某镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告.docx
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某镇人民政府安置用房新建项目可行性研究报告
某镇人民政府安置用房新建项目
可行性研究报告
1总论1
1.1基本情况1
1.2建设单位简介1
2项目建设的背景及必要性3
2.1项目建设背景3
2.1.1XX镇社会经济发展状况3
2.1.2本项目提出的理由4
2.2项目建设必要性5
2.2.1项目的建设，利于提升城市形象5
2.2.2可以大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件6
2.2.3盘活土地资产，充分利用土地资源6
3项目市场分析7
3.1项目定位7
3.1.1项目目标定位7
3.1.2项目定位7
3.2项目前景分析7
4建设内容与规模8
4.1建设内容8
4.2建设规模8
4.3主要建设规模指标8
5建设方案9
5.1规划设计理念及原则9
5.1.1规划设计理念9
5.1.2规划设计原则9
5.2设计构思10
5.3建筑单体设计10
5.4结构设计10
5.5公用设施设计方案12
5.5.1给排水设计12
5.5.2燃气设计14
6节能、绿化及环保15
6.1节能15
6.1.1设计依据15
6.1.2设计范围15
6.1.3主要节能措施15
6.2绿化16
6.3环保16
6.3.1建设场地环境现状16
6.3.2施工期和营运期的主要污染17
6.3.3环境保护措施18
6.3.4环境影响评价21
7、劳动、安全及消防22
7.1劳动、安全及卫生等措施22
7.2消防工作22
8项目建设进度24
8.1建设工期24
8.2建设进度计划24
8.3项目实施进度26
9工程招投标方案27
9.1招标形式27
9.2资质要求27
9.3招标信息发布27
9.4招投标工作组织28
10投资估算与资金筹措29
10.1投资估算29
10.1.1投资估算范围29
10.1.2投资估算内容29
10.1.3投资估算依据29
10.1.4相关投资估算说明29
10.2投资估算结果30
10.3资金筹措32
11社会评价33
11.1社会效益33
11.2社会影响分析33
11.3社会风险分析34
12经济评价35
12.1经济分析的依据、原则和方法35
12.2基础数据35
12.3财务评价36
12.4财务评价结果36
13结论与建议37
13.1结论37
13.2建议37
1总论
1.1基本情况
1.项目名称：
XX镇安置用房新建项目
2.项目性质：
新建
3.建设地址：
靖江市XX镇XX村
4.项目业主：
靖江市XX镇人民政府
5.建设规模及内容：
总用地面积30亩，总建筑住宅楼12栋，楼层设置分别为5、10、11层，其中住宅建筑面积26157.3平方米。
6.项目建设工期：
20个月（2010.9—2012.4）
7.总投资:
项目开发建设总投入9000万元。
8.资金筹措:
资金来源：
自筹资金9000万元，占总投资的100%。
1.2建设单位简介
本项目的建设单位是XX镇人民政府，XX镇地处靖江市西南，全镇6.1万人口，镇域面积61.3平方公里。
东临广靖高速公路和江阴长江公路大桥，北靠江平公路，南与无锡，常州隔江相望，镇内夹港汽渡连接长江南北，公新公路直通江阴长江大桥，上海浦东国际机场、南京禄口国际机场同处两小时交通圈内，交通十分便捷。
上世纪80年代曾有“苏北第一镇”的美誉。
XX镇是江苏省特殊合金材料开发及应用星火技术密集区，全国闻名的“不锈钢之都”，在靖江市乡镇综合考评中历年名列前茅，2001年起，连续8年保持了泰州市经济工作十强乡镇称号，综合竞争力最新排名列全国千强镇714位，获全国创建文明村镇工作先进单位、江苏省文明镇、泰州市经济工作十强乡镇、泰州市创平安先进乡镇等称号。
近年，XX工业快速发展，但在工业发展的背后，矛盾也逐步凸现：
全镇住宅、企业分散在18个村里。
居住及工业布局分散，影响着集镇的建设，一直没有形成规模和气候。
从长远看，XX工业经济、产业发展还不充分，与小城镇的发展要求还有差距。
2006年来，靖江市将小城镇建设放在重要位置，通过强化组织、科学规划、突出重点、以点带面、整体推进措施，努力推进农村城镇化，城乡一体化，增强小城镇内涵，塑造小城镇特色，加快构筑农村新型城镇体系步伐。
XX的小城镇建设已迫在眉睫。
XX镇委镇政府提出了坚持工业化、城市化“两轮驱动”，统筹推进新园区、新城镇、新农村建设，打造有实力的经济强镇、有魅力的宜居城镇、有特色的生态名镇。
合理布局镇域61.3平方公里，规划了一个中心区（新城镇），两个工业板块和8个农民集中居住点。
积极参与小城镇建设；引导、实施农民集中居住区的建设，促进土地资源开发利用，功能完善；促进农业产业化；积极开发生态旅游业产品；完成市委、市政府交办的其他任务。
2项目建设的背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1XX镇社会经济发展状况
近年，靖江市面对宏观调控新形势，认真落实科学发展观，积极探索土地节约集约利用的方法和途径，走出了一条节约集约用地、保护资源与保障发展相得益彰的新路子。
靖江市引导和推动工业向园区集中、人口向城市集中、居住向社区集中，以集中布局实现集约发展，2009年全市共建设公寓式农民安置房120万平方米，比一家一户式的安置节约土地40%左右。
为提高土地使用效益，靖江市提高项目准入门槛，用足用好土地指标。
市委领导要求，要坚决落实集约用地的措施，坚定不移地走集中发展之路，以产业建设园区、以园区吸引企业、以企业集聚人口、以人口发展城镇；坚定不移地执行各项节约集约利用土地的措施，并不断研究节约集约利用土地过程中出现的新情况、新问题，促进经济增长方式从粗放型向集约型转变。
要提高管理土地的能力，结合靖江实际情况，坚决贯彻落实中央宏观调控措施。
要强化调控，通过“挖潜力、保重点、促发展”做好调控这篇文章，促进节约集约用地。
近年来靖江市国民经济快速增长，综合实力明显增强。
“十五”期间，农民人均纯收入达到4945元，全市农业总产值（不变价）完成7.66亿元；农业增加值完成8.42亿元，同比增长20.73%，农业机械新增200台，增幅128%。
“十五”取得的巨大成效为“十一五”计划的顺利实施奠定了良好基础。
靖江“十一五”计划要求人均生产总值达34122元，年均可比增长18.50%，年均增长14.4%。
财政总收入20.47亿元，占GDP比重15.5%，年均增长24.2%。
社会消费品零售总额40.83亿元，年均增长10.5%。
固定资产投资五年累计达152.9亿元。
随着城镇化进程加快，生态环境不断改善。
靖江的新城区启动建设，旧城区通过有序改造，城北区的适度发展，靖江市得到快速发展。
城市人口规模和地域规模扩大，城区人口达22万人，建成区面积25.2平方公里。
小城镇建设加快，农村劳动力得到转移。
2.1.2本项目提出的理由
2009年，泰州市启动重点城镇建设工作，确定了靖江XX、泰兴黄桥、姜堰溱潼、兴化戴南为城镇化及新农村建设的重点镇。
经过多年发展，靖江市已形成“一城四片区”的城乡总体布局、“一区四园”的工业布局、“一区三园”的现代农业布局，正着力打造“一个中等城市、两个小城市、两个特色镇若干个新农村集中居住点”的城镇建设新格局。
作为泰州市四个重点城镇之一和靖江市两个小城市之一的XX镇，地理位置优越，第一、二、三产业全面发展，在靖江市城镇建设的总体规下，完成了8.3平方公里的XX片区中心控制性规划和2.2平方公里的中心城市设计规划，将镇域划分为工业集聚区、商贸物流区、生态农业区、居民集中居住区和政治文化中心等五大功能区，高起点定位，高标准规划，高品位建设，高质量服务，分期组织实施，拟将XX镇建设成经济强镇、宜居城镇、生态名镇。
本项目的建设是落实靖江市重点工程的需要。
为进一步提高改善人民群众的生活居住条件和地方经济发展的需要，2008年XX镇人民政府实施拆迁改造，拆迁、改造量空前巨大，使城市建筑、空间布局更为科学合理，人居环境得以提升，很大程度上美化了城市形象。
目前XX镇城市化的速度迅速加快。
作为经济强镇、科教文化名城，该地区是全市改造任务最重的区域之一，其拆迁改造的重点是围绕严重影响居住安全、所处地点比较密集、位于主干道两侧和窗口地区四个方面的地块。
但是目前XX镇政府面临着拆迁改造迫切和拆迁改造范围广、体量大、财力耗费过大等问题之间的矛盾。
如何提高拆迁效率，尽量减少政府拆迁的财力改造投入，是本项目积极研究探讨、并很好实施完成的根本目标。
推进社会主义新农村建设，实际上是要建立起一个发达的、社会化的大农业和一个富裕、文明的现代农村，切实从根本上解决城乡二元结构问题，缩小城乡差别、提高农村生活质量、普及现代生活方式、提高农民整体素质。
而现代村庄建设涉及农村经济、政治、文化、社会等各个方面，所以现代村庄建设水平是建设社会主义新农村现代化程度的测量器。
2.2项目建设必要性
2.2.1项目的建设，利于提升城市形象
本项目地块的现状是建筑陈旧落后，内外部环境脏、乱、差，已经跟城市发展非常不协调
2.2.2可以大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件
地块内现有居住条件比较恶劣，建筑摆放布局错乱，道路高陡不平，内部配套等居住条件十分不便。
另外绝大多数房屋年久失修，墙壁斑驳，土木构件有不同程度的损坏，居住的安全性较差，急需改造革新。
同时当地居民拆迁改造的意愿比较强烈，迫切希望改善生活居住条件。
基于以上种种原因，通过本项目的拆迁，重新规划建设，将会大大改善提高当地居民的生活环境。
2.2.3盘活土地资产，充分利用土地资源
一般拆迁地块建筑密度大，容积率低，土地利用不充分，对土地资源日益紧张的城市建设区来说，是一种资源的浪费。
该项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大；且由于该项目的实施，盘活了周边大面积“城中村”土地，大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地的价值。
综上所述，本项目的建设是很必要的。
3项目市场分析
3.1项目定位
3.1.1项目目标定位
鉴于本项目是旧城改造项目，具有拆迁安置的特殊社会属性，因此从城市、地方区域、拆迁户的角度出发考虑项目开发的目标定位为以下方面：
（1）通过危旧房区域的拆迁改造、提升城市区域形象；
（2）通过拆迁、还建安置拆迁住户，大幅度改善其居住生活条件；
（3）充分利用有限的土地资源，将土地价值最大化利用。
3.1.2项目定位
经调查研究，分析得出以下二种业态为项目的发展方向少量公共活动用房和普通住宅。
住房全部按照约定作拆迁安置，档次定位中等稍偏低档次。
3.2项目前景分析
根据与所有拆迁户达成协议，本项目住宅全部为安置房，不存在销售问题。
4建设内容与规模
4.1建设内容
本项目是拆迁安置工程，根据项目业主委托要求及其提供的相关资料，本项目以安置房建设为主，辅以少量公共活动用房。
4.2建设规模
总用地面积30亩。
总建筑面积26157.3m2。
4.3主要建设规模指标
总用地面积30亩
总建筑面积26157.3m2
5建设方案
5.1规划设计理念及原则
5.1.1规划设计理念
规划设计要根据《靖江市城市总体规划》，针对XX镇现状及周边环境的分析，特别是鉴于XX镇现状和发展规划，以促进XX镇城市化建设进程。
（1）文化性：
在功能、层次上满足旅游消费者需求的同时，还必须与XX镇规划的主题文化相联系。
（2）合理性：
根据地块的特点和项目建设目标要求，合理布局空间，最大限度满足目标要求。
（3）统一性：
项目规划设计与XX镇镇整体风貌相协调，充分发挥景观艺术性与绿地系统。
（4）人性化：
规划设计体现以人为本的精神，给消费者、住户等营造生态、舒适的空间环境。
5.1.2规划设计原则
本项目规划设计遵循市镇规划对建设土地利用的保护性、生态性、可持续性、经济性和地方性的原则。
（1）协调性原则：
建筑风貌不得破坏XX镇整体形象，要符合地方文化特征，做到协调一致，体现地方文化特色。
（2）生态性原则：
通过地块内部合理布局以及绿化景观设计，在满足开发需求的前提下，创造一个具有良好居住环境。
（3）经济性原则：
充分节约土地，提高土地的利用率，将土地的经济价值发挥到最大。
5.2设计构思
项目地块为多边形地块，地势高低不平，地块内部起伏很大。
在尽量减少土方量的前提下，充分运用已有地貌设计建筑形式与布局摆放。
道路设计力求与临街道路良好通连，内部贯通，做到人车分流；景观设计坚持绿地最大化原则，营造生态居住小区环境。
5.3建筑单体设计
住宅建筑分别为5、10、11层建筑，户型以中小型为主，每单元8户，大部分户型南北通透，按景观资源扬长避短，充分发挥位置优势，最大程度地利用景观资源。
建筑选址根据现有的地形，尽量减少土石方量，将道路干扰对住户的影响降至最小。
并在考虑与XX镇风格呼应的同时有所突破，力求继承中求创新，利用高层建筑挺拔的形体，强调体块穿插，虚实对比、简约大气、层次分明，利用色彩对比与协调，充分体现有艺术气息，朴实淳朴的生活风貌。
5.4结构设计
1.设计依据
（1）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；
（2）《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）；
（3）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；
（4）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；
（5）《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002）；
（6）《钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程》（JGJ3-2002）。
2.设计要求
建筑结构安全等级：
二级
建筑结构设计使用年限：
50年
地震基本烈度及抗震设防烈度，设计地震分组：
6度，一组
人防设计及等级：
无
基本风压：
0.4KN/m2
3.设计荷载标准值
（1）车库:
4.0kN/m2
（2）公共活动用房:
3.5kN/m2
（3）卧室、客厅等2.0kN/m2
（4）厨房、卫生间2.0kN/m2
（5）楼梯:
住宅2.5kN/m2
消防疏散楼梯3.5kN/m2
（6）挑出阳台2.5kN/m2
（7）屋面:
一般上人屋面2.0kN/m2
种植屋面按实际情况考虑
（8）消防车道20.0kN/m2
（9）设备房.电梯机房7.0kN/m2
（10）其它均应按国家相应规范规程执行
4.结构类型及材料
住宅均采用钢筋混凝土框架结构；公共活动用房只有1-2层，全部采取钢筋混凝土结构形式。
在楼梯、电梯处集中布置形成核心筒剪力墙结构，共同承受水平荷载。
主要结构材料：
混凝土C25～C45;钢材HPB235,1型冷轧扭钢筋，HRB335,HRB400。
5.基础形式
本工程拟采用挖孔灌注桩，实际基础形式根据地质报告确定。
5.5公用设施设计方案
5.5.1给排水设计
1、给排水
1）水源
本工程属自来水厂供水范围，小区进水由地块周边道路市政给水管引入，进水管管径不小于DN200mm。
2）用水量
用水标准：
住宅：
200L/人.dK=2.5，153m3/d
道路及绿化1.5/m2.d4m3/d
用水量：
并考虑10%不可预见用水，日均用水量180m3/d，日最高用水量430m3/d。
3）排水制度
采用生活污水和雨水分流制。
4）排水量
污水量：
按生活给水量的85%计算，每天排放污水量约153m3。
雨水量：
按靖江市暴雨公式计算，即：
q=2822（1+0.775lgp）/（t+12.8p0.076）0.77（升/秒.公顷）
其中P=2年，地面迳流系数取0.75。
雨污水均采用暗管（沟）组织排放，污水管管径为d300-d700mm，雨水管管径为d300-d1100mm，分别排入小区雨污水管。
5）污水处理
小区生活污水先采用标准化粪池处理，必须达标后方能排放至市政污水管。
1）电源
小区内设有变电站，供给小区业主用电。
2）荷载指标及负荷估算
70平方米住户按每户6kw计算，60平方米左右住户按照每户5kw计算，45平方米住户按照每户4kw计算，公共建筑按照30W/平方米计算，道路按照2W/平方米计算。
经测算，项目拟采用一台800kva干式变压器，另外备用一台315kva变压器，以备检修及发生故障。
3）照明
根据功能不同，本建筑物设正常照明、应急照明、建筑景观照明等照明线路。
3、弱电设计
1）通信
普通住宅每户考虑一门电话，另考虑10%富余量，约需电话280门。
电话电缆由小区侧市政电信接口处引入，电话设备间设在地块东角弱电机房内。
数据通讯采用宽带接入，设备间与电话设备间共用。
2）电视
普通住宅每户考虑一个电视接口，另考虑10%富余量，项目约需电视用户点280个。
电视系统采用城市有线电视网，有线电视电缆由南侧市政有线电视接口处引入，电话设备间与电话机房共用。
3）弱电线路敷设
弱电线路室外敷设采用塑料排管为主，个别地方采用直埋地敷设。
5.5.2燃气设计
天然气由城市天然气管道供应。
就近接入市政天然气管道接口，天然气供应压力为0.2～0.4MPa。
室外天然气管道采用树枝状系统。
室外中压天然气经调压箱调至低压后，经庭院天然气管道送至住宅用户使用，分别设置流量计单独计量。
室外天然气管道采用无缝钢管，直接埋地敷设。
管道采用加强级防腐涂层。
6节能、绿化及环保
6.1节能
6.1.1设计依据
1.《民用建筑热工设计规范》GB50176-93；
2.《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGT134-2001；
3.《江苏省居住建筑热环境和节能设计标准》DGJ32/J71-2008；
4.《建筑外窗气密性能分级及检测方法》GB/T7107-2002;
5.《建筑幕墙物理性能分级》GB/T15225；
6.江苏省民用建筑工程施工图设计文件（节能专篇）编制深度规定（2009年版）；
7．国家、省、市现行的其他建筑节能相关法律、法规。
6.1.2设计范围
主要是项目各建筑物和构筑物的土建和公用系统的节能设计。
6.1.3主要节能措施
1.项目外墙以降低太阳光辐射的吸收的颜色设计，外墙粉刷采用保温砂浆，涂料饰面系统的抹面层中设置分格缝，分格缝根据建筑外立面分层设置，设置分格缝时宜采用塑料或其他成分的分格条做模具，将分格条临时粘贴在保温层表面，待防护层砂浆粉刷结束后将分格条取出，形成分格缝，并确保雨水不会渗入保温层及基层；保温工程的施工应在基层施工质量验收合格后进行。
门窗选用密闭性能好的塑钢材料制品，门窗玻璃考虑采用中空玻璃。
2.给排水节能设计
采用太阳能用作住宅热水加热，太阳能作为清洁能源，取之不尽、用之不竭，是节能的重要途径，太阳能热水器是由集热器、储水箱、给水箱、循环管、循环泵、配水管等组成。
在城市供水中，根据城市供水规模大小不同，一般市政给水管网压力均在0.2~0.4MPa之间。
合理利用市政管网压力，采用分区供水方式，可减少二次加压能耗。
使用节水型卫生器具，减少用水量及加压能耗，厨房的洗涤盆、沐浴水嘴和飞、盥洗室的面盆龙头采用充气水嘴，可节水且不减少水柱的直径。
3.电气节能设计
合理选择导线，减少线路损耗。
灯具选用高校、节能灯具，所有气体放电灯及节能灯均要求公路因数≥0.9。
采用智能灯光控制系统，对公共照明分回路定时控制。
6.2绿化
绿化具有美化环境、减少污染和噪声的功能。
本项目规划拟采用点、线、面相结合的手法，在小区道路两旁种植行道树和草皮；在小区西南部较为宽阔地带种植低矮灌木、草皮和花卉，形成立体绿化；同时对小区内较大空地进行绿化时，注意配以小型雕塑、亭、廊等小品，给居民一个优美的休憩场所以期取得多层次的绿化效果，使小区一年四季均有良好的观赏效果。
另外，要同时妥善安排好绿化与地下管线的关系。
6.3环保
6.3.1建设场地环境现状
1.空气质量现状
项目所在地块现状主要为住宅用地，有少量工厂企业和商业门面，项目周边无大型厂矿及污染源，项目区内无粉尘、工业废气污染，有部分生活废气排放，对项目区空气有一定的影响，但项目区内空气质量总体良好。
2.地表水环境质量现状
项目区东侧临清水溪河，当地已有城市污水处理及排水系统，会使污水经处理后流入清水溪河，对地下水和清水溪河的影响不是很大。
3.声环境质量
项目区域内无明显噪音来源，声环境质量良好。
4.生态环境现状
项目区主要为建筑用地，现已规划和开发成城市用地。
场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，地上原有的建筑物将被拆除，生态环境较为简单，不敏感。
6.3.2施工期和营运期的主要污染
1、施工期主要污染源
1）噪声
施工期的噪声是建筑工程敏感的环境问题之一，主要来源于不同施工阶段的各类施工机械和工具的使用，包括：
土石方施工阶段：
挖掘机、装载机、推土机、运输车辆等。
混凝土浇筑阶段：
混凝土搅拌机（运输车辆）、振捣棒等。
结构施工阶段：
地泵、汽车泵、混凝土搅拌车、振捣棒、支
拆模板、搭拆钢管脚手架、模板修理、电锯、外用电梯等。
装修及机电设备安装阶段：
拆脚手架、石材切割、电钻、电
锯等。
2）废水
主要包括施工废水、雨水等。
施工现场应设置独立的雨、污水管网，雨水、污水经处理后排入市政管道。
3）废气
包括各类燃料动力机械作业时排放的燃油废气以及施工中的二次扬尘。
施工作业场地近地面空气中TSP可达1.5—3.0mg/m3。
4）固废
主要是土石方工程及混凝土浇筑中产生的废弃土石和施工废料等。
因土石方工程需从外界调土，故本项目的固废以施工人员的生活垃圾为主。
5）扬尘
主要包括：
土石方施工、现场搅拌、裸露土地、建筑垃圾的存放运输、锅炉、厨灶等产生的易散落、易飞扬细颗粒材料。
2、营运期主要污染源
1）噪声
项目建成后，建筑物配备的机电设备如柴油发电机、通风机、水泵等工作时会带来一定的噪声污染，其噪声源强介于65-95dB；片区主要的道路212国道、磁童路等交通噪声，以及商业门面经营所带来的噪音将对本项目产生影响。
2.废水
项目建成后，废水排放以生活污水为主，另有少量的车辆清洗、绿化、道路清洗水和不可预见水。
3.废气
项目建成后，进出的车辆排放汽车尾气、柴油发电机的废气、以及居民的厨房油烟，将对环境造成一定影响。
4.固废
主要为生活废弃物。
6.3.3环境保护措施
1、施工期环境保护
1）噪声
根据GB12523-90《建筑施工场界噪声标准》，施工阶段不同，噪声限值也不同。
夜间除打桩阶段为禁止施工外，其它阶段限值为55dB，因此，应提倡文明施工，减少人为噪声，尽量采用低噪声有消声设备的施工机械，建立健全控制噪声的管理制度，对噪声进行监测，发现超标应及时、有效地采取控制措施。
常见的控制措施有：
消声、吸声、隔声和阻声。
虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随施工的结束而消失，但由于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声学环境产生严重影响，极易引起人们的反感，应予以重视，建议采取以下噪声防治措施：
①采用较先进的、噪声较小的施工设备，并加强维护和保养，以降低声源声级；②施工尽量在白天进行；③将有固定工作地点的施工机械应尽量设置在距居民区较远的位置，并采取适当的封闭和隔声措施；④高、中考前半个月，禁止非抢险抢修且产生噪声污染的夜间施工作业。
施工场界噪声的控制应达到《建筑施工场界噪声限值》（GB12523—90）的要求。
2）废水
施工期产生的含悬浮物和少量石油类施工废水排入市政排污管，
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