不动产估价.docx

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不动产估价

《不动产估价》教案

适用专业：

土地资源管理

第一章不动产估价概述

目的要求：

要求学生理解不动产内涵、运行特征和评估意义

内容重点：

不动产内涵

内容难点：

不动产运行特征

教学方法：

以板书为主，辅助场源概念让学生理解

授课时数：

4学时

第一节不动产价格的内涵

一、不动产

所谓不动产、动产是从事物的物理形态划分的。

动产一般指能移动且移动后不改变其性质、性状的财产，又可分为：

具有实物形态的有形动产，如营业设备、原材料、库存商品等和不具有实物形态的财产（股票、债券、银行存款等）。

与动产概念相对，不动产是指不能移动位置或移动后会引起性质、性状改变而造成经济损失的财产，如土地及房屋、森林、道路等土地附着物（表1—1）

表1—1财产分类表

不动产

动产

1、土地

1、有形

耕地

农业机械

住宅地

家具

农业用地

营业设备

森林

商品（存货）

2、建筑物

车辆船舶

农业建筑物

2、无形

住宅

股票

商业用房

债券

篱笆和人行道

抵押权

银行存款

二、不动产价格内涵

价格作为经济参与者相互联系的方式，是由供求双方力量共同决定的，用以交换物质或劳务而支付的东西。

对于不动产而言，其价格的高低取决于具有不同权利的不动产供给与需求状况，因此，不动产价格即市场供求关系中的不动产产权价格。

所谓不动产产权是指人们可以对他们的不动产财产做什么的法律规则。

而之所以要估算具有不同产权内容的不动产价格，这是出于方便不动产交易及实行不动产管理（如课征不动产税收）的需要。

通过不动产产权交易实现及实行不动产产权的流转，可以实现不动产资产的优化配置，从而提高不动产资产运行效率。

要确保不动产产权的规范性，就须实施必要的经济管理措施；这些措施的实施也必须以价格为基础，才能确保公平。

第二节不动产价格的运行特征

一、垄断性

公平市场必须符合以下条件：

第一、不存在外部性；

第二、不存在公共物品；

第三、场主体在价格、供求数量等方面拥有完备的信息；

第四，市场主体不能单独地影响市场价格。

二、地域性

由于土地固定于某个地段，不可移动，因而地域性很强，它与周围环境（经济、政治、社会及自然条件等综合系统）的关系极为密切，属地方性市场。

三、周期性

周期性循环一般被定义为（经济的）上升运动与下降运动的周期性重复，包括扩张、后退、收缩、复苏四个阶段，大体分为长期循环（以15—22年为一个周期）和短期性循环（以3年为一个周期）。

四、趋升性

不动产价格与一般物价运动规律的重大区别在于：

在较长期间内，一般商品的生产成本随着技术进步和劳动生产率的提高而降低，因而其价格有下降趋势；而由于不动产产业的垄断性，致使不动产尤其是地产的超额利润则有随首经济发展而不断上升的趋势。

第三节不动产估价的意义

所谓不动产估价是指对房产、土地、森林、构筑物等不动产进行价值评估，其意义在于：

为不动产市场交易提供了客观标准；不动产资产的价值化更有利一优化资源配置；为开发投资及确立科学的收益分配制度服务；便于公平赋税。

一、为不动产市场交易服务

由于不动产产品自身的特点，如位置的固定性、质量的差异性、使用的耐久性或持久性、利用的限制性、价格的昂贵性等，使得不动产市场有不同于一般市场的特征。

因而，不动产市场是一种不完全竞争性市场，而且每套房产，每一地块、每片森林等的交易都存在很大的价格差异，这就要求必须有专业人士对交易不动产进行科学评估，以便为不动产交易提供客观依据。

二、有利于提高不动产经济运行效率

不动产经济运行的过程，是不动产经济资源（如土地、建材、技术、资金、劳动力）要素配置的过程。

从理论上讲，不动产资源的最优配置就是指不动产经济运行处于一般均衡状态，或称“帕累托状态”，即在不动产经济运行中，不动产经济资源得到充分利用，且供需平衡，房地产商品信售完，并取得了应有的收益，有能力的房地产购买者的购买欲望得到满足，房地产市场处于出清状态。

三、确立公平的收益分配制度的基础

公平的收益分配制度是经济运行的基础和根本保证，对于不动产业来讲，也是如此。

在不动产开发经营过程中，其收益分配问题涉及不动产的多元产权主体、多元投资主体。

因此说，不动产价格评估是建立科学的不动产开发经营收益分配制度的基础。

四、有利于税负公平

由于不动产的地域性或异质性特征，不同地区或同一地区不同地点乃至同一道路的两边、同一栋楼的不同层次价格都会有很大的差异，如果公按不动产的面积征税，则会造成严重的税负不公平；若根据该物业的收益价格来征税，则相对公平。

据此，从一个城市来看，总体而论市中心的不动产价格相对昂贵，赋税就重；而越远离市中心，不动产价格相对越低，则赋税越轻。

此外，不动产价格评估还有多重意义，如为政府提供不动产市场政策制订与实施的依据；为城市规划、建设提供量化依据，从而通过合理的产业布局最大限度地提高土地资源配置效率；有利于产业部门建立科学的核算体系；可以为不动产纠纷提供依据等。

第二章收益还原法

目的要求：

要求学生理解收益还原法内涵、收益还原法评估方法和评估实践

内容重点：

收益还原法评估方法

内容难点：

收益还原法评估方法

教学方法：

以板书为主，辅助财务学有关概念

授课时数：

10学时

第一节概述

一、收益还原法的定义

收益还原法，是土地估价常用方法之一，它是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。

此法在用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，投入的资本即为购买未来若干年土地收益的地价款。

因此，收益还原是在估算不动产未来若干年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象未来收益还原为评估时日收益总和的一种方法。

在土地经济理论和土地估价上，收益还原法又可称作收益资本化法、收益现值法、投资法。

二、收益还原法的原理

收益还原法基于不动产预期收益原理，即不动产未来收益权利的现在价值。

马克思指出，土地价格不外是资本化的因而提前支付的地租，这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格；他又说，租地农场主为了获得经营土地的许可而以租金形式支付给土地所有者的一切，实际上都表现为一租，这种赋和真正的地租有一个共同点，它决定土地价值。

因此，这里所说的地租实际上是土地租金，进一步讲是土地收益，地租资本化实质上是土地收益资本化，土地价格就是土地权利和土地收益的购买价格。

三、收益还原法的特点

1、具有理论基础

生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。

土地、劳动、资本和经营四大生产要素组合产生收益，要素投入中扣除劳动工资、资本利息及经营报酬后剩余的收益，以一定的还原利率将土地收益还原即可求得土地的价格。

2、所求价格为“收益价格”

收益还原法以收益途径测算价格，土地收益是土地利用所产生的超额利润，将因土地所有权的存在转化为地租，地租是土地所有者凭借土地所有权而得到的收益，是土地所有权借以实现的经济形式，土地收益和地租二者在量上具有一致性，对土地使用者而言，称之为土地收益，对土地所有者而言，称之为地租。

将地租进行资本化所得到的价格就是土地收益价格。

3、还原结果准确度取决于纯收益和还原利率的准确度

不动产纯收益的测算是否准确，还原利率的确定是否合适，将直接影响到收益价格的计算结果，尤其是还原利率在计算公式的分母上，其微小的变化将对结果产生较大的影响。

四、收益还原法的适用范围

收益还原法是以求取不动产纯收益为前提条件的估价方法，因此，该方法最适合于以获取收益为目的的不动产的估价。

它对于商业性的土地、房屋等不动产的经营、租赁或有潜在收益的不动产的估价最为适合，而对于那些没有收益的不动产，如机关、学校、公园等公益性不动产的评估不太适用。

此外，不动产纯收益应该是经常性的、稳定的收益，对现实收益不正常的不动产应以其客观收益来计算收益价格。

第二节收益还原法计算公式

根据收益还原法的基本原理，收益价格是不动产未来若干纯收益的现值之和，设不动产收益价格为P，年纯收益为ai不动产还原利率为r，将有如下情形的公式。

一、纯收益和还原利率每年都不同

设a1,a2,a3…an分别表示不动产各年的纯收益，r1,r2,r3…rn分别表示不动产未来各年的还原利率（资本化率）

根据现值公式，将有：

二、纯收益和还原利率每年都同

三、纯收益在前若干年有变化、后若干年不变，还原利率不变

1、年期有限

2、年期无限

四、未来若干年后不动产价格已知

若a1=a2=…an=a则

五、纯收益按等差级数增减，还原利率不变

假设第一年纯收益为a，等差级数为b，还原利率为r

纯收益按等差级数递增：

1、年期有限

2、年期无限

纯收益按等差级数递减

1、年期有限

2、年期无限

六、纯收益按等比级数增减，还原利率不变

假设第一年纯收益为a，等比级数为s，还原利率为r

纯收益按等比级数递增

1、年期有限

2、年期无限

纯收益按等比级数递减

1、年期有限

2、年期无限

第三节纯收益求取

不动产纯收益是由正常情况下的总收益减去总费用求得，为此要分别计算总收益和总费用，收益与费用计算以年为单位进行。

一、总收益计算

不动产收益可分为实际收益和客观收益

1、实际收益

是指在现状条件下实际取得的收益。

由于不同的人或企业的经营能力以及外在不确

定因素的影响，经营同样的不动产会有各不相同的实际收益，若以实际收益为基础进行资本化，会得到不一样的结果，因此，不能以实际收益来计算纯收益，不能直接用实际收益来评估。

2、客观收益

是指排除了不动产实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，只有这样它才能作为计算收益价格的依据。

客观收益有有形收益和无形收益之分，有形收益可以用货币形式表示，无形收益则难以计量。

客观收益的确定应遵循全面、公正、客观的原则，通常应考虑以下三种因素：

（1）不动产总收益应是由具备良好意识及正常使用能力者所带来的客观性收益。

（2）不动产总收益应持续且有规律地产生，是长时间可以固定取得的收益。

（3）不动产总收益应是安全可靠的收益，收益的风险要尽量减小。

二、总费用计算

根据不同情况，不动产总费用可分为以下几种情况：

1、土地租赁中的总费用

土地占有者将其土地租赁给使用者，除了获取土地收益外，还将发生以下几项费用。

（1）土地税指因土地使用和租赁发生的由土地负担的税赋，如我国的“城镇土地使用税”等。

（2）管理费指对土地出租进行必要的管理所发生的费用，通常表现为管理人员的工资，一般以年租金的3℅计算。

（3）维护费指维护土地正常使用所发生费用，如给排水及道路系统的修缮费等。

2、房地租赁中的总费用

将房地作为一个整体进行租赁所发生的费用项目如下：

（1）管理费指对出租的房屋包括土地进行管理所发生的费用，包括管理人员的人资支出以及出租经营中消耗品的货币支出。

管理费的计算方法有两种：

一是依租金的一定比例计算，通常以年租金的2℅—5℅计；二是依所管理的房地面积平均计算。

（2）维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，它的计算方法较为复杂，一般有造价比例法、定期轮修法、经验估计法等。

为简化计算，通常按建筑物重量价格的1.5℅—2℅计算。

（3）保险费指房屋所有人为使自己的房产避免意外损失而向承保机构支付的费用。

一般可按房屋重量价或现值乘以保险费率计算。

（4）税金指房屋所有人按有关规定向税务机关缴纳的费用。

一般分为房产税和营业税，至于征收标准，国家及各地方均有规定。

（5）折旧费指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值，通常以耐用所限法来计算房屋折旧，其公式为：

年折旧费用=（房屋原值—残值）/耐用年限期=[房屋重置价（1—残值率）]/耐用年限

需要指出的是，在房地产估价学术中关于总费用的组成部分有着不同的观点，集中体现在以下方面：

（1）关于利息，利息表现为投资收益的一部分。

对于代款资金，投资者需要从投资收益中取出一部分支付贷款利息，对于自有资金，其利息收入构成投资者全部收益的一部分，故不应将利息作为一项费用扣除。

（2）关于折旧费，按照资金的时间价值现值公式，被贴现的是资金的本利和，而收益还原法中被资本化的也应是包括房屋折旧在内的房地产的投资资本价值和使用价值（由资本价值带来的价值）之和。

若用扣除了建筑物折旧“纯收益”贴现，将无法还原建筑物本身的价值，在实际评估中，扣除折旧将大大降低房地产的评估值。

（3）关于空房损失费，普遍认为空房损失费是房屋可能出现的空置现象造成的房主租金的收益损失，一般以每年空置半个月的租金损失计算。

3、企业经营中的总费用

在估算经营性、商业性企业的房地产价格时，要运用剥离法将房地产纯收益从企业总的纯收益中剥离出来。

企业经营中的总费用一般包括原料费、运输费、管理费、工资支出、税金等。

三、纯收益计算

年纯收益=年总收益—年总费用

第四节还原利率

一、还原利率的实质

还原利率是将不动产的纯收益还原成不动产价格的利率或比率，其实质是一种资本投资的收益率。

将购买房地产看作一种投资，投资所需资本就是房地产价格，这种投资将获得多少预期收益，取决于收益率的大小。

二、还原利率的种类

运用收益还原法评估不动产价格，评估的对象可以是整个不动产，也可以是其中某一部分，如土地或建筑物，但所运用的还原利率不同。

（一）综合还原利率，是求取不动产整体价格时所应使用的资本化率，此时对应的纯收益是整个不动产所产生的纯收益。

（二）土地还原利率，是求取土地价格时所应使用的资本化率，此时所对应的纯收益是土地所带来的纯收益，这个纯收益不应包括其他方面带来的纯收益。

（三）建筑物还原利率，是求取单纯建筑物价格时所应用使用的资本化率，此时对应的纯收益是建筑本身所产生的纯收益，不包括土地所产生的纯收益。

三、还原利率的求取

还原利率的求取非常重要，还原利率不同，评估出的不动产价格往往会有很大的差异。

因此，必须运用科学且简易的方法来求还原利率，具体来讲主要有以下四种：

（一）收益价格比较法

即通过搜集市场上相同或类似不动产的纯收益、价格等资料，反求出还原利率。

（二）安全利率调整法

此法公式为：

还原利率=安全利率+风险调整值

所谓安全利率，是指无风险的资本投资的收益率。

在美国通常视长期国债券利率为安全利率；在中国，可将银行一年期的定期存款利率作为安全利率；所谓风险调整值，就是在安全利率的基础上，根据影响估价对象不动产的社会经济环境等，确定一个调整的幅度，通常根据不动产风险的等级来确定一个合适的调整值。

（三）收益率排序插入法

此法步骤如下，第一，将社会上各种类型的投资及其收益率找出。

包括从各种类型的银行存款、贷款、国库券、债券、股票、保险到各个领域的投资收益率等；第二，将估价对象不动产的投资与其他投资进行比较分析，考虑投资的风险性、流动性、管理的难易以及作为资产的安全性，找出同等风险投资，判断资本化率应落的区域范围，从而确定所要求的资本化率。

（四）投资复合收益法

投资复合收益法将购买不动产看作为一种投资行为，投资额为不动产价格，投资来源分抵押贷款和自有资本，投资不动产纯收益分为抵押贷款收益和自有资本收益两部分。

案例

土地还原利率是将土地年纯收益还原为土地价格的比率，其实质是一种资本投资的收益率。

利用收益还原法评估土地价格时，影响评估结果的一个最大因素是还原利率。

还原利率随地产种类不同而不同，对投资风险大的地产，其还原利率高；反之，风险愈小，还原利率愈低。

还原利率的微小变化对评估结果将产生很大的影响，因此，正确确定还原利率直接关系到估价结果的准确性。

1.确定土地还原利率的技术方法

土地还原利率的确定方法一般有三种：

（1）土地收益与价格比率法：

应选择三宗以上近期发生交易的，且交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格比率的均值作为还原利率。

（2）安全利率加风险调整值法：

即，还原利率=安全利率+风险调整值。

安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。

（3）投资风险与投资收益率综合排序插入法：

将社会上各种相关类型的投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。

（4）不动产综合还原利率反求法。

2.还原利率种类

根据南昌市城市规划区土地定级与基准地价更新时采用的分类定级分类估价的技术要求，分别确定商业用地土地还原利率、住宅用地还原利率和工业用地还原利率，并在此基础上，形成与土地用途相对应的房屋还原利率。

3.还原利率计算方法的选择

土地还原利率就是投资收益率，它的大小与投资风险大小成正比。

因此，土地投资的收益率理论上应等同于具有同等风险的银行资本收益率。

由此可见，银行利率是影响土地还原利率的重要因素。

同样土地投资也是有风险的，其风险程度主要受影响地产价格的社会经济环境、产业政策、供需变动等因素决定。

在投资土地时，不仅要考虑到资金本身的安全利率所带来的收益，而且需要考虑到抵抗资金风险而应预先获取的收益。

根据南昌市城市规划区的社会经济发展水平、投资环境、产业发展战略和地产市场发展的现状，结合国家的货币政策，本次南昌市城市规划区基准地价更新采用“安全利率加风险调整值法”和“不动产综合还原利率反求法”计算商业用地、住宅用地和工业用地的土地还原利率。

4、土地还原利率计算

（1）安全利率加风险调整值法

其计算公式为：

r土=rs+rj（1-1）

式中，r土为土地还原利率，rs为安全利率，rj为风险利率。

其中:

rs=P×rsn×（1-t）（1-2）

rj=rm1+rm2+rm3（1-3）

式中，rs为安全利率，rsn为一年期存款利率，t为利息税率，rj为风险调整值，rm1为房地产抵押贷款利率补偿率，rm2为土地使用权“折旧”率，rm3为其它风险率（主要指土地税费变化、地价、物价波动风险、城市微观区位优势变化等因素）。

目前设定南昌市各种用途房地产投资向银行申请贷款比例为整幢不动产投资额的80%，贷款年限为20-30年，自有资金首付比例为20%；一年期定期存款年利率为1.98%，利息税为20%；住宅公积金抵押贷款年利息率为4.05%,非公积金抵押贷款年利息率5.04%；商业用途抵押贷款年利息率为5.31%；商业用地土地使用权最高年限为40年，住宅用地土地使用权最高年限为70年。

根据南昌市实际情况，住宅用地rm3不超过0.5%，商业用地rm3不超过1.2%。

根据公式（1-1）、（1-2）、（1-3），结合上述参数计算，非公积金形式抵押贷款住宅用地还原利率为6.28%，公积金形式抵押贷款住宅用地还原利率5.49%,最后取平均值，确定住宅用地土地还原利率为5.88%。

商业用地土地还原利率为8.36%。

工业企业土地最高使用权年限为50年，结合南昌市实际情况，目前工业用地rm3暂不计。

又设定工业企业在取得土地使用权后，经营企业的固定资金和流动资金全部为社会融资形式取得，如上市企业发行股票等，而非通过利用固定资产或土地向银行抵押贷款而取得，这种企业利用的土地还原利率为3.58%；同时又设定部分企业通过利用企业固定资产和土地向银行抵押贷款来经营企业，其抵押贷款总金额为70%，在其它条件不变的情况，这种企业利用的土地还原利率为6.19%。

把两种企业利用土地方式下的土地还原利率进行平均加权，最后确定工业企业土地还原利率为4.89%。

房屋还原利率求取：

根据经验公式：

r房=r土+2%（1-4）

（2）不动产综合还原利率反求法

①商业土地还原利率计算

商业用地主要包括大型商厦、沿街店面、商用办公大楼、宾馆饭店、农贸市场、专业市场和从事其它商业活动的场所等。

上述不同用途类型的商业用地获取的土地纯收益都可能会不一样，从而会导致不同商业用途出现不同的土地还原利率。

介于影响商业用地还原利率因素较为复杂，在本次南昌市城市规划区基准地价更新时，商业用地还原利率采用商业普遍性的用途，即沿街商业店面的土地还原利率作为商业用地还原利率。

通过对评估区域普遍性调查，共采集了523例商业店面样点，经过采用“租金剥离法”，从年租金中剥离出土地纯收益和房屋纯收益，然后把两者纯收益之和与所对应的房地产售价相比，求取房地产综合还原利率，对523例商业店面样点的房地产综合还原利率采用

进行动态删除，最后求得商业用地房地产综合还原利率为9.96%，再按照商业店面房屋建设成本和土地使用权取得费用计算，土地价格与建筑物价格比值L：

D=0.38:

0.62根据公式（1-4）和（1-5）可得，商业用地土地还原利率为8.72%。

r综合=（L*r土+B*r房屋）/（L+B）

②住宅用地土地还原利率计算

对南昌市城市规划区175个住宅小区进行了调查，包括商品房销售价格、租赁价格及相关的指标参数，同时结合物价局提供的部分资料进行分析，南昌市城市规划区住宅L：

B=0.28:

0.72，房地产综合还原利率7.6%，根据公式（1-4）和（1-5）可得，住宅用地土地还原利率为6.16%。

③工业用地土地还原利率计算

因工业不动产交易案例少，不动产销售和租赁资料难以取得，不再用综合还原利率反求工业用地土地还原利率和房屋还原利率。

根据市场调查，工业用地因购买地价较低、占地面积大与具有持续生产效益能力相对应，工业用地土地收益率相对较低。

住宅用地因购买地价相对较高、房屋销售价高、占地面积小与使用后生产商业性效益不明显相对应，住宅用地土地收益率也会相对偏低。

而商业因购买地价相对高、房屋销售价高、占地面积小与使用后仍产生持续商业效益导致商业用地土地还原利率高。

因此，工业用地与住宅用地土地还原利率具有大致可比性，但与商业用地土地还原利率则具有不可比性。

所以工业用地土地还原利率可以参照住宅用地的还原利率进行适度修正求取。

结合南昌市城市规划区产业政策，工业用地还原利率在住宅用地还原利率基础上下调1%。

因此，南昌市城市规划区工业用地土地还原利率为5.16%。

5、房屋还原利率计算

根据公式（1-4）计算各用途房屋还原利率如下：

①安全利率加风险调整值法

A．商业用地房屋还原利率为10.36%

B．住宅用地房屋还原利率为7.88%

C．工业用地房屋还原利率为6.89%

②不动产综合还原利率反求法

A．商业用地房屋还原利率为10.72%

B．住宅用地房屋还原利率为8.16%

C．工业用地房屋还原利率为7.16%

6、南昌市城市规划区还原利率计算结果

南昌市城市规划区还原利率计算结果表（单位：

%）

测算方法

商业用地还原利率

住宅用地还原利率

工业用地还原利率

土地

房屋

土地

房屋

土地

房屋

安全利率加风险调整值法

8.36

10.36

5.88

7.88

4.89

6.89

不动产综合还原利率反求法

8.72

10.72

6.16

8.16

5.16

7.16

还原利率平均值

8.54

10.54

6.02

8.02

5.03

7.03

收益还原法应用案例

某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年，容积率为3。

根据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元（容积率为1时）。

根据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%。

该饭店每月的客观净收益为11万元。

已知土地还原率为6%，该饭店的建筑还原率为8%。

试评估房屋（饭店）的总价格。

答案：

（1）土地价格：

960+960*0.6=1536元/平方米

（2）饭店纯收益=11*12=1