土地估价收益还原法市场比较法作业作业题精编版.docx

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土地估价收益还原法市场比较法作业作业题精编版

收益还原法AND市场比较法

（向下拖动市场比较法）

1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。

试选用所给资料估计该宾馆的价格。

解：

（1）计算该宾馆年总收益

=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元

（2）计算该宾馆年总费用

=14万元/月×12月=168万元

（3）计算该宾馆年净收益

=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元

（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格

=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5万元

（5）计算同档次宾馆年总收益

=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元

（6）计算同档次宾馆年总费用

=394.2×30%=118.26万元

（7）计算同档次宾馆年净收益

=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元

（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格

=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元

（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：

床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。

（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。

答：

略

2、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。

试估计该建筑物的现时总价和单价。

解：

C=1000×500，R=5%，N=50，n=30

建筑物现时总价=

建筑物现时单价=310000/500=620元/m2

答：

略

3、某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。

该商场共两层，每层建筑面积各为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。

一层于1996年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。

附近类似商场一、二层可出租的正常月租金分别为200、120元/平方米，出租的成本及税费为租金的20%。

该类房地产的资本化率为8%。

试估计该商场于1998年5月31日带租金出售时的正常价格。

解：

（1）计算各层可出租的面积

2000×60%=1200m2

（2）计算租期内年净收益

180×1200×12×（1-20%）=2073600元=207.36万元

（3）计算第一层在租期满后的年净收益

200×1200×12×（1-20%）=2304000元=230.4万元

（4）计算第一层的正常价格

（5）计算第二层的年净收益

120×1200×12×（1-20%）=1382400元=138.24万元

（6）计算第二层的正常价格

（7）计算第一层与第二层的正常总价格

V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05万元

答：

略

4、已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/m2。

试求该宗房地产在无限年限、报酬率为12%及50年使用权、报酬率为8%下的价格。

解：

（1）无限年期且报酬率为12%时的价格V∞为：

（2）50年使用权、报酬率为8%时的价格V50为

注：

运用收益法公式进行不同年期、不同报酬率情形下价格换算、大小比较是历届估价师必考知识点，请必须掌握。

5、某房地产，未来第一年的有效毛收入为25万元，预计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础上增长涨2.5%；未来第一年的运营费用为7万元，预计此后各年的运营费用会在上年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为9%。

若年期无限，则该宗房地产的收益价格是多少？

解：

已知A=25，g1=2.5%；C=7，g2=2%；r=9%

则

6、预计某房地产每年能提供的净收益为15万元，并且5年后该房地产的价值为200万元，在报酬率15%的条件下，该房地产现时的买入收益价格是多少？

解：

已知a=15，t=5，Pt=200，r=15%。

则

7、甲写字楼经济寿命50年，已使用35年；乙写字楼经济寿命50年，则建成。

两项物业的等额年租金均为150万元，报酬率为15%。

求：

（1）两宗物业的现值；

（2）某投资者欲租赁这两项物业15年使用权，问他在签约时一次性投资各为多少？

解：

已知n甲=50-35=15，n乙=50，a=150，r=15%

（1）

（2）当n=15时，

8、某房地产的净收益为每年50万元，近期同类地价为260万元，建筑物重置价格300万元，已知建筑物报酬率12%，土地报酬率10%。

根据上述资料，试判定该建筑物的折旧额。

解：

已知a0=50，VL=260，rB=12%，rL=10%，C=300

则

进而可知折旧额：

Et=C-VB=300-200=100（万元）

9、今有一平房，基地面积150m2，建筑面积100m2，土地使用权年限60年，从1990年5月20日起计。

该建筑于1991年5月20日建成投入使用，耐用年限60年。

建筑物原值500元/m2，残值率为2%。

此平房出租每月租金2000元，押金1万元，押金运用收益率8%。

报酬率10%。

租金损失准备金按1个月租金收入计提。

税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育附加税，四税合计为年租金的收入的17.5%。

管理费按年租金收入的5%y计提，维修费和保险费均按建筑物原值的2%计提。

试根据上述资料，评估该出租房屋2003年5月20日的价格。

解：

（1）求潜在的毛收入

2000×12+10000×8%=24800（元）

（2）求有效毛收入

24800-2000=22800（元）

（3）求运营费用

税费：

22000×17.5%=3850（元）

管理费：

22000×5%=1100（元）

维修及保险费：

100×500×2%×2=2000（元）

（4）求年净收益a

a=22800-3850-1100-2000=15850（元）

（5）求收益价格V

10、某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年lO月转售时的价格比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。

若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2001年10月的价格。

（2001年）

解：

（1）计算公式：

或者

或者

（2）计算过程：

或者

或者

（3）计算结果：

V=3767.85（万元）

11、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。

甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。

现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。

试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。

据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。

（2002年）

解：

（1）计算办公楼现值

①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1-35%）×12=159.12（万元）

②收益年限=40-6-=34（年）

③办公楼现值为：

（2）计算乙方的使用权价格

①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1-35%）×12=106.08（万元）

②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11（年）

③乙方使用权剩余收益年限价格为：

（3）甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格=1528.92-689=839.92（万元）

12、某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。

该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：

1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。

试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。

（2003年）

解：

（1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：

（2）各层建筑面积=4000×6/24=1000（m2/层）

（3）计算1层商铺收益价格

年净收益=1000×（1-60%）×75%×90%×60×12=19.44（万元）

V1=19.44/10%×[1-1/（1+10%）50-3]=192.20（万元）

（4）计算2～3层商场收益价格

年净收益=1000×2×70%×600=84（万元）

V2-3=84/10%[1-1/（1+10%）50-3]=830.48（万元）

（5）计算4层酒楼收益价格

年净收益=1000×70%×50×12-80000=34（万元）

V4=34/8%[1-1/（1+8%）50-3]=413.59（万元）

（6）计算5～10层办公楼收益价格

年净收益=6×20×1800×12×80%×（1-10%）=186.62（万元）

V5-10=186.62/7%[1-1/（1+7%）50-3]=2555.13（万元）

（7）计算11～24层住宅价格

V11-24=1000×14×4000=5600（万元）

（8）计算房地产价格

V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40（万元）

13、估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。

需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。

有关资料为：

该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。

建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。

经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。

解：

（1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式：

（2）计算年总收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2（万元）

（3）计算年总费用

①年家具设备的折旧费=8000×（1-4%）/12=640（万元）

②年经常费=100×12=1200（万元）

③年房产税=5569.2×12%=668.3（万元）

④营业税等=5569.2×6%=334.15（万元）

年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.15（万元）

（4）计算年净收益=5569.2-2842.15=2726.75（万元）

（5）计算房地产价格

14、某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。

餐饮收益为客房收益的30%。

客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。

康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。

土地使用年限不限。

搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：

可比房地产

价格（万元）

净收益（万元／年）

A

25200

3000

B

29400

3500

C

23800

2800

D

16600

2000

试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。

解：

（1）按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为：

V=A/R

（2）计算客房与餐饮年总收益：

①客房年总收益=（400×200+100×350）×365×（1-25%）=3148.13（万元）

②餐饮年总收益=3148.13×30%=944.44（万元）

（3）计算客房与餐饮年总费用：

①客房年总费用=3148.13×35%=1101.85（万元）

②餐饮年总费用=944.44×55%=519.44（万元）

（4）计算年净收益=3148.13+944.44-1101.58-519.44+200=2671.28（万元）

（5）由所给资料计算报酬率：

可比房地产的报酬率：

A=3000/25200=11.9%

B=3500/29400=11.9%

C=2800/23800=11.76%

D=2000/16600=12.05%

以其平均数作为估价对象的报酬率：

（11.9%+11.9%+11.76%+12.05%）／4=11.9%

（6）从公式求得该宾馆价格为：

V=A/R=2671.28/11.9%=22447.73（万元）

15、6年前，甲公司提供一宗1hm2、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民币，合作建设9000m2建筑面积的房屋。

房屋建设期为2年，建成后，其中3000m2建筑面积划归甲公司所有，6000m2建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。

现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。

但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。

据调查得知，现时该类房地产每平方料建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。

解：

据题意本题的估价对象是未来16年后的28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值。

这里采用收益还原法进行估价。

求取未来44年的净收益的现值之和：

年净收益=120×6000×85%×（1-35%）×12=477.36（万元）

求取未来16年的净收益的现值之和：

年净收益一120×6000×85%×（1-35%）×12=477.36万元

求取未来16年后28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值：

V28=V44-V16=3950.83-3329.10=621.73（万元）

16、某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月16日起计。

该商店共有两层，每层可出租面积各为300m2，一层于2002年10月16日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为200元/m2，且每年不变；二层目前暂空置。

附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为180元/m2和160元/m2，运营费用率为20%。

该类房地产的报酬率为10%。

试测算该商场2005年10月16日带租约出售时的正常价格。

解：

该商场2005年10月16日带租约出售时节正常价格测算如下：

（1）商场一层价格的测算：

租赁期限内年净收益=300×200×（1-20%）×12=57.60万元

租赁期限外年净收益=300×180×（1-20%）×12=51.84万元

（2）商场二层价格的测算

年净收益=300×160×（1-20%）×12=46.08（万元）

（3）该商场的正常价格=商场一层的价格+商场二层的价格=511.68+445.89=957.57万元

17、某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同挡次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。

假设该写字楼未来每年的净收入益基本上固定不变，报酬率为9%。

请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。

（2004年）

解：

（1）计算未来3年的净收益

①未来第一年的净利益：

（360-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=58.32（万元）

②未来第二年的净收益：

（400-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=65.52（万元）

③未来第三年的净收益：

（330-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=52.92（万元）

（2）用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益

=0.3951×（53.50+55.15+40.86）

=0.3951×149.51

=59.07（万元）

（3）计算收益价格

或

市场比较法作业

1、现拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表：

项目

可比实例甲

可比实例乙

可比实例丙

建筑面积

1000m2

1200m2

9687.6平方英尺

成交价格

240万元人民币

300美元/m2

243万元人民币

成交日期

2001年10月初

2002年8月初

2003年2月初

交易情况

-5%

0%

0%

状况因素

0%

+2%

+5%

又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：

首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。

2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:

.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:

.8.3。

该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。

又知1m2=10.764平方英尺。

试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。

解：

（1）建立价格可比基础：

甲一次付清总价

甲单价=2162.65（元/m2）

乙单价=300×8.5=2550（元/m2）

丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m2）

（2）计算比准价格

比准价格甲

比准价格乙

比准价格丙

（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果

估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m2）

2、为评估某房地产的价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：

项目

可比实例A

可比实例B

可比实例C

成交价格（元/m2）

3800

4100

3950

成交日期

2002年10月1日

2003年5月1日

2003年6月1日

交易情况

-2%

+1.5%

0%

房地产状况

区位状况

+3%

0

-1%

权益状况

0

+2%

-1%

实物状况

-1%

0

+2%

上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。

2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。

以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。

解：

（1）计算比准价格

比准价格A

以3月1日为基准，以后每月递减1%，则2003年3月1日到2003年10月1日之间的价格指数分别为100、99、98、97、96、95、94、93。

比准价格B

比准价格C

（2）求算估价对象的比准价格

比准价格=（3809.77+3758.15+3788.24）÷3=3785.39（元/m2）

3、为评估写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：

（1）可比实例的成交价格与成交日期

项目

可比实例A

可比实例B

可比实例C

成交价格（元/m2）

6000

5800

6120

成交日期

2001年4月1日

2001年2月1日

2001年5月1日

（2）交易情况分析判断

项目

可比实例A

可比实例B

可比实例C

交易情况

+3%

-1%

+2%

交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。

（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。

（4）房地产状况

项目

可比实例A

可比实例B

可比实例C

因素1

+2%

+4%

0

因素2

-3%

-1%

+5%

因素3

+6%

+2%

-3%

房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：

因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。

房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。

（2001年考试题）

解：

（1）交易情况修正系数

可比实例A=100/103

可比实例B=100/99

可比实例C=100/102

（2）交易日期修正系数

可比实例A

可比实例B

可比实例C

（3）房地产状况修正系数

①因素权重值的计算

因素1的权重=4/（1+1.67+4）=0.6

因素2的权重=1.67/（1+1.67+4）=0.25

因素3的权重=1/（1+1.67+4）=0.15

②房地产状况修正系数的计算

可比实例A

可比实例B

可比实例C

方城县育才学校电话（4）计算比准价格

比准价格A

比准价格B

比准价格C

极昼的知识（5）估价对象的价格

改革开放的历史性标志是（）。

4、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料见下表：

项目

改革开放的历史性标志是（）。

实例A

实例B

材料科学概论试题实例C

实例D

实例E

成交价格（元/m2）

5100

机器人教学存在的问题5800

5200

5300

教学诊断5000

成交日期

景山学校通州校区施工情况2002.11.30

2003.6.30

2003.1.31

2001.7.31

概率论期末试卷及答案2003.5.31

机械能及其转化教学反思交易情况

+2%

21%

0

0

-3%

房地产状况

区位状况

0

-3%

+3%

+1%

0

权益状况

-2%

0

+2%

-1%

-1%

交易实物

-4%

-5%

-2%

+2%

+1%

上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是比较所得结果。

其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。

另据调查得知：

从2001年7月1日至2002年1月1日该类住