购物中心管理事项与重点1.docx

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购物中心管理事项与重点

   购物中心的营建规模与复杂程度比传统商场及百货公司要高许多，且招商的业种、业态差异极大，因此其管理模式与管理要点也不尽相同，开发商势必在此领域投入更多的精力、降低未来的营运成本，才能在这场购物中心的大战中争取主动。

一、管理工作的分类

   管理工作牵涉的事项及专业领域范围很广，大至建物及设备，小至花草树木的维护，均为各领域的专业工作，非一般开发商所能独立承担，其中部份工作甚至需要委托专业公司来协助，以下仅就一般常见的管理项目分类列举如下：

（一）建物硬件与设备管理

1、建物管理：

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装修工程管理（公共空间改装）

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建材定期维护、保养和更新

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建物防水设施定期检验

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外墙、主要隔间墙的使用管理

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紧急逃生通道与逃生梯维持畅通

2、设备管理：

定期保养、测试、一般故障排除、例行使用操作演练

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空调设备（冷却水塔、管线系统等项目）

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运输设备（电梯、货梯、扶梯、电动步道等）

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消防设备（紧急照明、洒水、消防箱、灭火器、逃生器具）

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机械停车设备与管理监控设备

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照明设备（一般照明与特殊照明）

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安全监控

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广播系统（含紧急播音系统）

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电讯系统

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电气设备

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紧急发电机、紧急排烟机等

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给排水管线系统

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污废水处理设备

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电子显示版、电视墙、招牌

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其它特殊用途的设备

（二）厂商管理：

1、合约管理（分类保存、到期更换、合约内容变动或纠纷处理等）

2、商品管理（进出货管制、限销商品查核、退换货处理等）

3、营业人员管理（服装、仪容、上下班时间等）

4、营运配合管理（促销活动的配合）

5、进撤柜管理（进撤柜商品与设施装备清点、场地移交等）

6、装璜设计与施工管理

（三）营运管理：

1、收支管理（营业费、租金、管理费的分担计算等）

2、POS系统管理（含人员操作培训）

3、进出货管理

4、仓库使用管理

5、营业范围管理

6、营业人员检查

7、营业时间管理

（四）行销活动配合管理：

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开幕活动管理（仅一次）

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经常性与季节性活动管理

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临时性或特别活动管理

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单店促销活动管理

（五）服务性作业管理：

1、清洁管理

2、保全管理

3、服务管理

4、停车管理

5、年度安检准备与改进

6、紧急事故应变与平时演练

二、管理费计算需考虑的计价项目

管理费的项目相当繁多，虽然向租赁厂商收取时可能仅以概括的金额列举，但实际发生的费用却需要罗列清楚，以免运营后入不敷出，届时若要再向厂商补收，可能造成纠纷甚至诉讼，负责者不得不慎！

（一）公共用电：

1、基本用电（契约容量）

2、空调用电：

空调主机、风车、冷却水塔

3、运输设备用电：

扶梯、电动步道、客用电梯、货用电梯

4、公共照明用电

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楼梯间、电梯间照明

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公共厕所、走道、服务区

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美食区公共座位区

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公共停车场照明

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室外广场照明

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外墙照明

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公共招牌照明

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室外景观照明

5、其它杂项电费

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停车管理监控系统及通风用电

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保全监控系统用电

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公共广播系统用电

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电气系统用电

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美食区共用厨房排烟用电

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给水、抽水马达

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污水处理设备用电

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水池喷泉用电

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每日清洁器具用电

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举办活动的临时用电（可能有大量的照明、音响用电）

（二）公共水费：

1、清洁维护用水（日常清洁、外墙清洗、水塔储水池清洗等用水）

2、厕所用水

3、景观维护用水（植物浇灌）

4、水池喷泉用水

5、冷却水塔用水

（三）清洁费：

1、清洁设备及用品购置费

2、公共区域清洁费

3、美食区清洁费

4、停车场清洁费

5、废弃物处理清运费

6、污废水处理费

7、特殊清洁费

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水塔、蓄水池清洗（每年2次）

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外墙清洗（每年1-2次）

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消毒费（每年3-4次）

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高空灯具、金属建材清洁（每年1-2次）

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采光罩、帷幕墙、薄膜构造清

洁（每年1-2次）

（四）设备器材维修费及更新：

1、空调主机、风车、冷却水塔

2、电梯、扶梯、电动步道

3、消防设备（药更新）

4、机械停车及管理监控设备

5、公共照明器具

6、安全监视设施

7、广播系统（喇叭及电路维护）

8、电讯系统

9、电气设施

10、紧急发电机、紧急排烟系统

11、污废水处理设备

12、公共招牌、电子看板

13、中央监控室设施维护

14、清洁机具

（五）建物维修费：

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地坪维护更新

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厕所设施

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墙面（内、外墙）

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楼梯及扶手

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屋顶防水

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各类门窗保养维修

（六）景观设施维护：

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水池、水景

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树木、植栽、草坪

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指引标示设施

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公共座椅

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艺术陈列品

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公用圾垃桶

（七）人事费用：

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行政管理人事费

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保全人事费

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设备设施保养人事费

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会计服务人事费

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楼管人事费

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清洁人事费

（八）停车场管理费

三、管理费的项目

   一般开发商在计算管理费时，可能只注意经常性的支出费用分担，但却容易忽略设备的保养维护与更新费及厂商特殊需求所增加的额外费用，兹列举下列项目以供参考：

（一）需定期专人维护保养的设备项目如下：

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空调设备（主机、风车、风管需定期清洁，压缩机需添加冶煤）

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电梯、扶梯、电动步道除保养维护外需定期接受主管单位检查

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消防设备与紧急应变相关设备需定期测试，灭火器需定期更换，并接受主管单位检查

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POS系统的维修频率非常高（主要因人为操作不当）

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照明设备的灯泡更新

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高空灯具的清洁维修费用较高

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机械停车设备

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停车监控管理设备

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美食区的排烟设备油污清除

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广播系统与电讯系统

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景观设施、维护

（二）需大型修缮或更新的项目与年限（见表）

项目           年限

空调设备       15-20年

升降机设备     约15年

电器设备       10-15年

消防、给排水等管道10-15年

电动卷门类     约10年

停车设备       8-10年

屋顶防水更新   5-10年

外墙重新油漆修饰5－10年

消防系统更      3年

店铺隔阀        3年

铁件油漆       2-3年

（三）因各店特殊需求可另行收费的项目

1、停车场使用费的分担（部份主力厂商停车需求较高，需另外收取费用）

2、广告招牌使用费（需独立招牌、悬挂布旗、空飘气球等）

3、电视墙、电子看板使用费

4、需特殊用电的厂商：

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高科技电子游乐设施（电压稳定性、震动、噪音）

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大量冷冻食品业（便利商店、餐厅等）

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大量使用电器烹调的餐饮业（麦当劳等速食业）

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电脑电器贩卖业

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糕点、面包烘焙店

5、需特殊照明、音响的表演活动

6、专用电梯、电扶梯使用费

7、独立仓库租

8、单店独立保全费（设备另计）

9、公共空间临时租借费

四、招商条件与规划设计、施工及管理相关事项

   招商人员对预定招募的厂商所提出的任何非常态性需求需特别注意，因该条件可能影响未来施工成本，必须适度反应至租金或管理费上。

1、是否需要特殊用电？

独立电表？

2、是否需要专用空调？

（空调主机、冷却水塔设置位置

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楼板荷重、通风散热、设备吊装空间、回风机排水等问题均需考虑）

3、是否需要专用厕所？

（设置位置与化粪池的距离，管线的泄水坡度是否足够?

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4、是否需要专用停车位？

（停车位数量与管制问题）

5、是否需要专用播音系统？

6、是否需要专用货梯、电梯、电扶梯、电动步道？

（设置费用高、空间及动线均需检讨）

7、是否需要专用独立广告招牌？

（若为落地式，需预埋安装基座螺栓、建管法令问题及整体景观问题）

8、是否需要特殊防震、隔音设施？

（如影城，防震、隔音设施成本非常高）

9、是否会制造噪音与振动？

（游乐场、CD店）

10、是否需专用仓库进卸货空间？

（如IKEA、家乐福等量贩系统）

11、是否会制造大量废弃物？

12、是否需要特殊保全系统与金库？

（银行、珠宝金饰店）

13、是否需要特殊高度及柱跨距？

（影城、量贩店、生活亲子馆）

14、如为餐饮业是否需要排、滤抽烟？

污废排水是否需要截油?

是否需要专用厨房？

是否需要公共座位？

是否需要瓦斯？

15、是否需要游泳池或戏水设施？

（俱乐部，须滤水设备、加温锅炉、特殊结构与荷重考虑、特殊防水处理等配合作业）

16、营业时间能否与卖场配合？

（影城、PUB、DISCO等业种营业时间特殊，需要考虑保全、厕所使用、停车、进出动线等）

五、结语

以上所述管理相关工作看似复杂，但实际执行时的复杂性与难度尚不止于此，尤其未来的购物中心将大量引进国外新型或特殊店，势必造成更新的管理问题与需求，因此如何建立有效、经济的管理系统，确实是未来购物中心发展的一大课题。