中国房地产行业市场分析报告.docx

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中国房地产行业市场分析报告

2019年中国房地产行业市场分析报告

总报告：

2

摘要3

宏观经济和政策环境4

全国房地产市场分析10

区域房地产市场分析21

房地产市场形势预测33

分报告：

住宅市场分析39

二手房市场分析54

办公楼市场分析73

商业营业用房市场分析88

总报告

2019年宏观调控要加强逆周期调节

2019年经济运行稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力。

宏观政策要强化逆周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，适时预调微调，稳定总需求；保持经济运行在合理区间，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心，保持经济持续健康发展和社会大局稳定，为全面建成小康社会收官打下决定性基础。

2019年实施因城施策2019年要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

2018年全国房地产市场呈现周期高位回落特征

⏹房地产企业购置土地面积增幅增加，土地溢价率降至历史低位。

⏹房地产开发完成投资增速、商品房新开工面积增幅增加。

⏹房屋交易面积增幅下降。

⏹前8月住房价格涨幅创出近三年新高，9月以后住房价格涨幅快速回落，房价下降城市数量逐月增加。

2018年各线城市房价涨幅冲高回落

⏹1季度：

市场热度持续较高，各线城市二手住房价格涨幅稳中有增，坚持房地产市场调控。

⏹2季度：

房地产市场继续在周期高位运行，各线城市房价涨幅增加，房地产市场调控继续加码扩围。

⏹3季度：

房地产市场初显周期高位回落特征，各线城市房价涨幅冲高回落。

货币政策边际放松，房地产政策继续从紧。

⏹4季度：

房地产市场景气回落，一线城市房价下降，二三四线城市房价涨幅快速下降；货币财政政策稳健偏松，部分城市行业政策放松。

预计2019年房地产市场稳中有降

⏹2019年房地产市场供给增加；

⏹棚户区改造贡献下降；

⏹经济下行压力加大，房价上涨预期下降；

⏹房企还债高峰到来；

⏹预计2019年房地产市场稳中有降可能性较大，表现为房屋销售下降、新开工增幅和投资增速减小、房价下降城市数量增多。

经济运行保持在合理区间但稳中有变

2018年经济运行增速逐季回落

2018年，国内生产总值900309亿元，按可比价格计算，比上年增长6.6%，实现了6.5%左右的预期发展目标。

1-4各季度GDP增速分别为6.8%、6.7%、6.5%、6.4%，逐季回落。

2018年，工业企业利润增幅逐月下降。

1-11月份，全国规模以上工业企业

实现利润总额61169亿元，同比增长11.8%，增幅比上年同期减少10个百分点。

2018年，居民收入增速低于去年。

全国居民人均可支配收入28228元，比上年名义增长8.7%，扣除价格因素，实际增长6.5%，低于去年0.8个百分点。

其中，城镇居民人均可支配收入39251元，增长7.8%，扣除价格因素，实际增长5.6%，低于去年0.9个百分点；农村居民人均可支配收入14617元，增长8.8%，扣除价格因素，实际增长6.6%，低于去年0.7个百分点。

投资、消费、进出口增速持续下降至近年新低

2018年经济运行稳中有变

2018年，固定资产投资增速由年初的7.9%回落至8月的5.3%，之后略有上升，全年投资增速为5.9%，比去年减少1.3个百分点，扣除价格因素影响，实际投资增速只有0.28%。

2018年，社会消费品零售总额增速降至10%以下，且逐月下降至9%。

2018年，净出口同比减少18.3%，各月均为负增长。

投资、消费、进出口增速均为近年新低。

资料来源：

国家统计局、REICO数据库

中美贸易冲突发生2018年中，中美爆发了金融危机之后新一轮关税及非关税等贸易领域的摩擦、贸易争端，美国将对从中国进口的商品大规模征收关税，同时限制中国企业对美国投资并购，中美关系在经济领域陷入了比较僵持的阶段，对中国经济运行造成很大影响。

年末物价涨幅快速回落2018年，全年居民消费价格比上年上涨2.1%，比去年增加0.5个百分点；全年工业生产者出厂价格比上年上涨3.5%，涨幅比去年减少2.8个百分点；工业生产者购进价格上涨4.1%，涨幅比去年减少4个百分点。

2018年11-12月，物价涨幅较快回落。

12月，全国居民消费价格同比上涨

1.9%，环比持平；全国工业生产者出厂价格同比上涨0.9%，环比下降1%。

多家机构预测，2019年我国经济增速会有所回落。

预计2019年GDP增长大约6%，CPI涨幅1%左右。

2018年末物价涨幅回落

资料来源：

国家统计局、REICO数据库

2018年宏观调控加强逆周期调节，房地产政策坚持连续性和稳定性

政府工作报告提出2018年经济社会发展的主要预期目标

2018年发展的主要预期目标是：

国内生产总值增长6.5%左右；居民消费价格涨幅3%左右；城镇新增就业1100万人以上，城镇调查失业率5.5%以内，城镇登记失业率4.5%以内；居民收入增长和经济增长基本同步；进出口稳中向好，国际收支基本平衡；单位国内生产总值能耗下降3%以上，主要污染物排放量继续下降；供给侧结构性改革取得实质性进展，宏观杠杆率保持基本稳定，各类风险有序有效防控。

积极财政政策取向不变，8月以后财政政策更加积极

积极的财政政策取向不变。

2018年赤字率拟按2.6%安排；财政赤字2.38万亿元，其中中央财政赤字1.55万亿元，地方财政赤字8300亿元。

2018年安排地

方专项债券1.35万亿元，比去年增加5500亿元。

7月31日政治局会议认为：

当前经济运行稳中有变，面临一些新问题新挑战，外部环境发生明显变化。

要求：

财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更

大作用，把好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕。

目标：

稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。

8月以后，债券发行数量明显增加，全年债券发行增长452%，而前7月债券发行数量负增长-1229%。

完善地方政府专项债券管理

推进地方政府债券发行制度改革，按照市场化原则规范开展地方政府债券发行工作。

2月8日，财政部指出各地发展改革部门应积极组织区域内市场化运营的优质企业、优质项目开展债券融资，进一步增强企业债券服务实体经济能力。

3月1日，财政部会同住房城乡建设部制定并发布《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，以完善地方政府专项债券管理，规范棚户区改造融资行为，遏制地方政府隐性债务增量。

严控地方债务风险管理

5月4日，财政部发布《筑牢PPP项目财政承受能力10%限额的“红线”

——PPP项目财政承受能力汇总分析报告》，开展政府和社会资本合作（PPP）项目财政承受能力论证是保障项目合同履行、防控中长期财政风险的关键。

严控财政承受能力10%的限额，对支出占比7-10%的地区进行风险提示，对超过10%限额的地区暂停新项目入库。

5月17日，发改委、财政部发布《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，拟举借中长期外债企业（含金融机构）要实现实体化运营，依法合规开展市场化融资，充分论证发行外债的必要性、可行性、经济性和财务可持续性，并依托自身资信状况制定外债本息偿付计划，落实偿债保障措施。

严禁企业以各种名义要求或接受地方政府及其所属部门为其市场化融资行为提供担保或承担偿债责任，切实做到“谁用谁借、谁借谁还、审慎决策、风险自担”。

货币政策维护流动性充裕，年内3次降准

稳健的货币政策保持中性，要松紧适度。

管好货币供给总闸门，保持广义货币M2、信贷和社会融资规模合理增长，维护流动性合理稳定，提高直接融资特别是股权融资比重。

疏通货币政策传导渠道，用好差别化准备金、差异化信贷等政策，引导资金更多投向小微企业、“三农”和贫困地区，更好服务实体经济。

人民银行分别在2018年4月、7月和10月实施了3次降准，累计调低存

款准备金率2个百分点。

实施乡村振兴战略

2月4日，中央1号文件《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》发布，提出实施乡村振兴战略，对集体经营性建设用地试点、宅基地改革、特色小镇、创建适合农业农村特点的农村金融体系、继续推进农村劳动力就业转移等方面做出系列重要部署。

放宽城市落户条件

3月13日，《国家发展改革委关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》，提出全面放宽城市落户条件。

并探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。

同时强化常住人口基本公共服务，落实“两为主、两纳入”要求，实现公办学校普遍向随迁子女开放。

广州、南京、东莞、吉林、徐州、西安、武汉、厦门等地区出台吸引人才落户政策。

限制境外房地产投资和海外发债

2月11日，国家发改委发布《境外投资敏感行业目录（2018年版）》，其中房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部、在境外设立无具体实业项目的

股权投资基金或投资平台等行业3月1日起境外投资受限。

6月27日，发改委、财政部联合印发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。

将引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

坚持房地产市场调控政策稳定性连续性

部分城市继续加强房地产市场调控，包括兰州、长春、昆明、大连、安徽、海南、河北省等地区相继出台相关文件，武汉、长沙、杭州、西安、成都等城市实施购房摇号政策。

上海、普洱、深圳、福清、宁德及河间等城市规范限售政策。

西安、杭州、长沙、上海、深圳、南京等城市暂停企事业购房。

4月22日，海南出台《关于进一步稳定房地产市场的通知》，实施全域限购，自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

同时，严格限贷、限制转让和价格备案管理，非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。

居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。

5月19日，住建部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，再度重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

从住房发展规划、住房和土地供应、资金管控、市场监管、落实主体责任等方面对地方房地产调控工作提出了明确要求。

明确要求一线、二线城市在年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划，增加有效供给，提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上；融资层面，住房租赁市场融资渠道建设上半年进展明显，一是住房租赁资产证券化的基本条件和重点支持领域已得到政策的明确，二是允许险资进入长租公寓市场。

加强房地产市场秩序管理

6月28日，住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委，联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至

12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

2019年继续保持经济运行在合理区间

2019年继续以供给侧结构性改革为主线，保持经济运行在合理区间

2018年12月中央经济工作会议指出，2019年是新中国成立70周年，是全面建成小康社会关键之年，做好经济工作至关重要。

要坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持推动高质量发展，坚持以供给侧结构性改革为主线，坚持深化市场化改革、扩大高水平开放，加快建设现代化经济体系，继续打好三大攻坚战，着力激发微观主体活力，创新和完善宏观调控，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作，保持经济运行在合理区间，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心，增

强人民群众获得感、幸福感、安全感，保持经济持续健康发展和社会大局稳定，为全面建成小康社会收官打下决定性基础。

宏观政策强化逆周期调节，财政政策要更加积极，货币政策要保持流动性合理充裕

经济运行稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力。

宏观政策要强化逆周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，适时预调微调，稳定总需求；积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费，较大幅度增加地方政府专项债券规模；稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制，提高直接融资比重，解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题。

继续防范化解重大风险

打好防范化解重大风险攻坚战，要坚持结构性去杠杆的基本思路，防范金融市场异常波动和共振，稳妥处理地方政府债务风险，做到坚定、可控、有序、适度。

因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任

要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

2019年要重点工作任务包括：

一是推动制造业高质量发展。

二是促进形成强大国内市场。

我国发展现阶段投资需求潜力仍然巨大，要发挥投资关键作用，加大制造业技术改造和设备更新，加快5G商用步伐，加强人工智能、工业互联网、物联网等新型基础设施建设，加大城际交通、物流、市政基础设施等投资力度，补齐农村基础设施和公共服务设施建设短板，加强自然灾害防治能力建设。

三是扎实推进乡村振兴战略。

四是促进区域协调发展。

要统筹推进西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。

要推动城镇化发展，抓好已经在城镇就业的农业转移人口的落户工作，督促落实2020年1亿人落户目标，提高大城市精细化管理水平。

五是加快经济体制改革。

资本市场在金融运行中具有牵一发而动全身的作用，要通过深化改革，打造一个规范、透明、

开放、有活力、有韧性的资本市场，提高上市公司质量，完善交易制度，引导更多中长期资金进入，推动在上交所设立科创板并试点注册制尽快落地。

要推进财税体制改革，健全地方税体系，规范政府举债融资机制。

六是推动全方位对外开放。

七是加强保障和改善民生。

要把稳就业摆在突出位置，重点解决好高校毕业生、农民工、退役军人等群体就业。

2019年稳地价稳房价稳预期

2018年12月全国城乡建设会议提出，2019年房地产方面的重点工作包括:

一是以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。

坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。

继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。

加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击

侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。

二是以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务，健全城镇住房保障体

系。

支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市，降低准入门槛，增

加公租房有效供应，因地制宜发展共有产权住房。

继续推进棚户区改造，严格把握棚改范围和标准，重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、

垦区棚户区，加大配套基础设施建设，严格工程质量安全监管，确保按时保质保量完成全年任务。

三是以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。

人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。

在总结试点经验基础上，指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场。

继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。

深化住房公积金制度改革，研究建立住宅政策性金融机构，加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度，全面提高住房公积金服务效能和管理水平。

四是以改善农村住房条件和居住环境为中心，提升乡村宜居水平。

全力推进脱贫攻坚三年行动，2019年将剩余160万户建档立卡贫困户等4类重点对象的危房全部列入年度改造计划。

着力提高农房设计水平和建造质量，组织编制推广符合农村实际和农民需求的农房设计图集，明确农房建设基本要求，加强农房建设质量管理。

提高村庄规划建设水平，发动村民参与，共同编制村民易懂、村委能用、乡镇好管的村庄建设规划，进一步完善引导支持设计人员和机构下乡的政策措施。

继续推进农村生活垃圾污水治理。

加强传统村落保护利用。

全国房地产市场分析

2018年土地购置继续量价齐升

2018年100大中城市土地供应数量在上年大幅增加的基础上继续大幅增加

从100大中城市的土地供应数量上看，2018年增幅继续增加。

2014-2016年100大中城市土地供应数量分别同比减少了20.5%、12.3%和6.8%，连续三年负增长。

2017年100大中城市土地供应面积同比大幅增加12%。

2018年，100大中城市土地供应14857宗、12.8万公顷，分别同比增加7.5%、12%。

前11个月国有土地出让收入共计5.3万亿元，同比增加28.9%。

2018年100大中城市土地供应数量继续大幅度增加

资料来源：

Wind、REICO数据库

2018年房地产企业购置土地面积继续大幅增加

2018年房地产开发企业购置土地面积继续大幅增加。

2014-2016年房企土地购置面积连续三年负增长，2017年房企购置土地面积和土地购置费分别增加15.8%和49.4%。

2018年，购置土地面积29142万平方米，增加14.2%，土地购置费1.61万亿元，增加18%。

分月看，购置土地面积和土地购置费增幅前9月增加，9月以后稳中有落。

2018年企业购置土地面积继续大幅增加

资料来源：

国家统计局、REICO数据库

企业购置土地面积增幅逐步增加

企业购置土地情况月度变化

资料来源：

国家统计局、REICO数据库

2018年100大中城市成交土地溢价率降至历史低位

2018年100大中城市成交土地溢价率持续降至历史低位。

其中，10月份成交土地溢价率降到4.4%，为历史最低位，12月略有回升至6.9%。

其中，一线城市成交土地溢价率全年在10%以下，二线和三线城市成交土地溢价率下半年较快回落，12月份一线、二线和三线城市成交土地溢价率分别为2.3%、7.5%和11.5%，均为历史低位。

2018年成交土地溢价率降至历史低位

资料来源：

wind、REICO数据库

2018年下半年地价涨幅逐季回落

2018年下半年地价涨幅逐季回落。

全年主要监测城市综合地价环比涨幅为

6.1%，比去年地价涨幅低0.6个百分点。

分季度看，全国主要监测城市综合地价环比涨幅下半年逐季减小，1-4各季度地价涨幅分别为1.6%、1.8%、1.5%和1.1%。

居住用地价格涨幅回落

2018年居住用地价格涨幅为8.5%，比去年低1.7个百分点，3-4季度居住用地价格涨幅持续回落。

全年商业、工业土地价格分别累计环比上涨4.8%、3.5%，涨幅略高于去年全年，商业用地和工业用地价格涨幅在3-4季度均连续减少。

2018年，长三角、珠三角、环渤海三个地区的地价涨幅均低于去年

2018年，长三角、珠三角、环渤海三个地区的地价涨幅均低于去年。

全年环渤海地区、长江三角洲地区、珠江三角洲地区综合地价累计分别环比上涨6.85%、2.76%、10.61%，分别低于去年0.2个百分点、2个百分点和0.6个百分点。

2018年下半年地价涨幅回落

资料来源：

国土资源局、REICO数据库

2018年商品房供给增幅增加

2018年房地产开发投资增速增加

2018年房地产开发投资增速增加。

全年房地产开发完成投资12万亿元，同比增长9.5%，增速比去年同期增加2.5个百分点，比同期固定资产投资增幅高3.6个百分点。

从月度数据看，各月房地产开发投资增幅均稳定在10%左右。

2018年房地产开发投资增速增加

资料来源：

国家统计局、REICO数据库

商品住宅和其他用房投资增速增加，办公楼和商业用房投资负增长

2018年，商品住宅和其他用房开发投资增速继续增加，办公楼、商业用房投资负增长。

其中，全年商品住宅完成投资8.5万亿元，同比增长13.4%，增速增加4个百分点；办公楼开发投资完成0.6万亿元，同比减少11.3%，增速减少15个百分点；商业营业用房开发投资1.4万亿元，同比减少9.4%，增速减少8个百分点；

其他物业开发投资1.3万亿元，同比增长21%，增速增加15个百分点。

各种物业类型开发投资增幅变化

资料来源：

国家统计局、REICO数据库

2018年商品房新开工面积增幅大幅度增加

2018年，商品房施工面积增幅、新开工面积增幅均高于上年，商品房竣工面积负增长。

其中，全年商品房施工面积82.2亿平方米，同比增长5.2%，增幅增加2个百分点；新开工面积20.9亿平方米，同比增加17.2%，增幅增加10个百分点；竣工面积9.4亿平方米，同比减少7.8%，降幅增加大约4个百分点。

从逐月数据看，商品房竣工面积各月均为负增长，商品房新开工面积增幅、施工面积增幅基本逐月增加。

商品住宅新开工面积大幅增加，办公楼、商业用房新开工面积继续负增长但降幅收窄

2018年，商品住宅新开工面积大幅增加，商业用房办公楼新开工面积继续减少。

其中，全年商品住宅新开工面积15.3亿平方米，同比增加19.7%，增幅比去年增加9.2个百分点；办公楼新开工面积0.6亿平方米，同比减少1.5%；商业用房新开工面积2亿平方米，同比减少2%，办公楼和商业用房新开工面积降幅均有所收窄。

2018年，全国计划新开工棚户区改造580万套。

全年全国各类棚户区改造实际开工626万套，超额完成年度目标任务，完成投资1.74万亿元。

近年商品房各项建设指标变化

资料来源：

国家统计局、REICO数据库

2018年商品房屋新开工面积增幅逐月增加

资料来源：

国家统计局、REICO数据库

2018年住宅新开工面积增加

资料来源：

国家统计局、REICO数据库

2018年商品房销售增幅下降

2018年商品房销售面积增幅下