智能化楼宇运维方案.docx
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智能化楼宇运维方案
安徽合肥XX国际大厦
2016年智能化楼宇运维
投标文件
编号：
{
招标人：
安徽合肥XX物业管理有限公司
投标人（盖章）：
安徽合肥XX股份有限公司
法定代表人或其委托代理人：
（签字或盖章）
单位地址：
联系电话：
FAX:
邮政编码：
】
、
。
'
{
：
-
>
、
$
%
&
第一部分商务部分
一、投标函
二、开标一览表
三、投标报价书
四、公司情况一览表
1
企业名称：
2
地址：
3
当地代表处地址：
4
法定代表人：
5
{
注册资金：
注册年份：
6
法人授权代表：
联系电话：
7
传真：
电子邮箱：
#
8
开户银行：
账号：
9
税号：
10
主营范围：
>
11
备注：
五、偏离说明表
投标人名称：
招标文件编号：
序号
招标文件要求
投标偏离
）
偏离说明
1
2
*
投标人名称：
授权代理人：
（签字）
日期：
六、投标资格证明文件
，
1、法定代表人资格证明书
单位名称：
地址：
姓名：
性别：
年龄：
身份证号：
职务：
系的法定代表人，为工程招投标、施工、竣工、保修维护等，签署投标文件、进行合同谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务。
特此证明。
投标人：
日期：
年月日
]
2、法人授权委托书
本授权委托书声明：
我系的法定代表人，现授权委托的为我公司参加的招投标工作的法人授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所办理的相关事宜。
代理人无转委托权，特此委托。
@
法定代表人：
（签字或盖章）
授权代理人（签字）：
年龄：
身份证号：
职务：
投标单位：
（盖章）
授权委托日期：
年月日
3、企业资质
-
投标单位资质材料
4、维护服务业绩表
序号
受维护单位
维护范围
系统运行状况
设备
]
投运率
1
2
{
3
》
4
5
[
6
7
，
8
第二部分技术部分
一、项目介绍
1.1客户介绍
XXXX大厦位于安徽合肥南部，XXX路XX号，XXXX商务区内。
XXXX商务区是一座水，绿，建筑完美组合，景观功能，经济功能，文化功能和谐统一的现代服务业集聚区。
生态、绿色和智能化是大厦的三大亮点，大楼采用双层内呼吸式玻璃幕墙，节能环保的建筑材料，特别是智能化系统配置齐全，以及通过智能化手段实现节能化、自动化和人性化管理提高空间、时间和工作效率方面独具特色。
通过采集、计量、分析、优化的智能化集成管理平台，结合变风量空调的优化控制策略，真正实现建筑运行节能与舒适性的平衡，成为该区域智能建筑的代表之一。
大楼实地概况：
楼层数：
楼层面积：
平方米
|
建筑总面积：
平方米
项目总投资：
亿人民币
开工日期：
竣工日期：
距今大楼竣工后已经将近x年的时间，很多设备已经超出X年、甚至X年的维保期限，部分设施已经出现老化和故障，为保证整个大楼的智能化系统稳定、高效的运行，必须要有一套科学、快捷、专业的维保系统方案与之配套。
现XXXX大厦主要有四套系统需要在2016年开始进行维保（包括但不限于）：
（1）闭路电视监控系统
（2）入侵防盗报警系统
（3）<
（4）信息发布系统
（5）门禁管理系统
（6）车辆管理系统
（7）电子巡更系统
（8）无线对讲覆盖系统
（9）公共广播系统
（10）楼宇自控（BA）
（11）电话程控交换机系统
（12）?
（13）计算机网路系统
（14）会议系统
（15）远程抄表
（16）机房UPS
（17）中央空调管理
1.2主要系统介绍
1.2.1!
1.2.2闭路电视视频监控系统
大厦视频监控及报警系统是楼宇管理的一个重要子系统，是实现楼宇高效、现代化的管理工具。
为满足现代化的管理需求，视频监控系统采用了方便的数字视频系统与传统稳定可靠、图像清晰的模拟监控系统互相结合，形成了“集中监视、集中管理、分散控制”的拓扑系统结构，具有“高生产力，低运营成本，高安全性”的系统特点，为大楼的管理提供应用方便、系统可靠的现代化管理工具。
经现场勘查、调研、整理，大楼总共有监控点多达220个，前端报警探测点超过50个.分布在大楼外围、地下、各楼层之间以及楼顶。
经常年使用，部分设备已经出现线路故障、设备机械故障（如摄像头云台故障，无法转动）、甚至灰尘、潮湿、静电、干扰等引发的故障。
1.2.3入侵防盗报警系统
报警系统探测到防范现场有入侵者时能及时发出报警信号的专用电子系统，一般由探测器、传输系统和报控制器组成。
探测器检测到意外情况就产生报警信号，通过传输系统送入报警控制器发出声、光或其他报警信号。
XX大厦报警系统采用总线式部署的方式，其稳定可靠，报警快捷为最为主流的报警系统。
大厦总共含一套主控制器和多达23个检测器及24个警灯警号组成。
及时的维护和保修能降低安全隐患。
1.2.4信息发布系统
多媒体信息发布系统在智能大厦AV建设已经成为不可缺少的重要部分。
使用大厦管理更为人性化、数字化、媒体化，给大厦的物业管理带来了极大的方便，整体形象有了较大的提高，多媒体信息发布系统将政企新闻简报、领导讲话、欢迎致词、通知通告、工作安排、紧急事件插播及日历时间天气预报等信息进行整合统一管理，通过网络平台按照一定管理机制将信息传输到终端播放机通过显示屏显示出来。
多媒体信息发布系统是由管理工作站、服务器、播放机终端及显示屏构成，系统运行于企业内部局域网络平台。
维护其硬件本身能保证信息发布系统的正常运行。
1.2.5》
1.2.6门禁管理系统
门禁管理系统是一个集通道安全管理、自动化控制、报警处理、事件记录、多系统联动为一体的，具有主动安全防范功能的通道管制系统，它结合完备的安全管理与通行许可机制、多系统联动与人性化设计、灵活可选可拓展的网络结构，为用户提供了一个安全便捷的面向通道管理范畴的门禁系统。
大楼的门禁系统遍布比较多，主要还是集中在物业楼层和安防保全房间，点位在30个左右。
门禁系统的维护能够给物业带来便捷，安全。
1.2.7车辆管理系统
采用远距离射频技术设计的远距离车辆门禁系统，通过对远距离快速移动目标进行非接触式信息采集处理，实现对进出车辆的快速自动识别和自动管理。
该系统具有自动化管理、严格的收费管理、增强安全管理、防伪、耐用可靠、操作过程全自动化的特点。
系统解决了各单位所面临的车辆管理问题，既可应用于内部车辆进出单位大门的跟踪控制管理，也可应用于内部停车场的全自动、无人值守管理。
经勘查，大厦车辆管理系统已过保修期，相关入口和出口设施也有待检修，管理主机的设备也比较陈旧，数据也需要及时备份，及时对系统的维护能够保障管理的便捷及数据的安全。
1.2.8无线对讲覆盖系统
无线对讲覆盖系统的建设是为方便公司管理各部门、保安及操作等人员的日常工作，在紧急或意外事件出现时可以及时对所有相关部门工作人员进行统一的调度和指挥，实现高效、即时的处理，最大的限度减少了可能造成的损失。
）
大厦内总共包含一套对讲系统及30多个天线及若干个功分器，及时排查故障和维护无线对讲系统能够提高物业管理水平。
1.2.9公共广播系统
公共广播系统除了具有播放背景音乐、广播通知等背景音乐广播系统功能以外，在遇到消防报警时，能对出事区域实现自动选区或手动选区进行紧急广播。
大厦的公共广播系统维护难点在于音箱遍布大厦各个地区，数量居多，全面检查和保养能够消除广播的盲区，提升公共广播系统的效率。
1.2.10多媒体会议系统
大厦多媒体会议系统则主要支持公司内部的大型会议和小型企业商务谈判，除了满足传统简单的会议要求外，还能够提供高雅格调的优美音质、清晰的图像显示。
它由大屏幕显示、多媒体音频信号源、音响、切换和中央集成控制几大部分组成，集先进功能的影音设备、实物和图文传送器，通过大屏幕投影机还原其图像，通过中央集成控制设备，控制室内所有影音设备、信号切换、灯光、屏幕升降、音量调节等等功能，大大简化复杂的操作和提高会议的工作效率。
大楼的多媒体会议系统主要分布在4个区域：
22层的大会议室、22层的2间小会议室以及21层总经理办公室等。
同视频监控报警系统一样、时隔3年多，设备出现线路、信号故障、控制器失灵等多个故障。
1.2.11计算机网络及电话机、UPS系统
作为承载大楼整个系统的重要IT基础设施，数据中心承担着业务稳定和数据存储的重要任务。
尤其在目前的对大楼各个子系统的支持和不间断应用，具体说来，在保障IT基础设施中，用户最为关注的有五个方面。
}
（1）网络的整体性能问题。
（2）如何保障网络的安全性。
（3）计算机服务器的管理与维护性问题。
（4）电话通讯及信息发布的及时和通畅。
（5）UPS的性能及稳定。
1.2.12BA控制系统
BA系统作为弱电系统中的一个重要子系统，是“智能建筑”的一个核心支柱系统，其监视和控制着建筑物内的绝大多数的机电设备。
大厦楼宇控制系统基于霍尼韦尔的WEBs楼宇自控系统，采用由信息管理层、设备控制层及现场设备层组成的3层控制网络结构。
在大楼一层设一个集中监控中心，监控整个大楼的空调通风、电梯、给排水、变配电、照明等机电设备。
物业管理可以通过BA系统取得大量的资料来分析诊断系统与设备的状态，从而为物业管理提供决策依据，而物业管理可以通过BA系统取得大量的资料来分析诊断系统与设备的状态，从而为物业管理提供决策依据。
目前大楼BA控制系统运行稳定，但控制端计算机的单点故障的防治、部分设施的损耗及维护需要进一步的规划和实施，防止在24小时的运行中出现不必要的故障。
1.2.13·
1.2.14中央空调管理
大楼中央空调系统采用电子控制技术与网络通讯技术，动态记录中央空调管路中的进水温度、回水温度、流量等相关参数，自动记录用户的制冷或制热量，通过总线制通讯方式，组成中央空调计量管理系统，管理主机自动实施计量或计费管理。
中央空调系统目前系统运行良好，但基本上都已过保修期，需要对空调系统通过定期的检查和维护能保障系统稳健的运行。
1.2.15电子巡更系统
电子巡查管理系统是利用先进的接触存取技术开发的管理系统，对各种巡查工作进行有效的监督管理，如物业管理、保安巡更等的安全巡逻管理。
电子巡更系统相对比较简单，但是巡更点比较多，全面的检查和保养能提升物业的管理水平。
1.3行业标准规范
（
维护遵循以下行业规范标准
《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2006）
《智能建筑工程质量验收规范》（GB50339-2003）
《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）
《安全防范工程程序与要求》（GA/T75-94）
《安全防范报警设备安全要求和试验》（GB16796-2009）
《安全防范工程程序与要求》（GB50243-2002）
《防盗报警中心控制台》（GB/T16572-1996）
…
《报警图像信号有线传输装置》（GB/T16677-1996）
《计算机机房用活动地板的技术要求》（GB6650-86）
《电子计算机机房施工及验收规范》（SJ/T30003-93）
《电子计算机机房设计规范》（GB50174-2008）
《电气装置安装工程施工及验收规范》（GB50254~50259-96）
《电气装置安装工程接地装置施工及验收规范》（GB50169-92）
《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002）
《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
?
《建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）
《建筑及建筑群综合布线系统工程设计规范》（GB/T50311-2000）
《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）
《高层建筑设计防火规范》（GB50045-95）
《火灾探测报警系统设计规范》（GB50116-98）
《火灾自动报警系统安装使用规范》（中国工程标准化委员会标准）
《火灾自动报警系统施工及验收规范》（GB50166-2007）
《工业企业通信接地设计规范》（GBJ79-85）
】
《民用建筑电气设计规范》（GB50173-92）
《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）
《低压配电设计规范》（GB50054-95）
《工业自动化仪表工程施工及验收规范》（GBJ-93-86）
《自动化仪表安装工程质量检验评定标准》（GBJ131－90）
《采暖、通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）
《商用建筑线缆标准》（EIA/TIA-568）
《商用建筑通信通道和结构空间布线标准》（EIA/TIA-569）
《
《信息技术互连国际标准》（ISQ/IEC11801-95）
《大楼通用综合布线系统》（YD/T
ITU、、等多媒体视频会议标准
二、系统维护方案
经过对安徽合肥XX国际大厦勘查、调研、整理，XXXX大厦楼宇智能系统24小时不间断运行，为了有效地利用这些系统资源，并让它们发挥最大的效果，我们将为该系统提供专业维护方案，提供专业的维护保养服务，如排除系统软硬件故障、系统升级，使客户以较低的成本换来较为稳定的系统性能，以最好的性能价格比保证企业楼宇智能系统的正常使用，解除后顾之忧，使企业专注于发展自己的事业，在自己的专业领域不断前进。
本项目需维护的楼宇智能系统设备很多，分布在大楼的外围、地下车库、每个楼层间及楼顶，覆盖面比较广，要做好设备的维护是一项艰巨而重要的工作。
首先，各个系统的设备进行分类建立设备数据库，对故障率较高的设备制定出设备维护方案，向主管部门提供各种设备的故障率报告，以便于主管部门有针对性的采购备件备品，把复杂繁琐的工作变得条理化，明确化。
当某个设备出现故障时，专业技术员可以很快调出这个设备的相关技术参数、性能指标等相关资料，并采取针对性的维护措施，有效的提高设备的维护效率。
为了做好系统的维护工作，本公司维护部将配备相应的人力、物力，由专人负责日常对监控系统的监测、维护、服务、管理,承担设备的维护服务工作,以保障监控系统的长期、可靠、有效地运行。
2
1…
2
3
2.1方案设计
我们为用户提供功能强大服务，包括建立系统设备档案、系统维护记录、系统维护记录分析等服务项目。
我们的工程人员不仅经验丰富，而且随时能获得公司强大的技术支持，保障用户系统正常运行。
2.2方案总体思路
为了确保为我们的客户提供高质量的服务，上海宝信的服务流程均严格按照ISO20000IT服务管理标准来执行。
我们严格遵循美国质量管理专家戴明博士提出的PDCA循环（戴明环）来设计本次项目的服务实施内容，从Plan（服务资源部署）、Do（服务方案实施）、Check（服务质量管理与控制）和Action（服务过程改进）四个方面出发，对各环节的服务均进行明确的规定，确保在服务执行的过程中，为安徽合肥XX国际大厦的智能楼宇维保提供高质量的服务。
2.3（
2.4服务保障机制
（1）由专业人员与队伍来保证对客户的及时服务；
（2）保证各类问题及时响应服务；
（3）服务有电话支持、网络支持、现场服务等方式：
a）通过电话服务对客户的故障设备做出基本故障判定、故障排除、操作指导的服务。
b）通过电子邮件等网络交流方式向客户提供技术支持。
c）需现场服务提供服务支持，排除故障。
（4）为客户提供必要的维护档案和技术支持。
（5）…
（6）保证客户的系统正常运行。
2.5服务流程图
根据我公司“专业务实、持续创新，高质服务，为客户创造价值”的质量方针并结合XXXX大厦系统实际情况，特制定如下维护流程方案：
#
2.6设备维护注意事项
在对楼宇系统设备进行维护过程中，应对一些情况加以防范，尽可能使设备的运行正常，主要需做好防潮、防尘、防腐、防雷、防干扰的工作。
1）防潮、防尘、防腐
对于弱电安防系统的各种设备来说，大多数设备直接置于有灰尘的环境中，对设备的运行会产生直接的影响，需要重点做好防潮、防尘、防腐的维护工作。
如楼道通风口处，摄像机长期悬挂，防护罩及防尘玻璃上会很快被蒙上一层灰尘、碳灰等的混合物，一些有害气体还具有腐蚀性，严重影响收视效果，也给设备带来损坏，因此必须做好摄像机的防尘、防腐维护工作。
在某些湿气较重的地方，则必须在维护过程中就安装位置、设备的防护进行调整以提高设备本身的防潮能力，同时对高湿度地带要经常采取除湿措施来解决防潮问题。
2）防雷、防干扰
江南气候多变，春冬季节伴有湿冷，夏秋季节伴有雷雨，雷雨天气一来，设备遭雷击是常事，容易给弱电设备正常的运行造成很大的安全隐患，因此，弱电设备在维护过程中必须对防雷问题高度重视。
弱电系统进入长期使用后，有可能出现这样那样的故障现象，如：
不能正常运行,亦即一些“软毛病”。
这些问题对于一个弱电系统来说，特别是对于一个复杂的、大型的监控系统来说，是在所难免的。
XXXX大厦系统的故障无外乎以下几点：
1、由于设备本身的质量问题造成的设备故障；
2、设备经长期使用，元件自然老化导致的设备损坏故障；
3、在运行过程中，由于电压、电流的不稳定，导致的设备损坏故障；
4、由于线路受损导致的信号传输故障；
5、由于前端图像采集设备附近，环境发生变化。
造成的干扰等图像质量欠佳故障。
2.7具体维护内容
…
综合客户的设备清单和维护要求，我们综合了一下4各方面对其进行维护：
1）闭路电视视频监控系统
2）入侵防盗报警系统
3）信息发布系统
4）门禁管理系统
5）车辆管理系统
6）无线对讲覆盖系统
7）公共广播系统
8）。
9）多媒体会议系统
10）计算机网络及电话机、UPS系统
11）BA控制系统
12）中央空调管理
13）电子巡更系统
2.7.1闭路电视视频监控系统
视频监控系统和报警系统是楼宇管理的一个重要子系统，为满足企业的管理需求，我公司为了更好的为客户服务，提高我们维修的工作效率特对视频监控系统和报警系统制定以下项目小组的工作流程
（1）乙方自检→→
（2）公司维修部记录好故障情况并通知维护小组项目经理→→（3）维修技术员携带常用易损件到现场维修→→（4）技术员根据现场故障情况通知库房准备维修件或备用件→→（5）项目组派技术工程师携带备品备件去现场，特大故障项目经理到场→→（6）解决故障使系统正常运行，若不能现场解决提供备用品使系统先运行起来，甲方维修服务单签字→→（7）损坏器件带会维修，如无法修复，材料费我公司只收取成本或由院方按市场价直接采购，3个工作日内安装完毕。
/
维护内容：
（1）负责对系统配置列表中的所有设施设备及强弱电连线维修或更换服务
（2）定期巡检：
每月4次，提供巡检、维护、保养。
（3）检查系统运行状况，记录报警内容。
（4）对系统主控设备、摄像机设备、硬盘录像设备、电源柜进行预防性维护工作。
（5）对矩阵、解码器、云台、操作键盘进行功能性检查工作。
（6）对防盗报警设备（红外双监探测器、被动红外线探测器、紧急报警按钮）进行测试。
（7）周界报警探测器的校准，功能测试工作，硬件故障维修工作。
（8）;
（9）安放系统各类信号线回路、供电回路、控制回路的检测及故障排除。
（10）硬盘录像机及磁盘阵列维护和硬件故障维修工作。
（11）对主控机的软件备份工作。
（12）矩阵报警接口、继电器接口模块、64路报警接口进行检查。
（13）清洁各设备内部灰尘，除静电。
（14）检查摄像机输入连接头是否牢固，线缆是否可靠连接。
（15）检查各环路输出连接头是否牢固，线缆是否可靠连接。
（16）检查硬盘录像机输入的各个连接头是否牢固，线缆是否可靠连接。
（17）^
（18）检查摄像机输出连接头是否牢固，线缆是否可靠连接。
（19）检查摄像机供电是否正常。
2.7.2入侵防盗报警系统
入侵报警系统是预防意外事件的重要设施，一旦发生突发事件，就能通过声光报警信号准确指示出事地点，便于迅速采取应急措施。
维护内容：
（1）负责对系统配置列表中的所有设施设备及强弱电连线维修或更换服务
（2）定期巡检：
每月4次，提供巡检、维护、保养。
（3）对每个探测器与主机所供电源的插座要经常检查，防止插头脱落。
（4）（
（5）保证对探测器和主机的供电电压较恒定。
（6）室外探测器在日常工作中，由于长期工作在室外，因此不可避免地受到大气中粉尘、微生物以及雪、霜、雾的作用，这些东西会阻碍红外射线的发射和接受，造成误报警。
通常是在一个月左右蘸上清洁剂清洗干净每一个探测器的外壳，然后擦干。
（7）及时排除遮挡：
例如树枝遮挡应予修剪。
（8）日常打扫卫生时，注意水不能溅到报警系统主机或探头上。
（9）定期检查系统线路，维护系统传输部分的稳定。
（10）根据使用情况不同，使用电池的探测器每隔3—12月更换一次探头电池。
（11）每周定期测试报警系统的工作状态，检验防盗系统的报警性能。
2.7.3信息发布系统
…
信息发布系统有着自身系统的特点，结构也比较简单、维护起来比较方便，管理起来也比较便捷。
维护内容：
（1）负责对系统配置列表中的所有设施设备及强弱电连线维修或更换服务
（2）定期巡检：
每月4次，提供巡检、维护、保养。
（3）检查系统运行状况，记录报警内容。
（4）检查显示屏的运行状态、线路、显示效果及开关的正常使用。
（5）应用系统的系统维护和软件维护，提供数据备份。
2.7.4门禁管理系统
（
门禁系统故障大致可以分为以下几点：
1.由于设备本身质量问题造成的故障
2.设备经长期使用，元件自然老化导致的设备损坏故障
3.在运行过程中，由于电流电压的不稳定导致的设备损坏故障
4.由于线路受损导致的信号传输故障
5.由于施工质量的施工质量故障等。
维护内容：
（1）负责对系统配置列表中的所有设施设备及强弱电连线维修或更换服务
（2）"
（3）定期巡检：
每月4次，提供巡检、维护、保养。
（4）对系统的计算机设备进行软件硬件的维护，数据的及时备份。
（5）控制器、读卡器和磁力锁等部件的检查和保养。
（6）清洁各设备内部灰尘，除静电。
（7）定期检查系统线路，维护系统传输部分的稳定。
（8）功能测试、故障排除
2.7.5车辆管理系统
车辆管理系统设施部署在地下一层和地下二层，主要集中在入口和出口，收费岗亭及整个停车场，由中央管理机房控制。
该系统是大楼最为重要的的系统之一，维持车辆管理的运作。
。
维护内容：
（1）负责对系统配置列表中的所有设施设备及强弱电连线维修或更换服务
（2）定期巡检：
每月4次，提供巡检、维护、保养。
（3）对道闸设施、拦杆的调整
（4）对设备箱体、线路的安装检查
（5）对系统线路和联接的检测
（6）数据传输功能、联动功能的检测
（7）系统的关键数据备份
2.7.6。
2.7.7无线对讲覆盖系统
防灾、保安、调度等内部管理的无线对讲通信日显重要，日常维护及保养不容忽视。
维护内容：
（1）负责对系统配置列表中的所有设施设备及强弱电连线维修或更换服务。
（2）定期巡检：
每月4次，提供巡检、维护、保养。
（3）中继基站的保养。
（4）手提对讲机的检修,充电器检测。
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