工程部工作手册.docx

工程部工作手册.docx

《工程部工作手册.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《工程部工作手册.docx（36页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

工程部工作手册

工程维修部工作手册

工程维修部运作计划

工程维修部为公司的经营提供能源供应、设施维修和工程协作等保障功能：

直接管理和运行供水、供电等供能设备；负责物业设施的维护、保养和检修；协助完成公司各种经营活动中需工程维修部提供支持的任务如：

布置会场、制作宣传道具等。

根据工程维修部的任务范围，参照星级服务标准，计划从以下几个方面做好工程维修部的运作：

一、建立完备的运作管理规范

根据公司物业规模，参照星级工程管理标准，拟出一套包括各种日常运作管理程序、岗位职责、规章制度、设备操作规程、检修程序等内容的规范文件。

这是工程维修部运作的依据，以此实程序化、制度化的管理。

二、建立精干、高效的工程服务队伍

根据工程维修部责任范围广、设备系统类别多、专业性强、技术要求高的特点，计划按以下步骤逐步建立一支适应工程维修部运作要求的高素质技工队伍。

1、按公司整体运作管理方案制定工程维修部的运作模式和人员结构方案、相应聘用要求。

2、按各岗位专业要求招聘考核、择优选取所需人员。

3、聘用人员上岗前进行公司规定、工程维修部运作规范、星级服务意识及团队精神等方面的培训，强化对公司文化的认同感和综合素质，以适应新的工作环境。

4、各岗位人员到岗后，根据实际的岗位职责范围，分别进行操作技术规程和职责制度的培训，使其尽快进入工作角色。

5、制定一套考核制度，对工程人员的业务技能和敬业情况进行考核，努力营造务实求进的工作氛围，调动每个人的积极性。

6、充分重视所有人的个人能力，尊重工程维修部每个人的建议；强调团队精神；让每个人都能充分发挥自己的专长、积极贡献自己的力量的同时，还能相互团结协作；形成一支技术过硬、作风优良、团结稳定的工程技工队伍，集中力量高效完成各项工作任务。

三、做好物业设备的运行和维修管理

【一】设备运行管理是工程维修部的主要任务，计划采取以下措施努力提高管理水准：

1、收集齐全的物业设施设备的技术资料，建立系统的设备档案。

2、按设备的技术要求制定详实细致的操作和检修程序。

3、制定预防性维修计划，按计划的时间、项目内容对设备进行保养和检修。

4、与使用和保管设备的部门或责任人签订设备使用维护责任书，强化设备的正当操作和及时有效的维护保养责任。

5、建立完备的设备安装、调试、运行、维护、检修、改造、更新、报废记录，使设备管理更规范。

6、在设备运行和维修成本上进行内部考核控制，避免和减少不必要的浪费。

【二】建立完备可行的维修系统是设备设施维护检修的保障基础，计划按以下模式对所有物业设施设备进行充分有效的维护保养和检修：

1、维修功能

所有设备设施维护、保养和检修以四个功能块来完成：

【1】预防性维修：

所有设备设施均制订维护保养和检修计划，按既定时间、项目和流程实施预防性的检修。

【2】日常报修处理：

设备设施的使用部门在日常使用过程中发现的故障以报修单的形式通知工程维修部采取维修措施。

【3】巡查检修：

工程维修部各班组值班人员在当班时段至少对责任范围内的设备设施进行一次巡查，发现故障和异常及时处理。

【4】增改翻新：

根据设备设施的具体情况和实际需要，对已有的设备设施进行增加、改进性能和翻新处理，使设备设施重新恢复使用价值，得到良好的利用。

2、维修结构

【1】主管负责根据物业设施规模制订维修程序和维修计划。

【2】以各专业班组为单位，按既定的责任范围，分别负责所属区域或设备设施的维护、保养和检修。

【3】重要设备设施和综合专业性设备设施由主管负责组织相关班组共同进行维护、保养和检修。

3、维修控制

【1】主管负责监督各班组按既定的程序和计划实施，控制维修成本、效率和质量。

各班组按程序和计划在领班的组织和带领下，实施并完成设备维护、保养和检修。

【2】日常报修处理由报修部门负责验收设备维修修复质量并签收耗用材料记录。

《工程报修单》具实填写并由报修部门验收签字后一份工程维修部备查、一份报修部门留存、一份汇总交财务核对材料成本。

【3】设备设施的预防性维修项目由使用或保管部门进行验收并签收耗用材料记录。

《设备计划检修记录》具实填写并由使用或保管部门验收签字后一份工程维修部备查、一份汇总交财务核对材料成本。

【4】工程维修部日常巡查中的检修由检修人员具实填写《巡查检修记录》，并由使用或保管部门验收签字后一份工程维修部备查、一份汇总交财务核对材料成本。

四、做好能源控制管理

能耗成本通常占公司日常经营成本的很大比例，节能降耗是控制成本提高效益的有效手段。

能控管理的关键是提高所有人的节能意识。

制定必要的规定和制度。

采取必要的技术措施。

计划从以下几方面入手，促进能控的制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理的水平：

1、做好耗能设备的维修保养，使其经常保持良好的性能状态。

2、对主要耗能设备如：

空调系统、供热系统的运行状况进行分析，制定出利于节能的运行程序。

3、在保证公司营业所需的前提下，尽可能减少耗能设备的使用。

如：

及时关闭暂无开启必要的灯具、空调等。

并将这些内容形成制度。

4、对各部门进行空调、水电设施的使用和节能常识的培训。

5、优先维修造成能源浪费的设备故障。

6、工程维修部在日常巡检过程中对节能情况进行监督。

7、准确抄录各种能耗数据，按时进行分析，根据发现的问题不断采取节能措施。

8、在设备的选购、维修和运行管理中，积极采用有利于节能的新技术、新材料。

五、做好安全运行管理

工程维修部是公司的要害部门之一。

将以“安全是最大的效益”的原则，加强安全防范和日常运作中的安全管理，并从以下几个方面努力确保工程维修部在安全运行上“万无一失”。

1、积极配合安保部门，做好工程维修部的安全组织建立、安全教育培训、消防设施维护和安全保障演练等方面的工作。

2、加强各岗位安全操作管理。

所有岗位的技工均要求持相应专业资格证上岗。

锅炉、空调和电梯等工种还要有“特种行业操作证”。

3、将设备运行和维修过程中的安全操作规定制度化、程序化。

4、制定工程维修部的安全考核制度，强化每个人的安全意识和责任心。

5、经常对各岗位人员进行设备技术原理、操作维修技术方面的培训，是每个人都能切实掌握正确的程序，从技术基础上保证运行安全。

6、重点设备和岗位确定专人对运行安全负责，定期进行安全检查和评估。

7、关心了解各岗位人员的思想状态，及时化解存在的矛盾，作好防盗、放损和防止人为破坏工作。

8、制定必要的安全预案，发生事故是力争降低损失。

六、做好与各部门的协调工作

及时与各部门交换情况，了解掌握物业出租、VIP接待、设备使用过程中的异常等方面的信息，便于优质的做好供能、检修和协作工作。

同时，将工程维修部的设备检修计划、能耗统计数据、设备故障率等情况反馈给其他部门。

将根据实际的部门结构和运作方案拟出详细的“与各部门协调工作计划”。

除以上方面外，将结合日常运作中的实际情况，及时对本计划进行完善补充。

以安全、高效为前提，充分考虑公司的实际，努力做好工程保障工作。

工程维修部工具分配、领用及保管方案

一、电气班日常常用工具每人一套；领用人各自保管，其中：

1、电工常用工具包括：

中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、6#活动扳手1把、8#活动扳手1把、10#活动扳手1把、12#活动扳手1把、钢卷尺1把、1.5P手锤1把、2.5P手锤1把、小方锤1把、羊毛刷1把、剪刀1把、平口錾子1把、尖头錾子1把、工具背包1个。

共1套，由领用人使用和负责保管。

2、其余工具为公用工具，由领班负责保管。

当班人员如需使用分别借出，用完后负责归还。

二、工具保管责任人负责所保管工具的保养、维修和每月一次清点盘存；凡非正常损坏或使用保管不当造成的工具缺失和损毁，均由直接责任人负责照价赔偿。

责任界定不清的由保管责任人负责赔偿。

三、上下两班共同使用或保管的工具在交接班时需进行清点核实，并将情况记录在交接班记录上。

四、离职或调岗人员需归还所有使用或保管的工具，否则不予办理手续。

应急应变处理程序

1.发现紧急事故应马上报告给有关专业值班室及有关人员。

2.专业工程师和人员必须马上到达现场，迅速准确地判断事故原因。

3.专业人员应沉着、冷静、果断地做出事故处理方案并通知事故有关部门给予协作。

4.在专业工程师一人的指挥下进行事故处理。

5.专业人员在统一指挥下应迅速、果敢、准确地处理事故，并尽量减小事故的扩大面。

6.事故得到控制后，组织各专业人员检查事故所引起的连锁反应。

发现问题及时组织专业人员处理。

7.确认事故及连锁反映全部得到处理后，应马上恢复正常运行。

8.事故引起的遗留问题安排各专业尽快妥善处理。

9.对事故进行全面、仔细地调查，分析原因，查清责任，并制定出杜绝事后再发生同类事故的方案。

10.将事故发生的全过程以报告的形式整理出来，上交上级主管部门及本部门存档、备案。

11.对事故全过程提出奖、惩及建议性方案，上报上级主管部门。

12.如属重大责任事故，每年的这一天将作为部门全体员工的安全教育日。

电工安全技术操作规程

一、工作之前

1、电气操作人员应思想集中；电器线路在未经测电笔确定无电前，应一律视为“有电”，不可用手触摸，不可绝对相信绝缘体，应认为有电操作。

2、应详细了解工作地点、工作内容、周围环境，再选安全位置进行工作。

3、工作前应详细检查自己所用工具是否安全可*，穿插戴好必需的安全防护用品，以防工作时发生意外。

4、维修线路要采取必要的措施，在开关手把上或线路上悬挂“有人工作切勿合闸”的警告牌，防止他人中途送电。

5、使用测电笔时，要注意测试电压范围，禁止超出范围使用，电工人员一般使用电笔只许试五百伏以下的电压。

6、如需在线路进行检修时，事先可通知用电单位停电时间，再到配电室填好停电标然后进行，并要注意安全操作。

7、在架空线路进行检修前，应首先停电，试电，并挂好临时接地线，以防发生意外。

二、工作之中

8、凡四百伏至一千伏之内的线路上，禁止带电操作，如必须带电作业时，要有可*的安全操作措施，经领导同意后，在有人监护下方可进行。

9、电工人员工作时，必须头脑清醒、思想集中、不得酒醉、打闹、神志不清。

身体不适者禁止工作。

10、工作中所拆除的电线要理好，带电的线头应包好，以防发生触电。

11、安装灯头时，开关必须控制火线，灯口处必须接在“0”线。

12、所用之导线及保险丝，其容量大小必须合乎规定标准，选择开关时必须大于所控制之设备的总容量。

13、如工作中途因停止，当重新工作时，必须详细检查各项设备之变化，待充分了解后方可进行工作。

14、严格遵守劳动纪律，服从工作地带班者指挥，不得任意离工作岗位。

15、在一切金属器外壳上，都必须施行接地；接地电阻不得大于4欧，地线截面要大于相线能力的1/3。

16、设备安装时，要进行详细检查，电器的绝缘电阻不得小于0.5兆欧，并按机床说明书的各项要求，进行调整、试验。

三、工作结束后

17、工作结束后必须使全部工作人员撤离操作地段，拆除警告牌，所有材料、工具、仪表等随之撤离，原有的防护装置，随时安装好。

18、操作地段清理后，操作人员要亲自检查，如要送电试验一定要和有关人员联系好，以免发生意外。

四、登高操作

19、登高使用工具（梯子、铁鞋、安全带、绳子、紧线工具等），必须经常检查，切实保护好，如发现损坏，不合安全规定应立即停止使用。

20、使用梯子进行工作时，梯子角度以60º为宜，禁止二人同时上、下梯子，操作时需有人在地面监护。

21、登杆工作一定要使用安全带和安全帽。

安全带不准拴束在横担上。

22、使用之工具及材料必须装入工具袋内吊送，不准随便乱抛，以免砸伤人；有人在电杆上工作时，任何人不可站在电杆下。

23、数人同登一杆工作时，必须戴安全帽，先登者不得先作业，待各人选择好自己的位置后，才能开始工作。

24、登杆之后，必须验无电时才可开始工作。

为了防止中途送电，线路上需挂临时地线。

25、如遇雷雨及大风天气时，严禁在架空线路上进行工作。

26、工作完毕后必须拆除临时地线，并检查是否有工具等物漏忘在电杆上。

27、新建线路或检修完工后，送电前必须认真检查，看是否合乎要求，并和有关工作人员联系好，方能送电。

五、其它方面

28、弯管时注意安全，防止烧伤烫伤。

29、电气安装打墙眼时，要思想集中，互相注意防止锤头伤人。

30、发生事故或重大设备、人身事故和发现严重事故因素时，应立即向上级报告，迅速排除。

31、发生触电时，不要慌乱，应先立即拉开电源，如急切找不到电源时，可用木杆或干净棉布使触电者脱离电源；脱离电后，立即施行人工呼吸，并通知医院。

32、发生火警时，应立即切断电源，用四氯化碳粉质灭火器或黄砂扑救，严禁用水扑救。

交接班制度

（1）.接班人员必须提前15分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正点交接班。

（2）.接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整。

（3）.交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行动态，双方要办签字手续。

（4）.如在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕或告一段落，报告经理室，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。

（5）.在规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。

接班者不按时间接班，经理室要追查原因，视具体情节作出处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并发给超时工资。

（6）.接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告经理室，统筹安排。

配电房管理制度

1、层间配电房门及房内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开头应标志清晰。

2、配电房内每周清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。

3、工程维修部每周一次检查内部设备，发现异常立刻维修。

4、工程维修部根据计划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和坚固接线端子。

5、检查和保养结束后填写楼层电房设备检查表。

弱电系统管理规定

1、严格遵守系统各项设备运行管理规程，保证各设备处于良好状态，系统设置放于自动位置。

2、各班将各设备运行情况记录于当值日志。

3、根据保养计划做好各设备的保养。

4、遇故障报警即时处理并记录于运行日志。

5、对外判保养设备的承判商做好监督。

6、各设备的元器件、参数不得随意更改。

7、严禁于系统各计算机上使用自带软件。

弱电系统维修保养规程

1、弱电系统设备由弱电组负责维修保养。

2、主管工程师每年12月制订下一年度的保养计划并负责实施。

3、工作过程注意做好防静电措施。

4、对要抽出的部件和拆除的端子做好记录。

5、对于有一主一备的设备不可同时退出主、备设备保养，一般是先主后备。

6、对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洗，应用吸尘器或小气泵进行清洁。

7、根据系统特点重点做好清洁和坚固接线端品的工作。

8、工作结束后要测试被保养设备并填写有关表格。

停电通知用户工作规程

    一、计划转、停电

　　1、供电局转、停电，工程维修部接到通知后应立即报告总经理。

　　2、因施工需要停电，工程维修部须至少提前24小时将停电计划书面上报总经理。

　　3、总经理审批后，管理处拟发转、停电通知书，由管理处派至用户。

　　4、转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达用户，如有能在上述时限内送达，应报经总经理批准启用广播系统紧急通知用户。

　二、事故转、停电

　　1、因供电局故障发生停电，工程维修部须立即向总经理报告，经总经理批准后，启用广播系统向用户解释原因。

事后，工程维修部应向供电局索取解释函，并转呈总经理。

　　2、因内部事故引起停电，工程维修部应立即排除故障恢复供电，并即时口头向总经理报告，经总经理批准后，启用广播系统向用户解释原因。

工程维修部于事后12小时内向总经理提交书面报告。

　　3、事故转、停电后24小时内，管理公司拟定解释函，交管理部送达用户。

三、停电、限电管理规程

　　1、停电、限电的审批权限为总工程师以上。

　　2、收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电，应马上报告总经理，并至少提前24小时书面通知受影响的用户。

　　3、总工程师应安排足够的人员处理转、停电工作。

　　4、转、停电前应填写操作票，交主管工程师签名。

　　5、转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备的运行情况，发现异常立刻检修。

　　6、有关转、停电的情况应记录在当值日志上。

　　四、限时用电管理规定

（一）用电申请

　　用户应事先向管理公司以书面形式申请用电，并注明用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间。

（二）公司审批

　　用电申请须经工程维修部审批。

　　（三）接线及送电

　　经批准后，用户应自己敷设好用电线路，经工程维修部检查符合用电安全要求后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。

　　（四）停电及拆线

　　用户终止用电，应事先通知工程维修部，再由技术人员断电拆线，并确认电表读数，填写电表停用单。

　（五）计费方式

　　1、电表计费，由用户自备并按指定位置接线，每月计费一次，不足一月，按拆表时用量计费。

2、无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。

供电设备设施的维修管理

　　供电设备设施的维修有两方面的含义，一方面是搞好供电设备的维护，使设备设施在最佳运行状态下工作；另一方面是当供电设备设施出现故障时，及时修复尽快恢复供电，减少停电给生活和工作带来的不便。

供电设备设施维修管理，由工程维修部供电设备管理员结合辖区内的供电设备设施情况，制定出物业公司的《机电设备管理工作条例》、设备设施维修计划，组织人员施工和施工后的验收等，通过一系列管理活动，争取以最少的消耗获得最大的维修效果，最大限度的满足用户要求。

　　一、供电设备设施的养护管理

　　供电设备的养护目的是，消除事故隐患，防止供电设备设施出现较大故障，以减少不必要的经济损失。

供电设备设施的养护由值班电工负责实施。

按照《机电设备管理工作条例》中的规定，定时对设备设施进行养护。

　　1.低压配电柜的养护

　　低压配电柜的养护，每半年一次。

养护的顺序是：

先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。

（1）养护前的准备

　　低压配电柜养护前一天，应通知用户拟停电的起止时间。

将养护所需使用工具和安全工具准备好，办理好工作票手续。

由电工组的组长负责指挥，要求全体人员思想一致，分工合作，高效率完成养护工作。

（2）配电柜的分段养护

　　当配电柜较多时，一般采用双列方式排列。

两列之间由柜顶的母线隔离开关相连。

为缩减停电范围，对配电柜进行分段养护。

先停掉一段母线上的全部负荷，打开母线隔离开关。

检查确认无电后，挂上接地线和标示牌即可开始养护。

　　①检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹，紧固连接螺栓确保连接紧密。

母线接头处有脏物时应清除，螺母有锈蚀现象应更换。

　　②检查配电柜中各种开关，取下灭弧罩，看触头是否有损坏。

紧固进出线的螺栓，清洁柜内尘土，试验操动机构的分合闸情况。

　　③检查电流互感器和各种仪表的接线，并逐个接好。

　　④检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。

在检查中发现的问题，视其情况进行处理。

该段母线上的配电柜检查完毕后，用同样的办法检查另一段。

全部养护工作完成后恢复供电，并填写《配电柜保养记录》。

　　2.变压器的养护

变压器的养护每半年一次，一般安排在每年的4月份和10月份，由值班电工进行外部清洁保养。

在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油封垫圈是否完好。

拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。

检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损伤则予以更换。

测定变压器的绝缘电阻，当发现绝缘电阻低于上次的30％～50％时，应安排修理。

供电设备设施的维修的管理供电设备和设施的修理是指对供电设备中出现的故障进行的修复。

较大的维修项目如变压器的内部故障和试验、高压断路器的调整和试验等，一般采用外委维修的方式。

供电设备管理员，根据维修保养计划，委托供电公司对辖区内的变压器和高压断路器进行检修和试验。

此项工作的程序是：

供电设备管理员填写《外委维修申请表》，经物业管理公司同意后与供电公司签署维修协议。

维修时由配电室值班电工负责监督，并将结果记录在《变压器维修记录》和《配电设施维修记录》内。

大修后的试验结果由供电公司填写试验报告，交供电设备管理员并进行财务结算。

若在供电设备运行中，由于雷击或其他原因出现严重的故障时，首先由值班电工填写《事故报告》经过主管部门审批后再按上述程序处理。

较小的维修项目如路灯照明线路、楼宇内的配电箱及电力计量箱等公共设施故障时，用户直接找配电室的值班电工修理解决即可。

若照明灯、电度表是户内个人的物品，用户找配电室的值班电工修理并办理交费手续。

值班电工修理后填写维修登记表，并由用户签字。

值班电工应及时向财务部门结账、报账。

供电设备的运行管理

　　保证供电设备良好运行采取的一系列管理措施称为供电设备的运行管理。

供电设备的运行管理主要包括运行中的巡视管理、运行中的异常情况处置、变配电室管理和档案管理等内容。

    一、供电设备运行中的巡视管理

    供电设备运行中的巡视管理是根据公司工程维修部制定的运行巡视管理规范，由值班人员定期对设备设施进行巡视、检查，以发现不良运行情况并及时整改解决的管理方式。

 1.运行巡视制度

    ①变配电室的值班电工每班巡视两次高压开关柜，每2ｈ巡视一次变压器，每周巡视一次落地电表箱，每2周巡视一次辖区线路。

如遇大风雨或发生故障时，应临时增加巡视次数。

  ②变配电室的值班电工必须按照规定的次数进行检查、巡视、监控，将每次巡视的时间、设备、结果等记入《运行巡视记录》。

《运行巡视记录》表式如表4-4-2所示。

（插图）

2.运行巡视的内容

（1）变配电室巡视的内容

    ①巡视变压器的油位、油色是否正常，运行是否过负荷，是否漏油。

  　②巡视配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导线的接头是否有过热或烧伤的痕迹，接线是否良好。

    ③巡视配电室防小动物设施是否良好，各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全、是否放于规定的位置。

    ④按时开关辖区内的路灯或灯饰。

（2）线路巡视项目

    ①电杆有无倾斜、损坏、基础下沉现象，有则采取措施。

    ②沿线有无堆积易燃物、危险建筑物，有应进行处理。

    ③拉线和扳桩是否完好，绑线是否紧固，若有缺陷设法处理。

    ④导线接头是否良好，绝缘子有无破损，若有则更换。

    ⑤避雷装置的接地是否良好，若有缺陷设法处理。

    ⑥对于电缆线路，应检查电缆头、瓷套管有无破损和放电痕迹，油浸纸电缆还应检查是否漏油。

    ⑦检查暗敷电缆沿线的盖板是否完好，路线标桩是否完整，电缆沟内是否有积水，接地是否良好。

 3.巡视中发现问题的处置的管理

    变配电室的值班电工在巡视中发现的问题，小问题由当班电工及时采取措施处理即可，如遇处理不了的问题应急时上报给组长，在组长协调下加以解决。

处理问题时应严格遵守物业管理公司制定的《供配电设备设施安全