潍坊市住宅物业服务收费管理实施办法.docx

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潍坊市住宅物业服务收费管理实施办法

潍坊市住宅物业效劳收费管理实施方法

第一条为规住宅物业效劳收费行为，维护业主、物业使用人、物业效劳企业、其他管理人的合法权益，根据?

人民国价格法?

、?

省物业管理条例?

、?

省住宅物业效劳收费管理方法?

等法律、法规、规章，结合我市实际，制定本方法。

第二条本方法适用于潍坊市行政区域住宅物业效劳收费及监视管理。

第三条本方法所称住宅物业效劳收费，是指物业效劳企业按照物业效劳合同约定，对住宅小区房屋及配套的设施设备和相关场地进展维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

第四条提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业效劳企业，鼓励物业效劳企业开展正当的价格竞争，制止价格欺诈，促进物业效劳收费通过市场竞争形成。

第五条住宅物业效劳收费应当遵循合理、公开以及收费标准与效劳水平相适应的原那么。

   第六条市政府价格主管部门会同市政府住房城乡建立主管部门〔以下简称政府物业主管部门〕负责全市住宅物业效劳收费的监视管理工作。

县、市、区政府价格主管部门会同同级政府物业主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域物业效劳收费的日常管理和监视检查工作。

第七条住宅物业效劳收费根据住宅的种类、特点以及物业效劳阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅前期物业效劳收费实行政府指导价，由市、县〔市〕人民政府价格主管部门会同同级政府物业主管部门制定在本地区执行的基准价格及浮动幅度，报同级人民政府批准并向社会公布。

非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业效劳收费实行市场调节价，由业主大会或业主委员会与物业效劳企业约定。

第八条普通住宅前期物业效劳收费根据物业效劳的等级、效劳质量、效劳本钱等因素，实行分等级定价。

第九条普通住宅前期物业效劳工程包括综合管理效劳、物业共用部位及共用设施设备的日常运行和维护效劳、公共区域清洁卫生效劳、公共区域秩序维护效劳、公共区域绿化养护效劳五项。

实行分等级管理的物业效劳，每个效劳等级对应的效劳收费标准为基准价格，在上下浮动不超过20%的幅度，由建立单位与前期物业效劳企业协商确定具体物业效劳收费标准，并在前期物业效劳合同中约定。

双协商一致的，报物业所在地政府价格主管部门备案；双协商不一致的，物业效劳收费标准由物业工程所在地政府价格主管部门会同同级政府物业主管部门根据住宅种类、效劳容、效劳等级等情况确定。

第十条通过协议选聘的物业效劳企业，应在建立单位销售物业前，按照政府指导价的有关规定拟定前期物业效劳案，确定物业效劳等级和收费标准。

通过招标等式选聘物业效劳企业，应在招标过程中明确所提供的物业效劳等级和收费标准。

所确定的效劳等级和收费标准等容，均应详细载入前期物业效劳合同。

第十一条普通住宅物业效劳合同应当约定物业效劳容、效劳标准、收费标准、收费式及收费起始时间。

建立单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业效劳合同容。

涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

建立单位与物业效劳企业签订的前期物业效劳合同期限未满,业主委员会与物业效劳企业另行签订的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同终止。

物业效劳企业应当自与业主委员会或建立单位签订物业效劳合同之日起十日，将营业执照、资质证书、物业效劳合同和物业效劳本钱等相关资料向物业主管部门和物业所在地政府价格主管部门备案。

第十二条普通住宅物业效劳本钱包括：

  〔一〕管理效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

  〔二〕物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；

  〔三〕物业管理区域清洁卫生费用，不含垃圾处理费〔垃圾处理费包括垃圾收集费、垃圾清运费和无害化处理费〕；

  〔四〕物业管理区域绿化养护费用；

  〔五〕物业管理公共区域秩序维护、平安防费用；

  〔六〕办公费用；

〔七〕物业效劳企业的固定资产折旧；

  〔八〕物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

  〔九〕经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业效劳支出或者物业效劳本钱。

专业经营设施设备产权归专业经营单位的，其运行、维修、养护、更新费用不得计入物业效劳支出或者物业效劳本钱。

第十三条物业效劳收费按法定房屋产权面积计收。

已办理产权证的，以?

房屋所有权证?

记载的房屋面积计收；未办理房产证的，按购房合同标明的房屋建筑面积计收。

与住宅配套的储藏室面积不得收取物业效劳费。

改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业效劳费标准收取。

对普通住宅小区承当义务教育任务的中小学、公立幼儿园、福利院、非赢利性医疗卫生机构等的物业效劳收费执行本住宅小区普通住宅物业效劳费标准。

物业效劳费应当与水、电、暖、数字电视、燃〔煤〕气、垃圾处理费等代收费用分开收取。

第十四条业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月缴纳物业效劳费。

已纳入物业效劳围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业效劳费由开发建立单位缴纳。

物业效劳合同有约定的，物业效劳费可以预收，预收时间一般不超过半年。

业主或者物业使用人无正当理由拖延办理物业交付手续的，物业效劳费从建立单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

房屋交付后长期空置〔空置时间一年以上〕的，一年的物业效劳费按正常标准收取；一年后的物业效劳费按本住宅正常标准的70%收取。

合同另有约定的，从其约定。

前期物业管理住宅小区，因开发建立单位分期开发、分批交付使用等原因，造成小区配套设施和绿化环境未能到达购房合同约定标准的，物业效劳收费应当减半收取，并在前期物业效劳合同中约定，差额局部由建立单位补偿物业效劳企业。

第十五条住宅区划的道路、绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业效劳用房属于业主共有。

利用道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业效劳用房以及物业共用设施设备、共用局部进展商业经营，应当征得相关业主或业主委员会同意，按照规定办理有关手续。

所得收益在扣除合理本钱〔人工、维护和税费等〕后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布实际收入与支出情况，承受业主委员会的质询。

第十六条车位租赁费实行政府指导价。

市、县〔市〕政府价格主管部门会同同级政府物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准。

具体收费标准由承租人与建立单位或物业效劳企业在规定的基准价和浮动幅度约定。

第十七条物业管理区域业主共有车库的车位使用人应当交纳停车效劳费。

停车效劳费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购置公众责任险等发生的费用。

普通住宅前期停车效劳费实行政府指导价。

具体收费标准按照第十六条规定的程序核定。

业主或物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业效劳企业另行约定。

已购置车位但未停放车辆的，停车效劳费减半收取。

第十八条占用物业管理区域业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定，所收费用属全体业主。

车位场地使用费的分配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金。

车位场地委托物业效劳企业管理的，物业效劳企业可提取一定比例的管理费用。

具体比例由业主委员会与物业效劳企业协商确定。

第十九条物业效劳企业对车辆实行出入证管理的，应当为业主或者物业使用人免费配置出入证。

因遗失、损坏需要补办的，可以收取工本费。

第二十条物业效劳企业不得向进入物业管理区域为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取任费用。

除前款规定以外的其他外来车辆，停放时间不超过2小时〔含2小时〕的，不得收取任费用；停放超过2小时的，经业主大会同意，可以收取一定数额的停车效劳费，并报物业所在地政府价格主管部门备案。

第二十一条 供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当与业主签订效劳合同，格按照政府价格主管部门批准的用水、气、电、暖价格向最终用户收取费用。

物业效劳企业承受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业效劳企业代收费用，不得因物业效劳企业拒绝代收有关费用而停顿向最终用户提供效劳。

第二十二条住宅小区的专业经营设备，由专业经营单位负责设计、建立、维护和管理。

建立单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承当相关管沟、设备用房等土建工程的配套建立。

住宅小区供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外的设施设备的各类建立资金，统一并入城市根底设施配套费〔含综合开发费〕，并根据共用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区专业经营设施设备的投资建立。

住宅小区专业经营设施设备归专业经营单位所有。

专业经营单位应承当分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用，并保证效劳质量。

业主专有局部的专业设施设备支出，由业主承当。

市、县〔市〕人民政府对投资责任另有规定的，从其规定。

专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

第二十三条本方法实施前建立的住宅小区专业经营设施设备，由业主大会决定是否移交给专业经营单位。

业主大会决定移交给专业经营单位的，专业经营单位应当承受。

具体方法另行制定。

第二十四条业主或者物业使用人对其物业进展室装修的，应在装修前与物业效劳企业签订住宅装修协议。

装修期间，物业效劳企业可向业主或物业使用人收取装修保证金，并在装修协议中约定装修保证金数额和用途。

装修完毕，经历收没有损坏物业共用部位、共用设施设备的，物业效劳企业应将装修保证金自检查验收完毕之日起30日退还业主或者物业使用人。

装修损坏情况，由政府物业主管部门或者有资质的房屋中介机构界定。

   装修期间对装修施工人员实行出入证管理的，不得收取任费用。

业主或物业使用人对其物业进展室装修产生的建筑垃圾，应当按照物业效劳企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承当清运费用，具体收费标准由双协商确定。

第二十五条物业效劳企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、规章和政策，格履行物业效劳合同，做到效劳标准与收费标准质价相符。

第二十六条物业效劳企业应当在物业管理区域显著位置公示效劳企业名称、效劳工程、效劳容、效劳标准、计费式、计费起始时间、收费标准以及收费依据、12358价格举报等，承受业主的监视，不得向业主或者物业使用人收取任未标明的费用。

第二十七条物业效劳企业、业主委员会应当定期在物业管理区域显著位置公告共有局部收益的收支账目。

第二十八条物业效劳企业违反规定及物业效劳合同，擅自扩大收费围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳，并可向政府价格主管部门投诉举报。

物业效劳企业依约履行义务的，业主或物业使用人应当按时缴纳物业效劳费，不得以任理由拒绝缴纳。

业主或物业使用人拒不缴纳的，物业效劳企业可依法追缴。

物业产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业效劳费。

第二十九条政府价格主管部门对物业效劳费实行本钱监审制度和价格监测制度。

物业效劳企业应当按照政府价格主管部门要求，如实反映情况，提供相关资料。

第三十条政府价格主管部门应当加强对物业效劳收费的监视检查。

物业效劳企业有以下行为之一的，由政府价格主管部门依据?

价格法?

、?

价格行为行政处分规定?

等法律、法规、规章予以处分：

〔一〕  超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

〔二〕  低于效劳等级要求提供效劳并收费的；

〔三〕  采取分解收费工程、重复收费、扩大收费围等

式变相提高收费标准的；

〔四〕  强制效劳并收费的；

〔五〕  不按规定实行明码标价的；

〔六〕  其他违反价格法律、法规规定的行为。

第三十一条政府价格主管部门、物业主管部门未按照

规定管理和监视物业效劳的，由上级政府价格主管部门、物业主管部门予以纠正，并依法追究有关人员的责任。

第三十二条本方法实施前已签订物业效劳合同尚未到期的，物业效劳及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本方法规定执行。

第三十三条其他管理人的物业效劳收费可参照本规定执行。

第三十四条各县〔市〕可以结合当地实际制定具体实施方法。

第三十五条本方法自2012年7月1日起施行，有效期至2017年6月30日。

潍坊市物价局、潍坊市房管局印发的?

潍坊市城市住宅小区物业管理效劳收费试行方法?

〔潍价费发［2002］第1号〕文件同时废止。