使用自行组织完成。
第十一条（代建单位条件）承担政府投资建设项目代建制管理任务的代建单位应具备以下条件:
（一）具有独立的企业法人资格;
（二）具有相应专业（或行业）的甲级工程咨询、甲级工程设计、甲级工程监理、一级房地产开发、一级工程总随包等一项或多项资质，且长期从事工程项目管理业务;
（三）具有满足项目管理需要的专业技术人员、同类或相近项目的管理业绩;
（四）具有与所要求承担的经济责任相适应的经济能力。
第十二条（项目投资管理单位职责）项目投资管理单位主要职责:
（一）选择并确定代建单位:
（二）直辖市代建单位、使用单位及与代建项目肯关的各政府行
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政主管单位的关系;
（三）监督代建项目的实施;
（四）按合同约定安排建设资金和代建项目管理费;（五）组织代建项目的竣工验收和移交。
第十三条（代建单位职责）代建单位主要职责:
（一）组织开展项目施工图设计，并组织对设计成果进行审查、优化修改;
（二）负责组织施工、监理和设备材料选购招标活动，签署相关合同，并将招标投票书面情况报告和中标合同报项目投资管理单位备案;
（三）负责办理年度投资计划、建设工程规划许可证、施工许可证和消防、园林绿化、市政等工程竣工前的有关手续;（四）负责工程合同的洽谈与签订，对施工阶段的项目建设实行全面管理与协调;
（五）按项目进度向项目投资管理单位提出投资计划申请，向市财政局报送项目进度用款报告，并按月向项目投资管理单位、财政局及使用单位报送工程进度和资金使用情况;
（六）组织工程中间验收，协助项目投资管理单位组织竣工验收;（七）项目正式投入使用前，组织对使用单位的运行管理人员进行培训;
（八）编制工程决算报告，整理、汇编并移交项目竣工及有关技术资料，按批准的资产价值向使用单位办理资产交付手续;
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（九）组织协调项目建设各参与单位，落实工程在缺陷责任期内的维修责任。
对按本办法第十条相关规定实行全过程代建管理的，代建单位还应承担如下职责:
（十）依据批复的项目建议书及使用单位提供的项目使用需求（或功能配置）报告，组织开展可行性研究。
（十一）组织开展勘察、设计等招标工作，签署相关合同，并将招标投票书面情况报告和中标合同报项目投资管理单位备案;（十二）组织开展项目初步设计文件编制修改和优化工作;（十三）办理项目可行性研究报告、初步设计概算、规划设计方案、环境影响评价、交通影响评价及其它前期工作手续的报批工作。
第十四条（使用单位职责）项目使用单位的主要职责:
（一）根据项目建议书批复的建设内容、建设规模、建设标准和总投资额，提出详细的项目使用需求（或功能配置）;
（二）在中介机构的协助下，并将招标投标书面情况报告和中标合同报项目投资管理单位、市发改委备案;
（三）在中介机构的协助下，组织开展项目初步设计文件编制修改和优化工作;
（四）配合中介机构或代建单位办理计划、规划、土地、建设、环保、消防、园林、绿化及市政接用等审批手续;（五）参与施工图设计的审查工作，并对项目施工、监理、材料
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和设备采购等各项招标过程进行监督;
（六）监督工程质量、进度及资金使用情况，参与工程竣工验收;（七）负责筹措政府差额拨款投资项目中的自筹资金并按合同约定及时将资金拨付到代建单位指定的资金账户中。
（八）编制并提出项目运行管理方案，配合代建单位组织运行管理人员培训;
（九）依法办理工程接收手续。
对按本办法第十条相关规定实行全过程代建管理的，本条第二、第三项职责由代建单位承担，但使用单位应参与项目可行性研究评估、方案设计和初步设计审查，并对项目勘察和设计等招标过程进行监督。
第三章项目组织与实施
第十五条（项目申报）项目使用单位提出项目需求，组织编制项目建议书，报市发改委审批。
第十六条（确定代建项目）市发改委批复项目建议书，在批复中对项目是否实行代建制以及代建制管理方式予以明确。
第十七条（扩初概算批复）市发改委会同市规划等部门，对政府投资代建项目的初步设计及概算投资进行审核
第十八条（代建单位招标）项目投资管理单位委托具有甲级资质的招标代理机构，按照批准的代建制管理方式进行代建单位招标。
对项目建议书批复中批准实行全过程代建管理的项目，应在项目
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建议书批复后，开展代建单位的招标工作。
第十九条（代建单位确定）招标代理机构受项目投资管理单位委托，依法组织代建单位公开招标，提出书面评标报告和中标候选人，报项目投资管理单位审定，并报市发改委和市财政局备案。
有下列情形之一不适于公开招标的，由市发改委审核，报市人民政府批准，可以采取邀请招标或字节委托方式，确定代建单位:
（一）抢险救灾项目;
（二）涉及国家安全、保密的项目;
（三）因技术、工程质量等特殊要求不宜公开招标的项目。
第二十条（代建合同签订）项目投资管理单位与代建单位、使用单位三方应签订《委托代建合同》，并报市发改委和市财政局备案。
在合同中约定投资管理、质量管理、工期管理等目标。
《委托代建合同》签订前，代建单位应按如下金额向项目投资管理单位提交的银行履约保函的金额:
（一）对总投资500万元以上（含500万元）、5000万元以下的项目，保函金额不低于总投资的15%，且不低于100万元;
（二）对总投资5000万元以上（含5000万元）、1亿元以下的项目，保函金额不低于总投资的10%，且不低于750万元;（三）对总投资1亿元以上（含1亿元）的项目，保函金额不低于总投资的5%，且不低于1000万元。
银行履约保函的具体金额根据项目特点在项目招标文件中确定。
对于特殊情况下，保函金额确需低于上述比例或数额的，或采取
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其他企业担保形式的，应先报市政府批准。
第二十一条（实施变更管理）代建单位应严格按照批准的建设规模、建设内容、建设标准和概算投资，进行施工组织管理，严格控制项目预算，确保工程质量，按期交付使用。
严禁在施工过程中利用施工洽商或者补签其他协议随意变更建设规模、建设标准、建设内容和总投资额。
第二十二条（投资控制要求）经市发改委批复的初步设计概算总投资原则上不得变动。
在项目实施阶段，因以下情况导致投资增加的，由代建单位提出，经监理单位和使用单位同意，报市发改委批准后，先从项目预备费中列支，预备费不足的，方可高速项目概算投资。
（一）遭遇不可抗力;
（二）国家及本市政策调整;
（三）技术、水文、地质等原因导致的设计变更。
第二十三条（代建单位业务限定）具有相应专业的工程咨询、招标代理、勘察和设计甲级资质的代建单位，经在投标文件中提出，并在合同中约定，可以在国家规定领域内对代建项目直接从事相关工作。
代建单位不得从事下列行为:
（一）在代建项目中同时随担工程施工业务;
（二）在代建项目中同时随担工程监理业务;
（三）在代建项目的施工以及设备、材料供应企业有隶属关系或其它利害关系;
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（四）将其承接的业务全部或部分转让他人。
第二十四条（竣工验收）代建制项目建成后，应按国家有关规定和《委托代建合同》约定，进行严格的竣工验收，办理政府投资财务决算审批手续。
工程验收合格后，方可交付使用。
第二十五条（资产移交）自项目竣工验收之日起，代建单位应在国家规定期限内按财政部门批准的资产价值向使用单位办理资产交付手续。
第二十六条（档案移交）代建单位应按照《中华人民共和国档案法》和本市《基建档案标准》的有关规定，建立健全有关档案。
各环节的文件资料，都要严格按照规定惧、整理、归档。
在向使用单位办理移交手续时，一并将工程档案、财务档案及相关资料向使用单位和有关部门移交。
第四章建设资金管理与监督
第二十七条（资金安排）项目建设资金由代建单位负责管理。
《委托代建合同》签订后，市发改委根据国家和市政府有关规定，批准该项目正式投资计划。
代建单位根据实际工作进度和资金需求，经项目使用单位和监理单位确认后，向项目投资管理单位提出资金使用计划。
项目投资管理单位根据项目具体进展情况和合同约定，适时将政府投资安排计划下达给代建单位，由市财政部门拨付给代建单位按规定使用。
对项目使用单位开展项目前期工作所发生的部分前期费用，应由项目使用单位根据实际工作内容和进度，提供有效的合同、费用
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票据，经项目投资管理单位审核确认后，向项目使用单位下达前期费用资金计划。
第二十八条（资金专户管理）代建单位应严格执行国家和北京市的建设单位财务会计制度，设立专项工程资金账户，专款专用，严格资金管理。
对实行代建制的项目，条件成熟的，要逐步开展国库集中支付试点工作。
第二十九条（项目情况月报）代建单位应每月向项目投资管理单位和市财政局分别报送《项目代建管理月报》，监理单位应每月向项目投资管理单位和市财政局分别报送《项目管理月报》。
第三十条（相关部分监管）市有关部门依据国家和北京市有关规定，对政府投资代建制项目进行稽察、审计和监察。
第五章管理费用计取与拨付
第三十一条（代建管理费的内涵）代建项目管理费是代建单位全面履行《委托代建合同》任务所应获取的报酬，不包括代建单位自行承担代建制项目可行性研究、招标代理、勘察、涉及等专业服务的费用。
代建制项目管理费计入项目总投资，原建设单位管理费不再重复计取。
第三十二条（代建管理费的计取）代建制项目管理费应在国家建设单位管理费相应规定的指导瞎，依据工作的内容、范围、难度以及承担的责任和，通过招标在合同中确定。
在未实行全过程代建的项目中，对由项目投资管理单位委托的前期工作中机构协助项目使用单位开展前期工作所计取的前期工
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作管理费。
可按国家规定标准计算的原建设单位管理费的30,计取。
第六章奖罚规定
第三十三条（奖励规定）项目竣工验收，并经竣工财务决算审核批准后，如决算投资比合同约定投资有节余，项目投资管理单位可将其中不高于30%的政府投资节余资金作为对代建单位的奖励，其余部分上缴市财政。
使用单位自筹资金节余部分分成办法，由使用人在《委托代建合同》中约定。
如决算投资高于合同约定投资、但低于批准概算投资的，则对代建单位不予奖励、也不予以处罚。
第三十四条（处罚规定）代建单位未能本面履行《委托代建合同》，擅自变更建设内容、扩大建设规模、提高建设标准，致使工期延长、投资增加或工程质量不合格，所造成的损失或投资增加额从代建单位的履约担保中补偿;履约担保金额不足的，相应扣减项目代建管理费;项目代建管理费仍不足的，由代建单位用自有资金支付。
三年内不得参与本市政府投资建设项目代建管理工作。
第三十五条（违反法律法规）在政府投资代建项目的稽查、评审、审计、监察过程中，发现代建单位存在违约、违规、违纪、违法等行为，项目投资管理单位可依据情况进行警告、暂停资金拨付、暂停合同执行，直致解除合同，所造成的损失由代建单位承担。
构成犯罪的，移交司法机关贪污追究刑事责任。
第三十六条（管理后评价）《委托代建合同》终止后，项目投资
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管理单位组织对代建单位进行代建管理后评价，后评价结果记入代建单位档案资料库。
第七章附则
第三十七条各职能部门可以根据本办法，制订或完善各自的相关管理规定与程序。
第三十八条市发改委可依据本办法规定制定相关配套文件。
第三十九条本办法自发布之日起实施。
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