商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则分解讲诉.docx

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商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则分解讲诉

第一条

积分摊规则》

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则

根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面（试行）。

第二条

本规则适用于商品房的销售和产权登记。

商品房销售以建筑面积为面积计算单位。

建筑面积应按国家现行

第三条

《建筑面积计算规则》进行计算。

第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。

第五条商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

第六条套内建筑面积由以下三部分组成:

1、套（单元）内的使用面积;

2、套内墙体面积;

3、阳台建筑面积。

第七条套内建筑面积各部分的计算原则如下:

1、套（单元）内的使用面积

住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。

其他建筑。

按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

2、套内墙体面积

商品房各套（单元）墙两种。

内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用

商品房各套（单元）墙以及外墙（包括山墙）墙体面积。

之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔均为共用墙，共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内

非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。

3、阳台建筑面积

按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

4、套内建筑面积的计算公为:

套内建筑面积

套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

第八条公用建筑面积由以下两部分组成:

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

第九条公用建筑面积计算原则

凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。

作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

公用建筑面积按以下方法计算:

整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和,拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑物的公用建筑面积。

第十条公用建筑面积分摊系数计算

将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和,到建筑的公用建筑面积分摊系数。

公用建筑面积

公用建筑面积分摊系数

套内建筑面积之和

第十一条公用建筑面积分摊计算

各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积。

第十二条其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。

第十三条本规则由建设部解释。

第十四条本规则自1995年12月1日起施行。

建设部：

公摊面积计算出台标准（附全文）

自5月1日起，一直在百姓购房时引起争议的公共走廊、楼梯下空间等使用面积的计算问题，将有一个明确的说法。

记者昨天从建设部获悉，刚刚颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷，制定出计算标准，从而让百姓在购房时心中有数，并降低开发商对消费者进行欺诈的可能。

据了解，在房屋权属证书附图中，要注明房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积。

但是，由于现行的《房产测量规范》中，缺少对部分内容的明文规定，也为部分欺诈行为提供了可能。

不少百姓在购房时，尽管注意到了这一问题，但由于没有相应的标准，只有干吃哑巴亏。

该通知明确规定，必须由房产测绘单位对房产实施测绘。

《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：

楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱、是否有维护结构，均不计算建筑面积。

二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。

与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。

计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米）。

同一楼层外墙，既有主墙又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。

房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。

附:

《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（全文）建住房[2002]74号各省、自治区建设厅，直辖市建委及有关部门：

为了切实做好房屋面积计算和房屋权属登记工作，保护当事人合法权益，现就有关问题通知如下：

一、在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套

内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积。

二、根据《房产测绘管理办法》的有关规定，由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。

三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规

范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：

一）房屋层高

计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米，以下同）。

二）外墙墙体

同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。

各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

三）斜面结构屋顶

房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。

四）不规则围护物

阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

五）变形缝

与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

六）非垂直墙体

对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。

房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

七）楼梯下方空间

楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

八）公共通道

临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

（九）二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。

（十）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

）室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。

四、房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。

五、本通知自二oo二年五月一日起执行。

各地在执行中有何问题，请及时告我部住宅与房地产业司。

中华人民共和国建设部二oo二年三月二十七日

房产测量规范（部分）

中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000

第一单元：

房产测量规定

1、范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城市、建制镇的

建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。

其他地区的房地产测量亦可参照执行。

2、引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条

文。

本标准出版时，所示版本均为有效。

所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB/T2260—1995中华人民共和国行政区划代码GB6962—19861：

500、1：

1000、1：

2000比例尺地形图航空摄影规范GB/T17986．2—2000

第二单元：

房产图图式CH1003—1995测绘产品质量评定标准

3、房产面积测算

3.1房产面积测算的内容

3•1•1面积测算

面积测算系指水平面积测算。

分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

3•1•2房屋的建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳

台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上

（含2.20M的永久性建筑。

3•1•3房屋的使用面积

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

3•1•4房屋的产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

3•1•5房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

3•1•6面积测算的要求

各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。

面积以平方米为单位，取至0.01rfo3•2房屋建筑面积测算的有关规定3•2•1计算全部建筑面积的范围

a）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位

计算建筑面积。

c）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20M以上的，按其水平投影面积计算。

d）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e）房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位，按其外围水平投影面只计算。

f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算

g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算

a）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平

投影面积计算

b）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算

c）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算

d）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计

算。

e）

玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

f）

属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m

g）

以上部位的外围水平面积计算。

h）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

3.2.2计算一半建筑面积的范围

a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

3.2.3不计算建筑面积的范围

a）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c）房屋之间无上盖的架空通廊。

d）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h）活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

3.3用地面积测算

3.3.1用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。

3.3.2下列土地不计入用地面积：

3.3.3

2i=1或1nS=Yi（Xi-1---－Xi+1）,,,,,,,,,,,

19）

设的用地。

e）其他按规定不计入用地的面积。

3.3.3用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和

图解计算等方法。

3.4面积测算的方法与精度要求

3.4.1坐标解析法

A）根据界址点坐标成果表上数据，按下式计算面积。

2i=1

式中：

S——面积，rf;

Xi――界址点的纵坐标，m;

Yi――界址点的横坐标，m;

Di-1,i+1

多边形中对角线长度，m。

B）面积中误差按下式计算。

式中：

ms面积中误差，rf;

3•4•2实地量距法

A）规则图形，可根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形，将其分割成

简单的几何图形，然后分别计算面积。

B）面积误差按3•2r规定计算，其精度等级的使用范围，由各城市的房地产

行政主管部门根据当地的实际情况决定。

3・4・3图解法图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。

图上面积

测算均应独立进行两面次。

两次量算面积较差不得超过下式规定：

△S=±0．0003MS,,,,,,,,,式中：

△S—两次量面积较差，rf;

S——所量算面积，rf;

M――图的比例尺分母。

使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2图上量距应量至0.2mm

4、变更测量

4•1一般规定

1•1变更测量的分类变更测量分为现状变更和权属变更测量。

1•2现状变更测量内容

A）

房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化；

B）

房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁；

C）

围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化；

D）

道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化；

E）

地名、门牌号的更改；F）房屋及其用地分类面积增减变化。

附录B（提示的附录）成套的房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

B1成套房屋建筑面积的测算

B1•1成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套

内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

B1•2套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平

投影面积按以下规定计算：

a）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮

藏室、壁柜等空间面积的总和。

b）

套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c）

不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

B1•3套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其

他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

B1•4套内阳台建筑面积按8*2的规定计算。

套内阳台建筑面积均按阳台外围

与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

B2共有共用面积的处理和分摊公式

B2-1共有共用面积的内容共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房

屋用地面积。

B2•2共有共用面积的处理原则a）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

b）无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

B2-3共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面

积分摊，按下式计算：

SSi=K•SiSiK=刀Si

式中：

K——为面积的分摊系数;

Si——为各单元参加分摊的建筑面积，rf;

SSi为各单兀参加分摊所得的分摊面积，rf;

刀SSi――为需要分摊的分摊面积总和，rf；刀Si――为参加分摊的各单元建筑面积总和，rf;

B3共有建筑面积的分摊

B3-1共有建筑面积的内容共有面积的内容包括：

电梯井、管道井、楼梯间、垃

圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

B3-2共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套

内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的

警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

B3-3共有建筑面积的分摊方法a）住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元，依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

b）商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。

然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

住宅部分：

将分摊得到的幢共有建

筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照B2的方法和公式，按各套的

建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

商业部分：

将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

c）多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。