物业机房管理指导手册图文并茂22页36图3600字.docx

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物业机房管理指导手册图文并茂22页36图3600字

机房管理指导手册

VD物业管理有限公司

2015年4月

前言

1.目的

为规范设备机房管理，提升工程管理品质，物管总部参考大连VD商业地产股份有限公司《建造标准》2013版，制订本手册。

2.适用范围

各地物管分公司、管理处所辖设备机房。

3.职责人

分公司、管理处工程组全体人员。

一、机房管理要求

1.机房及各系统的设备必须在明显位置悬挂粘贴规定的标识标牌、图纸、管理操作制度、证照及巡检记录，并确保牢固、清晰、洁净、完好、准确；

1.1各系统的管道必须在明显且无遮挡位置粘贴所载介质及其流向的箭头标识；主要管道标明其来源及终止的设备名称；

1.2关键电气开关、管道阀门必须悬挂或粘贴表明用途、状态及服务区域的标牌；

1.3危险场所明显位置粘贴警示标牌：

如油库、化工产品仓库等易燃易爆的设备场所，锅炉房等高温设备场所，变/配电室等高电压设备场所；机房内地面有高差处和通道上方低于2米的障碍物等。

2.政府职能部门或公司上级检查，当值人员在检验证件核实身份后，应热情接待主动配合，做好登记和记录，并立即通知相关主管或本部门上级领导。

其它人员（包括已离职的原本单位人员）未经主管及以上领导批准，禁止进入机房；

3.本部门工作员工进入机房必须穿着工作服，保持机房的安静严肃、整洁有序，并严格做到以下规定：

3.1禁止在机房内聚会、聊天、嬉戏、打牌、睡觉、饮酒，私事占用机房值班电话；

3.2禁止使用系统配置电脑操作系统外部软件；

3.3禁止有影响工作、分散注意力和有损公司形象的行为；

3.4禁止未经书面批准在机房内作业，作业时应悬挂必要的警示标示。

4.分公司总经理/管理处经理带队每月覆盖检查一次。

二、机房卫生管理

1.机房内禁止吸烟、携带食品进入机房，不准随地吐痰、乱丢杂物；

2.机房内地面卫生标准：

各班员工必须每班（不少于）一次清洁机房内地面，全天24小时地面无杂物、无粉尘、无水渍、无污渍、无印迹；

3.机房内设备卫生标准：

各班员工必须每班（不少于）一次擦拭机房内设备，全天24小时设备表面无灰尘、无污渍、无锈迹、无脱漆；

4.实施机房卫生保洁工作时，必须严格遵守安全操作规范，注意人身和设备安全。

绝对禁止误操作，造成设备改变运行状态；

5.实施机房卫生保洁工作之后，将清洁工具用清水漂洗干净并脱水，放置在指定地点备用；

6.领班负责制定本机房清洁卫生时间表、指定专人负责实施卫生保洁工作，并对所辖区域的卫生负有责任；

7.工程主管每周检查一次机房内卫生保洁情况，发现重大卫生问题，立即组织整改并通报。

三、机房钥匙管理

工程组所辖区域内的所有设备机房钥匙，实行统一管理、集中存放、领用登记、签字负责制度。

1.钥匙登记与管理：

所有设备机房钥匙统计清点、编号、制作标识，做成三套，放在中控室、工程文员、工程办公室，分别用于紧急使用、备用、正常工作；

2.紧急钥匙：

放在中控室钥匙柜。

仅用于紧急情况，使用审批权在工程主管及其以上领导；

3.备用钥匙：

放在工程组档案室，仅用于丢失复制，使用审批权在工程主管及其以上领导；

4.工作钥匙：

置于工程组办公室墙上的钥匙箱内，钥匙与箱内的标识一一对应；

4.1钥匙领用与保管：

根据工作安排或个人工作需要，由主管发放给员工时做相应的登记，并负有管理责任；

4.2钥匙归还：

员工调整岗位、离职等须将所领取的钥匙完好归还；由主管负责检验真伪和功能，检验登记签字；

4.3领取钥匙的员工有义务保管好所领取的钥匙，保持钥匙的使用功能，不得作为工具或用于开锁以外的其他用途。

5.由工程主管负责管理，钥匙箱要常锁，钥匙箱的钥匙由各班主管保管与交接；共用钥匙用于工程组员工临时进入机房；使用共用钥匙实行登记借用制度，使用前填写《钥匙借用登记表》；使用后立即归还并登记归还时间。

借用人对钥匙领用时间内机房出现的异常情况负有责任。

任何人不得未经登记偷拿钥匙；不得将机房钥匙拿到辖区以外；更不得私自复制。

5.1复制/新增钥匙：

须经管理处总经理批准，复制/新增的钥匙首先交由管理处办理领用手续。

钥匙废除审批权在管理处总经理及其以上领导。

5.2钥匙损坏：

自然磨损正常损坏（指不能正常使用但无缺失）的钥匙，按规定办理；非正常损坏的钥匙由使用者照价赔偿；是否属于正常损坏的由主管判定。

损坏且缺失的钥匙，其剩余部分无法断定是否原领取的钥匙且无可靠证明者，按丢失处理。

5.3钥匙丢失：

钥匙丢失者须立即向主管报告，详述丢失经过，随即撰写书面报告；主管立即通知总经理，并安排更换锁具，并按规定更换所有备用和已经发放的钥匙；必要时应通报相关领导和通知物业、保安等有关部门。

丢失钥匙的员工对所造成的一切损失和发生的费用负有责任。

四、设备机房装修标准

1.设备机房墙面、天花、地面；

1.1非涉水类设备机房（强弱电间、变配电室、中监控室、弱电机房等）;

1.1.1墙面大白；墙裙油漆高度1200mm，颜色选灰、绿、蓝之一；

1.1.2变配电室高低压柜四周铺设绝缘垫，并刷黄色安全警示线；

1.1.3中监控室、弱电机房地面为防静电地板；

1.1.4变配电室地面铺防滑瓷砖（颜色：

白色系列，规格300mm*300mm以上）；

1.1.5生活水泵房、变配电室入口处设置防尘地垫；

1.1.6地面水泥砂浆找平、压光，刷环氧地坪漆，颜色：

灰色。

1.1.7参考图样及要求

效果示意

要求描述

墙面大白；

墙裙油漆高度1200mm

颜色：

选灰、绿、蓝之一

变配电室高低压柜四周铺设绝缘垫，并刷黄色安全警示线

中监控室、弱电机房地面为防静电地板

变配电室地面铺防滑瓷砖

颜色：

白色系列，规格300mm*300mm以上

水泵房、变配电室入口处设置防尘地垫

地面水泥砂浆找平、压光，刷环氧地坪漆

颜色：

灰色

1.2涉水类设备机房（给水泵房、消防泵房、空调机房、冷冻机房、湿式报警阀间、锅炉房、换热站、污水处理间等）：

1.2.1墙面、天花防水防霉涂料；

1.2.2墙裙高度1200mm贴白色瓷砖（规格300mm*300mm以上）；

1.2.3地面铺防滑地砖，防水墙面；（颜色：

白色系列，规格300mm*300mm以上）。

1.2.4机房排水地沟：

宽度300-500mm，深度100-200mm,沟内平整、铺贴瓷砖，适当坡度，保证排水畅通；地沟盖板用高密度塑料排水篦子，篦子颜色：

灰色或黑色，或1.5mm厚以上的不锈钢篦子，排水设置排水沟。

1.2.5参考图样及要求

效果示意

要求描述

墙面、天花防水防霉涂料

墙裙高度1200mm贴白色瓷砖，规格300mm*300mm以上

地面铺防滑地砖，防水墙面；

颜色：

白色系列，规格300mm*300mm以上

排水设置排水沟，并设置不锈钢篦子

2.机房设备管道、设备油漆要求

2.1设备管道及其支吊架除锈，涂刷1~2道红丹防锈底漆，面漆使用硝基漆或聚脂漆；

2.2根据管道功能、管道内流体性质不同，涂刷不同管道颜色以示区别：

2.2.1锅炉、污水坑排污管：

黑色;

2.2.2生活供水管：

绿色;

2.2.3空调冷却水管：

蓝色;

2.2.4消火栓、喷淋管道：

红色;

2.2.5各类管道支、吊架刷灰色或黄色油漆;

2.2.6管道箭头标识：

按管道内介质流向标注白色箭头，每5m一处;

2.2.7各类水泵、水箱、空调主机基础底座：

1）水泥砂浆抹灰找平、压光，涂刷深灰色环氧地坪漆，周边涂刷80mm宽的黄色油漆警示带；2）贴白色瓷砖，周边贴80mm宽的黄色瓷砖；

2.2.8各类阀门：

阀体-蓝色；操作手轮-红色；

2.2.9集水井或其他在公共区域需做护栏围挡。

护栏颜色为黄黑色段相间；护栏采用DN40钢管。

2.2.10参考图样及要求

效果示意

要求描述

锅炉、污水坑排污管：

黑色

生活供水管：

绿色

空调冷却水管：

蓝色

消火栓、喷淋管道：

红色

各类管道支、吊架刷灰色或黄色油漆

管道箭头标识：

按管道内介质流向标注白色箭头，每5m一处

各类水泵、水箱、空调主机基础底座：

1）水泥砂浆抹灰找平、压光，涂刷深灰色环氧地坪漆，周边涂刷80mm宽的黄色油漆警示带

各类水泵、水箱、空调主机基础底座：

2）贴白色瓷砖，周边贴80mm宽的黄色瓷砖

各类阀门：

阀体-蓝色；操作手轮-红色

集水井或其他在公共区域需做护栏围挡。

护栏颜色为黄黑色段相间；护栏采用DN40钢管

3.机房上墙管理

3.1制度；

3.2值班记录栏、三标巡检表；

3.3设备责任牌；

3.4宣传标语；

3.5相关证照；

3.6保洁柜、鞋柜；

3.7系统图；

3.8参考图样及要求

效果示意

要求描述

上墙制度

三标巡检表

设备责任标牌

宣传标语