哈尔滨市房地产市场分析.docx
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哈尔滨市房地产市场分析
哈尔滨市房地产市场分析
（一）土地市场
1、整体情况
2009年，哈尔滨市土地交易价格呈现低开高走的形势，同比下降1.6%。
一季度土地交易价格同比下降14.3%、二季度下降14.2%、三季度为上涨4.7%、四季度上涨17.6%。
政策因素和市场变化是左右土地价格走势的主要因素。
哈尔滨市土地交易价格自2005年起，连续15个季度呈上升态势。
2009年以来，为进一步优化房地产业投资发展环境，政府采取放宽税费和土地出让金收缴的政策，并实施灵活的土地供应政策，尤其是加大松北区房地产开发力度。
2009年四季度哈尔滨市招拍挂出让的土地数为52块，累计成交面积为268.01万平方米，成交金额为50.30亿元。
其中成交面积最大的一块位于松北区规划164路以南、144路以西地段，成交面积为41.499万平方米，以43170万元为黑龙江省高盛投资发展有限公司所取得。
成交金额最大的一块位于道里区群力新区启动区群力第一大道，成交面积为37.2728万平方米，成交金额高达18亿，为哈尔滨盛和置业有限公司所取得。
图表32：
2009年四季度哈尔滨市土地招拍挂出让成交汇总表
单位：
万平方米万元
土地座落
总面积
成交金额
土地用途
受让人
松北区规划路26以南，规划路拉萨路以西，规划路84以北地段
1.8864
2620
商务金融用地
哈尔滨安智捷科技有限公司
上京大道与内环西路交汇处西南角
1.6535
2371
其他普通商品住房用地
黑龙江省吉城房地产开发有限公司
上京大道与内环西路交汇处西北角
0.5378
708
其他普通商品住房用地
哈尔滨市亿达房地产开发有限公司
鸿元加油站南侧
0.2427
66
工业用地
哈尔滨市阿城区鲲鹏肉鸡孵化场
松北区前进分区
11.749
14416
其他普通商品住房用地
哈尔滨中关村开发建设有限责任公司
中都大街南侧涤纶文化宫东侧
5.1632
1194
其他普通商品住房用地
哈尔滨城信房地产开发有限公司
双丰街蜚拉公路西侧
0.0813
13
其他商服用地
哈尔滨市福兴房地产开发有限公司
双丰街蜚拉公路西侧
0.1165
11
其他商服用地
哈尔滨市福兴房地产开发有限公司
哈绥公路南侧
1.747
404
其他普通商品住房用地
哈尔滨市亿达房地产开发有限公司
松北区北邻世茂大道、南邻规划路25、西邻西宁路、东邻哈黑公路地段
1.9377
2990
其他普通商品住房用地
黑龙江桐楠格房地产开发集团有限责任公司
松北区，北邻世茂大道、南邻规划路25、西邻西宁路、东邻哈黑公路地段
0.7886
300
其他普通商品住房用地
黑龙江桐楠格房地产开发集团有限责任公司
松北区哈黑公路与三环路交口东南方地段
1.3004
1550
其他商服用地
哈尔滨龙宝汽车销售服务有限公司
道外区南极街54号05-02地块
0.1204
130
其他商服用地
哈尔滨南极新城置业有限公司
道外区南极街54号04-01地块
4.2824
2690
其他普通商品住房用地
哈尔滨南极新城置业有限公司
松北区东北亚经贸科技合作区规划158路以北地段
1.0339
270
工业用地
哈尔滨龙发科技开发有限公司
松北区东北亚经贸科技合作区规划71-157路地段
2.4199
625
工业用地
黑龙江鑫泰工业园建设有限责任公司
道外区卫星路18号
1.0488
1118.21
其他普通商品住房用地
黑龙江亿特房地产开发有限责任公司
道外区二十道街跨江大桥周边地段04地块
6.8794
45229.08
其他普通商品住房用地
台州方远控股集团有限公司
道外区二十道街跨江大桥周边地段03地块
1.8778
14392.43
其他普通商品住房用地
台州方远控股集团有限公司
道外区二十道街跨江大桥周边地段02地块
1.8764
17582.44
其他普通商品住房用地
台州方远控股集团有限公司
道里区群力新区启动区齿轮路
15.1133
12750
其他普通商品住房用地
黑龙江省省直机关职工住房建设管理中心
道里区群力新区启动区齿轮路
29.4093
35640
其他普通商品住房用地
黑龙江省省直机关职工住房建设管理中心
道里区群力新区启动区齿轮路
7.4819
10460
其他普通商品住房用地
黑龙江省省直机关职工住房建设管理中心
道里区职工街-工农大街西南角02地块
2.7322
10900
其他普通商品住房用地
北大荒鑫都房地产开发有限公司
道里区职工街-工农大街西南角01地块
0.9008
2030
其他商服用地
北大荒鑫都房地产开发有限公司
哈尔滨市香坊区电教街
3.4313
16900
其他普通商品住房用地
黑龙江宇慧投资有限公司
香坊区民生路
1.3251
17570
其他普通商品住房用地
黑龙江省亿发房地产开发有限责任公司
哈尔滨开发区迎宾路集中区鄱阳东街北侧、天池路南侧
1.4234
570
工业用地
哈尔滨通达工业环保自动化有限公司
哈尔滨开发区迎宾路集中区鄱阳东街北侧、滇池路南侧
0.9989
400
工业用地
哈尔滨恒通排水设备制造有限公司
迎宾路集中区鄱阳东街北侧、滇池路南侧
1.8333
740
工业用地
哈尔滨共乐电力科技发展有限公司
哈大高速公路南、大耿家转盘西（大庆方向）约700米处
0.3235
102.11
商务金融用地
中国石化销售有限公司东北黑龙江分公司
香坊区民生路
0.8265
1650
其他普通商品住房用地
黑龙江省亿发房地产开发有限责任公司
道里区乡政街01地块
1.4343
750
其他普通商品住房用地
黑龙江桐楠格房地产开发集团有限责任公司
上京大道、中直路西侧
1.628
1152
其他普通商品住房用地
黑龙江昊润房地产开发有限公司
上京大道与中直路交汇处东南角
1.0365
816
其他普通商品住房用地
黑龙江昊润房地产开发有限公司
上京大道南侧
0.7916
1062
其他普通商品住房用地
黑龙江昊润房地产开发有限公司
松北区规划164路以南、144路以东地段
9.095
9400
其他普通商品住房用地
黑龙江省高盛投资发展有限公司
松北区规划164路以南、144路以西地段
41.499
43170
其他普通商品住房用地
黑龙江省高盛投资发展有限公司
道里区群力新区启动区群力第一大道
37.2728
180000
其他普通商品住房用地
哈尔滨盛和置业有限公司
道里区群力新区启动区上江街
17.4626
36549
其他普通商品住房用地
黑龙江建滨房地产开发有限公司
上京大道北侧
0.0348
17
其他普通商品住房用地
哈尔滨市长升房地产开发有限公司
道里区河山街与河梁街交口处
0.9513
2460
其他普通商品住房用地
黑龙江铭鑫房地产综合开发有限公司
亚沟镇荣家沟东侧
13.348
1146
其他普通商品住房用地
黑龙江盛源荣昌投资发展有限公司
亚沟镇荣家沟东侧
9.9782
998
其他商服用地
黑龙江盛源荣昌投资发展有限公司
新利街道老闵屯
1.7385
306
工业用地
黑龙江省传人食品有限公司
交通指挥中心东侧
0.9105
399
其他普通商品住房用地
黑龙江泰程房地产开发有限公司
上京大道与延川大街交汇处东北角
1.4221
812
其他普通商品住房用地
黑龙江省中然房地产开发有限公司
上京大道与延川大街交汇处东北角
2.4703
1133
其他普通商品住房用地
黑龙江省中然房地产开发有限公司
上京大道与延川大街交汇处
5.9101
1345
其他普通商品住房用地
黑龙江省中然房地产开发有限公司
南岗区王岗镇哈双公路、王岗大街西北角黑龙江农业工程职业学院家属生活区地段
3.423
1575
其他普通商品住房用地
黑龙江省应赫房地产开发有限公司
哈伊高速公路东、四排干南
3.6534
979.11
其他普通商品住房用地
淄博金大洲房地产开发有限公司
哈尔滨开发区哈平路集中区镜泊炉南侧珲春路东侧
1.404
580
工业用地
黑龙江瑞兴科技股份有限公司
数据来源：
哈尔滨市国土资源局个人整理
从土地成交类型方面看，其他普通商品住房用地占绝对优势，占总成交面积的90.37%。
四季度商品住房用地数量大幅增长，说明开发商对未来商品住宅市场预期良好，增加持有土地面积，为将来加大开发力度做准备。
图表33：
2009年四季度哈尔滨市各类型土地成交面积比例图
数据来源：
哈尔滨市国土资源局个人整理
2、2010年1月哈尔滨市土地市场分析
2010年1月，哈尔滨市共成交土地14幅，累计实现成交面积为55.42万平方米，成交金额为9.93亿元。
从规划用途来看，哈尔滨市成交的14幅土地中，有5幅其他普通商品住房用地，成交面积达到22.19万平方米。
其中，位于道外区哈东新区A+C区-01的地块面积最大，为7.3663万平方米，以3.25亿元的总价为哈尔滨市地铁置业开发有限公司所取得。
2010年1月，哈尔滨市有9宗工业用地成交，实现成交面积33.23万平方米。
其中，位于香坊区通乡街（松江电机厂）的07地块面积最大，为9.6428万平方米，以4580万元的总价为哈尔滨中威投资有限公司所取得。
图表34：
2010年1月哈尔滨市土地市场成交情况汇总
单位：
万平方米万元
土地座落
总面积
成交金额
土地用途
受让人
道外区哈东新区F区-01地块
3.9261
26500
其他普通商品住房用地
哈尔滨市地铁置业开发有限公司
道外区哈东新区A+C区-01地块
7.3663
32500
其他普通商品住房用地
哈尔滨市地铁置业开发有限公司
香坊区王兆大街
0.4505
4600
其他普通商品住房用地
哈尔滨天润房地产开发集团有限公司
香坊区通乡街（松江电机厂）03地块
1.7314
820
工业用地
哈尔滨永华房地产开发公司
香坊区通乡街（松江电机厂）09地块
6.2398
2720
工业用地
哈尔滨永华房地产开发公司
香坊区通乡街（松江电机厂）08地块
2.3726
1120
工业用地
哈尔滨永华房地产开发公司
香坊区通乡街（松江电机厂）07地块
9.6428
4580
工业用地
哈尔滨中威投资有限公司
香坊区通乡街（松江电机厂）06地块
6.1701
2920
工业用地
哈尔滨永华房地产开发公司
香坊区通乡街（松江电机厂）05地块
2.9029
1380
工业用地
哈尔滨永华房地产开发公司
香坊区通乡街（松江电机厂）04地块
0.7039
340
工业用地
哈尔滨永华房地产开发公司
香坊区通乡街（松江电机厂）01地块
1.6497
770
工业用地
哈尔滨永华房地产开发公司
香坊区通乡街（松江电机厂）02地块
1.0793
510
工业用地
哈尔滨永华房地产开发公司
哈尔滨市呼兰区利民开发区哈黑副路东、春城园林北
0.7399
137.18
工业用地
哈尔滨市松北运输有限责任公司
哈尔滨市呼兰区利民开发区规划世纪路北，天津大街东266.67米
5
6857.75
其他普通商品住房用地
哈尔滨市宏业房地产综合开发有限公司
道里区群力新区启动区01-007地块
5.4486
13500
其他普通商品住房用地
哈尔滨中威投资有限公司
数据来源：
黑龙江省土地发展中心个人整理
（二）商品住宅市场分析
1、整体情况分析
2009年四季度，哈尔滨市商品住宅成交量为9913套，比三季度的9236套房多卖了677，环比上涨了7.33%。
成交面积从三季度的98.66万平方米上涨9.41个百分点到四季度的107.94万平方米。
四季度商品住宅销量出现井喷，特别是12月份商品房单月销售达6551套，日均销售达211套，不仅较去年年末和今年年初销量有明显增长，甚至比“金九银十”销量还要多，创今年以来新高。
由于临近年关，一些房地产政策进入倒计时阶段，为了赶上房地产优惠政策的末班车和良好的市场氛围，大多数楼盘加快预售速度和推盘节奏，开盘楼盘数量增多。
图表35：
2009年1-12月哈尔滨市商品住宅成交套数和成交面积变化图
数据来源：
哈尔滨市房产管理局个人整理
2009年四季度，哈尔滨市商品住宅成交均价上涨到在2009年以来的较高位，保持在6000元/每平米左右，较前三个季度上涨十分明显。
哈尔滨成交均价从3月起逐渐上涨，8月份成交均价也高达5954.85元/平方米。
目前哈尔滨市商品住宅成交仍然以中等价位4000-6000元/平方米为主。
排在成交榜前五名的住宅，同时包含普通住宅、高品质住宅、二环内及二环外项目等；既包含4000元/平方米以下低价位项目，也包含6000元/平方米以上的中高价项目。
房地产市场回暖增加了开发商对市场的信心，特别是高端市场回暖显示出一些投资型需求开始入市，受此影响今年以来哈尔滨众多开发商纷纷调高销售目标，其中部分开发商开始明确计划调高价格。
图表36：
2009年2-12月哈尔滨市商品住宅成交均价变化图
数据来源：
哈尔滨市房产管理局个人整理
2、区域商品房市场简述
2009年以来哈市各区域商品房成交量排名分别为道里区、香坊区、南岗区、松北区、道外区。
由于政府大力发展群力的政策，群力新区及周边涌现一批具有影响力的项目，其良好的环境及升值前景吸引了大批投资置业者，从而使道里区占据各城区成交量榜首，而香坊区目前项目主要集中在原动力区，各方面配套相对完善，弥补了其地段方面的劣势，同时其相对较低的价格吸引了大量刚性需求客户置业，拉动了整个区域的发展。
而南岗区目前供应量主要集中在哈尔滨西客站地区，随着西客站地区的开发，南岗区的成交量也会有所上升。
图表37：
2009年哈尔滨市商品住宅区域成交占比情况
数据来源：
哈尔滨市房产管理局个人整理
2009年度道里区房地产的发展十分迅猛，从成交数量和群力地王的产生上得到了充分的印证。
据统计，道里区的商品房供应主要集中在群力新区，截至十月份，群力商品房成交均价已经达到5108元/平方米，远远超过自身所处环线的均价4300元/平方米，超过配套成熟的香坊区4464元/平方米，超过哈尔滨早年建设的松北4621元/平方米与哈西新区4392元/平方米，直追城市中心区域南岗区5688元/平方米。
虽然价格在不断攀升，但群力新区各个楼盘仍然持续受到购房者的关注。
群力新区自规划修建开始，就备受关注。
而随着群力新区规划的金融区、住宅区以及配套设施等项目的相继动工，其增值潜力进一步凸显出来，以及小区环境、商品房质量、性价比等多种优势，也是购房者在此买房考虑的又一因素。
香坊区商品房成交量仅略少于道里区，位居区域销售总量第二位。
2009年前来选房购房的消费人群当中，外地市民占据的比重较往年出现大幅增加，其中多为大庆、齐齐哈尔、佳木斯等省内其他城市的购房者，并且经常出现外地购房者一次性购买多套住房的现象。
据业内人士分析，出现这种现象的主因是哈尔滨近期相继推出一系列鼓励外地购房者在哈市购房的政策，对商品房的成交量产生了明显的刺激作用。
其中香坊区的住房由于价格相对较为低廉、交通便捷、配套设施成熟等特点，更能够被外地购房者所接受。
因此，香坊区今年的成交量能够顶住群力新区成交火爆的压力，继续在各个城区当中保持成交量的领先。
南岗区作为城市传统核心区域，生活各项配套十分成熟，因此受到众多意向置业者的青睐，但是由于二环内土地日益稀缺，市场供应项目稀少，价格也是居高不下，也成为阻碍购房者南岗置业的主要因素。
目前南岗区供应量主要集中在哈尔滨西客站地区，如辰能溪树庭院、金域蓝城等项目一经推出亮相就受到了市场的极大关注，随着西客站地区的开发，将会有越来越多的项目进入市场，南岗区的市场成交量有望在明年大幅上升。
松北区经过近几年的规划建设，生活配套不足的现象已得到巨大的改善，各类商铺、餐饮、娱乐设施的相继进驻使得松北区已经开始被越来越多的市民接受。
特别是松浦大桥和三环路跨江桥的相继建成，大大缓解了松北区交通便捷方面的不足，也进一步带动了松北区商品房的销量，使之与江南城区的香坊、南岗等区域差距越来越小。
道外区作为哈尔滨的老城区，近年来大部分项目约为棚改回迁项目，商品房供应量很小，成交量相对也不高，只占全市成交量的11%，但随着第一批回迁项目的落幕，道外区2010年的商品房供应量会有所增加。
3、2010年1月份哈尔滨市商品住宅市场分析
在经历了2009年火爆房市之后，进入2010年，哈尔滨市的商品房交易量开始下降。
据哈尔滨市房产住宅管理部门统计，2010年1月，哈尔滨市商品房日均成交105套，与2009年12月相比，降幅超过100%。
2009年，受国家利好政策出台刺激以及刚性需求不断释放，哈尔滨楼市上演火爆行情，房价单边上扬。
尤其在接近年底时，甚至出现了市民恐慌性抢购房产的现象。
然而，随着国家在2009年末到2010年初连续出手调控房地产市场，打击投机性炒房，哈尔滨也像全国很多城市一样，出现了楼市降温现象。
统计数字显示，2010年1月，哈尔滨市入网商品房销售3272套，比2009年12月的6551套成交总量下降了100%，日均成交量也由211套下降到105套。
由于市民对房产仍有大量的刚性需求，加上作为省会城市的哈尔滨吸引着大批周边市县居民购房，尽管近期哈尔滨商品房成交量下降，但哈尔滨市房产价格仍将保持稳定，不排除个别稀缺地块楼盘房价还会出现小幅上涨。
（三）楼市新政对哈尔滨房地产市场的影响
2009年，哈尔滨市积极落实国家房地产调控政策，出台了促进房地产市场稳定健康发展的20条意见，开展房地产市场“暖春行动”，房地产投资、消费增长明显，房地产市场总体实现了供需两旺。
面对购房者实施的楼市新政主要体现在公积金贷款额度提高为50万元，贷款期限调整为35年；购房免收印花税和土地增值税，契税税率下调为1%；购买价格为15万元以上的住房可以在哈尔滨市落户；住房贷款最低首付比例调整为20%，利率7折优惠等方面。
（四）房地产市场整体运行特征
2009年2-5月，哈尔滨市房地产开发投资波动上扬，自6月份以来呈现一路攀高的快速增长态势。
前10个月，哈尔滨市房地产开发完成投资1181.2亿元，同比增长32.8%。
其中，住宅投资完成139.2亿元，增长49.3%，占全市房地产开发投资的76.8%；销售方面，2009年前10个月，哈尔滨市商品房销售面积496.2万平方米，同比增长29.6%，其中住宅销售面积450.6万平方米，增长36.1%，占全部商品房销售面积的90.8%；价格方面，国家统计局哈尔滨调查队近日统计显示，2009年10月哈尔滨市房价同比上涨3.4%，创2009年以来新高。
而二手房价同比上涨5.6%，涨幅高于新建房，是4月以来新高。
从价格、销量和投资3组数据中再进一步分析，可以看出：
哈尔滨的楼市在狂奔一年中，以10月成交量的放大与价格的飙升最为惹眼。
以群力新区为例，截至10月，群力商品房成交均价已达5108元/平方米，远超过自身所处环线的均价4300元/平方米，超过配套成熟的香坊区4464元/平方米，超过哈尔滨早年建设的松北区4621元/平方米与哈西新区4392元/平方米，直追城市中心南岗区5688元/平方米。
2009年哈尔滨楼市一路癫狂，第一个因素是哈埠新房源追涨放量，另一个因素则是楼市中如今充斥着来自银行、中介、炒房人等多个途径的“小道消息”：
从2008年开始试行的部分优惠政策，在年底到期后将不再延续。
还有一个重要原因，就是全国性的开发商资金充裕显现。
2008年的楼市危机，其实是由流动性和二套房政策的双紧缩引起的，2009年以来哈尔滨市楼市回暖，则是货币政策和购房优惠政策双放松的结果，也就是说，导致楼市危机的“伤痕”已经被“抚平”，相反，现在房地产企业资金相当充裕。
由于2009年哈尔滨房地产市场出现先抑后扬，量价齐升的局面，哈市房价的涨幅很大，部分楼盘几乎涨了一倍，房屋销量也较去年有大幅的上涨。
随着国家调控政策相继出台，买房人纷纷抢搭政策优惠末班车，同样导致哈市房地产市场交易拥挤。
2010年，随着刚性需求的释放和政策实施后购房成本的增加，将会有效抑制投机购房和投资购房现象，市场将会有所降温，房价的上涨空间不会很大。
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