电业局供电所办公楼项目可行性实施报告.docx
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电业局供电所办公楼项目可行性实施报告
茌平县博平供电所办公楼建设项目
可行性研究报告
茌平县供电公司
二〇一二年四月
1项目单位简介
1.1企业概述
1.1.1项目建设单位
（1）单位名称：
茌平县供电公司
（2）项目负责人：
（3）联系方式：
1.1.2项目建设单位简介
茌平县供电公司系国有中一型企业，现有职工701人，下设15个管理单位、14处供电所、17座变电站（4座110千伏变电站、13座35千伏变电站），拥有高低压线路2838公里，变电总容量470.4兆伏安，固定资产4.19亿元，担负着11个乡镇、3个街道办事处、738个行政村、17.9万客户的供电任务。
近年来，茌平县供电公司广大干部员工紧紧围绕建设“一强三优”现代公司的战略目标，坚持“三抓一创”的工作思路，凝心聚力，拼搏实干，创先争优，为茌平跨入“百强县”提供了坚强有力的供电支撑，树立了崭新的供电企业形象。
2010年，公司完成购电量89985万千瓦时；高压线损率2.38%，低压线损率8.1%，高低压综合线损率4.39%；供电可靠率99.9%，电压合格率98.9%；电费回收率100%；实现电网连续安全运行4308天。
公司先后荣获省一流县供电企业、省级“文明单位”、省消费者满意单位、全省职业道德先进单位、全省安全生产先进单位、省价格诚信先进单位、全省富民兴鲁劳动奖状、省首批诚信企业、省管理创新先进企业等称号。
1.2博平供电所概述
博平供电所现有职工22人，其中专科两人，高中及中专文化13人，初中文化17人。
博平供电所现有10kV配电线路6条，总长109.616公里，0.4kV线路96.911公里。
公变台区100个，配变容量8115kVA，自变客户123户，配变容量24365KVA。
全所担负着75个行政村17004户“四到户”客户，123个企、事业单位的供、用电管理服务工作。
博平供电所秉承国家电网公司“努力超越，追求卓越”的企业精神，按照“优质、方便、规、真诚”的供电服务方针，深入开展优质服务工作，加强农村供电营业服务窗口规化管理，向客户提供优质、便捷的服务，为推进“新农村，新电力，新服务”农电发展战略做出我们应有的贡献。
2博平供电所现用房状况
茌平县博平供电所位于在博平汽车站西100米路北。
供电所共占地1938平方米，院落长38米，宽约51米。
供电所院主要办公和辅助用房包括二层楼房1栋以及部分平房。
其中二层楼房共包括9间（其中1间是楼道），建筑面积271平方米，作为供电所主要的办公用房使用；正楼两侧分别跨有两间平房，建筑面积112平方米，作为仓库使用；另外，两间平房位于在院东侧，作为伙房，建筑面积30.6平方米，伙房南临是一间车库。
由于目前博平供电所办公用房面积狭小，造成供电所职工办公环境非常拥挤。
营业组5人一间办公室，配电室13人一间办公室，客户服务室和资料室合用；值班室一间，除职工存放被褥的柜橱外，仅能安排两床位，夜间值班只能睡上下铺，很不方便；另外，抄表二队又占去楼上3间。
由于博平供电所办公用房面积的限制，已经远远不能满足供电所业务发展的需要。
同时，鉴于供电所办公面积的局限，供电所原应具备的一些职能也无法实现。
3博平供电所办公楼建设的必要性
根据目前现状，楼房面积偏小，办公面积受限，再加建站已久（1986年建），墙皮脱落，地面崩裂，在外观很难达到星级供电所的硬件要求，供电所又地处洼地，每逢雨季，院积水成灾，排水不便，造成职工上下班困难。
另外一个重要原因就是根据有关部门计划，门前的S257省道今年要加宽加高，向北扩展20米，又占去一部分面积；综上以上情况，博平供电所需重新选址建设。
4项目建设可行性
鉴于茌平县博平供电所的现状和今后的发展规模，需要另外选址进行供电所办公用房的建设，解决目前博平供电所办公的需要。
博平供电所选址于博平镇西，原博平35KV变电站用地上。
项目分别从项目建设必要性、建设方案、功能分区以及项目投资等方面进行分析研究，得出以下结论：
1、本项目作为公用事业办公用房建设项目，项目的开发建设符合城市发展的总体规划，并且项目规划功能全面，功能定位合理，满足项目使用的需要。
2、项目土地利用规划合理，功能结构划分明确，独具特色的构思设计，保证了项目建设的超前性。
3、项目承办单位将积极筹措资金进行项目建设，以满足城区供电所功能需要，发挥其功能，社会效益明显。
综合以上可以看出，茌平县博平供电所建设项目是可行性的；希望上级有关部门给予本项目大力支持。
5项目规模论证
按照《电力集团公司小型基建项目建设规模测算标准》进行博平供电所办公楼建设规模的论证，拟建的博平供电所办公楼建筑面积1560平方米，各计划功能用房如下:
1、办公区
包括办公室（所长办公室、专责办公室、班组办公室等）、资料室、会议室、图书阅览室，建筑面积500平方米。
2、客户服务区
设有营业厅200平方米，抢修值班室60平方米。
3、后勤物资保障区
设有工器具室（安全、生产工器具室）、备品备件室，建筑面积300平方米。
4、培训区
设室培训场200平方米，作为供电所职工平时实训使用。
5、生活服务区
包括为供电所人员服务的宿舍、厨房、餐厅、体育活动室、卫生间、浴室等设施，共计300平方米。
6项目建设方案
6.1建筑设计方案
6.1.1设计原则
1、科学合理，技术先进
从总体布局到各功能系统局部，立足于充分吸收国其他类似功能建筑设计的概念，既照顾当地现实可能，也考虑其前瞻性。
2、以人为本，环境优美
重视绿化环境，室外绿化带环绕主建筑，并在科技创新实践基地多处形成大片绿地。
在室以宽畅的通廊，辅以色彩分区、色彩灯光诱导图标，无障碍设计等。
建筑物设计使用年限为50年，工程安全等级为一级，工程环境类别为一级，室正常环境。
6.1.2建筑风格
本项目办公楼建筑风格应既不拘泥于传统，也不宜一味的追随潮流，而应该选择一种经典的，富于渲染展示氛围的建筑形式，初步决定采用晚期现代主义的建筑理念来指导设计。
同时，借助于新型的材料、现代的处理方式，使办公楼融入现代化的时代风格，做到既气派又典雅的效果。
6.1.3剖面设计
本项目办公楼在竖向设计上考虑，建筑主体为地上3层。
其中1层层高3.6米，其余各层为3.0米，满足办公的要求，建筑总高度控制在10米以。
6.1.4竖向交通
本办公楼功能分区合理，必须有良好的竖向交通组织设计，才能使各种人流、物流合理流动。
由于办公楼为地上3层，可以通过合理设置步梯，即可解决办公楼垂直交通问题，初步考虑在建筑主入口正中设置步梯，方便人员行走和提高工作效率。
6.1.5装饰装修
本项目装修标准力求经济、美观大方，尽量采用当地装饰材料，应根据使用功能的不同，采取不同的装修标准。
外装饰：
外墙为竖向条形石材幕墙和玻璃幕墙间隔布置，屋面如设置装饰构架可考虑采用铝合金面板饰面；同时参考各地供电部门办公楼外装饰风格，并将“国家电网”标识设置在显著位置。
装饰：
楼地面采用石砖或水磨石地面，卫生间采取防滑地砖。
墙面：
墙面以普通涂料为主，局部贴瓷砖等。
门窗：
外门窗采用中空塑钢材料，门为中档套装门。
6.2结构设计方案
6.2.1地震设防
根据中华人民国国家标准《建筑抗震设计规》〈GB50011-2001〉和《中国地震动参数区划图》〈GB18306-2001）,聊城市抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g。
6.2.2荷载取值
大厅：
3.5KN/M2
机房：
2.5KN/M2
设备用房：
4.0KN/㎡
电机用房：
8.0KN/㎡
楼梯间:
3.5KN/㎡
走廊和过道:
2.5KN/㎡
屋面:
0.7KN/㎡
6.2.3建筑结构
本项目主体建筑基础结构采用条形基础，地上部分采用砖混结构，楼板采用钢承板现浇筋砼，墙体采用混凝土砌块。
地基与基础工程的施工按照《地基与基础工程施工及验收规》的有关规定施工，待基础验收合格后方可施工上部结构。
6.3给排水方案
6.3.1供水
（1）供水水源
目前茌平县市政供水管网已铺至项目地址周边，本项目只需用供水管接入院即可。
（2）供水方案
①一般生活及消防供水
采用生活——消防合用一套供水管网的供水系统。
为保证供水的可靠性，进水采用双管引入，采用环状管网供水，进入各建筑物的管道也采用双管，且应从不同方向进入。
建筑物供水采用直供。
生活用水水质标准应符合现行《生活饮用水卫生标准》GB5749的规定。
②饮用水供水
考虑到随着人民生活水平的提高，人们对饮用水的要求也将更高，因此可设纯净水制造供应系统，向需要纯净水的场所和个人提供饮用纯水，其用水量包含在总用水量围。
对于喜欢喝茶的或开水的人，可在建筑物设一电开水炉供应开水。
6.3.2排水
本项目污废水排放采用雨、污分流制，考虑到各种污水对环境的影响，应按照国家有关部门制定的污水排放标准。
（1）各种污水均符合城市污水接纳标准，可直接排至城市污水排水管道，统一处理。
（2）生活污废水
冲厕所的污水经腐化后排入部排水管网，然后进入市政污水管网。
场地排水沟等设置应符合相关规的规定。
室外场区应设排水管网，以排除积水。
排水系统应根据室外排水系统的制度和有利于废水回收利用的原则，选择生活污水与废水的合流或分流，并可设置中水回用系统。
室排水系统水平排出管较长时，应采取措施防止产生堵塞问题。
6.3.3管材选择
（1）生活给水管DN≤50者采用铝塑复合管，DN＞50采用高密度聚乙烯（HDPE）给水管或聚丙烯（PP-R）给水管。
消防给水管采用焊接钢管。
（2）室排水管及雨水排水管采用硬聚氯乙烯（UPVC）排水管。
6.4供电方案
6.4.1低压配电
该工程配电方式采用放射式和树干式相结合的混合方式，电源电压220V/380V，采用PVC防火线槽铺设。
6.4.2照明
每层均设置电压为220V的照明配电箱，全部采用荧光灯为主要光源。
6.4.3防雷击
在办公楼的顶部安装避雷针，可以利用建筑柱钢筋做防雷引线。
6.4.4接地
接地形式与整个电气接地系统相一致，防雷接地，工作接地，保护接地可采用联合接地形式，接地电阻不小于1，并进行总导电位联结和局部等电位联结。
6.4.5弱电设计
该工程需自动报警系统一套，在建筑物主要采用烟感控测器。
6.5供热方案
6.5.1热源
项目采用的热源为热电厂集中供热，采暖使用热媒为95℃/70℃的热水。
本项目按集中供热规划采暖系统，热源来自城市热力管网，以DN200引入项目区热交换站，在热交换站进行汽水热交换后以95℃—70℃热水供冬季采暖。
用热指标：
公建为：
14.13w/m2
合计采暖负荷约为22.04kw
6.5.2热力管网
（1）供热管网采用枝状网布置；
（2）供回水管线同程同径敷设；
（3）管道敷设采用地下直埋形式，并做防腐、保温处理。
6.6项目平面布置图
本项目涉及项目所在地现状平面布置图、项目所在土地的总平面规划布置图、项目建设方案的鸟瞰图以及各层专业部门功能及人员分布平面布置图见附件。
7项目投资估算
7.1项目总投资
按照《投资项目可行性研究指南》的规定，将建设投资（不含建设期利息）的估算分为工程费用、工程建设其他费用和预备费三个部分，分别估算。
工程费用又分为建筑工程费、设备购置费和安装工程费三部分。
经估算，项目总投资为750.18万元，其中：
建筑安装工程费589.36万元，设备及工器具购置费0.0万元，工程建设其他费用138.97万元，基本预备费21.85万元。
投资构成如下表：
7.2各项费用估算
7.2.1建筑安装工程费
本项目建筑安装工程费根据当地建筑市场价格以及同类项目建筑工程预算进行估算，建筑安装工程费估算为278.3万元，其中安装部分包括给排水、电气、暖通等工程造价。
7.2.1设备及工器具购置费
本项目主要为办公楼建设容，并且建筑设计不考虑电梯、中央空调等设施，本项费用暂不考虑设备及工器具购置费。
7.2.3工程建设其他费用
本项费用包括建设单位管理费、地质勘察费、设计费、招标等咨询费、工程监理费以及其他规费等，共计万元。
其中各项规费按照当地有关行政事业单位收费标准计算。
7.2.4土地费用
本项目土地费用属于前期已支付的费用，本项目不再考虑本项费用。
7.2.5基本预备费
基本预备费按建筑安装工程费用和其他费用之和的3.0%计算，其估算值为21.85万元。
7.3有关的估算明细表
表2、项目总投资明细表
建筑面积：
3853平方米总投资：
750.18万元
序号
费用名称
单位造价
（单位：
元/平方米）
总价
（单位：
万元）
一
建筑安装工程费
1490.93
235.77
1
土建装饰工程
1230.80
192.00
2
安装工程费（详见表3）
171.59
26.77
3
室外辅助设施
76.92
12.00
4
三通一平一围
32.05
5.00
二
设备及工器具购置费
0.00
0.00
三
工程建设其他费用
351.55
71.09
1
建设单位管理费
22.67
3.54
2
咨询费及招标代理费
38.46
6.00
3
设计费
51.28
8.00
4
地质勘察费
12.82
2.00
5
监理费
19.23
3.00
6
项目建设规费（详见表4）
311.23
48.55
四
土地费
五
基本预备费
59.01
9.21
六
总计
2026.07
316.07
表3、安装工程明细表
序号
项目名称
单位造价
总价（万元）
1
暖通系统
16.63
2.59428
2
给排水系统
35
5.46
3
电气系统
98.6
15.3816
5
消防水系统
12
1.872
6
消防电系统
9.36
1.46016
合计
171.59
26.76804
表4、建设规费明细表
序号
费用名称
费用（万元）
取费依据及标准
1
质量监督费
0.33
按建筑安装工程费的0.14%计算
2
市政公用基础设施配套费
14.04
按规划建筑面积，90元/平方计取
3
新型墙体材料发展基金
1.25
按规划面积，8元/平方计算
4
白蚁防治费（七层以下）
0.10
按一次性收费1000元计算
6
审图费
0.41
按规划面积2.65元/平方米计算
7
散装水泥费
0.31
按规划面积，2元/平方计算
8
规划技术服务费
0.11
按建筑基底面积，2.1元/平方
9
房产办证费
0.21
按规划建筑面积，1.36元/平方计取
10
防雷设施审查监督验收费
0.22
按规划面积1.4元/平方米计算
11
档案保管费
0.16
按规划面积1.0/平方米计算
12
测绘技术服务费
0.21
按规划面积1.36元/平方米计算
13
易地人防建设费
31.20
按建筑基底面积，600元/平方米计算
合计
48.55
8功能定位及现有用房调整使用建议
8.1功能定位
根据博平变电室原有用房功能以及标准化供电所建设的有关规定对拟新建的供电所办公楼进行功能划分。
供电所应实现按办公区、客户服务区、后勤物资保障区、培训区、生活服务区、绿化区等功能区分区管理。
功能区划分合理，物品齐全，按照有关实施细则推广“国家电网”品牌标识。
功能区物品均定置摆放，室需设有定置牌（固定在室门口开关正上方2cm处）。
功能区基本要求如下：
8.2功能分区
1、办公区
设置办公区500平方米，位于二楼；包括办公室（所长办公室、专责办公室、班组办公室等）、资料室、会议室、图书阅览室。
（1）办公室是供电所生产经营场所，应具备较完备的办公条件，具备、网络办公等功能。
具备条件的应配备传真机。
（2）资料室用于存放供电所工作档案资料，并配备计算机。
（3）会议室用于会议、培训、考试等，应配备必要的教育设备，具备电教、视频等功能。
（4）图书阅览室用于存放电力专业的图书或期刊杂志、社会书刊、党建书刊、报纸等，方便员工阅读、学习。
2、客户服务区
设有营业厅、抢修值班室，建筑面积分别为200平方米、60平方米，设置在一楼，营业厅临街设置。
（1）营业厅
①临街而设，方便客户进出。
营业厅大门应设有无障碍通道。
②VI标识必要项目包括：
1）门楣；2）铭牌；3）营业时间牌；4）背景板；5）防撞条；6）“95598供电服务热线”双面小型灯箱六要件，并符合“国家电网”品牌标识推广应用实施细则营业厅必要项目应用规A01-A06要求。
营业时间牌、铭牌分设营业厅大门的左、右两侧（从室外向室方向看），框底边距地面1.8米。
营业时间牌要考虑工作日与周休日的营业时间，各地区可根据实际考虑冬季、夏季营业时间。
③工作坐席一般设置3-4个（至少2个），每个坐席配备1台计算机（能联网）；柜台上摆放工作人员岗位牌和服务功能牌（如业务受理、营业收费等），岗位牌样式应符合“国家电网”品牌标识推广应用实施细则营业厅必要项目应用规A08要求，有条件地区服务功能牌可采用天花板吊装方式。
④展示牌在显著位置上墙公布，按照从左至右（面对展示牌）顺序，“服务监督台”、“业扩流程”、“电价标准”、“三个十条”、“电力监管条例”、“客户工程的设计、施工、设备材料供应有关公示”六类展示牌依次公布（其中业扩流程可分高、低压业扩流程，由一块展牌展示），展示牌样式应符合“国家电网”品牌标识推广应用实施细则营业厅必要项目应用规A07要求。
其中“服务监督台”展示牌中人员相片分层排列，第一层（最上层）为所长（副所长），以下按专责、服务坐席人员分层排列，相片可采用5寸蓝底、着标准工装半身照片，照片下方写明、岗位、工号。
⑤供电所营业厅应设有LED显示屏或触摸屏。
触摸屏系统应与县供电企业营销信息系统联网，实现数据共享，应公布供电服务承诺、电费电价查询、业扩流程查询、法律法规及其他上级部门要求的容；LED显示屏应滚动显示现行电价、供电服务承诺、停电信息等容。
⑥应设有客户休息座椅（沙发）、饮水机（机应有水且放置水杯不少于20个）、书写台（应摆放业扩报装申请书填写本、意见簿等）、资料架（应放置用电业务指南、用电常识等宣传材料）、便民服务柜（应放有老花镜、针线包等方便客户的物品）、雨伞及伞架、打气筒（与伞架并放）等。
有日期和时间显示、明显的禁烟标志，营业厅门外设置意见箱。
⑦应公布电力监管投诉举报的标识，该标识应当固定在供电营业场所的显著位置。
（2）抢修值班室
抢修值班室用于供电所值班人员的值班、休息。
值班室建立值班报（抢）修制度，配备值班及报修记录。
供电所事故抢修流程图应上墙公布。
值班室设有办公桌椅、值班、值班人员床铺、应急抢修柜。
应急抢修柜每个县供电企业应统一，根据实际情况可配备安全帽、安全带、绝缘手套、绝缘靴、脚扣、高低压验电器、绝缘操作杆、个人保安绳、10kV和低压短路接地线、抢修工具箱及应急灯等专用器具，同时应配备常用的抢修施工材料（如主要型号的高低压熔丝、绑线等）。
3、后勤物资保障区
设有工器具室（安全、生产工器具室）、备品备件室；物资应存放整齐，分类清楚、标识醒目、专人管理，便于盘点和领取。
入库、出库、使用前应进行检查。
应根据品种、规格、体积、重量、理化性质等特征，决定堆码方式及储备分区。
应采取有效措施防止库存物资腐蚀变质和损坏。
报废的工器具应及时清理，不准与合格的混放。
物资要定额管理，满足工作需要。
（1）工器具室
工器具放置在货架上或专用的柜（支）架上，工器具不能叠放，一物一位置，“对号入座”放置，并以标签牌注明工器具名称、位置、规格型号、数量。
按周期试验的工器具，应在工器具上贴上试验合格标签，标签上注明试验日期和下次试验日期以及鉴定单位签章（如绝缘杆试验日期为“2010年9月10日”，下次试验日期为“2011年9月9日”）。
对绝缘工器具应采取通风、防潮、防紫外线照射等措施。
工器具室包括安全和生产工器具室，要求如下：
1）安全工器具室主要配备：
安全帽、安全带、绝缘手套、绝缘靴（鞋）、脚扣、绝缘杆、电容型验电器、10kV和低压短路接地线、个人保安线、安全遮栏、绝缘梯、安全警示牌、安全防护镜、急救箱等。
安全工器具室应建立安全工器具管理制度，要有安全工器具台帐和领用、归还、安全工器具测试记录、报告。
安全工器具管理制度、安全工器具配置一览表应上墙公布。
2）生产工器具室主要配备：
放线架、倒链、手板葫芦、立撤杆扒杆、各类紧线器机械、压接钳、大剪、各种滑轮、双钩、钢丝绳、绳索、强光泛光探照灯、便携式工作灯、兆欧表、万用表、钳型电流表、接地电阻测试仪，临时拉线地锚、锹、镐、大锤、手锯、梯子等。
并结合实际，配备应急发电设备。
生产工器具室应建立生产工器具管理制度，要有生产工器具台帐和领用、归还记录。
生产工器具管理制度、生产工器具配置一览表应上墙公布。
（2）备品备件室
备品备件要帐、卡、物相符，应按“四定位、五摆放”（按库号、架号、层号、位号定位，五五存放、堆放、成行）。
备品备件室应配置铁质货架，标签可采用磁性塑料卡片。
备品备件室主要配备：
各类线缆、钢绞线、绝缘引线、片瓶、立瓶、高低压保险、高压刀闸、高低压避雷器、剩余电流动作保护器（一、二级）、铝包带、各类线夹、导线压接管、各类铜铝接线端子、绑线、镀锌铁线、接地圆钢、各类螺栓等。
应建立备品备件管理制度，要健全备品备件台帐、出入库审批记录，及时掌握使用和节超情况。
备品备件管理制度应上墙公布。
备品备件要根据实际情况确定储备定额（最低（下限）限额、最高（上限）限额），若低于最低限额库存量，要及时申请增补。
4、培训区
培训区可分为室培训场，结合实际情况有条件设置。
室外培训区具有10kV及以下配电线路实训场地，培训场地应至少竖立三根不低于10米的电杆和高、低压线路及配套的金具、拉线，至少一套配电变压器和低压配电装置。
室培训室应具有装表接电、导线修补等设施，并配备写字板。
场地配备培训所需的工器具和仪器仪表，设有培训管理办法、计划和实际培训记录。
培训区应有醒目的场所名称标志，电线杆有统一编号、埋深标识。
标准化台区统一悬挂警示标牌“高压危险、禁止攀登”、相序标牌，变压器统一悬挂Ⅰ类等类别标识。
培训场地地面应设置沙土基础，高空培训时应配备防坠器等保安器具。
5、生活服务区
包括为供电所人员服务的宿舍、厨房、餐厅、体育活动室、卫生间、浴室等设施，服务设施要清洁、安全、方便、卫生、实用。
8.3现有用房调整使用意见
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